榮觀房產網1. 房地產 怎么搞啊
首先在國土部門拿到地塊，取得《國有土地使用證》。
規劃方案設計，交到規劃局進行報建，辦理《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。地質勘察，施工圖設計，施工圖審查，取得《建設工程施工許可證》。
委托施工單位，監理單位進行施工。在取得《商品房預售許可證》后就可以進行房屋銷售. 房地產商在銷售商品房時應具備"五證"即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售許可證》 （一）《國有土地使用證》 本證是證明土 使用向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地的使用權的法律憑證。
按照《城市房地產管理法》的規定，房地產商轉讓房地產，必須與市縣人民*府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權出讓金，并依法登記領取土地使用權證書。否則房地產商不得轉讓房地產。
有的房地產商在集體所有的土地上建房并出售，這種情況下，房地產商肯定沒有拿到土地使用證。因為按照有關法律規定，集體所有的土地，只有經依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。
領取土地使用權證書的房地產商，還要按照土地使用權出讓合同約定的土地用途進行開發建設。有的房地產商獲得出某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產商擅自改變土地用途，在這塊土地上建造可在市場上銷售的商品房，這種情況也是不合法的。
（二）《建設用地規劃許可證》 本證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行*主管理部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。核發《建設用地規劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益，為土地管理部門在城市規劃區內行使權屬管理職能提供必要的法律依據。
購房者調查房地產商是否具備《建設用地規劃許可證》，可以判斷房地產商售房的合法性。未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民*府責令退回。
（三）《建設工程規劃許可證》 本證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，國家核發《建設工程規劃許可證》的目的，是確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。該證件同時也是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。
房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者建反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設，嚴重影響城市規劃的，城市規劃行*主管部門可責令其停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施，對有關責任人員，可以由其所在單位或者上級主管機關給予行*處分。 （四）《建設工程施工許可證》 本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準證件。
建筑施工是一項復雜的生產活動，是記地產開發項目得以順利實現的重要環節。涉及到監理、設計、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。
當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民*府建設行*主管部門辦理施工許可證手續，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。
（五）《商品房銷售許可證》和《商品房預售許可證》 本證是市、縣人民*府房地產商行睡管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準性證件。商品房預售可以加快房地產融資、搞活房地產市場。
但這種方式具有較大的風險性和投機性，為保障購房者的合法權益，《城市房地產管理法》規定房地產商預售商品房的，必須向房地產行*管理部門辦理預售登記，領取《商品房預售許可證》后，才能預售商品房。有的城市為了更好地規范房地產商的銷售行為，還要求房地產商在銷售商品房時要分別辦理《內銷房銷售許可證》和《外銷房銷售許可證》。
此外，房地產商在銷售商品房時，如房屋已經建成，還應當持有房屋所有權證書。
2. 關于房地產開發的報建流程
第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。
3. 先有土地證還是規劃證
建設用地規劃證和土地證辦理有先后順序，先辦理建設用地規劃證。
《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城鄉規劃行*主管部門確認建設項目位置和范圍符合城鄉規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。
按照有關規定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。
土地證，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權或者使用權的法律依據。
土地證辦理程序：
1、房屋轉讓連同土地使用權轉移，需提交房屋買賣協議、房照、原土地使用證。
2、房屋連同土地使用權繼承，贈與需提交房照、原土地使用證、公證書或使用權人親筆簽名協議與街道證明。
3、新建房屋土地登記需提交土地和規劃部門建房批件。
4、土地證書遺失或者損毀的，土地權利人應當及時向原發證機關備案，申請補發新證，在當地報紙上進行公告。自公告之日起三十日內無異議的，原發證機關注銷原土地證書，補發新證書。
5、買賣分宗、繼承、贈與分宗須雙方共同到局辦理。
6、委托代辦除提交上述資料外，還須提供委托人簽名蓋章的委托書。