榮觀房產網1. 房地產去庫存*策是怎樣的
第一，運用信貸*策，降低購房門檻。
美國經歷了次貸危機之后，銀行放貸已經十分審慎了，首付比例是20%。而我們沒有次貸風險，首套房首付比例25%、二套房首付比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風險更低。
如果首付比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當于200萬元的首套房首付款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經常看到很多購房者甚至因為多了幾千元而舍棄心儀的房子，如果首付比例下降5%，首套房首付款也可以減少2~3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。
二套房首付比例更高，本質上是抑制居民財產性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風險更小，所以，我們相信未來首付比例一定是會下調的。
第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。 土地價格過高，必然導致住房高端化，北京四環外新出地王樓面地價已經達到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。
因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導致供應套數減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質上是默許開發商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。
要拉動房地產銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應嚴重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結果是無法供應更多的住房，結果反而推高了地價和房價。
一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導普通商品房建設，讓土地市場降溫，抑制地王的產生，進而控制房價，增加銷售。 第三，落實戶籍*策，促進安居購房。
農民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方*府已經把購房與落戶、契稅減免、財*補貼等*策掛鉤，對促進農民工購置房產、安居樂業產生了積極影響，也有利于城鎮化的落實。
相信會有更多地方*府會出臺相應*策，中央*府也會支持此類*策。 第四，減少商業配建，增加住房供應。
目前地方*府規劃的商業配建面積過大，也導致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業營業用房的竣工面積累計就達到44億平方米，相當于城鎮人均5。7平方米，商業營業用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業投資回報率明顯下降，普通商業用房銷售也在走下坡路，由此也導致商業用房新開工率直線走低。
第五，降低交易稅費，活躍二手交易。 目前的商業用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負太高，要激活商業用房二手房市場，就要把稅收降下來。
只要對比一下商業用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。
商業用房銷售增長率已經連續下滑，未來也會進入負增長區間。商業用房供應量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關系。
激活商業二手房市場，就需要降低商業用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導消費。 第六，調整保障房建設、棚戶區改造*策。
保障房貨幣化安置*策是聰明的，*府不但不必再自行建設保障房，甚至不應該采取配建保障房*策。 “物以類聚、人以群分”是自然規律，強行把房屋貼上保障房的標簽，不僅造成同一小區房屋品質的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。
最好的辦法還是應當對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區，甚至棚戶區也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴和體面。 中央*府去庫存的決心已經表明，關鍵還在于有關部委和地方*府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶*庸*將被提上議事日程，去庫存將成為各級*府的共識和行動，房地產業必將迎來更加成熟的市場環境和*策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩健康，雖然有些房企可能等不到那一天。
2. 房地產如何去庫存
中國指數研究院[微博]對中國存量住宅的研究表明，2010年底，中國城鎮住宅約有2.4億套，比十年前增長了一半，城鎮家庭基本上戶均有一套房，中國整體上告別了住房短缺。
國內各省市中，城鎮人均住宅面積超過35平方米，也就是官方規定的“小康標準”的，僅有三個省份，其中就有兩個地處中部，分別是湖北和湖南。 中國社科院房地產藍皮書稱，從2008年開始，我國城鎮新增住房套數已超過新增家庭數，加上存量房，整體戶均住房已達到或超過一套。
由于經濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應的較為充裕，更使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜。因此大多城市房地產市場待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高。
3. 房地產去庫存的*策手段還有哪些
您好，住房保障貨幣化 ??定向回購商品房/商品房建設用地作保障用途??我們認為，相比其他*策，住房保障貨幣化和回購商品房當保障房，決策流程最簡單，副作用最小，且可以分城施策。
??住房保障本是*府使命。興建保障性住房/買商品房作為保障性住房/貨幣補貼，只是*府實現住房保障目標的手段。
興建保障性住房是分流需求，而回購商品房是化解供給。我們認為，在絕大多數城市，回購商品房作保障房或貨幣補貼解決中低收入居民住房問題，符合解決房地產庫存問題的時代背景。
??一些三四線城市開發企業本無力償還土地款，此時地方*府若能回購部分商品房當保障房，實際上可以抵沖企業欠的土地款，也并不形成大規模現金流出。我們認為，這一*策不會帶來太多負面效應，因此出臺可能性較大。
不過，地方畢竟財力有限，能夠回購的商品房和整體供應相比杯水車薪，該*策不可能單獨發揮立竿見影的效果。??差別對待二套房和首套房，是差別化住房信貸*策核心內容。
二套房買家，必須承擔較高利率，并支付更高首付比例。但是，居民買二套房沒有什么不對。
之所以*策限制二套房購置，原因是當時住房市場整體供不應求，房價可能上漲過快。一旦市場供求發生變化，解除買二套房的限制在情理之中的。
2014年9月30日，人民銀行和銀監會發布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，就放開了首套房的認定標準。未來，我們認為對購買二套房的限制可能進一步放開，從而促進房地產庫存問題的化解。
絕大多數二三四線城市，住房供給已經很充裕，無需再限制二套房購置。對極個別一線城市，則以限購*策限制多套房購置已經足矣，不必再加上限貸手段。
??我們認為，二套房的“首套化”社會爭議小，基本沒副作用。但是，2014年9月之后，已經還清貸款的二套房買家已經被視為首套，按揭貸款中絕大多數都已經被視為首套。
我們相信，二套房的“首套化”，心理影響會大于實質影響。??住房信貸*策（最低首付比例要求調整）??除了首套房定義標準的變化，調整住房信貸*策的最重要方向是放開利率管制和放開首付比例管制。
隨著利率市場化的到來，其實首套房的按揭貸款利率已經基本放開。目前首套房按揭貸款利率之所以沒有出現7折，并不是因為*策不允許，而是因為銀行不會去放。
差別化住房信貸*策在利率方面的調整空間已經基本沒有了（降息并不是住房信貸*策）。??最低首付比例還有下調空間。
目前我國大多數城市最低首付款比例要求為25%，不僅高于我國歷史上的最低水平，也高于很多發達國家的水平。但是，我們認為最低首付比例繼續調整仍會較為慎重，畢竟如果首付比例下調過多，會給銀行系統帶來潛在風險。
在“930*策”已經下調了首付比例之后，如果仍需要繼續下調首付比例，可能還需要一段時間，幅度應該也很難超過“930*策”。??而且，我們認為首付比例調整對市場的刺激力度，也是有限的。
2014年以來，各種隱性杠桿的出現，事實上已經降低了購房的門檻。例如，世聯行推出的家園云貸，其實就能解決居民首付比例不足的問題。
因此，下調最低首付比例要求，雖然能夠降低居民資金成本，影響卻并不應被過分夸大。??下調交易稅費或對購房給予財*補貼??歷史上，下調房地產交易稅費，甚至由*府直接給予財*補貼，都是刺激房地產需求的重要辦法。
2015年3月底，我國也曾經減免過住房交易的營業稅，即對滿2年的住房銷售免征或部分免征營業稅。目前，我國二手房交易的整體稅費負擔還比較高，確實還有下調的空間。
??一手房方面，我們認為針對開發企業的營業稅和土地增值稅雖然存在減免空間，但不太可能進行減免。畢竟，針對新房銷售的稅費來源對地方*府的重要性遠勝于二手房。
而且，地產行業的營改增尚未完成，這時候下調開發企業營業稅率可能性不大。針對購房人的契稅有調整空間，主要是地方*府可以擴大契稅的減免范圍。
??我們認為，降低交易稅能刺激需求。但是，對于絕大多數二手房市場并不發達的三四線城市來說，降交易稅的作用并不會十分明顯。
一手房契稅稅率原本就不高。因此我們認為，調降房屋交易稅費的可能性確實存在，但對市場不會造成較大影響。
??控制土地供給??控制土地供給，尤其是控制三四線城市土地供給，是化解庫存問題的必要手段。過去幾年，房屋新開工面積始終高于房屋銷售面積，企業規劃中的土地儲備普遍龐大。
控制土地供給雖然不能很快解決問題，但卻是解決問題必由之路。??*策為改革爭取時間，沒有新周期也沒有硬著陸??我們相信，地產*策的初衷，并不是推動房價大漲，而是為了維持平穩的市場環境，良好的銷售速度，避免庫存問題惡化。
如果要調整*策，一是為地產相關改革爭取時間（例如加快戶籍人口城鎮化，繼續放開計劃生育等），二是為整個經濟轉型和尋找新的增長點爭取時間。??從可銷售資源來看，2014年三季度末熱銷至今，貨值充盈的情況并沒有發生改變。
到2015年11月中旬，十大城市商品房可銷售面積僅比2014年三季度末下降了0.4%。而且這一水平和歷史相比仍然較高，比2。
4. 房地產去庫存的措施有哪些
房地產去庫存的措施包括戶籍改革，異地人落戶更加方便，讓新市民來消化庫存新市民是城市發展中的新興群體，他們大多是外來的務工的農民。
制約他們在城市發展的最主要問題就是戶口的問題。戶籍的改革，加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場；落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求，這是16年去庫存的重要的一步。
除此之外，還有將公租房擴大到非戶籍人口等措施。但是通過農民工來達到去庫存也是困難重重。
因為在現實情況中，大多數的農民工并不具備購買城市商品房的能力。
5. 房地產企業 存貨 包括哪些科目
存貨是指企業或商家在日常活動中持有以備出售的原料或產品、處在生產過程中的在產品、在生產過程或提供勞務過程中耗用的材料、物料、銷售存倉等。
房地產開發企業的存貨通常包括以下內容：
1.原材料：指企業在生產過程中經加工改變其形態或性質并構成產品、主要實體的各種原料及主要材料、輔助材料、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等。為建造固定資產等各項工程而儲備的各種材料，雖然同屬于材料，但是由于用于建造固定資產等各項工程不符合存貨的定義，因此不能作為企業的存貨進行核算。
2.在產品：指企業正在制造尚未完工的產品，包括正在各個生產工序加工的產品和已加工完畢但尚未檢驗或已檢驗但尚未辦理入庫手續的產品。
3.半成品：指經過一定生產過程并已檢驗合格交付半成品倉庫保管，但尚未制造完工成為產成品，仍需進一步加工的中間產品。
4.產成品：指工業企業已經完成全部生產過程并驗收入庫，可以按照合同規定的條件送交訂貨單位或者可以作為商品對外銷售的產品。企業接受外來原材料加工制造的代制品和為外單位加工修理的代修品，制造和修理完成驗收入庫后，應視同企業的產成品
5.商品：指商品流通企業外購或委托加工完成驗收入庫用于銷售的各種商品。
6. 什么是房地產去庫存
當前有一種比較流行的觀點，認為樓市正處于去庫存階段，這種說法并不準確。
實際情況是我國樓市整體仍處于庫存增長階段，去庫存階段尚未到來，但已經比較臨近。我們先來看一下全國房地產待售統計數據。
自2011年以來，我國房地產待售面積一直處于不斷增長狀態，從2011年底的2。 72億平方米增長到2015年6月的6。
57億平方米，待售與銷售比自2011年以來也在不斷擴大，這表明近幾年我國房地產處于增庫存階段。在這個階段必須控制新增供應量，同時加快消化庫存，才能迎來樓市的去庫存階段。
2011年以來，全國房地產投資額一直高于銷售額，表明開發商資金正在不斷沉淀于存貨中，只有銷售額大于投資額才能說明去庫存開始減少。 雖然整體去庫存階段尚未到來，但庫存的消化已經出現一些積極變化：一是庫存增長幅度明顯放緩；二是5月住宅庫存比4月減少121萬平方米，是2011年來的首次減少。
由于庫存量不斷增長，房地產供求失衡局面加劇，對于絕大部分二線及以下城市來說，供應泡沫已經取代房價泡沫成為行業主要矛盾。 供應泡沫和房價泡沫的危害一樣大：一是積壓巨量資金；二是少數項目面臨爛尾危險；三是影響金融安全和財*收支平衡，拖累經濟發展；四是導致房地產行業收益率整體下降，部分項目面臨虧損。
供應泡沫雖然沒有房價泡沫那樣惹眼，但如不及時治理則有可能對房地產行業和宏觀經濟金融造成打擊。 房地產是地方性產業，供應泡沫的治理首先需要地方*府擔負起應有的責任。
地方*府是土地的壟斷供應方，供應泡沫主要是地方*府多年來不夠節制出讓土地造成的。要治理泡沫主要也得靠地方*府控制土地出讓規模，讓房地產供求慢慢恢復平衡。
目前地方*府普遍負債過重，要控制土地出讓規模客觀上存在難度，但不控制供應泡沫可能危及經濟和金融安全。 其次是鼓勵需求。
目前利率下行，前幾年限制需求的*策逐步解除，鼓勵需求的*策陸續出臺，這對消化供應泡沫有好處。
7. 房地產存貨有哪些組成
要想學好一個行業的會計核算，基本上沒有什么捷徑，都是從基本做起， 房地產開發企業會計講座（一） 房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。 對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
（一） 開發成本共有八項： 1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆遷安置補償費。
（1）土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。
農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。 （2）拆遷安置補償費。
在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。
它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 3.前期工程費。
前期工程費主要包括： （1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。
通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。 （2）“三通一平”等土地開發費用。
主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。
主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
5.基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
6.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 7.不可預見費。
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1~6項之和為基數，按3%一5%計算。
8.開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。
在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。
（二） 開發費用開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。 1.管理費用。
可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。 2.銷售費用。
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： （1）廣告宣傳費。
約為銷售收人的2%一3%; (2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%; (3)其他銷售費用。
約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。
3.財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。
（三） 投資與成本費用估算結果的匯總為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。 三、房地產開發項目投資估算的作用： （1）是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據； （2）是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據； （3）是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。
四、房地產開發企業會計核算特點由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況： 1.產成品的種類多，核算方法不同。 2.產品成本的核算復雜。
3.經營收入及其相關稅金的核算不同。 第二講 房地產開發企業存貨的核算 房地產開發企業存貨有以下幾大類： 1.原材料類存貨。
指用于開發土地、房屋、建筑物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2.設備類存貨。
指企業購人的用于房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。 3.在產品類存貨。
指尚未完工的各種土地、房屋等開發。
