榮觀房產網1. 最高人民法院關于審理房地產開發口頭掛靠行為是否有效
掛靠人對外購買建筑材料的行為能否構成表見代理，由其掛靠的施工企業承擔責任？對此問題的回答切忌“一刀切”，要具體情況具體分析。
近日，我所律師代理某建筑公司順利打敗材料商的起訴，恰恰證明了這一點。案件中，原告是三個建筑材料商，被告一為李某，被告二為某建筑公司。
原告訴稱李某作為項目的實際負責人，是某建筑公司的內部員工，其對外購買建筑材料的行為視為公司行為，構成表見代理，該公司應當承擔付款責任。對于掛靠施工人對外發生的民商事行為引發的糾紛，如何確定責任主體和責任承擔？這與是否存在上下級行*隸屬關系有關，與掛靠人在簽訂合同時以誰的名義有關，還與是否存在表見代理有關。
首先，李某作為掛靠的項目實際負責人，與第三人之間簽訂材料買賣合同的行為是非職務行為。李某與該建筑公司不存在資產產權關系，沒有統一的財務管理，亦無符合規定要求的任免、調動和聘用手續，因此李某不屬于該公司的內部職工，二者之間沒有行*隸屬關系，是平等的主體；該工程項目實行獨立核算、自負盈虧，工程結算皆由李某個人負責，該建筑公司從不參與。
其次，本案中李某是以個人名義與原告發生買賣合同關系，按照合同相對性原則，合同僅對當事人發生效力，而對合同以外的第三人不生效。該建筑公司對該合同毫不知情，從未蓋章確認或參與履行。
原告只能依據買賣合同向李某主張權利，而不能要求該建筑公司承擔責任；李某也不能以材料實際用于項目而逃避責任，因為在此情況下，交易的名義主體與實質主體是一致的，李某應對自己的行為負責。只有構成表見代理的情況下，被掛靠的建筑公司才承擔責任。
最后，原告提供的證據材料并不能證明表見代理的存在。根據最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第13條的規定，表見代理制度不僅要求代理人的無權代理行為在客觀上形成具有代理權的表象，而且要求相對人在主觀上善意無過失地相信行為人有代理權。
合同相對人主張構成表見代理的，應當承擔舉證責任，不僅應當舉證證明代理行為存在諸如合同書、公章、印鑒等有權代理的客觀表象形式要素，而且應證明其善意且無過失地相信行為人具有代理權。但是原告提供的證據材料存在嚴重瑕疵，購銷合同與材料對賬單都沒有建筑公司的印章，亦從未參與過履行；且該公司對李某出具授權委托書的時間在材料買賣合同簽訂之后，不能認定原告在主觀上的善意無過失。
由此可見，掛靠人作為項目實際負責人，其對外從事買賣、租賃、借貸等民商事行為能否構成表見代理，不能一概而論，要從多個角度考察分析。而作為被掛靠人的施工企業要加強對掛靠人的監督和管理，還要注意公章、印鑒的保管和審慎使用，防患于未然。
2. 房地產開發公司能掛靠嗎
你的問題表達不清晰！
如果你是搞施工的老板，通過積累，已經具備了一定的資金實力，同時人脈關系已經到位，已經物色了一塊土地，準備自己搞開發，僅是沒有房地產開發資質，那么這種情況，找一家有資質的開發商來掛靠開發是可行的，掛靠費雙方協商；還有一種方式是聯合開發，你出地，你施工，所謂的聯合開發就是用別人的開發資質，整個過程都是你一手掌控，無論用哪種方式，都是靠協商的，從經驗來說，掛靠的收益高，但操作復雜；聯合開發收益稍低，雙方責權利明細，易于操作，具體怎么選擇，看你了。
需要說明的是，開發商的資質與開發建筑面積是相配套的，在選擇開發商時要看清望準，不能因費用低而選擇錯誤，導致項目部能開發。
不清楚的，繼續提問。
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