榮觀房產網1. 房地產評估中什么是資本化率
資本化率是用來將房地產的純收益資本化時采用的一種折現率。資本化率的求取是應用收益法估價的一大難點。資本化率是將房地產的凈收益轉換為價值的比率。購買房地產可以看作是一種投資，這種投資的資本即是房地產每年產生的掙收益。因此，資本化率實質上是一種資本投資收益率。
確定資本化率的基本依據由于資本化率的高低變化主要受到投資風險大小的影響，所以資本化率的確定要遵循一定的規律。一般認為，資本化率的確定可以從以下幾個方面來考慮：
1.地方的一般利率、習慣利率和土地利率資本化率也稱為資本化利率，原則上以估價當時地方的一般利率為確定依據。因為資本化的本質和目的是基于房地產的連續收益，根據地方情況可以參照投入的貨幣資本利息再考慮一定的風險性確定。這樣，產生收益的房地產可以視為一種風險性投資。而且，正常的地方利率，其大小是眾所周知的，因而*府、企業、個人和估價人員容易從日常交易中估算出地方的平均利率。資本化率和市場利率都應該按照地方慣例，這是因為房地產的價格畢竟是以地方特色為基礎，其價格到周圍環境的影響，這些都可以通過地方的習慣利率來體現。所以在房地產評估時所采用的資本化率也應當依據地方的經濟情況來決定。房地產評估中土地評估所采用的資本化率有其自身的特點。一般認為土地是不容易滅失的，并且隨著社會經濟和文化的發展，土地是不斷增值的，所以投資于土地的風險要比其他投資的風險小。因此，土地的資本化，不用一般利率，而應該采用地方上通行的土地利率。
2.普通一般利率在房地產的估價中曾經使用普通一般利率作為資本化率。但對于普通一般利率的概念存在著分歧，有人認為可以以最可靠的國庫券利率為標準；而反對者認為，這種隨時可以資金化（兌現）的國庫券投資，與難以資金化（兌現）的房地產投資之間存在著差異，其風險是不同的，因而不能采用國庫券利率作為房地產資本化率。但是可以用國庫券利率作為房地產資本化率調整的基礎
資本化率又稱還原化率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。后者是把貨幣存入銀行產生利息的能力即利息率，前者則是把資本投入到不動產所帶來的收益率，兩者不能等同。資本化率也不同于其它行業的收益率，因為它們反映的是不同投資領域的獲利能力。否則，投資不就變得太單一、太簡單了嗎？大家都把錢存入銀行生息既省心又安全。從理論上講，雖然市場競爭者把各行業的年平均利潤率趨于一致，但實際并非這么簡單，新技術的應用、不同的投資組合、不同的投資領域和投資環境都會產生新的超額利潤，因此，不應把資本化率與其它利率（收益率）混同，雖然它們在量上有時可能相等或相近
2. 什么是資本化,什么是費用化,怎么區分,什么時候資本化,什么時候
資本化和費用化，是指對于企業的某筆支出，確認為資產或者記入當期損益。這個也是老準則里有一條會計信息質量要求的規定。具體來講，主要有以下幾個方面比較難以區分：1、待攤費用，新準則待攤費用直接記入費用，只保留長期待攤費用記入資產；2、固定資產，改良支出一般符合資本化記入固定資產，修理費費用化；3、在建工程、生產周期較長的船舶、機械、房產、無形資產等的借款費用資本化問題。資本化和費用化，是指對于企業的某筆支出，確認為資產或者記入當期損益。
這個也是老準則里有一條會計信息質量要求的規定。
具體來講，主要有以下幾個方面比較難以區分：
1、待攤費用，新準則待攤費用直接記入費用，只保留長期待攤費用記入資產；
2、固定資產，改良支出一般符合資本化記入固定資產，修理費費用化；
3、在建工程、生產周期較長的船舶、機械、房產、無形資產等的借款費用資本化問題。資本化是完成后記入企業資本，一般為固定資產，費用化就是直接記入當期損益，這樣就會減少當期利潤。
比如說為在建工程專門的長期貸款利息，在工程完工前的利息應資本化，完工后的利息費用化。
資本化的利息處理，付利息時，借記"在建工程" 貸記"銀行存款"。
費用化的利息處理，付利息時，借記"財務費用" 貸記"銀行存款"。費用化和資本化主要區別是支出的時候受益期不同。當期支出當期受益的叫費用，我們就稱它費用化，當期支出在以后各期受益叫資本，我們就稱它資本化。比如一些原材料，生產的時候領用，它是記入生產成本費用的，就是費用化；如果是工程建設領用的，它就記入在工程成本（即固定資產），就是資本化。在企業進行一個研發項目初期，一般都未確定能否成功及能否為企業帶來經濟收益的；這個時候，項目的支出就應該費用化，借記“管理費用-研發費用”，貸記各相關科目。當項目研發成功后，并且可以確定其為企業帶來經濟收益，就可以將之后的支出進行資本化，借記“無形資產-XX項目”貸記有關科目。這里的資本化在實際工作上多指項目后期的改進支出、專利申請費用等。一般來說，為使企業的經濟利益得到良好的保障，不提倡企業的項目研發費用過早化。固定資產的資本化和費用化都屬于固定資產的后續支出：
1，符合固定資產確定條件的支出，為資本化支出，一般把原有固定資產的原值，累計折舊，減值準備轉銷，將固定資產的賬面價值轉入在建工程，并在此基礎上發生的后續支出的原材料，人工等先通過"在建工程"核算，最后達到預定可使用狀態時，轉入固定資產，最后按照此時固定資產的原值，使用年限，殘值計提折舊，即：這個過程就是固定資產資本化的過程。
2，不符合固定資產確認條件的，為費用化支出，直接計入當期損益，如：修理費。研究階段，應當于發生時計入當期損益，即費用化。
開發階段，符合以下條件，可以以予以資本化：
1、完成該項無形資產以使其能夠使用或出售在技術上具有可行性。
2、具有完成該無形資產并使用或出售的意圖。
3、無形資產產生未來經濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市場或無形資產自身存在市場，如果無形資產將在內部使用，應當證明其有用性。
4、有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發，并有能力使用或出售該無形資產。
5、歸屬于無形資產開發階段的支出能夠可靠計量。
3. 資本化什么意思
所借款用于固定資產投資的，其借款利息等財務費用在項目投產前要記入該投資項目的建設費用，該費用是形成固定資產價值的一部分，這個借款費用就是資本化了，它是資產的組成部分。
但項目正式投產開始，其尚未歸還的貸款所發生的利息等費用，則要記入生產經營活動的財務費用中，也就是要在利潤表上反映。
一、符合借款費用資本化條件的存貨 根據本準則規定，企業借款購建或者生產的存貨中，符合借款費用資本化條件的，應當將符合資本化條件的借款費用予以資本化。符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業（房地產開發）開發的用于對外出售的房地產開發產品、企業制造的用于對外出售的大型機械設備等。這類存貨通常需要經過相當長時間的建造或者生產過程，才能達到預定可銷售狀態。其中“相當長時間”，是指為資產的購建或者生產所必需的時間，通常為1年以上（含1年）。
二、借款利息費用資本化金額的確定
（一）專門借款利息費用的資本化金額本準則第六條（一）規定，為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進行暫時性投資取得的投資收益后的金額，確定為專門借款利息費用的資本化金額，并應當在資本化期間內，將其計入符合資本化條件的資產成本。專門借款應當有明確的專門用途，即為購建或者生產某項符合資本化條件的資產而專門借入的款項，通常應有標明專門用途的借款合同。
（二）一般借款利息費用的資本化金額
一般借款是指除專門借款以外的其他借款。根據本準則第六條（二）規定，在借款費用資本化期間內，為購建或者生產符合資本化條件的資產占用了一般借款的，一般借款應予資本化的利息金額應當按照下列公式計算：
一般借款利息費用資本化金額=累計資產支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數*所占用一般借款的資本化率。
所占用一般借款的資本化率=所占用一般借款加權平均利率=所占用一般借款當期實際發生的利息之和÷所占用一般借款本金加權平均數
所占用一般借款本金加權平均數=Σ（所占用每筆一般借款本金*每筆一般借款在當期所占用的天數/當期天數）
三、借款輔助費用的處理 本準則第十條規定，專門借款發生的輔助費用，在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之前，應當在發生時根據其發生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產的成本；在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。上述資本化或計入當期損益的輔助費用的發生額，是指根據《企業會計準則第22號――金融工具確認和計量》，按照實際利率法所確定的金融負債交易費用對每期利息費用的調整額。借款實際利率與合同利率差異較小的，也可以采用合同利率計算確定利息費用。一般借款發生的輔助費用，也應當按照上述原則確定其發生額并進行處理。
四、借款費用資本化的暫停 根據本準則第十一條規定，符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中發生非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的，應當暫停借款費用的資本化。正常中斷期間的借款費用應當繼續資本化。
非正常中斷，通常是由于企業管理決策上的原因或者其他不可預見的原因等所導致的中斷。比如，企業因與施工方發生了質量糾紛，或者工程、生產用料沒有及時供應，或者資金周轉發生了困難，或者施工、生產發生了安全事故，或者發生了與資產購建、生產有關的勞動糾紛等原因，導致資產購建或者生產活動發生中斷，均屬于非正常中斷。
非正常中斷與正常中斷顯著不同。正常中斷通常僅限于因購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的程序，或者事先可預見的不可抗力因素導致的中斷。比如，某些工程建造到一定階段必須暫停下來進行質量或者安全檢查，檢查通過后才可繼續下一階段的建造工作，這類中斷是在施工前可以預見的，而且是工程建造必須經過的程序，屬于正常中斷。
某些地區的工程在建造過程中，由于可預見的不可抗力因素（如雨季或冰凍季節等原因）導致施工出現停頓，也屬于正常中斷。比如，某企業在北方某地建造某工程期間，正遇冰凍季節，工程施工因此中斷，待冰凍季節過后方能繼續施工。由于該地區在施工期間出現較長時間的冰凍為正常情況，由此導致的施工中斷是可預見的不可抗力因素導致的中斷，屬于正常中斷。
4. 請問什么是資本化條件
一、說資本化的條件先要說一下什么是資本化
資本化是指符合條件的相關費用支出不計入當期損益，而是計入相關資產成本，作為資產負債表的資產類項目管理。簡單地說，資本化就是公司將支出歸類為資產的方式。
二、資本化條件
開始資本化的條件有三個：
1、第一個條件是資產支出已經發生。這一條件是指企業購置或建造固定資產的支出已經發生，包括支付現金、轉移非現金資產和承擔帶息債務形式所發生的支出。
支付現金是指用貨幣資金支付固定資產的購建或建造支出。轉移非現金資產是指將非現金資產用于固定資產的購建與安裝，如將企業自己生產的產品用于固定資產的購建，或以企業生產的產品向其他企業換取用于固定資產建造所需的物資等。承擔帶息債務是指因購買工程用材料等而承擔的帶息應付款項（如帶息應付票據）。例如，購入工程物資用商業匯票結算，商業匯票的面值為1000萬元，年利率為6%，期限為3個月。那么該項業務發生后計入資產支出的金額為1000萬元。如果購入時的商業匯票為不帶息匯票，那么該業務計入資產支出的金額為0。應說明的是，工程項目領用本企業生產的產品，若生產的產品發生的成本及產品中材料的增值稅進項稅額均已支付現金，則領用時發生的資產支出金額為產品成本和產品中材料的增值稅進項稅額之和，而不是產品成本和領用產品時的增值稅銷項稅額之和（因為銷項稅額和進項稅額的差額此時尚未支付）。銷項稅額和進項稅額的差額待實際繳納增值稅時才能算資產支出已經發生。
2、第二個條件是借款費用已經發生。這一條件是指企業已經發生了因購建或者生產符合資本化條件的資產而專門借入款項的借款費用，或者所占用的一般借款的借款費用。
3、第三個條件是為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的構建或者生產活動已經開始。這里所指的“為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始”主要是指符合資本化條件的資產的實體建造或者生產工作已經開始，如主體設備的安裝、廠房的實際開工建造等。它不包括僅僅持有資產但沒有發生為改變資產形態而進行的實質上的建造或者生產活動。
5. 房地產中怎么才算符合資本化條件
資本借款用于固定資產投資的，其借款利息等財務費用在項目投產前要記入該投資項目的建設費用，該費用是形成固定資產價值的一部分，這個借款費用就是資本化了，它是資產的組成部分。
但項目正式投產開始，其尚未歸還的貸款所發生的利息等費用，則要記入生產經營活動的財務費用中，要在利潤中減少。對于因專門借款而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯況差額，只有同時符合三個條件時才能開始資本化：一、資產支出已經發生。
這里的資產支出只包括企業為購置或建造固定資產而以支付現金、轉移非現金資產或承擔帶息債務形式發生的支出。二、借款費用已經發生。
這里是指企業已經發生了因購建固定資產而專門借入款項的利息、折價或溢價的攤銷和匯況差額等借款費用。三、為使資產達到預定可以使用狀態所必要的購建活動已經開始，就是資產的實體建造工作開始。
特殊行業，房地產行業的商品房發生的借款費用一律資本化。符合資本化條件的資產是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。
建造合同成本、確認為無形資產的開發支出等在符合條件的情況下，也可以認定為符合資本化條件的資產。符合資本化條件的存貨，主要包括房地產開發企業開發的用于對外出售的房地產開發產品、企業制造的用于對外出售的大型機械設備等，這類存貨通常需要經過相當長時間的建造或者生產過程，才能達到預定可銷售狀態。
其中，“相當產時間”應當是指為資產的購建或者生產所必需的時間，通常為1年以上（含1年）。
6. 資本化率是什么
資本化率是一般借款利息在資本化期間需要進行資本化的綜合利率。
專門借款的凈利息在資本化期間直接記入資本成本。
在資本化期間，可能用到一般借款，從而需要計算某一資產負擔的一般借款利息。
計算公式是：
一般借款利息資本化金額=資產耗用的一般借款金額*資本化率；
資本化率=（各種一般借款當期利息之和）/（各種一般借款加權余額）。
資本化率特點：
1、不同用途的房地產，其資本化率不同，同等條件下，商業、寫字樓、住宅、工業用房的資本化率應依次降低。
2、房地產的投資風險高于國債，因此，即便是低風險的工業用房，資本化率也應高于國債的年利率。
3、同等條件下，房地產的收益期越長，資本化率越高；收益期越短，資本化率越低。
4、房地產資本化率與國債利率不能簡單地比較收益高低，因為房地產收益期結束時房地產價值消失，而國債到期后本金尚存。如果用房地產資本化率與國債利率比較收益時，還應考慮國債本金的年回收額。