榮觀房產網1.私募股權投資基金投資房地產項目的基本標準和操作模式
以實際投資的房地產項目為例，講述一下華地資本對于具體的房地產項目投資有一定的標準和要求：
? 房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
? 公司設立的有限合伙制公司出資不高于原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
? 項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合伙制公司名下；
? 項目公司財務采取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，并負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
? 項目公司實現銷售回款優先償還有限合伙制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報后，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
? 私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資后退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。
2.私募股權投資基金投資房地產項目的基本標準和操作模式
以實際投資的房地產項目為例，講述一下華地資本對于具體的房地產項目投資有一定的標準和要求： ? 房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）； ? 公司設立的有限合伙制公司出資不高于原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動； ? 項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合伙制公司名下； ? 項目公司財務采取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，并負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管； ? 項目公司實現銷售回款優先償還有限合伙制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報后，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
? 私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資后退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。
3.要如何投資房地產私募基金
私募股權基金顧名思義是指從事私人股權投資的基金。而私募股權投資（Private Equity）（簡稱“PE”），是指對非上市企業進行的權益性投資，并以策略投資者的角色積極參與投資標的的經營與改造，通過上市、并購或管理層回購等方式，出售持股獲利。私募股權投資的資金，一般采取非公開發行的方式，向有風險辨別和承受能力的機構或個人募集。
國內有錢人越來越多，可投資資產超過100萬美元的越來越多；按中國國情，如果把投資資產標準定位為100萬人民幣，至少是2000萬戶以上。
私募股權基金作為一種新的投資方式，越來越多受到中國富人的青睞。私募基金按投資企業的發展過程可分成以下幾種：
天使投資（Angel Investor）：萌芽狀態，光憑一份所謂的商業計劃書就愿意投資。
風險投資基金（Venture Capital）：成長早期，針對成立不久并快速發展以及創新概念進行投資。
增長型投資基金（Growth Capital）：上市前，為現有公司提供成長資本。
并購基金（Buyouts）：為進行重組及/或更換現有股權的公司提供資本。
不同階段承擔不同風險，也賺不同的錢。
4.房地產私募股權基金有哪些你所不知道的優勢
首先從管理模式上來說，房地產私募股權基金有專業的可以保證資金的安全的團隊來對資金進行保護。這樣就能夠有效的避免資金被無故挪用的情況發生。其次，在稅收方面，我們可以看到，因為股權私募基金本身的優勢所在，它可以避免投資者要承擔的可能的二次稅收，這對于投資者們來說是非常的重要的，非常的有利的一個方面。再次，投資公司對于想要進入或者退出，都需要比較復雜的手續，而且還非常的不靈活，而房地產私募股權基金就不會存在這樣的問題，只要你通過入伙的形式，就可以進入到這樣的基金中間來，非常的方便快捷。而且還能夠省時省力。
當然，另一方面，我們知道由于受到公司制的影響，傳統的投資公司們不能不需要設立下設的股東，董事會，監事會，經理等部門，但是房地產私募股權基金就不會存在這樣的復雜的機構了，取消了大股東形式，那么投資者們都是相對的自由的，而且地位也比較的均等。除此之外，這樣的基金形式還可以不斷的融資，這也是一個它非常出入的優勢。
5.房地產私募基金如何退出投資項目
房地產私募基金（或稱：房地產股權投資基金）對所選定項目進行投資決策時，要充分考慮退出方式，以及如果不能按時退出，將采取何種措施保障資金能夠安全收回。基金管理公司將根據項目的特點設計出安全的退出方式，并報投資決策委員會通過后執行。房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
(1)在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
(2)房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售后，基金根據投資比例收回投資成本并分配利潤。
(3)原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
(4)企業間兼并收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
(5)通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如， 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。
6.房地產私募如何賺錢
與往常推廣二級市場的陽光私募不同，這次推廣的是一個房地產私募，普通合伙人是上海五牛股權投資基金管理公司，產品賣點是最低15%的年收益率。
與不少房地產私募基金相似，這個私募有個有限合伙人作收益擔保。募集書上稱，基金凈收益率低于15%時，由確定的有限合伙人豫商集團保障最低收益率15%。
如果凈收益率超過15%，超過部分按GP:LP=20%:80%的方式分配，如果超過25%，按GP:LP=40%:60%分配。推薦閱讀·基金遭遇危局 接近破產公司逐漸增加 ·私募訪談股基一年業績盡墨 調查：2012年您還養基嗎百億社保基金進場慎言抄底 創新封基數量翻番 份額突破800億 2011年基金業財經風云榜頒獎典禮龐大薩博收購戰落敗最牛私募擱淺 外資主導中國私募股權投資市場 不過，這個地產私募的投資項目還非常冷門，主要投資二級城市——河南的三塊地產，一塊是河南鄭州市上街區住宅項目，還有一塊是河南周口新區中澳高檔住宅項目，另一個是河南新鄉商業區。
這些項目的地理位置在河南也并非屬于熱門地段，比如河南周口新區，簡介上稱是“周口未來的市中心”，周口也算比較偏僻，且又是新型打造的社區。 另外一個奇怪的是，這個私募總共募集6000萬元，而他們打算投入的項目，總投資金額在6.5億元~11億元之間。
我們來仔細分析一下這個產品構造——說明書上稱，普通合伙人及豫商集團認購總額不低于募集金額的20%，豫商集團認購不低于募集金額15%。 那么，這個基金規模6000萬元，豫商集團只需投資90萬元，有限合伙人——五牛股權投資只需30萬。
也就是說，五牛股權只需要30萬元，就可以翹動20倍的資金——6000萬元。如果這些項目的收益不錯，就可以獲得超額收益的20%~40%利潤。
我又看了一下五牛股權的背景，董事長是韓宏偉，聲稱在投資并購、資產管理及金融創新方面深厚的積淀和豐富操作經驗。不過，該基金為了增加自己在房地產投資方面的權威性，列出了顧問團隊——其中有恒大集團董事局主席許家印，建業地產董事局主席胡葆森等。
資金門檻低，自身無強大專業背景，就可發行房地產私募，產生可觀的杠桿效應，這恐怕就是當前房地產私募基金蓬勃的原因，這同時也造成了房地產私募魚龍混雜的情況。 房地產私募基金的崛起，與今年以來房地產企業資金緊張有關。
房地產更偏向于金融屬性。過去，房地產開發資金主要依靠銀行貸款，開發失敗，就給銀行造成很大壓力。
目前中國有些模仿美國的模式，讓開發商變成一個基金項目商，資金來源靠各種金融產品籌措。當前，許多房地產開發公司、信托公司、PE公司都紛紛設立房地產基金。
我發現，這個市場并非沒有資本運作的專業高手。不少地產大佬也通過私募形式來籌集資金。
這類權威的地產商，會牽頭專業的私募基金，打造一個較為符合自身需求的資金來源渠道。最早的試水者是金地集團（600383，股吧），旗下負責金融業務的穩盛投資管理有限公司2009年在香港成立。
金地集團計劃到2015年，金融業務將給公司貢獻約20%的利潤，穩盛投資管理的資金規模將達200-300億元。另外，復地集團首只私募基金的規模也已達到5億元。
總體來說，房地產私募回報周期較長，需要一系列的核心技術對投資的項目選擇、判斷、投資、執行、監督、退出等。況且，如何運營、選擇退出機制，也是房地產私募基金需要面對的關鍵問題。
然而，這些大佬的私募基金與五牛股權這類公司相比，門檻都比較高。有的有限合伙人需投入5000萬元。
就算是復地景業基金，個人LP的投資起點至少是800萬元，他們對機構投資者往往更高。當前市場上，數目更多的還是像五牛這樣的地產私募。
這恐怕成為一種悖論——門檻較低的房地產私募，項目吸引力并不大，風險也比較大。而且，令人擔心的是，如果出現*策調控，像五牛這類房地產私募的15%保障收益究竟如何實現？投資項目因市場低迷而滯銷，豫商集團真的能將所有的投資出來的資金都來兌現虧損么？金融杠桿的使用，看起來很美好，但未來存在巨大風險的地產私募，也已廣泛存在。
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7.主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式
|他山之石——國際主流基金模式在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異*突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。
從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。
其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。黑石集團的房地產基金成立于1992年，經過20余年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。
當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。
黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低于重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，并迅速并積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。
從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在于修復而不在于運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。
作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，并強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當于收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。
數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。（二）新加坡模式：凱德置地地產基金凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，并在新加坡上市，地產業務主要集中于核心市場新加坡和中國。
凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，并擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信托、凱德商務產業信托、凱德商用新加坡信托、凱德商用馬來西亞信托、凱德商用中國信托和桂凱信托等多家上市公司。凱德基金的起步源于凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。
經過十余年發展，今天凱德集團已構建了一個由6只REITS和16只私募地產基金組成的基金平臺，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模占到166億，而投資于中國的私募基金規模達到近半。凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在于兩點：1、借助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。
凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、*投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三只私募基金和1只REITS輸送后備零售物業資產，并與中信信托合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。
凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其“配對”發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡。
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