榮觀房產網1. 請問房產銷控具體指什么工作
1、是指房地產開發商保留的房源，都是留作項目結束以后再拿出來賣，房產銷控包括銷售進度表、銷售計劃、推售策略幾方面內容等。
2、工作具體指：
在整個房地產營銷過程中，房地產開發商保留一定比例的房源，根據不同時段和批次的市場變化，按一定比例推出上市銷售，甚至在項目結束時停留 外銷，逐漸消化住房。
銷售計劃的最終成果是最大化項目利潤的捷徑。 這可以有效地控制上市，當后期的好房屋上市時，處于價格上漲期，也可以獲得更好的經濟效益。
3、銷售計劃表的制作，必須要有理有據、有的放矢，必須遵照以下基本原則：
(1)結合本公司的生產情況；
(2)結合市場的需求情況；
(3)結合市場的競爭情況；
(4)結合上一銷售計劃的實現情況；
(5)結合銷售隊伍的建設情況；
(6)結合競爭對手的銷售情況。
擴展資料：
房產銷控的幾個實現方法：
1、銷控總表
以直觀的方式顯示單個建筑物的銷售進度，可以提供房間的詳細信息和銷售信息，并可以根據所選的模擬支付方式生成付款時間表和抵押支付表格，以便客戶可以理解和分析詳情。以直觀的方式顯示所有房地產的銷售進度。 在掌握整體情況的同時，還可以查看房間和所有者的信息。
2、銷售登記
管理和登記房間銷售的情況，包括認購資料、合同資料、產權資料、付款資料等，在合同資料錄入完成后，就可以通過網上申報的“上送合同資料”來將合同資料傳送到國土局進行合同登記，并取得預售合同，在取得預售合同號后，就可以利用本模塊的合同打印來打印預售合同。
3、換退房管理
管理銷售過程中換退房處理及查詢。
4、催交欠款
處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。
參考資料來源：百度百科--銷售計劃
參考資料來源：百度百科--銷控
2. 什么是房地產銷控
銷控，即房產商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結束再賣。部分房產商宣稱已經賣光樓盤的銷控房，年關悄然低價入市，且價格低于市場價，眼疾手快者得。在一個樓盤的產品當中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優劣好壞之分，“銷控”通行的情況是優先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。從而規避了這些戶型無法銷售的風險，也有利于好的產品在后期賣出更高的價錢。
在整個樓盤營銷過程中，房地產開發商保留一定比例的房源，分時間段、分批根據市場變化情況，按一定比例推出上市銷售，甚至留至項目結束時再對外銷售，逐步消化房源，最終達成銷售計劃，是實現項目利潤最大化的捷徑。這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。
擴展資料：
銷控作用
銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。
如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。
參考資料來源：搜狗百科-銷控
3. 什么是房地產銷控
房 產 銷 控 房地產的利潤與銷售速度直接相關，因此，控制銷售進度就可以對利潤率產生很大影響。
房產銷控的是通過對銷售速度和價格的控制達到高價全額銷售的目的，開發商的銷控就是業主的購房陷阱。 ？？樓盤“銷控”的概括為控局勢、控價格和控速度。
控局勢——差房能賣掉，好房高價賣 ？？在一個樓盤的中，物業有優劣好壞之分，通常情況下是優先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售，這是價格炒作的一般性原則。 同時也規避了不好的戶型型無法銷售的風險。
控價格——在價格最高時拋售 ？？房產銷售有個特點，越接近現房，物業的風險越低，購房進駐的時間越短，物業業主的成本越低，因此越接近現房價格就越高。而一般性銷售都是低開高走價格策略，在開盤期，價格較低，這是促銷的手段，其實在最低價格的房子開發商可能一套都不會出售。
通過不停的廣告造勢，人氣增加，樓盤升溫，價格開始抬升。所以在價格最高時期也就是熱銷期時，也是開發商大規模拋售的時期，同時也獲得了最大的利益。
一般說來，開盤時銷售的僅僅是一小部分，有相當大比例的房子，尤其是好戶型將留到現房或接近現房時銷售，來通過漲價獲取更多的利潤。” 控速度——加速度營銷，降本增利 ？ 房產銷售的速度直接影響開發成本，銷售速度越快，回款速度越快，資金流動的也越快，開發的成本也就越底，相應的利潤就會增加。
通過銷控手段，制造熱銷虛假局面，可快速提升銷售速度，這是開發商慣用的伎倆。在營銷學上也成為加速度營銷。
？ 通過對售樓現場人流的控制和銷控表的設計，可以制造出虛假“熱銷”局面，創造購買壓力，提升銷售價格，出現搶購行為，有些開發商通過惜售和拍售的手段來蒙蔽業主，提高物業的虛假價值。 銷控手段——七大陷阱套買家 房產銷售的信息保密性和不對稱性為銷控創造了良好的條件，虛弱的房產開發商通過銷控手段和認購方法來促動資金流動，倒也賺個滿缽。
所以銷控就是炒作房產實施資本運營最有效的方法。 樓盤置業者經常能在房產尾盤的銷售廣告中看到如下字樣：隆重推出精品保留單元。
如果那些保留單元只是賣剩的落市貨，那么這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑；如果那些保留單元真的是房產開發商珍藏的精品，那么當初所謂的“銷控”是否隱瞞了事實真相，將尚未出售的單元“銷控”為已經出售，這對于那些購買在先卻無法買到“精品保留單元”的購房者公平嗎？它是否涉及到個人消費知情權的問題？銷控僅僅是為了防止滯留差的戶型，同時維持銷售回籠節奏嗎？筆者試探者做如下分析： 1、什么是樓盤銷售控制 在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。
當然業內還有一種的簡單定義，就是先把各銷售單元分成三六九等，根據預判分期推出部分，再根據去化，得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型，準備漲價。
但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什么時候是導入期、公開期、強銷期、持續期、收盤期，全憑個人經驗，帶有相當大的銷售風險，因此多數是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發商一般不會采用。 2、銷售控制產生的背景和作用 銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。
房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。
如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。 在樓盤價格策略的制定一般來說有兩種一是“低開高走”，二是“高開低走”，這兩種價格制定策略是真對不同的物業來制定的。
2.1、“低開高走”價格制定策略的銷售控制： 價格制定策略采用“低開高走”的樓盤，應分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著心理需求的變化呈不規則變化。
以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，從而掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產生協同效益。銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協調，價格的“低開”并不意味著公司經濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以。
4. 房地產項目案場管理
房地產項目案場管理-如何做好銷控 樓盤置業者經常能在房產尾盤的銷售廣告中看到如下字樣：隆重推出精品保留單元。
如果那些保留單元只是賣剩的落市貨，那么這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑；如果那些保留單元真的是房產開發商珍藏的精品，那么當初所謂的"銷控"是否隱瞞了事實真相，將尚未出售的單元"銷控"為已經出售，這對于那些購買在先卻無法買到"精品保留單元"的購房者公平嗎？它是否涉及到個人消費知情權的問題？銷控僅僅是為了防止滯留差的戶型，同時維持銷售回籠節奏嗎？筆者試探者做如下分析： 1、什么是樓盤銷售控制 在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。 此即為銷售控制。
當然業內還有一種的簡單定義，就是先把各銷售單元分成三六九等，根據預判分期推出部分，再根據去化，得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型，準備漲價。
但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什么時候是導入期、公開期、強銷期、持續期、收盤期，全憑個人經驗，帶有相當大的銷售風險，因此多數是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發商一般不會采用。 參考資料： 。
5. 在本地和異地同事銷售的房地產項目 銷控是如何管理的
1、對“高新科技廣場”銷售全過程進行總體規劃，對每一個銷售階段與節奏進行科學劃分，結合項目工程進度和品牌積累，精心設計出每一個銷售階段的推廣主題，主要賣點和營銷推廣計劃，對項目從開盤到中盤、尾樓的銷售節奏進行合理控制，實現項目持久熱銷。
2、把價格杠桿、場外銷售和放量控制進行合理運用，以樓盤價格升值線和適量上市線互相協調，突出房產增值概念、方案可調概念、分步銷售概念和場外營銷概念，進行全過程立體營銷。
3、充分運用各種造夢造勢手法，在項目各階段推盤時，不斷制造小熱點，有計劃有節奏地推出項目賣點，實現銷售步調與沖擊力的恒溫效應。
二、營銷中心人員架構
人員構成與職責分工
1、現場銷售經理 1名：負責項目的全程營銷工作，包括：項目的銷售進度安排；銷售控制；銷售賣場的包裝；銷售團隊的培訓及激勵；銷售推廣的策劃及執行；與項目各部門的溝通與協調（工程部、財務部、營銷部）；各個項目合作單位工作的協調與監督（廣告公司、制作公司、新聞媒體）；銷售現場的日常管理以及銷售目標的順利達成。
2、銷售現場主管 1名：負責協助現場經理做好銷售現場的管理；銷售控制的執行；銷售業績的統計及銷售報表的制作；
3、銷售秘書 1名：負責來訪客戶的引導及初步接待；客戶資料的收集整理；銷售資料的收集整理歸檔等。
4、銷售代表 6名：負責來訪客戶的接待工作，包括：介紹樓盤信息；傳遞客戶信息；潛在客戶跟蹤的服務；客戶資料的記錄；銷售合同的簽定等。
5、客戶服務人員 2人：負責客戶的售后服務工作，包括：客戶按揭手續的辦理、客戶產權證的辦理、交房入伙手續的辦理等。
三、營銷人員的銷售培訓
（一） 銷售培訓目的
提高銷售人員的銷售能力及專業水平；建立健全銷售團隊的整體作戰能力；讓銷售團隊在順利達成銷售目標的同時樹立好樓盤及公司的形象。
（二） 銷售培訓安排
銷售培訓采用專家授課、模擬演練、實地觀摩學習的方法
（三） 銷售培訓內容
包括：房地產相關基礎知識；建筑知識；房地產廣告相關知識；消費者心理學；銷售技巧培訓；銷售禮儀培訓；
（四） 銷售培訓教材
〈房地產經紀人教程〉；〈房地產廣告〉；〈建筑學〉；〈消費者心理學〉；〈公關禮儀〉；〈房地產相關*策法規〉；〈合同法〉；〈商品房銷售管理辦法〉等
（五） 銷售培訓時間
項目正式開盤前20天
（六） 銷售培訓考核
根據培訓的進度進行階段性的考核，包括：命題考試；實戰演練考核等。實行嚴格的上崗考核制度。
6. 房源銷控表怎么制作
房地產的利潤與銷售速度直接相關，因此，控制銷售進度就可以對利潤率產生很大影響。
房產銷控的是通過對銷售速度和價格的控制達到高價全額銷售的目的，開發商的銷控就是業主的購房陷阱。 樓盤“銷控”的概括為控局勢、控價格和控速度。
控局勢——差房能賣掉，好房高價賣 在一個樓盤的中，物業有優劣好壞之分，通常情況下是優先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售，這是價格炒作的一般性原則。 同時也規避了不好的戶型型無法銷售的風險。
控價格——在價格最高時拋售 房產銷售有個特點，越接近現房，物業的風險越低，購房進駐的時間越短，物業業主的成本越低，因此越接近現房價格就越高。而一般性銷售都是低開高走價格策略，在開盤期，價格較低，這是促銷的手段，其實在最低價格的房子開發商可能一套都不會出售。
通過不停的廣告造勢，人氣增加，樓盤升溫，價格開始抬升。所以在價格最高時期也就是熱銷期時，也是開發商大規模拋售的時期，同時也獲得了最大的利益。
一般說來，開盤時銷售的僅僅是一小部分，有相當大比例的房子，尤其是好戶型將留到現房或接近現房時銷售，來通過漲價獲取更多的利潤。” 控速度——加速度營銷，降本增利 房產銷售的速度直接影響開發成本，銷售速度越快，回款速度越快，資金流動的也越快，開發的成本也就越底，相應的利潤就會增加。
通過銷控手段，制造熱銷虛假局面，可快速提升銷售速度，這是開發商慣用的伎倆。在營銷學上也成為加速度營銷。
通過對售樓現場人流的控制和銷控表的設計，可以制造出虛假“熱銷”局面，創造購買壓力，提升銷售價格，出現搶購行為，有些開發商通過惜售和拍售的手段來蒙蔽業主，提高物業的虛假價值。 銷控手段——七大陷阱套買家 房產銷售的信息保密性和不對稱性為銷控創造了良好的條件，虛弱的房產開發商通過銷控手段和認購方法來促動資金流動，倒也賺個滿缽。
所以銷控就是炒作房產實施資本運營最有效的方法。 樓盤置業者經常能在房產尾盤的銷售廣告中看到如下字樣：隆重推出精品保留單元。
如果那些保留單元只是賣剩的落市貨，那么這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑；如果那些保留單元真的是房產開發商珍藏的精品，那么當初所謂的“銷控”是否隱瞞了事實真相，將尚未出售的單元“銷控”為已經出售，這對于那些購買在先卻無法買到“精品保留單元”的購房者公平嗎？它是否涉及到個人消費知情權的問題？銷控僅僅是為了防止滯留差的戶型，同時維持銷售回籠節奏嗎？筆者試探者做如下分析： 1、什么是樓盤銷售控制 在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。
當然業內還有一種的簡單定義，就是先把各銷售單元分成三六九等，根據預判分期推出部分，再根據去化，得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型，準備漲價。
但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什么時候是導入期、公開期、強銷期、持續期、收盤期，全憑個人經驗，帶有相當大的銷售風險，因此多數是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發商一般不會采用。 2、銷售控制產生的背景和作用 銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。
房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。
如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。 在樓盤價格策略的制定一般來說有兩種一是“低開高走”，二是“高開低走”，這兩種價格制定策略是真對不同的物業來制定的。
2.1、“低開高走”價格制定策略的銷售控制： 價格制定策略采用“低開高走”的樓盤，應分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著心理需求的變化呈不規則變化。
以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，從而掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產生協同效益。銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協調，價格的“低開”并不意味著公司經濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量。