榮觀房產網1.營改增后房地產新老項目與土地增值稅清算項目是否一致
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通 知》（國稅發[2006] 187號）第一條，“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開 發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。”
2016年5月1號是營改增的時間分界點，房地產新項目按一般計稅方法計征增值 稅，房地產老項目可以選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法計算繳納增值稅。由于分期開發需分別領取施工許可證，故理論上土地增值稅的清算對象也是按施 工許可證對應的項目確定，但實務中關于土地增值稅清算對象的確定，各地執行標準 不一。
2.房地產開發企業自行開發項目,如何判斷是否屬于老項目,以開工、
以開工日期為準。根據《國家稅務總局關于發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產老項目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
3.房地產企業新老項目同時銷售應如何計算增值稅
房地產新老項目的判斷，不是看施工許可證取得的日期，而是看《建筑工程 施工許可證》注明的合同開工日期是否在2016年4月30日前，施工許可證取得日期 與合同開工日期會有差異。
房地產新項目按一般計稅方法計稅時，可以按照向購買方 取得的全部價款和價外費用扣除對應的土地出讓金作為銷售額，2016年5月1日之后 發生的建筑安裝費等憑取得的增值稅專用發票作為抵扣憑證。當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積+房地產項目可供銷 售建筑面積）x支付的土地價款新項目按一般計稅方法征稅，前期已取得費用的營業稅發票或增值稅普通發票， 無進項抵扣。
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