房地產企業項目完工清算

1.房地產企業項目竣工決算后所得稅怎么交

樓主；你好！ 一. 按照你的敘述：一期已竣工，銷售了約80%， 是應該可以對一期進行土地增值稅的清算；與所得稅匯算清繳；所得稅匯算時，發生的期間費用可以做所得稅稅前扣除，不必再對期間費用進行分配，希望你在做匯算前仔細學習一下針對房地產結算的國稅《2009》31#文件，以便更好的做好房地產匯算清繳工作，現把土地增值稅清算的文件發給你，供你參考學習！ 二. 依據《土地增值稅清算管理規程》要求，土地增值稅的清算條件為： 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （三）直接轉讓土地使用權的。 第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； （四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。 對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。 2、企業所得稅一般是按月（季）度預繳，預繳在月（季）度終了后十五日內；年度匯算清繳，匯繳在年度終了后五個月內。

2.房地產企業項目竣工決算后所得稅怎么交

樓主；你好！

一. 按照你的敘述：一期已竣工，銷售了約80%,

是應該可以對一期進行土地增值稅的清算；與所得稅匯算清繳；所得稅匯算時，發生的期間費用可以做所得稅稅前扣除，不必再對期間費用進行分配，希望你在做匯算前仔細學習一下針對房地產結算的國稅《2009》31#文件，以便更好的做好房地產匯算清繳工作，現把土地增值稅清算的文件發給你，供你參考學習！

二. 依據《土地增值稅清算管理規程》要求，土地增值稅的清算條件為：

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

2、企業所得稅一般是按月（季）度預繳，預繳在月（季）度終了后十五日內；年度匯算清繳，匯繳在年度終了后五個月內。

3.房地產業做項目清算是什么意思

關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題 為認真貫徹落實《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件精神，北京市地稅局結合我市具體情況分別以京地稅地〔2007〕134號《關于印發《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的通知》、京地稅地〔2007〕138號，《關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》，就房地產開發企業在竣工清算土地增值稅管理有關問題進行了明確，主要規定如下： 一、房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法新規定 （一）凡從事房地產開發的企業應辦理清算土地增值稅手續的房地產開發項目，包括未預征土地增值稅稅款的房地產開發項目，均適用土地增值稅清算管理新辦法。

（二）辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。 （三）納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續時應在報送有關資料的同時附送中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標準格式見附件1）。

（四）土地增值稅清算的條件 1、凡符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續： （1）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。 （2）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。

（3）直接轉讓土地使用權的項目。 （4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

2、符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： （1） 納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85%（含）以上的。 （2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（3）經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。 （五）對于房地產開發企業建造的商品房，在未出售前先自用或出租使用年限在一年以上的，不再列入土地增值稅清算的范圍，應按照轉讓舊房及建筑物的*策規定繳納土地增值稅。

（六）凡符合辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件2），經主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續。 （七）對主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件3）并送達納稅人。

納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后，在90日內辦理清算稅款手續。

（八）納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（見附件4）。須提交的有關資料如下： 1、項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。

2、國有土地使用權證書。 3、取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

4、清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。 5、能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

6、銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式 ，內容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。 7、清算項目的工程竣工驗收報告。

8、清算項目的銷售許可證。 9、與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等。

10、《土地增值稅清算鑒證報告》。 11、《土地增值稅納稅申報表（一）》。

12、稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。 （九）納稅人應準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。

（十）主管地方稅務機關對納稅人提交的申請材料齊全的，應向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件5）交納稅人轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（見附件6）交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續。

（十一）主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間。 （十二）對于清算項目銷售收入的確定，是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經濟收益。

對房地產開發企業將開發的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，取得其收入確定由主管地方稅務機關按照。

4.請問房地產開發公司房屋竣工將如何進行清算

房地產企業房屋竣工要注意開發成本的核算 一、開發房屋的種類及其核算對象和成本項目 房屋的開發，是房地產開發企業的主要經濟業務。

開發企業開發的房屋，按其用途可分為如下幾類； 一是為銷售而開發的商品房；二是為出租經營而開發的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發的周轉房。 此外，有的開發企業還受其他單位的委托，代為開發如職工住宅等代建房。

這些房屋，雖然用途不同，但其所發生的開發費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發所發生的支出，又能分門別類地反映企業各類房屋的開發支出，并便于計算開發成本，在會計上除設置“開發成本——房屋開發成本”賬戶外，還應按開發房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。

企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定： 1.一般房屋開發項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發工程為成本核算對象。

2。同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發完成算得實際開發成本后，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發成本。

3。對于個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發項目的部位劃分成本核算對象。

開發企業對房屋開發成本的核算，應設置如下幾個成本項目： （1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。 其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發中征用土地所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。

前期工程費是指房屋開發前期發生的規劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出。基礎設施費是指房屋開發中各項基礎設施發生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛設施等支出。

建筑安裝工程費是指列入房屋開發項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。 配套設施費是指按規定應計入房屋開發成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。

開發管理費是指應由房屋開發成本負擔的開發間接費用。 二、房屋開發成本的核算 （一）土地征用及拆遷補償費或批租地價 房屋開發過程中發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。

能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款'等賬戶的貸方。 房屋開發過程中發生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發成本——自用土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的貸方。

房屋開發占用的土地，如屬企業綜合開發的商品性土地的一部分，則應將其發生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的貸方。 如開發完成商品性土地已經轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。

二）前期工程費 房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎設施費 房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 如開發完成商品性土地已轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期。

5.房地產企業所得稅是按開發項目中部分完工的每棟樓房清算還是按開發

很大程度上不完全取決與企業的，需要和稅務機關溝通認可才行。當然自行主動劃分，可能進行測算出對企業最有力的稅費計算方式，稅務機關強制劃分，有可能對企業產生不利的高納稅后果。這其中還涉及到預繳的問題，在事情未發生之前未雨綢繆進行稅務籌劃非常有必要，而不是無所謂和被動等待稅務機關找上門再想辦法。可能相互比較相差的稅款非常驚人地。

我是北京致通振業稅務師事務所（AAAA級）的張開順，房地產企業所得稅匯算清繳、土地增值稅清算工作我們非常擅長；已經為全國各地幾十家房地產企業輔導服務過了。也曾經為幾百家房地產企業做過常年稅務顧問服務。 希望我能幫到您和貴公司。

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