榮觀房產網1. 形成房地產信貸風險的原因是什么
房地產企業財務風險形成原因：1、房地產企業資本結構不合理資本結構是指企業各種資本的構成及其比例關系。
資本結構是否合理，直接影響到企業的債務給企業帶來的是收益還是風險。目前房地產企業銷售不穩定，經營所處的環境競爭激烈，獲利能力變化太大，籌資的渠道不通暢，再加上近幾年信貸增長過快，自有資金比重低，投資商多數欠缺資金，中國房地產開發企業的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數企業達到75.8%，個別地產超過80%。
這意味著房地產企業債務資本所占比例過高，資本結構不合理，使得我國的房地產金融面臨著較高的財務風險。2、財務預算控制管理不到位房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大，資金回收慢，開發周期長等特點。
在以前房產不愁銷的情況下，很多開發商在預算不足、機構不健全以及各相關部門不溝通的情況下盲目的投標，取得土地使用權，后期也只片面的追求工程按時按質交付使用，不管其造價成本。 目前由于形勢的變化，如果企業仍然不加強財務預算管理的意識，不注重對土地成本、施工成本、資金成本和投資回報率等方面的預算與控制，不僅不能實現企業原先的利潤目標，甚至會因此產生資金斷檔的財務風險，導致企業虧損。
3、管理者內部控制意識淡薄當前我國多數房地產企業管理者的素質不高。 他們大多數從安裝、建筑行業起家，對于企業內部控制認識不足，內部控制意識淡薄，理解不全面。
例如，將企業內部控制看成內部牽制制度。企業管理機構很大一部分都形同虛設，分工不明，各監督部門的監督力度不嚴，部分企業甚至出現決策經營者獨攬企業大全的情況。
在經營中他們往往也只注重工程進度和質量，不注重財務部門的資金管理、成本管理、風險控制的管理，主要表現為企業內部牽制關系混亂、內部財務控制信息的傳遞不暢和財務成本核算簡單粗糙等方面。4、成本控制體系不完善房地產企業成本管理是一個復雜而系統的工作過程，也是企業財務管理的核心和重點，房地產項目的成本主要包括了土地征用費用、工程費用、材料費用、安裝費用、拆遷補償費用、設施費用、人工費用、開發間接費用等系列成本費用。
項目完工時，需要將成本費用根據項目受益對象進行分配，歸集成本，而房地產企業往往只注重工程進度和質量，忽視了成本各環節的管理，如成本控制不全面、開發成本設計不健全以及成本控制過程中沒有綜合考慮各方面目標，影響了企業的效益。房地產企業財務風險的防范對策鑒于房地產企業產品和經營的特殊性，在當前國家宏觀調控*策從緊的大環境下，房地產企業應從企業生存和發展的戰略高度出發，重視財務管理，積極采取相應措施以控制企業的財務風險，提高企業財務管理水平，實現企業的可持續發展。
1、強化預算控制管理房地產企業經營活動是一個非常復雜的過程，企業應當建立良好的預算管理機制，做到資金的使用“有章可循”，控制落實“有章必依”，管理“執章必嚴”，以現金流為核心，對資金籌集、投資、成本控制等實施全面的預算管理，才能有效的避免企業損失，進而做出科學合理的調整控制，使房地產企業潛在的財務風險能夠得到有效的避免和防范。 強化預算的控制管理首先要提高企業領導財務預算的認知度，其次強化企業的現金流管理，按照實現房地產企業價值自動化的目標進行相關活動。
2、加強成本管理與控制成本管理是房地產企業資金管理的核心與重點，為此，企業應加強自身成本控制，通過科學的手段對項目各個階段的成本進行管理與控制，以達到降低房價，提高效益和競爭優勢的目的。 其成本管理和控制的措施有：實行全過程的成本管理。
房地產企業不僅要搞好施工過程的成本管理，而且更要注重事前采購成本和事后成本分析的管理。對投建項目執行成本計劃實行監督和控制，檢查計劃的落實，發現偏差，及時修正，保證成本計劃的有效控制。
對已完工項目的各項指標完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。 加強各環節的成本控制。
第一，采購過程，在保證房屋質量的前提下，合理選擇采購方式，構建完善的采購成本控制體系；第二，開發過程，要熟悉國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、*策，在不違規的情況下控制征地、拆遷、補償、安置費的成本；第三，勘探設計前期，按新的招投標規定公開招標確定工程承包單位，以降低工程造價，搞好在用建材的管理，做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地。 加強對囤積在工地上的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的各項損失，減少庫存積壓，加速資金周轉；第四，建立二級成本核算管理體系，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各環節的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指標。
同時明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。3、優化資本結構房地產企業利用債務資本在適度的負債水平下，可以減免稅收，增加收益，提高企業價值，但債務超過一定限度時，必將導致財務風險提高，使債務成本上。
2. 信貸風險產生的原因有哪些
客觀的說，我國現階段的金融監管模式尚不健全，不足以將金融機構風險控制在較低水平。一方面，地方*府出于各種考慮而對當地金融業采取的保護措施，影響了金融機構按市場規則公平競爭，甚至使得某些金融機構享有過多的“*策”優勢。另一方面，金融宏觀監管尚有真空地帶，個別金融機構不遵守金融法規和制度為前提的競爭行為時有發生，卻屢禁不止，更無從談起防范風險的目標。除此之外，一些金融機構的自身內控措施有待加強，權利制約失衡、制度建設滯后，會計信息失真等情況依然存在，增大了發生金融風險的可能性。
2.激烈的市場競爭經濟環境
現階段我國的經濟環境已經日新月異、飛速變化。在這個進程中，市場經濟固有的缺陷也不斷顯現出來，由于社會平均利潤率并未形成，大量的社會資金被金融機構的賬面投資回報率吸引而涌入。在現有市場準入標準較低和地方*府的大力支持情況，各地金融機構的增長突飛猛進。激烈競爭的市場環境給金融風險起了推波助瀾的作用。
3.有待提高的會計素質
從總體上看，我國金融機構會計人員的學識水平、專業技術和職業道德素質參差不齊。尤其是個別工作人員的學識水平、專業技術和職業道德等仍需加強和提高。從金融機構風險產生的原因看，人員素質因素不可忽視。實際上，許多風險的發生在一定程度上與會計人員的工作有關聯。
4.需要改進的會計手段
這里所說的會計運作手段，一方面表現在如何優化會計核算的監督制度上，另一方面表現在如何改善和深化會計電算化的形運用上。現代金融服務業的發展，要求金融風險的會計防范，不能僅停留在單純的賬務信息記錄和核算反映上面，還應該具備總結、分析、控制的能力。
3. 住房信貸風險形成的途徑
住房信貸風險的形成途徑 住房信貸風險是指商業銀行發放的住房貸款中隱含損失的可能性。
住房信貸風險的形成途徑是多方面的，除宏觀經濟*策調整變化、法制法規不配套、房地產市場體系不健全、產權登記制度不規范、社會監督不力等因素外，主要還表現在以下幾個方面： 1、借款人引發的風險。即由于借款人不遵守合同約定導致銀行利益虧損。
引發借方違約的原因十分復雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業銀行利益帶來損失。隨著市場經濟的發展、勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動、企業經營狀況不斷改變等，都會影響借款人收入的穩定，影響還款計劃的順利執行；同時，由于目前商業銀行無法對借款人的財務狀況進行持續有限的監督，商業銀行對樓市的預測也相當困難，并且我國目前還沒有對職工個人的資信狀況調查、評估的機構，商業銀行較難對借款人資信的真實狀況做出準確判斷。
雖然借款合同訂立時，信貸資產表面上是安全的，擔保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產產權登記制度的不完善、不健全，私下的房產交易盛行，使銀行貸款擔保失效或懸空，造成商業銀行的信貸風險；二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發生一段按揭期后，市場環境發生變化，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，利用尚需償還商業銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業銀行貸款不能收回；三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請住房貸款時就存在詐騙動機，導致到期不歸還貸款；四是由于不可預見的自然災害等不可抗力因素，導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。 2、開發商引發的風險。
由于開發商不能按約定準時將樓房交付使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛、利益受到損失。表現為：一是善意違約。
開發商將購房款入賬后，因經濟、地價、建筑材料、施工技術、自籌資金等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人和開發商簽訂的契約標準，由此引發購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。
一些開發商利用當前法制不健全的空隙和一些工作人員執行制度不嚴的機會，以其關聯企業或有特殊關系的個人名義“購買”其開發的房產，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。 3、銀行自身引發的風險。
商業銀行作為貸方當事人，在群體上通過內部分工進行相互協作，任何一個環節管理不善都可能使潛在的風險變為現實，引起資產損失。貸方引發信貸風險的特點是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防范，是信貸風險防范工作的重點。
一是信貸管理規定不健全，形成信貸風險。如目前對如何避免重復擔保問題沒有具體管理方法；二是制度執行不嚴，落實不到位，違章不糾，極易形成信貸風險。
按揭貸款涉及對象廣泛、工作量大、期限長，商業銀行需花費較大人力、物力對借款人的還款情況和抵押權證進行管理。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過程損失或丟失，銀行需賠償，以至對貨款回收造成風險。
此外，還可能由于銀行監控和催收不利，造成借款人賴帳或拖欠不還的情況發生；三是信息不靈帶來的信貸風險。即在審批發放時，對貸款相關資料了解不及時，不全面造成判斷錯誤帶來的風險；四是對房地產開發商的經營狀況和*府房地產管理部門新的*策、法規沒有及時了解，影響了對信貸風險的防范和應急處理。
4、借款契約引發的風險。一是合同潛伏的風險。
由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款導致貸款風險，這種風險潛伏在合同本身，應全力避免。二是貸款保證形式風險。
如借款人不具備抵押和質押的條件，銀行則按規定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項規定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業充當擔保人，從短期看，規模小或經營不善的單位相當多，讓這些企業充當擔保者并不能保證貸款人的債權利益；從長期來看，在市場經濟中，任何企業充當擔保人，貸款人債權利益的實現也不一定有保證。
5、抵押物引發的風險。目前，以房屋產權作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產權不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執行起來又受民事訴訟法有關條款的限制，難以達到目的；三是價值不實。
抵押人在對房產權進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現；四是抵押物的處置難。如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現的風險。
6、流動性風險。住房抵押貨款屬中長期貸款，其資金主要來源于居民儲蓄存款，屬于短借長還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的對稱性原則，一旦發生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有可能發生資金周轉困難。
因此，客觀上需要有健全的風險轉換機制做保險，而我國目前的狀況是，缺乏*府擔保機構、住房抵押貸款保險尚處于試點階。
4. 貸款風險形成原因有哪些
市場因素：貸款人或貸款團體，在行業不景氣或者經濟危機的情況下，容易導致資金鏈斷裂，從而喪失還款能力。
抵押物因素：抵押物由于市場波動，造成抵押物不足值。或者由于抵押物滅失，損壞，消耗造成抵押物不足值，或者因為評估資產時評級過高，都會造成抵押物價值不足，從而導致變現時債務無法抵償。
個人或企業信用因素：個人或者企業沒有信譽，有款不還。個人或企業破產，造成無法歸還本金及利息。
其他因素：銀行*策調整，個人（主要借款人）死亡，抵押物涉及經濟糾紛：如查封。
還有很多其他因素都可能造成無法還款，從而讓銀行損失。
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