榮觀房產網1.兩個關于房地產法的案例問題
案例一：先看此棟房屋產權登記在甲或是乙公司名下以判斷所有權；若沒有登記，那么按照合同約定，此房所有權為甲乙二公司按分共同所有，甲占三分之二，乙占三分一。爭議至法院時，乙可以向甲主張違約責任。因為甲乙二公司的合同是有效的。（討論的前提的是甲對國有土地使用權合法）
案例二：首先張某與李某的房屋租賃合同有效。只要合同主體適格，合同內容合法，形式合法則合同有效。房屋租賃合同登記與否不影響合同效力。其次李某未經張某同意對房屋改造，且未經出租人張某同意轉租系違約行為。張某得以有權要求李某將房屋回復至改造前的樣子并支付因此產生的費用，且有權要求李某承當違約責任。
2.關于房地產法的案例分析
分析案例首先要分析法律關系：
本案存在著兩個法律關系：
(1)李甲與王乙的房屋租賃合同法律關系。租賃合同屬于諾成性合同，雙方簽訂了合同，雙方的合同關系就已成立。王乙提供住房，但是李甲一直欠租，那么李甲構成合同違約，根據法律規定，王乙可以主張違約金或者解除合同等，并可依法要求李甲支付居住期間的房租、水電費和其他合理費用，同時王乙還可以采取留置等措施維護自身的合法權益。
(2)王乙對李甲物品的侵權法律關系。王乙在李甲未將房屋騰空的情況下拆毀屋頂，致使屋內部分物品受損，那么王乙對李甲構成了侵權。王乙所稱“按房管部門的通知修房”并不是其免責的事由，因此李甲可以據此要求王乙賠償物品損失的相關費用。
綜上所述，本案中，王乙要求李甲解除合同并支付房費、水電費等，符合法律要求。同時，李甲對王乙提出的賠償請求也應得到法律支持。在審判中，法院可以對兩個法律關系一并審理，對雙方構成的法律權利義務關系可以合并抵消，對抵消后的情況進行最后裁決。
本人看法，僅供參考。
3.房地產法案例分析
案例1：第一個問題，受到保護保障農民工的土地承包權益，關系到上億農民的切身利益，關系到農業規模生產的發展，而從城市化、工業化進程的角度看，其意義更為深遠。農民進入市場化程度較高的非農產業就業，要承受很大的市場風險，而土地承包權益的保障則是其承受這種就業壓力的必要條件。中國的農民工正是憑借這一條件，得以在勞資關系中保持自己的獨立地位，得以在就業過程中保持充分的選擇自由。換言之，今日中國的農民工迥然不同于數百年前歐洲工業化起步時的工人，他們進入非農產業就業并不是由于生計所迫，而是為增加收入、提高家庭的生活水平。這樣，在中國的工業化進程中，廣大農民工憑借家中的土地收益，并不會因失業而失去基本生活來源，這就為勞資關系平等創設了重要的社會條件，而這一事實的歷史意義是難以估量的。
第二個問題：依據《中華人民共和國土地管理法》：第二十七條國家建設征用土地，由用地單位支付土地補償費。征用耕地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的3至6倍。征用其他土地的補償費的標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。
被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
第二十八條國家建設征用土地，用地單位除支付補償費外，還應當支付安置補助費。
征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的10倍。征用其他土地的安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的安置補助費標準規定。
第三個問題：如果對補償不服，可以起訴至法院，根據你的收入，損失的標準進行依法依據的補償.
4.【房屋抵押案例分析【案例】原告：劉某被告：王某2004年8月20日,
【案例】王先生的朋友李某因做生意資金周轉不靈而向王先生借錢，并答應以李某名下的一套90平方米的房子作為抵押，該房子市值約70萬元。
于是王先生與李某簽訂借款協議，并訂立抵押協議，借給李某40萬元，并約定年利率20%，一年后歸還本息，并以李某的房產作為抵押。 李某將其房產證拿來交給王先生保管。
王先生和李某共同到某公證處辦理房產抵押的公證，但未到房管局辦理抵押登記。借款到期后王先生要求李某還錢，但李某還不出錢，后該房屋被他人依法保全查封。
王先生問，當時借款時李某以其房屋作抵押并辦理了公證，王先生對該抵押房屋享有優先受償權嗎？ 【分析】王先生對李先生的房屋所享有的抵押權雖辦理公證，但未到房管局辦理抵押登記，沒有取得他項權證，所以抵押合同尚未生效。《中華人民共和國擔保法》第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記。
抵押合同自登記之日起生效。以房屋進行抵押的，必須履行登記手續抵押合同才生效，未經登記，抵押權尚未發生法律效力。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條規定：房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民*府規定的部門辦理抵押登記，辦理房屋抵押登記的部門為縣級以上的房屋管理行*部門，而不是公證機關。 因此，雖然王先生與李某簽訂借款合同，但是王先生對李某的房屋所享有的抵押權尚未生效，王先生對該抵押房屋不能享有優先受償權。
