榮觀房產網1. 公允價值在投資性房地產的運用及影響有哪些
財*部于2006年2月15日頒布了新的企業會計準則，其中《企業會計準則第3號——投資性房地產》（以下簡稱新準則）首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并首次在非金融資產計量中引入公允價值，因此具有十分重要的意義。
一、單獨列示投資性房地產 新準則中規范的投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。 它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權，以及已出租的建筑物。
因此，一般開發企業用于銷售的房地產，以及為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的建筑物或土地使用權，不屬于投資性房地產，應分別在存貨、固定資產和無形資產中進行核算。 長期以來，我國并未針對投資性房地產單獨制定相關準則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產”和“無形資產” 等其他相關的會計準則中加以處理。
然而，隨著經濟的發展和投資觀念的改變? 投資性房地產已成為一項經營性活動? 而不是傳統意義上的固定資產：一方面，投資性房地產經過數年以后，其市場價值不僅可能高于賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍；另一方面，由于房地產的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產的投資往往具有高收益和高風險并存的特點。 在這種情況下，將投資性房地產作為存貨、一般性固定資產或無形資產無法在會計上真實反映其價值，導致投資性房地產市場價值與賬面價值相背離。
新準則將投資性房地產從一般性固定資產和無形資產中分離，更加清晰地反映了企業持有房地產的構成情況和盈利能力，提高了會計信息的相關性，符合我國經濟發展的現狀。 二、公允價值在投資性房地產中的具體運用 采用公允價值作為計量屬性是新會計準則的一大亮點。
公允價值計量模式，是指以市場價值，即熟悉情況的當事人在公平交易中自愿據以進行資產交換或債務清償的金額。公允價值在投資性房地產中的運用主要涉及以下幾個方面： 1。
投資性房地產后續計量 新準則規定，投資性房地產后續計量，通常應當采用成本模式，存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以采用公允價值模式。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
采用成本模式的，會計處理方法同原有的準則要求基本一致，即將有關資產的賬面價值作為投資性房地產的入賬價值，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備，期末按賬面價值在資產負債表中反映，只需單賬戶反映資產的實際成本即可。 而在公允價值模式下，投資性房地產應按照首次執行日的公允價值作為入賬價值，公允價值與原資產賬面價值之間的差額調整期初留存收益。
在后續支出的確認與計量上，如果后續支出使可能流入企業的未來經濟利益超過了原先的估計，應計入投資性房地產的賬面價值，否則應計入當期損益。 日常核算過程中對投資性房地產不計提折舊或攤銷，資產負債表日也不需要對投資性房地產進行減值測試，其折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響。
企業應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。 舉例說明：某企業于20x7年5月1日起將新開發完成的一棟寫字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。
寫字樓造價3000萬元，20x7年5月1日的公允價值為3200萬元，則在公允價值模式下，應確定該項投資性房地產的入賬價值為3200萬元（其中成本3000萬元，公允價值變動200萬元）。 假如當期期末該項資產的公允價值上升為3500萬元，則應補調其賬面價值300萬元，并將該差額記入“公允價值變動損益”。
2。后續計量模式變更 為保證會計信息的可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
成本模式轉為公允價值模式時，由于兩種模式下投資性房地產的入賬價值不同，因而公允價值與原賬面價值之間產生了差額，這個差額不直接計入損益，而是作為會計*策變更處理，調整期初留存收益（未分配利潤）。 而已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
3。投資性房地產與其他資產的轉換 企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，并且滿足條件的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。
在成本模式下，應將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。 采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。 三、公允價值計量對投資性房地產的影響 與國際財務報告準則相比，我國。
2. 公允價值在投資性房地產準則中的應用有哪些
《企業會計準則第3號——投資性房地產》是會計準則中新增加的一項準則?用于規范土地、房產中專門用于投資（而不是自用）項目的處理。
該準則規定?投資性房地產是指為賺取租金或資本增值?或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產應當按照成本進行初始計量?后續計量可以采用成本模式（與固定資產差異不大）或者公允價值模式?但以成本模式為主導?公允價值模式在滿足一定條件下才能使用。
該準則的第十條規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的?可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。 采用公允價值模式計量的?應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息?從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。”
另外?第十一條規定：“采用公允價值模式計量的?不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷?應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值?公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。 ”第十二條還規定：“已采用公允價值模式計量的投資性房地產?不得從公允價值模式轉為成本模式。”
3. 公允價值在新會計準則體系中的應用有哪些呢
（一）公允價值在《投資性房地產》準則中的應用 《企業會計準則第3號——投資性房地產》指出，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
采用公允價值計量的，應同時滿足下列兩個條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。 采用此計量模式，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益“公允價值變動損益”。
并且還規定已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得轉為成本模式。 （二）公允價值在《非貨幣性資產交換》準則中的應用 《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》中規定，非貨幣性資產交換同時滿足如下兩個條件：一是交換具有商業實質；二是換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠計量，則應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益。
準則修訂前采用的賬面價值計算法，只有當非貨幣性資產交換涉及補價，收到補價方將收到的補價與交換過程已經完成的換出資產賬面價值和應交的稅金及教育費附加之間的差額，作為非貨幣**易收益或損失，計入當期損益；不涉及補價以及支付補價方的的非貨幣性資產交換，均不確認損益。 而新準則規定非貨幣性資產交換中運用公允價值來計量，將使這一交換產生利潤，會直接大幅度地提高每股的凈資產，降低市凈率，有效提升公司股票的估值水平。
但同時嚴格規定了運用公允價值計量的前提條件，將有效制約以非貨幣性資產交換的方式操縱收益的行為。 （三）公允價值在《企業合并》準則中的應用 《企業會計準則第20號——企業合并》中規定，針對同一控制和非同一控制下的合并，分別采用“權益法”和“購買法”兩種會計處理方法。
因為中國目前的企業合并大部分是同一控制下的企業合并，不一定是雙方完全出于自愿的交易行為，合并對價也不是雙方討價還價的結果，為避免利潤操縱，從而規定以賬面價值作為會計處理的基礎。非同一控制下的企業合并（包括吸收合并和新設合并）可以有雙方的討價還價，是雙方自愿的結果，因此有雙方認可的公允價值，并可確認購買商譽。
非同一控制下的企業合并采用公允價值，更為科學合理。 （四）公允價值在《金融工具的確認和計量》準則中的應用 《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》中規定，金融工具是指形成一個企業的金融資產，并形成其他單位的金融負債或權益工具的合同。
金融工具包括金融資產、金融負債和權益工具，又可細分為交易性金融資產、持有至到期投資、可供出售金融資產、貸款及應收款項、交易性金融負債、權益工具等。 （五）公允價值在《債務重組》準則中的應用 《企業會計準則第12號——債務重組》中規定了債務重組的4種方式：以資產清償債務，將債務轉為資本，修改其他債務條件以及上述3種方式的組合等。
債務人應當確認各種方式下債務重組的利得，計入當期損益“營業外收入”。 修訂后的新準則中，對于以實物資產抵債、將債務轉為資本等情況，引進公允價值作為計量屬性，并將債務重組利得計入“營業外收入”。
具體情況如下： 以存貨資產抵債的，作視同銷售處理，債務人按存貨的公允價值確認收入，按其賬面價值結轉成本，收入與成本之差為營業損益，存貨公允價值與重組債務賬面價值的差額，即為債務重組利得；債權人收到的存貨資產也按公允價值計量。
4. 上市公司在投資性房地產公允價值的應用（08.09年）
16家在香港上市的房地產公司。其中：10家總資產排名靠前的香港本土房地產公司，分別為新鴻基地產、長江實業、太古股份公司A、會德豐、恒基地產、新世界發展、恒隆集團、TST PROPERTIES（尖沙咀置業）、嘉里建設、希慎興業（總資產排不到第10位，因其是典型出租股入選）；6家總資產排名靠前的內地在香港上市的房地產公司，分別是中國海外發展、富力地產、合生創展集團、華潤置地、GUANGZHOUINV（越秀投資）、世茂房地產。
中國大陸
000001 S深發展A
000055 方大A
000407 勝利股份
000522 白云山A
000665 武漢塑料
000897 津濱發展
600168 武漢控股
600702 沱牌曲酒
601988 中國銀行
5. 投資性房地產公允價值
樓主可能理解有誤，投資性房地產持有期間公允價值上升時：
借：投資性房地產—公允價值變動
貸：公允價值變動損益
外置時：
借：銀行存款
貸：其他業務收入
結轉成本時
借：其他業務成本
貸：投資性房地產—成本
投資性房地產—公允價值變動
結轉投資性房地產累計公允價值變動
借：公允價值變動損益
貨：其他業務成本
從以上分錄可以看出，公允價值上升在處置時最終是要沖減其他業務成本的。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 公允價值在投資性房地產中的應用任峰