榮觀房產網1.關于房產評估是怎么評估價值的
考察一處房產是否值得，重要的就是評估其價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。
以下三大公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。一大公式：租金乘數小于12租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=金額/每年潛在租金收入），小于12。
上述所提的*南路戶型，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。
如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。
者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
二大公式：8年~10年收回回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。 它的公式是：回收年數=（首期房款期房時間內的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）*12。
一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年~10年左右。仍以*南路小戶型為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的回收年數是10。
3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨無法回收的境地。
三大公式：15年是否物有所值另外，也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。如果該物業的年*15年=房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年*15年>房產購買價，該物業尚具空間；如果該物業的年*15年〈房產購買價，該物業價值已高估。
仍以上文提到的小戶型為例，2001年時，年租金為18000元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得的。但是現在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經被過度透支了。
以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助者快速做出判斷，有的還需要進行專業性的分析，計算另外一些指標以增加可靠性。 比如，一個地段好的房產可能現在的租金不高，但具有較佳的前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。
2.評估房子價值可以從哪些方面評估
一、房齡 對于二手房來說，房齡對于房價的影響還是比較大的，一般而言次新房的價格較高，其次是5~10年房齡的房子，而超過20年房齡的老房子，售價一般較低。
當然，在此也要說明，受到市場追捧的供不應求的二手房可能會因為其稀缺性在定價上忽略減分因素，部分地區動輒每平方米幾萬元的市重點地產就是常見的例子。 另外，房主為二手房定價時要考慮到當地樓市的整體（或貶值）幅度。
二、地段 較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。
另外，一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。 三、外部環境 所出售的房產如果位于外部環境佳、綠化面積大、條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。
這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右。同樣交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手，如果這些因素不夠健全在定價時一般可扣減5%左右的價格。
四、樓棟 好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。
其次建筑質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建筑質量、獨特又美觀外立面造型、的內外部裝修會為房價加分5%左右。
五、電梯數量和品牌 相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心里舒適度產生重大的影響。 六、戶型 對于同樣的室內面積，戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中、采光性能理想的房產也是購房者關注的重點，因此房主定價時可高于其他房產價格。
想要把房子賣出個好價錢，房主還需要在細節上費些心思。例如出售前適度整修，包括水龍頭、門把手、墻面等，購房者看房時盡力保持房屋的清潔，這樣房子的價值也會增加不少。
3.房產過戶需要什么手續
首先，帶買賣房屋的《房屋所有權證》、《土地證》、過戶雙方的身份證、戶口本、結婚證原件及復印件、買賣合同等資料到房管局相關部門登記并做資料審驗；如果資料準備齊全同時人不是很多的話，大概需要半小時。
其次，委托測量和評估。這項需要看評估和測量部門什么時候能去現場拍照，同時評估報告出來約4-5天左右（每個地市具體情況有所不同）評估費最低400元（各地市標準有所不同）
第三，帶買賣合同、房產證、土地證、雙方身份證等到契稅與地稅部門繳納契稅與地稅。這項大約需要各1個小時（如果人不多同時資料全的話）契稅按評估價2%，地稅按評估價1%（如果房產證不過兩年按6.5%）
第四，辦理過戶手續，發新房屋共有權證。
很具體的時間無法估算，因為手續很繁瑣，每一個環節都有可能耽擱，所以，你最好先到當地房管部門問清楚，省的跑冤枉路。
