榮觀房產網1. 實現房地產抵押權的方式有哪些
房地產抵押貸款根據利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種： （1）漸進式抵押貸款 這種貸款是在償還期根據借貸人的收益水平規定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。
計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協商確定。 （2）遞減式還款抵押貸款 這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應付的利息。
例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數來計算本期應付的利息。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。
（3）定息抵押貸款 這是指金融機構在進行房地產抵押貸款時，在整個還款期限內固定抵押貸 房地產抵押貸款款利率的做法。這種抵押貸款方法。
對借貸人來說，好處是能夠準確地測算出他在未來的一段時間內的支出，但要承擔比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構為了減少風險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。
（4）重新協議利率抵押貸款 又叫滾動抵押貸款。這是指抵押貸款在還款期限內每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協議抵押利率。
有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結合加以運用，吸取二者各自的優點。
房地產抵押貸款根據利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種： （1）漸進式抵押貸款 這種貸款是在償還期根據借貸人的收益水平規定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協商確定。
（2）遞減式還款抵押貸款 這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數來計算本期應付的利息。
因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。 （3）定息抵押貸款 這是指金融機構在進行房地產抵押貸款時，在整個還款期限內固定抵押貸 房地產抵押貸款款利率的做法。
這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準確地測算出他在未來的一段時間內的支出，但要承擔比目前市場利率還要高的抵押利率。
這是因為通常金融機構為了減少風險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。 （4）重新協議利率抵押貸款 又叫滾動抵押貸款。
這是指抵押貸款在還款期限內每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協議抵押利率。有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結合加以運用，吸取二者各自的優點。
利用漸進式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負擔，另一方面漸進式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額。
此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調整利率抵押貸款等形式。
2. 什么是房地產抵押權的實現 如何實現房地產抵押權
用房產證辦理抵押貸款所需要的材料及流程：一、提交材料（除說明外，其它均須提供原件）：1、《房地產抵押登記申請表》2、《房屋所有權證》、《房屋共有權證》。
3、《國有土地使用證》（核對原件，收復印件一份）；抵押權人為單位的應提交“營業執照”；4、查檔結果證明5、抵押合同及被擔保的主合同，若辦理變更抵押登記，須提交《房屋他項權證》、變更抵押合同或協議6、抵押當事人身份證明（核對原件，收復印件一份）；7、授權委托書及受托人身份證明（核對原件，收復印件一份，委托書須有委托事項、法定代表人的簽字及單位公章）8、房地產估價結果證明或雙方價值認定書9、以房改私產抵押的須提交抵押人婚姻有效證明并夫妻雙方到場；二、辦事程序：申請→受理→審核→記載于登記簿→發證三、辦理時限：自受理次日起1個工作日四、收費依據及標準：1、房屋登記管理中心：發改價格【2008】924號登記費：住房80元/套；非住房550元/件工本費：10元/本印花稅：5元/本2、房產檔案館：檔案資料查詢服務費：50元/宗檔案證明費：10元/份檔案保護費：0.05元/頁檔案復制工本費： A4紙 ：0.3元/頁； A3紙 ：0.6元/頁五、注銷抵押關系終止時，抵押當事人應當在終止之日起15日內，持下列資料到原登記機關辦理注銷抵押登記手續。1、《房屋他項權證》2、《房屋所有權證》、《房屋共有權證》或收件憑據3、《房地產抵押注銷登記申請書》（須有抵押權人公章及受托人簽字）4、以房改私產抵押的，注銷時應提供抵押人配偶身份證、結婚證、委托書或夫妻雙方到場5、委托書（須有委托事項、法定代表人的簽字及單位公章）及受托人身份證復印件6、抵押當事人身份證明（核對原件，收復印件一份）三、注意事項1、抵押當事人為港、澳、臺居民或外國公民的：港、澳居民提交身份證及《往來內地通行證》；*居民提交身份證及《往來大陸通行證》；為外國公民的，需提交當地公證機構公證其身份的中文公證書（須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。
2、當事人應親自到場辦理，如當事人不能親自到場辦理時，應提交當事人的公證委托書（原件一份）或當場簽署的委托書、代理人的身份證明（核對原件，收復印件一份）3、購買的商品房（不包含獨立別墅）、經濟適用住房、房改房可暫不提交《國有土地使用證》4、抵押權人為外地金融機構且無法出具工商營業執照原件及金融許可證原件的，應提交加蓋公章的工商營業執照及金融許可證復印件；抵押權人為非金融機構企業法人的，需提交營業執照原件，核對原件后收加蓋公章的復印件一份。5、申請最高額抵押權變更登記的，還應當提交最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料。
因最高債權額、債權確定的期間發生變更而申請變更登記的，還應當提交其他抵押權人的書面同意文件。6、最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發生轉移，申請最高額抵押權轉移登記的，轉讓人和受讓人應提交《柳州市房地產抵押登記申請表》、申請人的身份證明、房屋他項權證書、最高額抵押權發生轉移的證明材料；經依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定，申請最高額抵押權確定登記的，應當提交《柳州市房地產抵押登記申請表》、申請人的身份證明、房屋他項權證書、最高額抵押權已確定的證明材料。
7、申請辦理房地產典當抵押登記的，須提交《典當合同》、《房地產典當抵押合同》。8、當事人為未成年人的，需提交其與法定監護人的關系證明（如戶口簿、出生證、獨生子女證等）及法定監護人身份證明；需提交保證書（監護人簽名保證其具有監護資格及處分未成年人的房產是為了被監護人的利益）。
3. 房產抵押權如何實現
房產抵押權如何實現？抵押是一種民事法律關系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規定的平等、自愿、等價、有償的一般原則。
抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務是債務人的義務。依據《物權法》的規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產。抵押房地產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
依據《物權法》的規定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。
對于設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。土地承包經營權、鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地所有權的性質和土地用途。
4. 房地產抵押權的實現具體表現在哪些方面
根據我國《擔保法》第53條規定：“債務履行期屆滿，抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”
因此，抵押權人實現抵押權的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權人要實現抵押權，首先要與抵押人進行協商，協議是實現抵押權的必經程序，協議不成時，抵押權人只能向人民法院起訴，通過法院實現抵押權，抵押權人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權利。
5. 怎樣實現房地產抵押權
房地產抵押權實現的條件 房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。
房地產抵押權實現的條件有三： 1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提。
房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。 房地產抵押權若不存在，則不能實現抵押權。
2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。
清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。
3、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。中國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發生瑕疵必然會影響抵押權的效力。
若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。
6. 房地產抵押權如何實現
（一）房地產抵押權實現的條件 房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。
房地產抵押權實現的條件有三： 1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提。
房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。 房地產抵押權若不存在，則不能實現抵押權。
2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。
清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。
3、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。中國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發生瑕疵必然會影響抵押權的效力。
若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。 實現方式 （二）房地產抵押權實現的方式 一般的抵押權，其實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。
在中國，實現房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時，房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔保目的的實現及房地產市場的良性發展。 實現程序 （三）房地產抵押權實現的程序 債務履行期屆滿債權未獲清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償，協議不成的，抵押權人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現抵押權。
在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民*府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優先受償。