榮觀房產網1. 二手房交易中價格評估是什么
在二手房買賣和抵押貸款中最關鍵的環節就是房屋價格的評估，可以說，房產評估在二手房交易過程中起到承前啟后的功效。
那么，如何評估二手房的價格呢？二手房評估又需要注意哪些要素呢？ 二手房如何進行評估 二手房價格評估既是一個市場化行為，也是一個非常專業化的房產研究行為，涉及到的因素很多，過程也比較復雜，是目前房產交易雙方極其關心的問題。 目前，房地產評估機構對二手房進行評估有市場比較法、收益法、成本法等方法，目前大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法。
所謂的市場比較法是指，挑選至少3個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例，與所評估二手房進行比照，然后依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正。 其中，修正價格的因素包括物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛大小、建筑質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。
例如，一套房屋，南北朝向當然要比東西朝向的價格稍高；多層住宅樓層以7層為準，底層和頂層的價格就要稍低；房屋新舊主要以建造年代為準，適當看保養程度，一般情況下年折舊率為2%；房型的系數加減就更加復雜，同時還要考慮廳的利用價值（如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別）；廚房、衛生間也有面積基準、明房與暗房的區別；同時，得房率的高低與加減系數也是密切相關的。 價格評估注意四要素 進行二手房價格評估，既要考慮市場供求關系，更要考慮相關因素的影響。
具體來說需要注意以下幾方面： 第一要素，區域、地段。二手房與新房價格一樣，區域、地段起著決定性的作用，市中心、經濟、交通相對比較發達的區域，房屋的需求量大，價格也就相對較高，而這些區域的二手房價也同樣最高。
同時由于這些區域內公司及商務場所比較集中，因此這里的租賃市場也十分活躍，有些路段還處于供不應求的狀態，與郊區的二手房價格相比之下能產生很大的落差。 第二要素，房屋使用年限以及成新度。
修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高。 第三要素，房屋所處小區的自身配置及周邊配套設施。
在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、居住規模、停車狀況、綠化以及物業管理等，舊房都要大打折扣。此外，該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及有無重點中、小學都會對價格有較大的影響。
第四要素，房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但對于房屋的出售速度有著一定影響。
如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。 二手房價格評估沒有一個固定的評估公式和套路，主要根據市場來判斷。
市民自己在做估算時，可以主要以房子所在區域內，開發商開發出的新建房屋的均價為價格參照基準，然后根據各項指標進行系數修正。沒有新建住房的與該地區以往二手房出售價格相比較，基本上就可以算出個大概。
但如果是進行正規的二手房買賣或是將房屋抵押給銀行進行貸款，最好請正規的房地產經紀公司或專業的房地產評估機構來進行嚴格意義上的二手房評估。 專業評估會讓房屋的價格得到公正的評價，不會因為價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而致使市民遭受經濟損失。
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2. 什么情形下需要做二手房評估呢
1、確定交易價格交易雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務所進行評估，避免交易雙方因對房產價值不了解，而影響交易的正常進行。
2、繳納房產稅費交易后申報成交價時，如主管部門認為其低于市場價值，會委托具有專業評估機構對該房產評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。 3、房產保險房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程度評估。
4、申請銀行貸款申請貸款時，銀行為確定抵押物的擔保價值需對抵押人抵押的房地產進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。
5、解決房產糾紛發生糾紛時，可委托具有權威性的專業房地產評估機構對糾紛案件中涉及有爭議的房地產價值進行科學的鑒定，以協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
3. 司法鑒定房產評估收費標準是什么
每個省份都有不同標準的司法鑒定機構，而跟據鑒定方向的不同，司法鑒定又分許多種不同的鑒定方向，對于不同的鑒定項目就會導致各個項目的收費標準也會有所不同。
在進行房屋訟訴的時候，就需要了解司法鑒定房產評估收費標準，下文就將為您介紹司法鑒定房產評估收費標準。 一、司法鑒定房產評估收費標準 鑒定費通常根據申報的工程結算總造價計算，而與審減金額及審核結果無關，具體收費比例視金額大小而定，通常為0。
3%-1%。質量鑒定費視鑒定項目、鑒定范圍、難易程度而定，且各個機構收費不一致，存在很大差異。
二、司法鑒定房產的意義 社會的日益發展，人們法律意識的日益提高，房地產司法鑒定業務逐漸增多，諸如債務糾紛、房地產損害賠償、房地產分割合并、國有土地上房屋征收補償糾紛、房地產估價糾紛等等，不一而足，房地產司法鑒定估價逐漸成為估價機構經常面對的評估業務。 在司法實踐中，房地產司法鑒定估價結論逐漸成為解決糾紛的主要法律證據，對仲裁的公正性起著重要的作用。
由于當事人尖銳的利益沖突和矛盾，使得司法鑒定涉及的房地產評估與其他類型的房地產評估相比，更具有嚴肅性和復雜性。在評估實務中，房地產估價師日益感受到來自各方的壓力，由于房地產司法鑒定估價引發的風險正日益增加，因此深入研究在房地產司法鑒定估價的應注意的問題就顯得尤為必要。
三、司法鑒定房產需要時間 在司法鑒定估價中還要特殊注意鑒定報告應在合理的時間內完成。根據《司法鑒定程序通則》的有關要求，鑒定機構應當在與估價委托人簽訂司法鑒定協議書之是起三十個工作日內完成委托事項的鑒定工作。
涉及復雜、疑難、特殊的技術問題的，完成鑒定的時間可以延長，延長時間一般不得超過三十個工作日。 因此，我們房地產估價機構在接受司法鑒定業務后，要及時組織本機構的骨干力量進行鑒定工作，確保在合理期限內完成鑒定報告，最大限度的體現司法鑒定的公平和效率。
房地產司法鑒定估價報告和咨詢性估價報告。 四、相關條例 1、注冊房地產估價師從事房地產司法鑒定評估，其注冊執業的房地產估價機構應當出具房地產鑒定估價報告，鑒定估價報告應當能夠讓委托人和鑒定估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解鑒定估價結果。
2、房地產鑒定估價報告應當包括：充分的估價依據；必要的估價程序；估價方法、相關數據來源與確定、相關參數選取與運用、主要計算過程等必要信息。 3、房地產咨詢性估價報告，是指注冊房地產估價師由于受到客觀原因限制，委托人或有關當事人明知存在估價依據不充分、必要的估價程序不能完全履行的情況下，仍然委托鑒定評估而出具的估價報告。
委托人和咨詢性估價報告使用者需在了解估價依據、估價程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解估價結果。 4、房地產拍賣（變賣）鑒定評估的估價時點，原則上為評估委托之日或完成估價對象現場查勘之日，但鑒定評估委托書另有約定的除外。
估價時點不是完成現場查勘之日的，應當在“鑒定評估的假設和限制條件”中揭示估價對象在估價時點的狀況與在完成現場查勘之日的狀況的差異，并指出該差異對鑒定估價結果的影響，提示鑒定估價報告使用者注意。 5、房地產司法鑒定評估，報告的名稱通常為“房地產司法鑒定估價報告”。
對于咨詢性估價，報告的名稱為“房地產咨詢性估價報告”。估價報告須由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并至少有兩名以上符合條件的注冊房地產估價師簽名。
6、在房地產司法鑒定評估活動中，本意見未作規定的事宜，應當按照《房地產估價規范》執行。 7、房地產司法鑒定估價報告應用有效期，從鑒定估價報告出具之日起計，不得超過1年；注冊房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，可以適當縮短鑒定估價報告應用的有效期。
超過房地產鑒定估價報告應用有效期使用鑒定估價報告的，相關責任由報告使用者承擔。 在鑒定估價報告應用有效期內使用鑒定估價報告的，相關責任由出具鑒定估價報告的估價機構承擔，但使用者不當使用的除外。
8、房地產司法鑒定估價依據包括：由委托人轉交經當事人質證人民法院認定的鑒定評估資料；委托人依職權調查取得的鑒定評估資料；當事人補充的經人民法院認可的鑒定評估資料；估價機構自己取得的鑒定評估資料。 鑒定估價報告對于估價依據應當充分披露，并注明其類別。
對于估價依據缺失的，應當揭示其成因；如果重要估價依據缺失，不能出具房地產司法鑒定估價報告，在委托人認可的前提下，出具咨詢性估價報告。 9、注冊房地產估價師應當對估價對象進行現場查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明資料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好現場查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片，內外部狀況照片應當作為鑒定估價報告的附件。
由于各種原因不能拍攝內部狀況照片的，應與委托人溝通。如果委托人書面同意，可以就與估價對象除裝修狀況不一致外的小區其他相同戶型的房地產進行現場查勘，并對估價對象的裝修狀況在委托書中明確的。