榮觀房產網1.請問房地產項目核準變更是什么意思
您好！
1、規劃選址意見；
2、土地成交確認書和出讓合同；
3、項目申請報告（乙級或以上資質）
4、環評批復；
5、抗震設防標準；
6、節能評估審查意見；
7、如有高層建筑需無線電管委會出具同意意見；
8、房地產開發企業資質證明；
9、房地產開發企業營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證；
10、房地產開發企業的立項申請文件。
上述手續辦理齊全后，到當地發改委固定資產投資可或行*審批科辦理項目核準意見即可。
2.房地產工程項目“5+8”管理模式是什么
近參加一位朋友的飯局，席間一位房地產公司的朋友聽說我在做房地產工程項目管理的咨詢顧問工作，就和我抱怨說，他們公司也請了咨詢公司梳理了流程管理、編制了很多流程文件，但是最后落實在具體項目管理上效果卻并不很理想，他問為什么會出現這種情況。
我對他說，流程管理只是一種管理手段，并不是包治百病的靈丹妙藥。 如果沒有其他體系的支撐，如果沒有緊密圍繞項目管理的核心要素，光就流程而流程，落實在具體項目管理是很難實得其效的。
我想這個問題可能也是困擾在許多房地產公司的一個問題，到底什么樣的一種管理模式適合房地產工程項目管理。 房地產企業作為管理型的項目型組織，我更推崇的是一種項目集成管理模式（即房地產工程項目“5+8”管理模式）可能更適合于房地產工程項目管理。
何謂房地產工程項目“5+8”管理模式，請看下圖： 圍繞房地產工程項目五大核心要素（質量、進度、成本、安全、環境），構建八大體系（權責體系、計劃體系、采購體系、流程體系、溝通體系、監控體系、后評價體系、風險體系），以實現項目管理目標，取得項目最終成功，這種管理模式被稱之為房地產工程項目“5+8”管理模式。 按照PMBOK的理論思想，一般是把質量、費用、時間定為項目管理的三要素。
但是隨著社會的迅猛發展，在房地產工程項目實施過程中，安全和環境問題日漸突出，而且直接影響到項目管理的成敗。傳統的三要素控制理論已經不能滿足現代房地產工程項目管理的實際需求。
房地產工程項目核心要素，正是在傳統的三要素基礎上，吸納了安全和環境兩要素，構成了房地產工程項目五大核心要素（質量、進度、成本、安全、環境）。 按照系統論，系統化的模式一般包括四個要素：輸入、過程、輸出和反饋。
戴明模型（戴明環）是一種適用于管理系統的系統化模式，包括策劃（Plan）、行動（Do）、檢查（Check）和改進（Act）四個相互聯系的環節，通過這四個環節構成一個動態循環并呈螺旋上升的系統化管理模式。 戴明模型的核心思想就是通過持續改進使管理系統更健康、高效、優化。
目前，質量管理體系（ISO9001）、環境管理體系（ISO14001）和職業健康安全管理體系（OHSAS14001）均采用戴明模型這種運行模式。而八大體系（權責體系、計劃體系、采購體系、流程體系、溝通體系、監控體系、后評價體系、風險體系），也正是體現戴明模型的核心思想。
3.房地產項目設計可以分成幾個階段
六個。
1、啟動階段：設計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰略需要等都有可能是項目開展的依據。
2、設計階段：選擇合適的設計公司通過合同的形式承包項目的產品設計工作。設計采購可以用兩種方式進行，直接指定設計公司和招投標選擇設計公司。
3、工程計劃階段。這是整個項目的關鍵階段，要制定工程施工總體計劃，其基礎就是施工圖。
4、工程施工階段。按照項目總體計劃按部就班的進行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設計管理主要參與的是以下控制階段的工作。
5、控制階段是和工程施工階段并行的，質量、進度、成本以項目總體計劃進行實施和控制，而開發商一方主要控制的就是變更，設計管理要及時準確地審核各種變更，提出準確地通過或否定的意見，使變更的發生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術可以提高工程進度和質量。
6、收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進行收尾，其中設計管理很重要的工作就是總結經驗教訓，這對一個公司持續發展有著重要的支持，一個項目的完整歷史紀錄會成為其他新項目的模版、風險庫、數據庫、專家庫。
擴展資料：
注意事項：
1、所有施工圖都應該是詳細的涵蓋了所有項目范圍，而大部分的材料設備采購也應該在這個過程完成，并成為施工圖的內容詳細表述，這其中也包括專項設計的采購，例如高層建筑項目的幕墻設計、住宅項目的燃氣設計等。
2、各專業施工圖設計越細致項目成本預算就越完整詳細，項目質量、項目成本、項目進度也能更有效的控制。
3、對于大多數建設商業住宅的房地產項目，此時已開始產品的銷售策劃工作，這是設計部門必須提供準確的詳細的設計信息，把設計語言翻譯成大眾語言進行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準確理解還未建成的產品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。
參考資料來源：百度百科-房地產項目策劃
參考資料來源：百度百科-房地產開發項目
4.房產項目的發展商是做什么的
很多人搞不清楚這個問題，經常把發展商和開發商混為一談。
其實不是一回事。簡單地講：發展商是出錢的（即投資商），而開發商才是真正蓋房子的（項目公司）。
舉例說明：某鋼鐵廠，他的主業是煉鋼，但是因為他經營的好，有許多的閑錢，那么他就想投資，投什么呢？當然是什么賺錢投什么嘍！所以他就投資房地產，但是他沒有做房地產的經驗，所以他就找來開發商（項目公司）替他蓋房子，大家一起賺錢。 做了一段時間以后他越來越有經驗了，他就可以甩掉開發商，自己既做發展商（投資商），又做開發商，錢就可以賺進自己的口袋了。
這就是為什么房地產市場干什么的都有的原因。比如：綠城公司，他的主業是做城市綠化的，但是綠城現在已經是很有名的開發房地產的公司了。
現在在人們的頭腦里有一個很大的誤區，那就是只要開發房地產就一定賺錢。這是非常錯誤的。
從拿地到房子出售，每個環節發展商都要冒極大的風險。大家只看到發展商賺錢了，沒看到發展商破產的。
*府的宏觀調控*策就是要留下真正有實力的發展商，淘汰中小，沒有經驗的開發商。 這才是對老百姓負責任的態度。
