榮觀房產網1. 中國房產的發展史是怎樣的
中國的房地產發展的歷程大致有三個階段：1988年到了我國房地產發展最早的地方 —— 海南，我國房地產還是一個年輕產業，自從1990年**55號令對土地交易的法律承認開始，標志著我國房地產商品化的開始，到目前為止，已經有16年的發展歷史了。
這16年來，我國房地產大體經歷了三個階段，就是說1990至1996年為一個階段，這時的消費者對產品的要求不高，還僅僅只是提供一個居所，對劣質產品、市場需求不是太看重，但市場在起步，總的來說是賣方市場；第二個階段是從1996年至2000年，這時，中國房地產整個行業的文化和產業，有思想的產品才出現，房地產作為一個產業才真正產生。第三階段是在2000年以后，整個中國的房地產快速發展，這是不僅要有理念，還要有文化，還要講產品，它要求企業更有實力，更要把物質和精神做的更扎實，資源更加要整合。
90年代以前，我國一直是以計劃經濟為主導的社會，城市建設也帶有計劃經濟深深的烙印。當時的城市住宅建設由國家統一投資，統一征地、統一設計、統一建設、統一管理、統一分配。
住宅單體幾乎都是千篇一律的平頂板式樓，風格單調，缺乏多樣性。這個時期的住宅產品僅僅能滿足人的基本生活需求，基本沒有戶型的概念，不強調功能的合理程度。
由于當時住宅屬福利性質，并沒有選擇的余地。 從1990年到1996年左右的時間，房地產開始商品化，但還帶有濃厚的計劃經濟色彩，購買者以單位、集體為主，輔以少量的個人購房。
通常是單位統一購買以后，然后根據職工的工齡、職稱等相關要素評分，然后根據分數多少為序把房子分配給單位的職工，個人對房子地段、戶型等方面選擇的自主性很小。早期的住房只是解決居住，基本上沒有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表現在如客廳面積小，客廳餐廳混合使用，住宅交通流線互相穿越，動靜空間的干擾，套間的大量使用，衛生間很小，僅僅是一個廁所等。
總的說來，當時我國城市居民的居住環境是不理想的。這時候的住房理念只是解決人們從 “ 居者無其屋 ” 到 “ 居者有其屋 ” 的住房緊缺狀態，這個階段是沒有理念的階段。
1996年至2000年為一個階段，隨著1998年取消福利分房以后，房地產市場的購房主體發生了變化，集團購買基本退出市場，而個人消費成為主體，購房主體個人化已是一種不可逆轉的趨勢。這樣，普通居民有了選房的自由，不同的家庭對住宅的需求不一樣。
隨著市場經濟的快速發展，除國有、集體所有的房地產公司外，大量的中外合資、合作、獨資、私營的房地產企業參與房地產的開發銷售。房地產市場開發主體的多元化和購房主體需求的多樣化，北京的房地產市場開始完全市場化。
隨著市場化的推進和人們對生活品位的提高，這個階段是理念產生、形成的階段，從這個時候就開始，人們講產品、環境、功能、布局，消費者比較成熟了，整個市場比較理性了。最明顯的變化表現在住房的功能上，人們開始關注住房的舒適度，并把舒適度作為住房品質的因素。
這時，人們對衛生間的要求不僅僅是一個馬桶，還應具有洗澡功能的地方，甚至還要有雙人浴缸，房間不但有衛生間，而且主臥要帶衛生間，甚至到現在每個臥室都有衛生間。除了衛生間的功能外，還希望把衛生間作的很漂亮，甚至還要采光，還要景觀，衛生間已成為人們生活中的重要組成部分，而不像以前的僅僅是輔助的空間。
在客廳方面，商品房開發以后，開始有客廳這一說，來客人有客人呆的場所，客人在客廳可以談談心，聊聊天，喝喝咖啡，聽聽音樂，因此，大客廳、小臥室已成了時尚家庭的選擇。觀念改變了以后，人們開始把這些功能作為衡量住房品質的主要因素。
客廳從無到有，到現在大家都接受的寧可住小臥室大客廳這樣一個功能來組成的一個功能區域。最終發展到我們覺得客廳是代表我們家里奢侈空間的一個標志，客廳很大，說明房子有豪宅的因素，房子用起來很有氣勢，很氣派。
從沒有客廳到有客廳，在到小臥室大客廳這個過程，是由于對居住品質逐步提高的過程。 進入2000年，我國地產市場進入到大規模的市場化開發階段。
從2000年到2005年，我國度過了地產15年這場大戲中分量最重的五年，房地產進入以 “ 新產品主義 ” 為開發導向。2000年以后，整個中國的房地產快速發展，這時不僅要有理念，還要有文化，還要講產品，是我國房地產發展最為迅速的時期。
我國房地產經過了十來年的發展，在開發理念，建筑風格等方面都日益成熟，人們從 “ 居者有其屋 ” ，開始向 “ 居者優其屋 ” 轉變。現代的住宅戶型設計將 “ 以人為本 ” 的準則發揚光大了，在設計上不但充分考慮了居住者的需求，而且不斷創造出新的居住理念，使住宅的戶型設計與周圍的城市景觀、人文環境、生態環境等融合在一起，擴展了住宅空間的外延。
把住宅戶型設計拓寬至居住環境的規劃，在考慮戶型布局的同時，兼顧居住環境的營造。隨著生態意識的加強，人們對生存居住環境的要求也再不斷提高。
居住者不僅需要優秀的戶型設計，而且希望達到與周圍的自然環境、人文環境以及社會環境的和諧統一，實現 “ 人居合一 ” 的理想境界。 。
2. 中國的房地產最近有什么變化呢
中國房地產將有3個方面的變化：
不看面積看節能
“中國目前擁有了80%以上的住房持有率，幾乎是全世界最高的！”聶梅生拿發達國家的數據進行了比較。“這其實是一種畸形的發展，這就是為什么中國房價租金比如此高的原因。”
同時，中國目前城鎮人均住房面積已經達到了26平方米，而日本人均才15.8平。“這說明我們土地規劃并不科學。”聶梅生表示，十一五規劃還提出對住房質量、使用壽命和節約裝修方面作出規定：“將來不是看住房面積大不大，而是注重其是不是節能省地。”
“綠色建筑”變搶手
“技術+資本=如虎添翼，這也將在房地產生效！”聶梅生在場提出了“綠色建筑”的概念，即質量、功能與節約型的住房。綠色建筑的造價要高6%—8%，這提高了開發商的成本。所以，5年來，綠色建筑的開發商經營得很艱難。聶梅生表示，十一五宏觀調控之后，市場的價格杠桿真正發揮作用，綠色建筑的價值才能回歸。
房地產金融將有博弈
“有人說中國房地產已經沒有投資價值，但為什么還有那么多人千方百計想進來？”聶梅生分析道，因為今年是中國加入WTO過渡期最后一年，商業銀行在股權、融資方面與外資的合作會放得更寬，而海外的“高手”想借此機會賭一把。聶梅生認為，在房地產的金融方面將會有一場博弈。
3. 中國從以前到現在住房有哪些變化
前兩天在網上查到的資料，一起分享吧。
第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年**在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。
房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來）
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。
4. 從“房子”看這十年中國社會變遷
2002年至今，中國房地產市場的發展可謂波瀾壯闊。十年里，中國的房地產業成為中國經濟發展的重要支柱。
從一九九二年到現在，是中國房地產業迅速發展的十年，也是中國土地制度、住房制度、百姓的消費觀念發生巨大變化的十年。回想十年，最大變化就是富裕戰勝貧困，有房子戰勝沒房子，質量好的房子戰勝質量差的房子。
十年前每一個人所住的房子，所擁有的房子以及居住條件、房子的質量、服務，與現在比較都有一個比較大的進步。
中國地產十年，對中國法制建設貢獻很大。過去分房子，后來百姓自己花錢買房子，拿到鑰匙后就有了權利意識。如果開發商和物業管理不能按照合同履約，百姓自然就會尋求法律來解決，住戶與物業管理部門和房地產商打官司，這對中國人的法律意識、權力意識、責任意識的提高非常重要。
同時，通過合同、侵權糾紛的解決，通過房地產官司，大大提高了原來善于解決刑事訴訟的中國法官的素質。而且隨著法制建設和市場競爭，市場條件穩定后，也使房地產商越來越重視自己的信譽和名聲。
中國社會不可能均富，總是階梯型的，所以房地產開發商要“兼愛”，因為不同消費層次的住宅都需要。建筑是個“金字塔”，最需要的是大量的實用性住宅，所以房子的設計者對待窮人和富人都要認真對待。
房地產商怎樣使各個階層都能各得其所，都能安居樂業？怎樣解決現在城市中窮人的住房問題？今后農民進城怎么辦？一個城市的規劃發展需要做這些事情。中國在相當長的時間里是一個工業化、城市化的進程，勞工階層、中產階層等不同階層的住房問題，市場經濟中總要有人來做，城市才能發展。
價格的均等取決于要素的流動，內地與沿海地區的差距會長期存在，內陸會有發展，但地理的差距不可避免的存在。中國沿海地區一定會首先發展，沿海地區會集聚大量的人口，造成沿海地區房價上漲，這是長期存在的，當然這并不意味著中國房地產價格能夠平穩上漲，避免泡沫和大的漲落。
在中國，有為數眾多的居民根本無法依靠市場化手段解決居住問題。過百的房價增幅，讓剛剛踏入社會的年輕人無法實現自己的剛性需求，也讓年過半百逐漸失去勞動能力的人望房生畏。即將結婚生子的年輕人只能砸鍋賣鐵借幾代人的錢購買一套數十平米的房屋居住。民間的怨聲載道引起了決策層的注意。
為了遏制高房價上漲的不合理趨勢以及滿足更多人的住房需求，中國開始了至今最為嚴厲的宏觀調控與保障房建設。
2009年開始，中央不斷制定*策著手干預具有全國趨勢的高房價問題。在出臺“國八條”、“新國八條”等*策后，諸如“限貸”“限購”手段有效遏制了全國房價高企的病態。
不僅如此，決策層制定了具有更加長遠效果的措施——大力興建保障房。
2007年以來，中央財*投入力度不斷加大，從當年的72億元到2011年的1522億元，僅僅5年的時間，用于保障性安居工程建設的資金實現了20多倍的增長。
希望在房產商和*府的互動過程當中，維持房價的平穩上漲，這樣有利于市場的發展，也有利于整個經濟的發展。
5. 我國房地產發展狀況
21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。
在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。
房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。
同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。 在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。
在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。
所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入 ，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。
目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點 文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其 ，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。
首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費 的增長。 可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。 第二，保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是*策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。
近期中央一系列*策的出臺已經顯示了*策上的重視和關注，營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的*策路線發展，10年。
6. 這十年房地產發生了哪些變化
2017年是樓市最嚴調控的一年
過去三年，中國資本市場過得極不平淡
2015年發生股災，2016年發生債災，2017年房地產市場凍結
2017年，中國已過“雷曼時刻”
2018年注定將是變革的一年
不僅僅是房地產，包括我們的社會
房地產飛速發展的十年歷程中，
我們經歷了彷徨，也經歷了迷茫
看看這十年時代賦予地產發生了哪些變化？
地王頻出的2007年
成為內地房企奔赴香港上市的一年
那一年的萬科好不容易超過了五百億元
碧桂園合同銷售金額為158.24億元
恒大和融創都還沒有進入行業前十
王石從萬科領取的報酬總額為691萬元
成為了2007年度房地產行業內的“打工皇帝”，業內第一高年薪
1998-2001年：房改啟動市場
房地產以價格平穩趨勢得到全面發展
互聯網泡沫的破裂催生炒房團，股市大起大落
國外亞洲金融危機，國內市場經濟改革
為了拉動經濟增長，刺激國內需求
房地產業被確定為重點支持的產業
2002-2004年：抑制房地產市場過熱
全國房地產銷售均價增長超過17%
房地產價格上漲勢頭加快
2005-2007年：穩定住房價格
2007年頻現天價“地王”，穩房價的目標實現并不理想
房地產居住需求和投資需求大量增加
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2008-2009年：刺激住房消費
國際金融危機爆發，為穩定經濟增長、避免房地產市場下滑
*策開始轉向刺激住房消費
推出信貸支持、增加保障房供應和稅收減免*策，房價空前暴漲
2010-2013年：遏制房價上漲
房地產過熱勢頭得到暫時限制
房價仍有增長，但增長已放緩
央行先后兩次降準、兩次降息
降準降息后，銷售和地產投資回暖回暖
2012年下半年，一線房價明顯回升
2014-2016年9月：借穩增長和去庫存再度刺激
一二線房價暴漲，三四線平穩，區域分化明顯
中國經濟再度面臨下行壓力，穩增長訴求凸顯
一二線房價啟動暴漲模式，部分區域房價甚至接近翻倍
三四線房價穩定并持續去庫存
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2016年9月至今：長短結合，促進健康發展
房地產重啟限購限貸
堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位
一二線房價和銷量迅速降溫周邊中小城市發展
三四線城市房價上漲“提高首付比例”、“提高貸款利率”、“限購”、“限貸”等*策
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其實中國的樓市又一個奇怪的現象就是越漲越買
成交量的上漲往往是在房價上漲的帶動下漲起來的
很多人受到刺激，極度恐懼自己買不起房
三四線城市房價水平現在已經在很高的位置上了
領漲了2017年的下半場
所以大家在購房時還是要仔細分析早做打算
7. 改革開放后至今,我國房地產市場的發展變化大致可以劃分為哪幾個時
第一節 我國房地產制度改革與市場發展的歷程
回顧改革開放30年來我國房地產市場的發展變化，大致可分為以下5個時期：一是初步形成時期（1978~1991年），二是房地產過熱時期（1992~1993年），三是市場調整時期（1994~1997年），四是培育新的經濟增長點時期（1998~2002年），五是宏觀調控時期（2003~2007年）。
一、初步形成時期（1978~1991年）
二、房地產過熱時期（1992~1993年）
三、市場調整時期（1994~1997年）
四、培育新的經濟增長點時期（1998~2002年）
五、宏觀調控時期（2003~2007年）
摘自《發展和改革藍皮書》
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