榮觀房產網1. 房地產收益法的概述是什么
收益法的含義：簡要地說，收益法是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值的方法。
具體地說，收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。將未來收益轉換為價值，類似于根據利息倒推出本金，稱為資本化。
根據將未來收益轉換為價值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報酬資本化法（yieldcapitalization）和直接資本化法（direct capitalization）。報酬資本化法是一種現金流量折現法（discounted cashflowanalysis,DCF），即房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用合適的報酬率將未來各期的凈收益折現到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。
直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數來求取估價對象價值的方法，具體稱為收益乘數法。
2. 房地產估價收益法
B、收益法：預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。
V=
式中：V—收益價格（元，元/M2）
Ai—年凈收益（元，元/M2）
R—報酬率（%）
n—房地產的收益期限（年）
Ⅱ、測算過程
1、估算年總收益
年總收益是指待估房地產按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用房地產應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。
凈收益=有效毛收入-運營費用
有效毛收入=潛在毛收入*（1-收入損失率）
(1)潛在毛收入
潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態下獲得的收入。根據估價人員對同一供需圈內，位置、結構、用途相近的商業用房的市場調查，詳見表6
并結合估價對象所在房屋的具體情況，確定估價對象潛在租金水平為每平方米170元/月。則年潛在毛收入為：
表6 對比資料
3. 收益法的基本參數有什么特點嗯
1。
收益額 （1）收益額是資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額； （2）資產評估中收益額的特點 ①收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額； ②用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。 客觀的收益就是根據各種變量、因素合理估計被評估資產的收益；而現實收益中可能包括不合理的因素。
（3）資產的收益額表現形式有多種，不同種類資產的收益額表現形式不同，需要合理選擇收益額的種類。 2。
折現率 （1）從本質上講 折現率是一個期望的投資報酬率。 是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。
（2）從構成上看 （3）資本化率與折現率的關系 ①在本質上是沒有區別的。 ②二者是否相等，主要取決于同一資產在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同。
3。 收益期限 根據在持續使用的能力，在未來多長時間資產能夠給所有者帶來未來的預期收益。
可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續無期限。 通常以年表示。
4. 房產評估的收益法都需要什么
總的來說，收益法適用于有收益性的房地產的價格評估。
在實際評估中，估價人員普遍認為只有目前存在有收益的房地產才能算作是有收益性的房地產，才能用收益還原法進行估價，而沒有現實收益的房地產是不能用收益還原法估價的。我們認為， “有收益性”應體現在兩個方面：一是現實存在的有收益性的房地產，例如正在經營的商店、賓館，已出租的房屋等；二是存在有潛在性收益的房地產，例如一塊將產生預期收益的空地，新建的還未出租或經營的房地產，這些都屬于沒有現實收益，但有潛在收益的房地產。
收益法評估由于是以房地產的預期收益為基礎，因此，潛在性的收益也應屬于收益還原法中“有收益性房地產”的范圍之列。自有房地產也存在“有收益性”。
傳統上認為自有房地產屬于業主自己使用，它既沒有出租也不從事經營，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法來對其估價，但根據西方經濟學中的“機會收益”原理思想，可把自有房地產當作出租性房地產看待，即業主的租金節省就相當于他的租金收入，從而它就產生了收益。
5. 收益法的簡介
收益法（income approach,income capitalization approach ），也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。 凈收益每年不變收益為有限年期的公式
V：房地產價格
a：房地產年凈收益
r：折現率
n：剩余收益年期 社會對企業價值的理解或觀念不同，影響評估人員對收益法的應用。
在歐美發達國家中，對于資產交易中的企業價值評估、單項無形資產評估均廣泛采用收益法，并且容易被交易雙方所接受。但就目前國內情況看，則很少有評估機構和評估人員采用收益法，對于企業價值評估幾乎千篇一律用成本法，即使有少數機構或評估師采用了收益法，其結果也大都受到有關部門或社會人士的質疑而不被接受，這反過來又進一步影響了收益法在企業價值評估中的應用。
由于西方發達國家市場經濟發展歷史很長，市場發育比較成熟和完善，人們對于市場經濟中企業價值的理解和觀念明顯區別于計劃經濟體制影響下的中國大多數人。在市場資產交易中，任何投資者的目的非常明確，即投資是為了收益，某項資產交易能否成功以及成交價格的高低就取決于該項資產在未來能否為投資者帶來收益及收益能力的高低，而不是取決于購建被交易資產的成本。對于一個企業來講，雖然一個企業是由固定資產、流動資產、無形資產及負債構成的，但相互之間絕不是孤立的、靜止的，而是一個有機的整體，各種因素之間存在著相互依賴、相互影響的極其復雜的關系。一個運營中的企業，由于各種資產的交互作用及社會等外部環境的影響，其價值并不遵循1+1=2的數學規律。投資者在投資時雖然也注意固定資產、流動資產及負債狀況，但是更為重視企業對整體資產的運營能力和運營潛力，例如企業的技術力量、產品的種類及技術水平、品牌的社會影響及市場占有份額、企業在行業中的地位、行業內技術發展狀況及發展趨勢等等，即除了關注有形資產外，更加關注能否通過無形資產效能的發揮而使有形資產高效運營，從而獲得期望的收益，對于任何一項不能獲得最低預期收益的資產，投資者是不會進行投資的。因此，一個企業在未來能否具有獲利能力及獲利能力的大小就成為其交易及交易價格的最基礎條件。收益法正是以被評估資產未來收益能力作為價值評估的基礎，因而在市場經濟社會中容易被社會所接受。
在中國國內，由于長期受計劃經濟的影響，社會上大多數人對資產價值的認識還停留在企業賬面上，認為會計賬面真實記錄了企業資產的數量及價值，是企業資產價值的真實反映，因而成本法才易于為社會所接受。由于社會對收益法的懷疑和排斥，影響了評估機構和評估人員對收益法的應用。
6. 房地產收益法的理論依據是什么
收益法是以預期原理為基礎的。
預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產當前的價值通常不是基于其過去的價格、開發成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。 歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預期的合理性。
具體地說，一宗房地產過去的收益雖然與其當前的價值無關，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預測未來收益的基礎和參考，除非外部條件發生了變化使過去的趨勢不再繼續下去。
因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預測其未來收益，應調查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產的收益水平的基礎上，合理預測估價對象的未來收益。 收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能夠獲取收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。
因此，可以將購買收益性房地產視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產的目的，不是購買房地產本身，而是購買房地產未來所能產生的一系列收益，即以現在的一筆資金去換取未來的一系列資金。 這樣，對投資者來說，將資金用于購買房地產獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。
于是，一宗房地產的價值就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產所產生的收益相等的收入。形象一點講，如果某筆資金*利率=房地產的收益那么，這筆資金就是該房地產的價值。