1. 最近自己有個房地產的投資項目,需要大量資金,我現在產業包括現在
融資方式: 第一種是基金組織,手段就是假股暗貸。
所謂假股暗貸顧名思義就是投資方以入股的方式對項目進行投資但實際并不參與項目的管理。到了一定的時間就從項目中撤股。
這種方式多為國外基金所采用。缺點是操作周期較長,而且要改變公司的股東結構甚至要改變公司的性質。
國外基金比較多,所以以這種方式投資的話國內公司的性質就要改為中外合資。 第二種融資方式是銀行承兌。
投資方將一定的金額比如一億打到項目方的公司帳戶上,然后當即要求銀行開出一億元的銀行承兌出來。投資方將銀行承兌拿走。
這種融資的方式對投資方大大的有利,因為他實際上把一億元變做幾次來用。他可以拿那一億元的銀行承兌到其他的地方的銀行再貼一億元出來。
起碼能夠貼現80%。但問題是公司帳戶上有一億元銀行能否開出一億元的承兌。
很可能只有開出80%到90%的銀行承兌出來。就是開出100%的銀行承兌出來,那公司帳戶上的資金銀行允許你用多少還是問題。
這就要看公司的級別和跟銀行的關系了。另外承兌的最大的一個缺點就是根據國家的規定,銀行承兌最多只能開12個月的。
現在大部分地方都只能開6個月的。也就是每6個月或1年你就必須續簽一次。
用款時間長的話很麻煩。 第三種融資的方式是直存款。
這個是最難操作的融資方式。因為做直存款本身是違反銀行的規定的,必須企業跟銀行的關系特別好才行。
由投資方到項目方指定銀行開一個帳戶,將指定金額存進自己的帳戶。然后跟銀行簽定一個協議。
承諾該筆錢在規定的時間內不挪用。銀行根據這個金額給項目方小于等于同等金額的貸款。
注:這里的承諾不是對銀行進行質押。是不同意拿這筆錢進行質押的。
同意質押的是另一種融資方式叫做大額質押存款。當然,那種融資方式也有其違反銀行規定的地方。
就是需要銀行簽一個保證到期前30天收款平倉的承諾書。實際上他拿到這個東西之后可以拿到其他地方的銀行進行再貸款的。
第五種融資的方式(第四種是大額質押存款)是銀行信用證。國家有*策對于全球性的商業銀行如花旗等開出的同意給企業融資的銀行信用證視同于企業帳戶上已經有了同等金額的存款。
過去很多企業用這個銀行信用證進行圈錢。所以現在國家的*策進行了稍許的變動,國內的企業現在很難再用這種辦法進行融資了。
只有國外獨資和中外合資的企業才可以。所以國內企業想要用這種方法進行融資的話首先必須改變企業的性質。
第六種融資的方式是委托貸款。所謂委托貸款就是投資方在銀行為項目方設立一個專款帳戶,然后把錢打到專款帳戶里面,委托銀行放款給項目方。
這個是比較好操作的一種融資形式。通常對項目的審查不是很嚴格,要求銀行作出向項目方負責每年代收利息和追還本金的承諾書。
當然,不還本的只需要承諾每年代收利息。 第七種融資方式是直通款。
所謂直通款就是直接投資。這個對項目的審查很嚴格往往要求固定資產的抵押或銀行擔保。
利息也相對較高。多為短期。
個人所接觸的最低的是年息18。一般都在20以上。
第八種融資方式就是對沖資金。現在市面上有一種不還本不付息的委托貸款就是典型的對沖資金。
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2. 房地產開發商的融資方式有哪些
房地產是已土地和固著于土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。
在不同的社會形態中,房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件,是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵,一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態,但房地產是一個經濟范疇,是一種特殊形態的財產,是一種財富的象征。
另一方面,以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系,在不同的所有制條件下,其權屬狀態不同。 房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業,是一項新興的獨立產業,是城市第三產業的一部分。
房地產業應包括:土地的開發,房屋的建造、維修、管理,土地使用權的有償轉讓、劃撥,房屋所有權的買賣、租賃,房地產的抵押貸款,以及由此形成的房地產市場。 房地產業所涉及的范圍很廣,其中房產是指建設在土地上的各種房屋,包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等;地產是土地和地下各種基礎設施的總稱,包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。
住宅建設、買賣、租賃,房屋維修、裝飾,房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的,也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。 。
3. 房地產融資的十種方案是什么
房地產融資的十種方案一、固定回報;企業以固定資產或項目作抵押,愿意出讓自有股權,我方以現金投入參股,不參與分紅,每年向企業收取固定回報。
合作期滿,我方以轉讓股份形式回收成本,企業有優先回購權,如企業不加以回購,則我方可自行處置所占股權,以補償投入的成本。 合作期三年以內的,每年收取固定回報12-15%,合作期五年或以上的,每年收取固定回報12%,適合高利率或建設期較短的企業項目。
可視項目具體情況給予1-2年建設期,資金額在2億元人民幣以內。二、商業借貸;1)期限3-5年、貸款額度在2億以內,資產抵押率50-80%視資產質量而定、利息年息8-13%2)期限15年一次性貼息15-17%,給三年建設期,第四年開始每年利息13%,一直到期(只付利息,不還本)借款方應提交以下資料項目可研報告、資產評估報告、近二年財務報表、企業全套證明文件(營業執照復印件、國稅、地稅登記證明]代碼證書、法人資格證書、主管部門立項批文)融資申請書。
備齊以上資料后交我方審閱后,我方會做出受理或不受理決定,若受理,我方將及時通知,約定雙方見面商洽時間,根據項目的風險狀況以及還款保證能力確定具體利率。三、大額存單質押貸款;我方在四大國有銀行(中行、工行、農行、建行)開出以企業方名義的大額存款票據(首批最高額度的2000萬元人民幣)交由企業方到當地銀行取質押貸款,企業方可指定人員到我方銀行進行核保,一次性貼息三年18%。
四、直存款操作;我方以我方名義在企業當地指定銀行開戶,存入雙方約定金額款項,期限為一年或三年,可續存,同時我方帶走“進帳單”(一年活期)或“證實書”(定期)存款利率按照人民銀行同期利率。我方可承諾不提前支取,不掛失,項目方自愿支付我方各項費用為存款總額的12。
5%(一年期活期)或11%(定期)16%(三年期)。五、銀行保函;是銀行應客戶的申請而開立的有保質的書面承諾文件,一旦申請人未按其與受益人簽訂的合同的約定償還債務或履行約定義務時,由銀行履行擔保責任,申請人需提供整套企業證明,可質押物等文件。
期限五年期,一次性貼息9%,到期還本,存款利息按人民幣銀行同期利率。六、銀行承兌匯票;企業方開出雙方約定的不轉貼現,只限于本銀行柜臺承兌指定的銀行承兌匯票。
以背書轉讓的形式轉讓給出資方,并將銀行承兌匯票存放在開票行保管箱,由開票行出保管單給出資方。 期限半年期銀行承兌匯票,可延三年或五年,每半年辦理續票一次,首次貼息5%,以后每續票一次貼息都是3。
6%。七、三方委貸[聯辦委托銀行貸款];八、協議存款;九、為企業或機構提供“過橋”資金[企業收購資金、擺帳、銀行承兌貼息、保證金等];十、備用信用證。
4. 房地產企業項目融資的渠道有哪些
中小企業融資一般有八大渠道三十余種方法即:1、債權融資2、股權融資3、企業內部融資4、項目融資5、貿易融資6、專業化協作融資7、*策融資8、上市融資。
債權融資又分為國內銀行貸款、民間借貸融資、信用擔保融資、金融租賃融資、國外銀行貸款、發行債券融資;股權融資分為股權出讓融資、增資擴股融資、產權交易融資、杠桿收購融資、引進風險投資、投資銀行投資;內部融資分為留存盈余融資、資產管理融資、票據貼現融資、資產典當融資、商業信用融資貿易融資分為進口貿易融資、補償貿易融資;項目融資包括項目包裝融資、BOT項目融資、IFC國際投資;*策融資包括科技型中小企業技術創新基金、中小企業發展專項資金、中小企業國際市場開拓資金、農業科技成果轉化資金;專業化協作融資包括農業產業化項目協作融資、零部件供應與組裝企業協作融資上市融資包括國內上市融資、境外上市融資、買殼上市融資。
5. 房地產企業融資策略房地產企業下屬公司有經營酒店等多項投資項目,
房地產企業融資策略 (一)發展多元化直接融資 銀行貸款融資是典型的間接融資,具有短期性特征,到期還本付息的財務風險也較大。
因此應大力拓展多元化直接融資渠道,除適度放寬股票融資*策限制和培育完善房地產債券市場以外,還可以發展市場化直接融資,建立多層次的房地產金融體系。 1。
大力培育房地產信托融資方式 房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行,很大程度上是銀行貸款的變種,但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行,因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。
此外,我國目前真正意義上的信托投資機構并不多,且絕大多數在房地產信托融資方面并無良好建樹。因此,一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信托投資機構,另一方面應在加強對房地產信托監管的同時,通過完善房地產金融市場,規范和發展信托融資方式,使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2。培育地產金融二級市場,推動住房抵押貸款證券化 住房抵押貸款證券化,就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券(主要以抵押貸款作為擔保的債券),并通過二級市場進行交易,轉賣給市場投資者,以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。
二級市場(個人房貸市場)的運作不僅使得一級市場(開發貸款市場)有了穩定的資金來源,而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性,有效實現了風險分散和風險管理的目標,同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國,經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品,具有類似于*府債券的信譽。
而且由于二級市場產品相對于*府債券具有更高的收益率,受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前,我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段,各地宜根據國家相關*策,結合當地實際情況,積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3。建立多層次房地產金融體系 借鑒國外先進經驗,逐步建立和完善*府干預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系,以促進我國房地產金融業發展,加速銀行資金周轉,降低銀行金融風險。
4。建立和完善相應法律制度配套措施 規范各種融資行為并加強監督管理,以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患,引發新的金融風險。
如對房地產證券化給予明確的法律依據;加快修訂《企業債券管理條例》,盡快出臺《產業投資基金法》等等。 (二)進一步完善間接融資 我國是一個間接融資占絕對比重的國家,在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。
因此,要進一步改進和完善銀行間接融資渠道,更好地為房地產企業提供服務。 1。
推進間接融資形式多樣化 目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷,但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀,提供一些有特色的信貸服務,如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合,為企業提供貸款的融資方式,具體可采取的模式,如:中資銀行+外資銀行;中資銀行+信用擔保機構;中資銀行+信用擔保機構+擔保企業;中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙,等等,為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2。創新變直接融資為間接融資的方式 直接融資雖然形式多樣,但對于大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多,相反,從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。
建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。 (三)探索建立組合式融資模式 組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合,使其不但能夠滿足房地產企業發展,又能在最大程度上降低企業的資金成本。
例如,在成立初期采取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略,吸收新的投資者進入,成立項目合資公司,實行利潤分成,進行原始資本積累;在成長期采取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略;在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作;在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。