榮觀房產網1. 國內外有關房地產的研究動態
眾所周知，房地產業是整個國民經濟的重要組成部分，它的發展既受到國民經濟的制約，又能夠促進國民經濟持續、快速、健康的發展，在整個國民經濟中屬于基礎性、先導性的產業。
而房地產市場的存在和發展是整個房地產業健康發展的必要前提，也是房地產開發企業賴以生存的主要基礎，沒有房地產市場的發育和完善，就沒有真正意義上的房地產業。改革開放以來，我國的房地產市場已由萌芽狀態逐步發育成長為一種重要的要素市場及消費品市場，并對土地、房屋等要素配置、資產置換和產權流轉產生機制效能。
然而，房地產市場的發育程度與房地產市場的調節份額和調節力度已對中國的市場化改革進程產生直接的鉗制或推動作用。現在看來，中國市場經濟體制的構造不能不以房地產產權市場化和房地產市場的發展作為基礎條件。
但是，長期以來由于產權關系不清和制度創新不足的制約，中國房地產市場的發育水平及規范化程度仍滯后于整個市場化改革的進程，現實要求盡快培育起符合市場經濟發展要求的房地產市場及其制度體系。發達國家（地區）經驗表明：一個結構完備、運行良好的房地產市場離不開一個能同市場經濟相吻合，并將國家的宏觀經濟*策及其意圖滲透于市場的完善、高效的房地產制度體系。
我國房地產市場上述問題的解決，需要通過采取切實可行的對策，搞活房地產市場，加強房地產市場管理，規范市場行為。從直接行*性管理向間接經濟性管理轉化，針對房地產市場制定足夠的適當的法律法規，將房地產市場置于一個合理的、規范化的法規體系制約之下。
法規化的具體做法應當以市場行為作為調節對象，根據市場行為主體的區別，*府以立法的形式進行規范。通過建立合理的租稅費體系，培育房地產金融市場、配套服務市場，加快相關配套改革等，不斷推動和完善房地產市場管理的法制化進程。
由于房地產市場的內涵和形式比較廣泛，本論文側重研究房地產市場交易制度，即僅對房地產產權制度、土地制度、房地產交易法律制度、房地產金融制度及房地產稅收制度的核心內容和主要特征進行國內外比較研究，找出雙方的異同點及可借鑒之處，最后提出解決對策，以便更好地促進我國房地產業健康持續發展。全文共分七章。
第一章緒論部分明確了本論文研究背景和研究意義、評述了相關領域國內外研究現狀并進行研究現狀總結，從而確定了本論文研究出發點、研究內容和研究方法；第二章界定了房地產及其制度體系的概念和研究范疇，并對房地產市場構成要素進行分析，闡述了房地產市場體系共性特點所在；第三章將我國與發達國家（地區）在土地所有制、土地使用制、房屋所有權制度及城市土地租賃制度等方面進行比較研究，找出目前我國房地產產權制度及土地制度存在問題，通過借鑒發達國家先進經驗，提出解決對策；第四章將我國與發達國家（地區）的房地產金融機構體系進行比較研究，找出我國房地產金融機構體系設置及其運行機制存在的問題，通過借鑒國外先進經驗，提出解決對策；第五章將我國與美國、英國房地產稅收制度進行比較研究，找出我國現行的房地產稅收制度存在的問題，通過借鑒發達國家先進經驗，提出解決對策；第六章側重對國內外房地產市場交易法律制度比較研究。較為詳細地介紹了國外、國內房地產交易法律制度歷史沿革及其發展現狀，以房地產抵押、房地產租賃及房地產買賣制度為主體進行比較研究，找出我國現行房地產交易法律制度存在問題，通過借鑒發達國家先進經驗，提出對策建議；第七章是研究與展望部分，歸納了全文的研究成果，并對未來的研究方向進行了展望。
2. 國內外有關房地產的研究動態
眾所周知，房地產業是整個國民經濟的重要組成部分，它的發展既受到國民經濟的制約，又能夠促進國民經濟持續、快速、健康的發展，在整個國民經濟中屬于基礎性、先導性的產業。
而房地產市場的存在和發展是整個房地產業健康發展的必要前提，也是房地產開發企業賴以生存的主要基礎，沒有房地產市場的發育和完善，就沒有真正意義上的房地產業。改革開放以來，我國的房地產市場已由萌芽狀態逐步發育成長為一種重要的要素市場及消費品市場，并對土地、房屋等要素配置、資產置換和產權流轉產生機制效能。
然而，房地產市場的發育程度與房地產市場的調節份額和調節力度已對中國的市場化改革進程產生直接的鉗制或推動作用。現在看來，中國市場經濟體制的構造不能不以房地產產權市場化和房地產市場的發展作為基礎條件。
但是，長期以來由于產權關系不清和制度創新不足的制約，中國房地產市場的發育水平及規范化程度仍滯后于整個市場化改革的進程，現實要求盡快培育起符合市場經濟發展要求的房地產市場及其制度體系。發達國家（地區）經驗表明：一個結構完備、運行良好的房地產市場離不開一個能同市場經濟相吻合，并將國家的宏觀經濟*策及其意圖滲透于市場的完善、高效的房地產制度體系。
我國房地產市場上述問題的解決，需要通過采取切實可行的對策，搞活房地產市場，加強房地產市場管理，規范市場行為。從直接行*性管理向間接經濟性管理轉化，針對房地產市場制定足夠的適當的法律法規，將房地產市場置于一個合理的、規范化的法規體系制約之下。
法規化的具體做法應當以市場行為作為調節對象，根據市場行為主體的區別，*府以立法的形式進行規范。通過建立合理的租稅費體系，培育房地產金融市場、配套服務市場，加快相關配套改革等，不斷推動和完善房地產市場管理的法制化進程。
由于房地產市場的內涵和形式比較廣泛，本論文側重研究房地產市場交易制度，即僅對房地產產權制度、土地制度、房地產交易法律制度、房地產金融制度及房地產稅收制度的核心內容和主要特征進行國內外比較研究，找出雙方的異同點及可借鑒之處，最后提出解決對策，以便更好地促進我國房地產業健康持續發展。全文共分七章。
第一章緒論部分明確了本論文研究背景和研究意義、評述了相關領域國內外研究現狀并進行研究現狀總結，從而確定了本論文研究出發點、研究內容和研究方法；第二章界定了房地產及其制度體系的概念和研究范疇，并對房地產市場構成要素進行分析，闡述了房地產市場體系共性特點所在；第三章將我國與發達國家（地區）在土地所有制、土地使用制、房屋所有權制度及城市土地租賃制度等方面進行比較研究，找出目前我國房地產產權制度及土地制度存在問題，通過借鑒發達國家先進經驗，提出解決對策；第四章將我國與發達國家（地區）的房地產金融機構體系進行比較研究，找出我國房地產金融機構體系設置及其運行機制存在的問題，通過借鑒國外先進經驗，提出解決對策；第五章將我國與美國、英國房地產稅收制度進行比較研究，找出我國現行的房地產稅收制度存在的問題，通過借鑒發達國家先進經驗，提出解決對策；第六章側重對國內外房地產市場交易法律制度比較研究。較為詳細地介紹了國外、國內房地產交易法律制度歷史沿革及其發展現狀，以房地產抵押、房地產租賃及房地產買賣制度為主體進行比較研究，找出我國現行房地產交易法律制度存在問題，通過借鑒發達國家先進經驗，提出對策建議；第七章是研究與展望部分，歸納了全文的研究成果，并對未來的研究方向進行了展望。
3. 中美稅制的比較
美國稅制被認為是世界上最完備的稅收體系，但一些美國人卻自認為本國稅制具有“過于復雜、稅收負擔過重、缺乏對經濟的刺激作用、有失公平等弊端。因此，許多美國財稅方面的專家、學者正在向簡化稅制另；進增值稅等方面作探索，謀求一個更科學。合理的稅制；而中國近年來的稅制改革，一方面使其稅制逐步與國際慣例接執，另一方面，通過改革使新稅制符合建立社會主義市場經濟體制要求，體現了一定的中國特色，因而受到世界各國普遍關注。下面僅就中、美稅制中的幾個方面做一簡要比較。
一、稅制結構
美國是一個以直接稅為主體的國家。據統計，在1993年財*年度中，如果不包括370億美元的未分配補償性收益，在聯邦一級，個人所得稅收入5100億美元，占聯邦財*收入的36%；其次是社會保險稅4280億美元，占31%；公司所得稅1180億美元，占8%；消費稅、關稅、遺產稅、贈與稅和其他各項稅收占財*收入的7%。
中國則是一個以間接稅為主體的國家，增值稅占全部財*收入的50%以上，而美國雖對增值稅研究多年，卻一直沒有征收。在美國稅收地位不太重要的消費稅，在中國因宏觀調控所需，征管較簡便，稅率較高而被選擇為中央稅，而在美國十分重要的個人所得稅和社會保險稅在中國似乎遭到冷遇。個人所得稅在中國由于人均收入水平較低，征收管理水平有限，稅收成本較高等原因而在相當長的一個時期內不能成為主體稅。但中國正積極采取各種有效措施加強對個人所得稅的征收管理。因此，個人所得稅收入水平也在不斷提高。此外，中國近年來也在研究探討開征社會保險稅的問題。
總之，美國的稅收主要來自于個人，而中國的稅收主要來自于企業。
二、稅收管理體制
美國實行徹底的分稅制，設有聯邦、州、地方三套機構，相互獨立，自成體系，不存在領導與被領導的關系，只有工作中的協作關系。州和地方在不與聯邦稅法發生抵觸的情況下，可自行立法。美國分稅制的一個顯著特點是稅源共享。例如個人所得稅和公司所得稅，除了聯邦要征稅之外，許多州和地方也征收，但州和地方的稅率往往較低，且一些州和地方允許抵免已繳的聯邦所得稅。美國的這種稅源共享事帶來了許多州和地方的財力不足的問題，為了解決這一矛盾，美國聯邦把一部分（專項）收入劃歸州及地方，并建有縱向的補助金制度。由聯邦向貧困州、州向貧困縣（市）提供補助。
中國1994年后也建立了分稅制，設立國家稅務局和地方稅務局兩套稅務機構。但相比之下，中國的分稅制遠不如美國的那么徹底。在美國，各州的銷售稅稅率很不相同，有的州，如密執安州還征收過增值稅，而中國的稅收立法權高度集中中央，即使是地方稅也是全國統一立法，只有個別稅種的稅率規定幅度稅率由地方根據當地實際確定執行稅率。在共享稅的征管方面，中國的增值稅由中央征收管理。然后返還一部分給地方；而在美國，同源共享的個人所得稅和企業所得稅，聯邦、州和地方則是分別征收管理。另外，中國的分稅制沒有補助金制度，不過，在企業所得稅法中規定：在國家確定的革命老根據地、少數民族地區、邊遠地區、貧困地區的新辦企業，經主管部門稅務機關批準，可減征或免征所得稅三年，這種稅式支出可否看成是變相的補助金制度。
三、涉外稅收負擔
從個人所得稅來看，美國在個人所得稅費用扣除方面對于非居民規定只能采用分項扣除，而且不論撫養的人數多少，只能取得一個寬免額（2,500美元），居民則可在分項扣除和標準扣除中選一個較大的，且寬免額隨需撫養人的增多而增加。中國對于外籍人員生活費用的扣除（4000元/月）比一般在境內工作、居住的中國居民（800元/月）要大，實際上中國采取的是優惠措施。
從企業所得稅來看，美國對于非居民公司來源于美國的投資所得采取30%的比例稅率，來源于美國的其他所得按美國的一般居民公司所得稅八級超額累進稅率執行，該稅率最低一級（應稅所得不超過5萬美元部分）為15%，最高一級（超過18,333,333美元部分）為35%。中國的內外資企業所得稅均實行33%的比例稅率，但對盈利水平較低的內資企業另規定兩檔較低稅率。在涉外稅收方面制定了一些優惠*策，包括對特定地區、行業、企業、項目再投資，地方所得稅預提的優惠和虧損結轉，以及外國稅收抵免等。值得注意的是美國不承認稅收饒讓抵免，這使得許多發展中國家給予美國公司和美國投資的公司的優惠最終并未使納稅人受益，而是流人美國財*部。一些發展中國家的這種稅式支出剛好彌補了一部分美國的財*赤字，這也是美國防止國內資金過度外流的一個措施
4. 中美個人說得稅法的比較與研究（論文）
首屆“中美稅法高級論壇”綜述 翟繼光 【關鍵詞】中美稅法；論壇；綜述 【點擊次數】1603 2005年8月30日，由北京大學財經法研究中心、國家稅務總局稅收科學研究所、世界稅法協會（ITLA）主辦的首屆“中美稅法高級論壇”在北京大學英杰交流中心召開。
自20世紀80年代以來，以美國為代表的西方國家掀起了一股世界稅法改革的浪潮。目前中國正在進行新一輪的稅法改革，為了更好地借鑒美國稅法改革的經驗，加強中美稅法學界的交流與合作，推動中國稅收法治建設的進程，特邀請中美稅法專家召開了本次高級論壇。
來自美國國際稅法最著名的大學——紐約大學以及中國全國人大常委會、財*部、國家稅務總局、北京大學、清華大學、中國人民大學、中國社會科學院、中央財經大學、武漢大學、吉林大學、廈門大學等部門、高校以及研究機構的專家學者150余人圍繞當前中美兩國共同關心的“中國統一企業所得稅法的制定”、“個人所得稅法改革”以及“中美雙邊稅收協定的完善”等問題進行了深入的研討。會前收到國內外財稅法專家、學者的論文80余篇。
世界稅法協會（ITLA）會長、北京大學財經法研究中心主任、教授、博導劉劍文主持開幕式，中國法學會副會長劉法合，全國人大常委會預算工委副主任姚勝，紐約大學著名中國法律專家、稅法專家、教授Jerome A Cohen，國家稅務總局稅科所所長劉佐，北京大學社科部部長程郁綴，北京大學法學院副院長、教授、博導陳興良在開幕式上作了發言。 全國人大常委會預算工委法案室主任俞光遠、財*部稅*司副司長王建凡、財*部稅*司原常務副司長王征、國家稅務總局國際稅務司司長張志勇、國家稅務總局國際稅務司副司長盧云、王裕康，以及來自全國人大、財*部、國家稅務總局、海南省國稅局的領導30余人出席了本次論壇。
紐約大學稅法項目負責人、著名稅法專家H. David Rosenbloom教授，中國社科院財貿所所長、教授、博導高培勇，財*部財科所副所長、研究員、博導劉尚希，財*部財科所稅收研究室主任、研究員、博導孫鋼，中國人民大學法學院教授、博導徐孟洲，中央財經大學財*與公共管理學院教授、博導湯貢亮，廈門大學法學院院長、教授、博導廖益新以及來自全國80余所高校的100余位稅法專家學者參與了本次論壇。 本次論壇得到了上海市協力律師事務所、北京大學出版社、高等教育出版社、*元照出版社的大力支持，中央教育電視臺、北京大學電視臺、《法制日報》、《經濟日報》、《第一財經日報》、《新京報》、《檢察日報》、《中國經濟時報》、《國際金融時報》、《金融時報》、《科技日報》、《東南早報》等近20家新聞媒體對本次論壇進行了報道，人民網、新浪網、搜狐網、網易、雅虎、中國經濟網、中國金融網、中國經濟信息網、中國網、北大新聞網、北大校友網等80余家網站對本次論壇進行了報道。
一、統一企業所得稅法的制定 當前我國經濟發展態勢良好，財*收入正以每年較高的速度增長，吸引外資的能力也在不斷增強，正是兩部企業所得稅法合并的大好時機，也是統一企業所得稅法出臺的大好時機。本次論壇的核心主題是中國統一企業所得稅法的制定問題。
中外專家在本次論壇上一致呼吁，在中國加入WTO、世界各國進行稅制稅法改革的國際趨勢下，我國立法機關應該盡快通過合并企業所得稅的相關立法。這一改革將有助于改善我國企業的競爭環境，有利于民族產業的發展，也符合市場經濟的通行規則。
美國紐約大學的Jerome A Cohen教授多次來中國并且參與了中國改革開放后最早的涉外稅法的制定，他認為中國應當盡快制定統一的企業所得稅法，召開這樣的高級論壇有助于推動中國“兩法合并”的進程。 全國人大常委會預算工委法案室主任俞光遠認為，兩套稅制違反國民待遇原則，不符合世貿規則和國際通行做法；違反稅負公平原則，不利于企業公平競爭；稅制不規范既加大了稅收征管難度，又影響企業深化改革；稅收待遇不同導致所得稅執法不嚴，不利于國民經濟的協調發展。
應堅持公平稅負原則，統一內外資企業所得稅；按照適度征稅原則，適當降低稅率、拓寬稅基；按照適度原則和效益原則，調整優惠*策，轉變優惠方式；按照避免重復征稅課稅原則，實行歸集抵免制，協調好企業所得稅和個人所得稅。 財*部稅*司副司長王建凡認為，目前建立稅法的準備工作已經就緒，技術已經成熟，為下一程序打下了良好基礎。
我國的各個稅收實體法過于簡單，大多都是一些原則性規定。這就導致稅法在具體執行過程中容易產生偏差和失誤。
一些部門所出臺的文件也被當作了法律依據來實施，這在實際中造成了人們對稅法理解的混亂。尤其是兩套稅法同時并行，使不少稅種不能覆蓋到外資，這是很不合理的事情。
財*部稅*司原常務副司長王征認為，在統一企業所得稅法問題上，出現各種反對意見是正常的，不反對是不正常。從理論上研究有很多道理，但是從經濟和*策上來講有很多矛盾。
現在的難度是：稅率是多少？針對外資的優惠*策必須調整，要根據產業*策調整。新老*策要銜接，肯定要有過渡。
企業的發展是發展的根本。
5. 我國房地產稅法的現狀以及改革措施
推進我國房地產稅制改革的思路 一、我國現行房地產稅制存在的問題 我國現行的房地產稅制，是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的。
在現行的稅制中，房地產業領域涉及的稅項主要有營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城鎮土地使用稅、城鎮維護建設稅、固定資產方向調節稅等10多類。隨著經濟體制改革的深入以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾；同時，由于不同稅種出臺的時間不同，造成不同稅種之間的沖突。
1.稅種設置存在功能缺陷。我國現行房地產稅制構成的一個特點是，在房地產保有階段課稅少、稅負輕；而在流通領域則多個稅種同時課征。
這相當于給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進入流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地保有，助長了土地投機。
2.稅基狹窄，收入比重低，財*功能不強。我國現行房產稅稅制規定，房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。
另一方面，現行稅制還把行*機關、人民團體、*隊自用、財*撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象。現行土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。
房地產稅范圍過窄，稅基偏小，限制了稅收聚財作用的發揮，也使得房地產稅收難以成為地方*府的主體稅種。 3.內外兩套稅制有違公平。
實行內外有別的兩套稅制，不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同和不公平的稅收待遇，也造成了國家稅款的大量流失。 4.稅收立法層級低，稅權劃分不合理。
1994年，我國開始實施分稅制，主要著眼于收入的劃分，對稅收管理權限在各級*府之間的劃分并未做出全面的規范，稅法體系還沒有形成稅收立法、執法和司法相互獨立、互相制約的機制。現行的內外資企業房地產稅，其法律依據是由**制定并以暫行條例的形式頒布實施，稅收制度仍然停留在行*法規的層次上，級次較低。
5.租、稅、費體系混亂，稅收負擔偏重。租、稅、費三個經濟范疇，在理論上的區別十分明顯。
但在實踐中，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現象非常普遍，限制和削弱了稅收的宏觀調控功能。目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的13種稅，約占建設成本的9%；而各類規費卻占到了41%，各種收費增大了房地產的開發成本。
二、房地產稅制改革的總體思路 房地產稅制體系改革的總體原則是：統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；擴大稅基，公平稅負；對于房地產相關收費將“取消一批、保留一批、轉移一批、轉為稅收一批”。即，對現行的涉及房地產方面的稅種進行整合，取消一些不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種，將開發、交易環節過重的稅收負擔后移到房產保有階段。
建立一個以土地年租金為基礎、物業稅為先導、其他房地產稅費為輔助的科學合理的房地產租、稅、費體系。同時，提升房地產稅收的立法層次，并適度分權，建立和完善房地產估價制度等稅制改革的配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體構想 1.開征統一規范的物業稅。我國物業稅的基本框架可如下設計：一是將現行房地產保有環節的房產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的物業稅。
二是統一內外稅制。納稅人為內外資企業單位、經濟組織和個人。
三是以經過評估的土地使用權和房產的市場價值，作為物業稅的計稅依據，使得物業稅和評估緊密聯系起來。四是考慮到我國地域遼闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率，且稅率不宜過高。
稅率可在全國范圍內設立一個彈性控制區間，各地區可按照自身社會經濟發展的水平、納稅人的支付能力以及地方*府年度預算等情況，在許可的彈性區間內選擇適用的稅率。 2.正確處理稅、租、費的三者關系，切實做到正稅、明租、少費。
正稅，是要同我國新一輪稅制改革相適應，考慮房地產交易的全過程，建立一個有利于房地產市場健康發展的房地產稅收體系，使房地產稅收既能達到一定的收入規模，又能有效地發揮宏觀調控作用，促進房地產資源的合理利用。明租，是要設立地租。
如果不對土地使用者收取地租，就等于否定了國家對土地的所有權。同時，要將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金（土地使用費）。
少費，是要盡量少用費的形式，嚴格區分各種費的類型，正確制定各種費的標準，嚴禁以費代稅和亂收費現象。 3.完善配套改革措施。
一是適當下放稅*管理權限。在統一稅*的前提下，賦予地方一定的稅制管理權限。
如中央只負責制定該稅種的基本稅法，而將其實施辦法、稅目稅率調整、稅收減免的執行及其征收管理等權限賦予地方。這不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地根據自身的實際情況靈活處理稅收問題，充分調動地方*府的積極性。
二是完善財產登記和房地產價格評估制度。三是清理整頓現有收費項目。
對現行的*府基金、收費進行清理，即取消不合理、不合法的收費，按照受益原則，保留一部分有償服務、經營性收。
6. 我國房地產稅法的現狀以及改革措施
完善我國房地產稅費制度的思考 【摘要】房地產稅費制度是房地產市場體制的重要組成部分。
建立和健全房地產稅費制度，對于充分發揮國有土地資源的效益，防止其流失，保障房地產市場健康有序地發展等都有重要的意義。目前，我國房地產市場的不正常發展帶給我們對現行房地產稅費制度的思考。
本文通過分析現存制度的弊端和國外相關制度的成功經驗，提出完善我國房地產稅費制度的一些建議。 【關鍵詞】房地產 稅費 完善 宏觀調控 【正文】 稅收杠桿是國家進行宏觀調控的有力工具，近年來，我國部分地區如北京，上海房價飛漲，房地產業發展，大到影響市場交易能否順利進行，國土資源能否得到充分利用，小到影響城市居民能否安居樂業。
在這種持續高溫的態勢下，加強對房地產市場的監督管理，規范市場交易行為，以實現資源有效配置成為國家宏觀調控的重點。為遏制畸高房價，給過熱的房地產市場降溫，稅收的杠桿調控作用不容忽視。
科學的房地產稅費改革比其他控制土地、提高利息、加征房地產轉讓稅等控制房產熱的措施都要有力有效。因此，完善我國房地產稅費制度發揮其對于經濟的宏觀調控功能已是時之所需，勢在必行。
一 我國房地產稅費制度的現狀 隨著市場經濟的發展和改革開放的深入，我國的房地產稅費制度也逐漸確立和完善。我國的房地產稅費體系由兩大部分組成，一是房地產稅收，一是房地產費。
（一）房地產稅制 經過1994年稅制改革，我國房地產稅收體系在稅種的設置、稅目、稅率的調整、內外稅制的統一方面逐漸完善起來，形成了一套適應社會主義市場經濟發展要求的復合稅制體系。按照征稅客體性質的不同，可將房地產稅收分為四類：流轉稅（包括營業稅，城市維護建設稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業所得稅和個人所得稅）、財產稅（包括房產稅，契稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產投資方向調節稅）。
2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出：“實施城鎮化建設稅費改，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”2005年2月26日，國家稅務總局，財*部，**發展研究中心等有關部門就《中國房地產稅收*策研究報告》進行研討。
該會議明確了我國從2005年開始就新的稅制進行設計，并在合適的城市進行模擬運行。*府目前正積極推進以“明租、正稅、清費”為改革方向的房地產新稅制的改革。
（二）房地產費制。 房地產費是指在房地產市場活動中所產生的各種費用，它是國家機關為房地產方面提供某種服務（管理）或國家授予他方開發利用國家資源而取得的報酬，它也是國家在房地產方面取得財*收入的一種形式。
根據有關規定，現行的房地產費主要有三類：一是國家作為土地所有者在房地產一級市場向土地使用者收取的土地使用費，主要包括地租，國家對土地的開發成本，征用土地補償費，安置補助費；二是房地產行*管理機關或其授權機關，履行行*管理職能管理房地產業所收取的費用即房地產行*性收費，主要包括登記費，勘丈費，權證費，手續費和房屋租憑登記費及其監證費；三是房地產行*管理機關或事業單位為社會或個人提供特定服務所收取的費用即房地產事業性收費，主要包括拆遷管理費，房屋估價收費等。 二 現行房地產稅費體系存在的問題 通過不同的稅種，我國對房地產業的發展進行著多層次的調節，但現行的房地產稅種的設置，絕大部分是參照其它行業的稅種，沒有考慮到房地產業自身的特點，因而這些稅種結構已不適應房地產業發展的客觀需要。
（一）宏觀稅制的缺陷。 首先，房地產交易缺監控，稅收征管難度大。
一是沒有普遍建立起房地產評估制度，房地產交易只能以實際成交價為準，加之法律又沒有設置針對明顯低于市場公允價的房產交易，*府有權優先收購的規定，這便為炒房提供了條件；二是沒有嚴格的注冊登記制度，使稅務機關面對納稅人的虛假申報常無從查證。其次，“隱形市場”中逃避稅，國有資產流失大。
以行*劃撥方式取得國有土地使用權但未補交出讓金、補辦出讓手續，或集體所有土地未經國家征用即也是未交出讓金，而直接進入市場交易，對此兩種情形是采取行*處罰措施還是征土地增值稅，如果征，如何計算增值額，這些都是法律的空白。第三，出讓、轉讓土地界限不明，稅收征免難以確定。
一是兩類所有權土地納稅主體難以確定。法律規定我國土地所有權分國家所有和集體所有兩種，《城市管理法》又規定，城市規劃區內的集體所有土地經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
這樣實際上集體所有土地正在逐步國有化，使兩類土地所有權在現實中難以確定，并使派生的土地出讓、轉讓不易劃清，從而影響了納稅主體的確定，具體的征免界線也難以把握；二是性質不明的房地產公司，征免界限難劃定。目前許多“房地產公司”掛靠國土部門，又是法人又得履行行*職責，體現*府意愿，致使稅務機關很難分清公司業務中哪些屬于*策性“代理”，哪些屬于“自營”項目，征免界限難確定。
（二）微觀稅制的缺陷。 首先，稅種分布結構不合理，保有環。
7. 房地產稅收制度與*策有何特點
第三節 城鎮土地使用稅 納稅人：針對本知識點提問？城鎮土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權的單位和個人。
擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人繳納；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方劃分使用比例分別納稅。 課稅對象：針對本知識點提問？城鎮土地使用稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。
課稅對象是上述范圍內的土地。 計稅依據：針對本知識點提問？城鎮土地使用稅的計稅依據是納稅人實際占用的土地面積。
納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區、直轄市人民*府確定的單位組織測定的土地面積。 適用稅額和應納稅額的計算：針對本知識點提問？城鎮土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。
每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次：①大城市l。5~30元；②中等城市1。
2~24元；③小城市0。9~l8元；④縣城、建制鎮、工礦區0。
6—12元。 城市、縣城、建制鎮和工礦區中的不同地方，其自然條件和經濟繁榮程度各不相同，情況復雜。
據此，國家規定，城市、縣城、建制鎮和工礦區的具體適用稅額幅度，由各省、自治區、直轄市人民*府確定。 考慮到一些地區經濟較為落后，需要適當降低稅額以及一些經濟發達地區需要適當提高稅額的情況，但降低額不得超過最低稅額的30%；經濟發達地區可以適當提高適用稅額標準，但必須報經財*部批準。
納稅地點和納稅期限：針對本知識點提問？城鎮土地使用稅由土地所在的稅務機關征收。土地管理機關應當向土地所在地的稅務機關提供土地使用權屬資料。
納稅人使用的土地不屬于同一省（自治區、直轄市）管轄范圍的，應由納稅人分別向土地所在地的稅務機關繳納；在同一省（自治區、直轄市）管轄范圍內，納稅人跨地區使用的土地，其納稅地點由省、自治區、直轄市稅務機關確定。 城鎮土地使用稅按年計算，分期繳納。
各省、自治區、直轄市可結合當地情況，分別確定按月、季或半年等不同的期限繳納。 減稅、免稅：針對本知識點提問？（一）*策性免稅對下列土地免征城鎮土地使用稅： （1）國家機關、人民團體、*隊自用的土地； （2）由國家財*部門撥付事業經費的單位自用的土地； （3）*寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； （4）市*街道、廣場、綠化地帶等公共用地； （5）直接用于農、林、牧、漁業的生產用地； （6）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳城鎮土地使用稅5年至l0年； （7）由財*部另行規定的能源、交通、水利等設施用地和其他用地。
納稅人繳納土地使用稅確有困難，需要定期減免的，由省、自治區、直轄市稅務機關審核后，報國家稅務局批準。 （二）由地方確定的免稅 下列幾項用地是否免稅，由省、自治區、直轄市稅務機關確定：（1）個人所有的居住房屋及院落用地； （2）房產管理部門在房租調整改革前經租的居民住房用地；（3）免稅單位職工家屬的宿舍用地； （4）民*部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；（5）集體和個人舉辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園用地。
第四節耕地占用稅 。
8. 結合實際談一談我國稅收制度所存在的問題及改革方向
一、稅收制度改革和發展中存在的問題 （一）稅收的法治化程度仍需進一步提高。為防止*府公權對私人產權的肆意侵犯，民主國家一般均確立了稅收法定主義原則，即“有稅必須立法，未經立法不得征稅”的原則，并且這一原則大都寫入了憲法。而我國憲法中關于稅收的條款僅為憲法第56條規定：“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務”，找不到關于納稅人權利的相關規定。從理論上講，稅收法定主義原則要求稅收要素和稅收程序法的基本方面，均由立法機關立法，稅收征管程序中的具體問題由行*機關通過行*法規來規范。從我國目前各稅種的法律層次來看，大多數是以**行*法規的形式出現，立法層次較低。
（二）稅收調控經濟的功能還比較弱。我國現行稅制體系格局是1994年稅制改革后確立起來的，隨著國際經濟環境變化和國內經濟發展，經濟運行中出現了一些新的問題，而稅收在發揮引導產業結構調整、解決收入分配、促進循環經濟和可持續發展、調控經濟過熱或過冷等方面還存在一定的缺陷。目前的主體稅種增值稅仍為生產型增值稅，不利于資本密集型企業的發展，稅收在引導企業技術升級、提升經濟增長質量方面仍有缺陷。
二、完善我國稅收制度的*策建議
（一）稅制改革與科學發展觀相適應。*的十七大報告提出，要“完善省以下財*體制，增強基層*府提供公共服務能力。實行有利于科學發展的財稅制度，建立健全資源有償使用制度和生態環境補償機制。”實行有利于科學發展的財稅制度，就必須貫徹“第一要義是發展，核心是以人為本，基本要求是全面協調可持續，根本方法是統籌兼顧”的原則，建立有利于提高自主創新能力，有利于轉變經濟發展方式、推動產業結構優化升級的稅收制度，構建有利于統籌城鄉發展、區域協調發展及有利于收入分配的公平，有利于加強能源資源節約和合理使用，有利于生態環境保護的稅收制度。
（二）稅制改革與法治化建設相適應。*的十七大提出全面落實依法治國基本方略，加快建設社會主義法治國家。依法治稅是稅收工作的靈魂和立足點，要求有健全的稅法體系：稅務機關依法履行職責，在法律規定的職權范圍內活動并接受行*司法機關和社會監督，納稅人能夠依法履行自己的納稅義務并保護自己的合法權益，在稅法面前人人平等。因此，稅制改革必須堅持法治化原則，納稅人、稅收行*機關都要服從于法，法外無稅。推進稅法體系建設，積極參與稅制改革、稅收立法調研，完善稅收法律體系。
（三）逐步推進主體稅種和地方稅體系建設的改革。繼續推進增值稅轉型，力爭盡快在全國范圍內實現從生產型增值稅向消費型增值稅的轉變，在轉型的同時，要推進增值稅的“擴容”，即把有條件實施增值稅的營業稅稅目納入增值稅征收范圍。穩步推進營業稅改革，適度調整部分營業稅稅目的稅率和計稅依據，消除重復征稅的問題。全面貫徹落實新的企業所得稅法及其實施條例，完善各項配套措施和辦法。推進房地產稅制改革，全面總結開展房地產模擬評稅試點工作經驗，繼續研究完善物業稅改革方案及其配套措施。以開征物業稅等為契機，研究構建持續穩定增長的地方稅體系，以使中央與地方*府的財力事權相一56一統一，進一步完善分稅制，更好地配合并促進公共財*體制建設，為社會提供均等化的基本公共服務。
（四）強化稅收調控功能，構建有利于科學發展的稅制體系。第一，建立和完善有利于促進自主創新、推動產業結構優化的稅收制度體系。一方面完善鼓勵高新技術企業發展、促進自主知識產權研發應用的稅收*策，另一方面加大對高科技產業、涉農產業、資源節約和環境友好型產業的稅收支持力度，建立支持現代服務業發展、鼓勵發展基礎設施建設產業和促進公共文化事業發展的稅收*策。第二，建立促進收入公平分配的稅收制度體系。繼續推進個人所得稅改革，研究推進建立綜合與分類相結合的個人所得稅制，同時繼續完善消費稅制度，加大對高消費行為的稅收調節力度；針對收入存量，則要完善財產稅制，加大對個人存量財富的調節力度。積極鼓勵慈善捐贈事業的發展，通過加強對“第三次分配”的稅收引導促進收入的公平分配。第三，建立促進資源環境保護和可持續發展的稅收制度體系。在所得稅、流轉稅的改革方面，進一步突出對環境保護、能源節約、資源可持續利用的*策引導，形成全方位、多環節促進資源環境保護和可持續發展的稅制體系。第四，建立推動區域協調發展的稅收制度體系。在繼續完善促進西部大開發、中部崛起和東北老工業基地振興的稅收*策及繼續深入推進區域性優惠*策向產業性優惠*策轉移的同時，針對不同的主體功能區，完善相應的區域性稅收*策。區域協調發展還要求我們完善增值稅、所得稅等一些主要稅種的收入歸屬機制，妥善處理區域間稅收分配關系，保障區域間合理的財*利益。
9. 王玉玫是什么人
王玉玫 編輯本段中央財經大學保險學院副院長人物簡介 王玉玫，女，民建會員。
現任中央財經大學保險學院副院長，副教授，碩士研究生導師。中國勞動學會勞動科學教育分會常務理事。
中國民主建國會北京市經濟委員會委員、海淀區委員會委員、婦委會副主任、中央財經大學支部主任。曾任北京市海淀區*協第六、七屆委員會委員，第七屆委員會社會法制委員會委員，現任海淀*協第八屆委員會經濟科技委員會特約專家委員，財*咨議小組特約成員。
研究領域 1985年7月開始從事高等學校教學科研工作，主要研究領域包括：保險、社會保障、企業管理等。曾任*東吳大學客座副教授，并赴臺講授了《大陸保險市場》等課程。
目前主講的課程主要有：保險企業經營管理、保險學原理、社會保障學原理、保險管理與運行、保險理論研究、社會保障理論研究等。 個人榮譽 曾獲得北京市優秀青年骨干教師（1998）、中央財經大學優秀教師（2004、2006）、優秀教學管理工作者（2006）稱號、優秀教學成果、優秀論文獎勵及中國保險學會、中央財經大學各類獎勵基金項目17項，中國民主建國會各級組織、*協海淀區委員會等組織頒發的各種獎勵21項。
主要科研成果 已取得科研成果60多項。其中公開發表論文35篇，參加專著撰寫2部，主編、參編教材、工具書等16部，主持、參加課題8項。
主要科研成果有： 1、貸款買保險不可取 中國保險報1998年8月7日 2、對我國保險法律制度的分析與評價 中央財經大學學報1999年第7期 3、加強保險行業自律是當務之急 中國保險報2000年6月29日 4、深化保險公司改革，迎接“入世”的挑戰 中央財經大學學報2000年第6期 （本文由《今秋拾穗》全文轉載 民主與法制出版社 2000年11月出版） 5、商業保險保障走的不太穩 中國信息報2000年12月29日 6、保險公司解約權質疑 中國信息報2001年3月23日 （本文由《世紀春華-北京民建會員集》全文轉載 民主與建設出版社2001年12月出版） 7、職工補充醫療保險的發展與規范 河南社會科學2001年第6期 8、關于建立多層次社會保障體系的構想 中央財經大學學報2001年第9期 9、把握投保人行為，提高保險服務質量 中國信息報2002年1月7日 10、婚姻關系中的保險問題研究 保險研究2002年第11期 11、保險公司人才觀之比較 人民*協報2003.6.25 12、農民工工傷保障應引起高度重視 中國改革報2003.7.1 13、建立健全城鎮農民工社會保障制度的設想 中央財經大學學報2003年第12期 14、增加失地農民就業的幾點思考 中國改革報2004.12.13 （《2004中國保險市場論叢》全文轉載商業出版社2005年5月出版） 15、當前我國居民最低生活保障制度存在的問題及對策建議 紅旗文稿2005年第18期（9月） （《2005中國保險市場論叢》全文轉載 商業出版社2006年6月出版） 16、消費者為中心是營銷的本質 中國保險報 2005.12.1 （《2005中國保險市場論叢》全文轉載 商業出版社2006年6月出版） 17、保單貸款相關問題初探 中央財經大學學報2006年第6期 （《2006中國保險市場論叢》全文轉載 商業出版社2007年6月出版） 18、關于雇主責任險與工傷保險協調發展的探討 經濟經緯2006年第五期（10月） 19、論教師在大學生實踐能力培養中的作用 《高等教育教學改革研究》 中國財*經濟出版社2006年12月出版 （《2006中國保險市場論叢》全文轉載 商業出版社2007年6月出版） 20、中美英投資型壽險產品發展及影響因素分析 中央財經大學學報 2007年5期 21、低保臨界戶 為何生活反而不如低保人群 人民*協報 2007.04.10 22、稅延型養老保險發展的關鍵 中國證券報 2007.09.15 23、保險專業建設中青年教師培養問題研究 中央財經大學學報2007年增刊 24、專著：各國保險法規制度對比研究 第十篇組長 中國金融出版社 2001年11月出版 25、專著：社會保障基金：籌資、使用、運營 第四章 城鎮農民工生存狀況及其社會保障 中國財*經濟出版社2004年5月出版 26、房地產金融（21世紀系列教材）主編之一 中國人民大學出版社2002年4月出版 27、保險企業經營管理學 （全國自學考試教材）第一副主編 中國財*經濟出版社2004年7 月出版 28、中華金融辭庫 參編 中國金融出版社1998年12月出版 （本書為國家“九五”重點圖書，獲第三屆國家辭書獎二等獎） 29、公民社會保障知識與最新案例 主編 中國財*經濟出版社 2003年2月出版 30、中外保險稅收制度比較研究 主持人 中國保險監督管理委員會，時間為1999年3月——2000年10月 31、工傷保險與預防 課題組成員，并擔任主報告的撰寫、修改等工作 中國殘疾人福利基金會，時間為：2001年5月—11月 32、城鎮農民工生存狀況及其社會保障問題研究 中央財經大學， 本人獨立完成 時間：2002年7月-2003年7月。
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