榮觀房產網1. 房地產企業預收賬款按照多少預征增值稅
1、營業稅=預收款金額*5%;
2、城建稅=營業稅*7%
3、教育費附加=營業稅*3%
4、企業所得稅：預收收入按開發項目的分類，按計稅毛利率并入企業所得稅應納稅所得額，具體規定是：國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知國稅發〔2009〕31號
第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。?
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
2. 房地產企業預征所得稅
房地產企業所得稅預征的稅務處理 一、.未完工開發產品的稅務處理 國稅發[200631號文規定摘要：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。
預計計稅毛利率由國家稅務總局進行了明確摘要：經濟適用房其預售收入的計稅毛利率不得低于3%；非經濟適用房開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%；位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。；位于其他地區的，不得低于10%。
國稅發[200631號文和[200383號文規定的不同點在于，將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率。營業利潤率和計稅毛利率是不同的兩個概念摘要：營業利潤=預售收入-計稅成本-營業稅金及附加-期間費用；營業利潤率=營業利潤/營業收入；計稅毛利=營業收入-計稅成本；計稅毛利率=計稅毛利/預售收入。
采用營業利潤率預計企業所得稅應納稅所得額直接并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，并在當初不再考慮期間費用支出的多少；而采用計稅毛利率是將取得的預售收入乘以計稅毛利率后的毛利減去當期實際發生的和之相關的期間費用、稅金及附加（按預售收入計征繳納的稅金及附加）。采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法摘要：營業利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發生的費用、稅金及附加，一律實行統一比例，對完工后還應當對以前發生的費用、稅金及附加進行“秋后算賬”，從而給納稅調整會帶來很多的麻煩；計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加，已于發生的當期依法在企業所得稅前扣除，待開發產品完工后只需考慮產品的計稅成本新問題。
當期未完工開發產品的稅務處理如下摘要： 當期計稅毛利額=當期預售收入*預計計稅毛利率 當期應納稅所得額=當期毛利額—當期期間費用—當期已交稅金及附加 當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額*33% 二、完工開發產品的稅務處理 國稅發[200631號文規定摘要：開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額和其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。
凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。? 國稅發[200631號文和[200383號文規定的不同點在于，從稅收的角度明確了開發產品的完工標準、計稅成本和收入確認的原則，促使企業按規定及時地將預售收入確認為實際銷售收入，同時結轉其對應的計稅成本。
對此，納稅人應高度重視，避免由于開發產品完工，不及時將預售收入確認為實際銷售收入、結轉其對應的計稅成本，而被主管稅務機關確定或核定其計稅成本，帶來稅收上的風險。 完工開發產品的稅務處理如下摘要： 實際銷售收入毛利額 =預售收入確認的實際銷售收入—計稅成本（預售收入相對應的成本） 預售收入毛利額=當期預售收入*預計計稅毛利率 完工年度應納稅所得額=實際銷售收入毛利額—預售收入毛利額—當期應納稅所得額 當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額*33% 三、所得稅預征操作案例及注重的事項 【案例摘要：某房地產開發有限公司2005年初開發“普通住宅”項目，整個工程于9月底完工，10月份投入使用。
當年發生經濟業務如下摘要： 一季度發生期間費用15萬元，收到預售收入200萬元，“預收帳款”余額200萬元； 二季度發生期間費用8萬元，收到預售收入400萬元，“預收帳款”余額600萬元； 三季度發生期間費用17萬元，收到預售收入408萬元，“預收帳款”余額1080萬元； 該項目共發生房屋開發成本1 050（含土地款200、利息支出20）萬元，商品房可售面積為10 000平米，售價0.18萬元/平米。至三季度末累計預售6 000平米。
四季度發生期間費用30萬元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720萬元。 該公司適應的稅率摘要：營業稅率5%、城建稅5%、教育費附加3%、土地增值稅預征率0.5%、預計計稅毛利率10%、所得稅稅率33%。
假定該公司無其他調整因素，按季計征交納所得稅計算方法如下摘要： 一季度發生期間費用15萬元，營業稅金及附加10.8(200*5.4%)萬元，土地增值稅1(200*0.5%)（萬元），當季應納所得稅計算如下摘要： 應納稅所得額=200*10%-15-10.8-1=-6.8（萬元），應納所得稅0。 二季度發生期間費用8萬元，累計期間費用23萬元。
累計交納營業稅金及附加32.4(600*5.4%)萬元，累計交納土地增值稅3(600*0.5%)（萬元），當季應納所得稅計算如下摘要： 累計預征應納稅所得。
3. 房地產企業增值稅預繳稅款表怎么填
《增值稅預繳稅款表》填寫說明： 一、本表適用于納稅人發生以下情形按規定在國稅機關預繳增值稅時填寫。
（一）納稅人（不含其他個人）跨縣（市）提供建筑服務。 （二）房地產開發企業預售自行開發的房地產項目。
（三）納稅人（不含其他個人）出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產。 二、基礎信息填寫說明： （一）“稅款所屬時間”：指納稅人申報的增值稅預繳稅額的所屬時間，應填寫具體的起止年、月、日。
（二）“納稅人識別號”：填寫納稅人的稅務登記證件號碼；納稅人為未辦理過稅務登記證的非企業性單位的，填寫其組織機構代碼證號碼。 （三）“納稅人名稱”：填寫納稅人名稱全稱。
（四）“是否適用一般計稅方法”：該項目適用一般計稅方法的納稅人在該項目后的“□”中打“√”，適用簡易計稅方法的納稅人在該項目后的“□”中打“*”。 （五）“項目編號”：由異地提供建筑服務的納稅人和房地產開發企業填寫《建筑工程施工許可證》上的編號，根據相關規定不需要申請《建筑工程施工許可證》的建筑服務項目或不動產開發項目，不需要填寫。
出租不動產業務無需填寫。 （六）“項目名稱”：填寫建筑服務或者房地產項目的名稱。
出租不動產業務不需要填寫。 （七）“項目地址”：填寫建筑服務項目、房地產項目或出租不動產的具體地址。
三、具體欄次填表說明： （一）納稅人異地提供建筑服務 納稅人在“預征項目和欄次”部分的第1欄“建筑服務”行次填寫相關信息： 1.第1列“銷售額”：填寫納稅人跨縣（市）提供建筑服務取得的全部價款和價外費用（含稅）。 2.第2列“扣除金額”：填寫跨縣（市）提供建筑服務項目按照規定準予從全部價款和價外費用中扣除的金額（含稅）。
3.第3列“預征率”：填寫跨縣（市）提供建筑服務項目對應的預征率或者征收率。 4.第4列“預征稅額”：填寫按照規定計算的應預繳稅額。
（二）房地產開發企業預售自行開發的房地產項目 納稅人在“預征項目和欄次”部分的第2欄“銷售不動產”行次填寫相關信息： 1.第1列“銷售額”：填寫本期收取的預收款（含稅），包括在取得預收款當月或主管國稅機關確定的預繳期取得的全部預收價款和價外費用。 2.第2列“扣除金額”：房地產開發企業不需填寫。
3.第3列“預征率”：房地產開發企業預征率為3%。 4.第4列“預征稅額”：填寫按照規定計算的應預繳稅額。
（三）納稅人出租不動產 納稅人在“預征項目和欄次”部分的第3欄“出租不動產”行次填寫相關信息： 1.第1列“銷售額”：填寫納稅人出租不動產取得全部價款和價外費用（含稅）； 2.第2列“扣除金額”無需填寫； 3.第3列“預征率”：填寫納稅人預繳增值稅適用的預征率或者征收率； 4.第4列“預征稅額”：填寫按照規定計算的應預繳稅額。
4. 房地產企業預收賬款按照多少預征增值稅
1、營業稅=預收款金額*5%; 2、城建稅=營業稅*7% 3、教育費附加=營業稅*3% 4、企業所得稅：預收收入按開發項目的分類，按計稅毛利率并入企業所得稅應納稅所得額，具體規定是：國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知國稅發〔2009〕31號 第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定： （一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
? （二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。 （三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
5. 房地產業按多少預繳土地增值稅
根據《財*部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》中規定：各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。
各個省份是不一樣的。
詳情參考：財*部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知/ntax/apps/laws/**LawsText/lawsContent?LawSerialNo=2b64c2f19d868305aa8bbc2d72902cc5&term=%CD%C1%B5%D8%D4%F6%D6%B5%CB%B0%20%D4%A4%BD%C9
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