西安市房地產行業發展

1.西安房地產市場未來發展的趨勢

房地產的降價趨勢已經形成

房地產的本論調控基調以非常明確，剝離房地產的投資和投機屬性，從*治經濟的角度這是不會反復的。有人說，房地產是支柱產業、當前經濟疲軟！中央可能會再次放松調控*策，我認為這是不可能的，有疑問的可以多關注一下中央*府的相關表態、不要聽信和開發商利益一致的人和相關媒體的言論！今天的重點不在這就不多說了，我想說的是逼迫開發商和投資客拋售的兩個原因：

1、有效需求減少銷售競爭加劇、推動購買力和房價持續上漲的是投資和投機需求，而調控的重點很準的限制了，再加上大量的保障房建設的需求截流，房地產從供不應求一下子逆轉成供不應求。這個方面在此就不多講了，有識之士都明白。

2、資金利用率持續降低開發商和投機客所代表資金會行業性自我撤退。這是一個被人忽視的一個原因！對開發商來說，增加資金的流動速度就是增加資金的利用率，一個億的資金，周轉兩次，那就相當于二個億的資金周轉一次。我這個樓盤不賺錢，少賺錢，問題不大，只要資金騰出來，低價買地，下個樓盤我賺回來就行了。對于炒房客和投機客，一樣的，如果房價不漲或微張，房租的收入這點回報率又太低，在將來經濟結構轉型轉移逐漸起色的時候，當金融改革逐漸有成功，股市雄起來的時候，資金的騷動無法避免。那被樓市壓抑的資金就像一個饑餓的雄性動物一樣，瘋狂跑出，去抓尋下個獵物。

資金的嗜血猶如人性的貪婪，這就是經濟規律之一，而且是普世的，在中國尤其如此。現在開發商已經明白自己的命運了，要在亂世活下來，唯一的辦法就是提高自己的資金的利用率，提高周轉速度，在這個勞動節，拼跌將有一輪幅度不錯的降幅。 像國家這次如此精準的打擊，既打擊了投資和投機，又沒損害剛需，而且還為經濟轉型贏得時間，這絕對是經過精心策劃的。

2.西安市房地產行業的發展歷史 背景 和2010年的發展趨勢

一、西安房地產發展歷程

（一）1992-1999 年的起步、調整上升期

自1992年以來，西安的房地產業受本地經濟環境的影響，經歷了一個從市場初步啟動到相對高速發展的過程，1993 年、1994 年西安房地產投資均成倍增長。在商品房制度出臺初期，市場開發及銷售均表現出一定的不成熟與不甚理智，而從1995年開始，國家加強了對房地產投資和信貸資金的計劃管理，嚴格控制高檔房地產建設，從1995年到1999年，經過國家的宏觀調控和房地產強勢企業的不斷崛起，西安的房地產業從盲目開發、無序競爭、不甚理智購買階段逐步向平穩成熟階段過渡。同時國家實施積極的住房消費調控*策，商品房建設、銷售方面的法律、法規日益完善，物業管理逐步規范，將西安房地產市場逐步推上了一個良性、成熟的發展軌道。

（二）2000-2002 年相對穩定的協調發展期

2000 年以來，伴隨著西部大開發*策的深入落實，西安城市化進程快速推進，宏觀經濟的持續走好，西安的房地產業也步入了快速發展期。尤其進入2002年，伴隨著*府各項宏觀調控*策平穩運行以及市場環境的持續改良，西安房地產業的發展也隨之漸入佳境。二手房市場開放、土地市場交易拍賣制、交易契稅減半*策出臺，這些*策無不顯示出*府逐漸將房地產推向市場，由市場來進行產業的調整、運作、發展的決心，同時也體現出*府對房地產業的支持力度，但同時全國局部地區尤其是一線城市產生過熱及結構不合理的跡象，中央對土地市場的規劃及控制*策、銀行放貸利率的一系列調整*策進行一定調整，但西安樓市仍然走勢平穩。

（三）2003-2007的*策調整、快速提升期

2003年中后期，國內部分地區的房地產市場開始出現過熱的現象，*府為了穩定市場發展，開始進行全面的宏觀調控，而2005—2006 年則是*策出臺最為密集的階段。

在這一時期，*府先后出臺了10 多項*策措施，從土地、信貸、經濟適用房、房價、產品結構，以及外資管理等多方面，來全面反思國內的房地產行業發展。2006—2007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內房價開始出現爆發式的增長，*府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。

在此期間，西安樓市保持了供需兩旺的發展態勢，諸多一線城市出現的隨*策出臺而產生供應、銷售以至價格大幅波動的情況幾乎與西安“無緣”，整體市場供應及銷售保持了年增長30%-40%的增長速度，并迎來了外來大型房企紛紛進駐開發，房地產開發由集中于二環向三環外拓展的黃金發展期。

（四）2008年—2009年，房地產行業全面調整期

2008年，國際經濟環境的全面衰退跡象逐漸明顯化，國內經濟也受到較大的影響，在持續緊縮的信貸*策下，房地產行業發展減速明顯，行業內調整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強，整個行業伴隨經濟調整進入新一輪的全面調整期，西安市場銷量同樣表現為下滑，但房價仍然保持了小幅增長的發展態勢。在此情況下，西安市場出臺了部分刺激消費的*策，購房者觀望情緒于09 年逐步消弭，樓市供應及銷售量重新開始走高。但在此情勢下，進入09 年三季度，面對買方市場置業熱情的重新高漲，部分開發企業再現漲價之勢，對市場整體交易的走高產生一定影響，預計樓市將重現博弈之勢，樓市調整仍將繼續。

二、西安商品房市場發展現狀及特征

從上面圖表可以看出：1999 年以來西安商品房市場供應量逐年穩步遞增，即使2005 年雖然國家出臺了一系列調節房地產市場的宏觀*策，但是西安房地產市場幾乎沒有受到太多的影響，多年來西安商品房供應量年增幅基本上均保持在30%以上。但是從2008年開始，受全球經濟危機影響及地震等因素影響，西安市商品房開發量相對上年有一定程度的下降。進入09 年，伴隨著買方市場觀望情緒的消退，多數開發企業資金壓力減輕，商品房市場供應量重新高漲，09 年上半年商品房開發量再次走高并超過07 年市場最高水平。

（二）商品房銷售市場交投活躍，市場需求空間較大

3.2019年西安房價如何發展

1、不管你是自住還是買了用來投資，還是炒房，其實大家的目的都一致就是希望房價能漲。如果一個房子不適合自住，那么一旦定也不適合投資。一個房子適合投資，一定也適合自住。

2、西安是大城市，因為有人口優勢，所以未來服務業會很發達。周邊地區的人口也會繼續往西安擁擠。在這種情況下，西安的房價一定是漲的。所以不管你是自己住，還是買了租出去，都OK。

3、郊區投資需謹慎。買房前先考察該地區的房子能不能租出去，如果連租出去都租不出去，未來就不可能賣得掉。賣不出去的房子還怎么漲價？你可參考山東地區的房價，和西安同緯度。山東有大量的郊區房子賣不掉，那些買房在郊區的人，既不能自己住，又賣不出去，租都租不出去，真正的變成了凍產了。山東那些個郊區的房價還真都沒怎么跌，而且還漲了點。但是十幾年了都賣不出去。

4、老齡化社會的到來，對服務業的需求是極大的，唯有那些人口多的地方才有發達的服務業，才適合老人們居住。而這些房子是供不應求的，所以房價一定會漲的。但這些房子漲不等同于西安的房價漲。前面說了，還包括郊區那些賣不掉的房子。數據一平均下來，可能就是房價不漲。不要聽開發商吹牛環境多好，多適合居住，沒有人住，一切都是零。哪里擁擠，哪里貴，你往哪買房準沒錯。

4.西安近年來住宅發展情況

西安房地產市場特征 西安，古稱長安，是中國歷史上建都朝代最多、歷時最久的城市。

西安地處中國中、西兩大經濟地域結合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。 西安居中國六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。

豐富的旅游資源和優越的地理位置造就了別具一格的西安房地產市場。 一、總體情況 1、開發的規模逐步增大，差異化戰略突顯 大規模如：紫薇田園都市、楓葉新都市； 市場細分如：白領公寓（摩登·COM、金色時代）； 酒店式公寓如：湯姆公寓、世紀經典； 頂級豪宅如：歐洲世家、鉆石王朝、虹葉大廈等。

2、產品特征 住宅：74%、辦公：6%、商業房：6%、其他：14%； 住宅市場主力戶型：120~150M2的三室二廳； 百畝以上的大盤已在市場上出現（楓葉新都市、西部電子社區、紫薇田園都市），單體樓盤日益萎縮（2萬平方米以下）； 住宅的規劃設計更注重人性化考量，如2A住宅認定、3A智能小區、國際招標設計、超前的設計規劃理念。 3、消費者市場情況 A、基本情況 購房者年齡特征： ·31—40歲占51.7%； ·41—50歲占13.9%。

購房者職業特點： ·三資、民營占24%； ·私營、個體占16.6%； ·自由職業占5.5%。 購房者家庭情況： ·三口之家占54.8%； ·四口之家占19.3%。

家庭月收入情況： ·3500—5000元占10%； ·5000元以上占49%。 B、目前的居住狀況 ·12.2%的家庭居住80㎡以上； ·27.2%的家庭居住60—80㎡； ·60%的家庭居住60㎡。

C、購買趨向 使用面積： ·10.3%的人選購100㎡以上的房子； ·16.4%的人選購100㎡左右的房子； ·70%的人選購60—80㎡的房子。 需求的房型： ·57%的人選購三房住宅； ·9.2%的人選購四房三房二廳； ·4%的人選購中檔公寓和高檔別墅。

接受的價格： ·購買中檔公寓的價格集中于：2500—3500之間。 購房地點： ·39.3%的消費者認為城南、西高新是最佳方位； ·39.9%的人選擇在二環外置家。

購房目的： ·19.5%為了住的更舒暢； ·11.9%為了投資保值。 D、影響購房的因素 依次表現為： ·地理位置 ·物業管理的完善情況 ·面積 ·價格 ·開發商的信譽、知名度 ·有無綠地 ·居住條件安靜與否 ·離主干道近否 ·小孩入托、上學方便否 E、結論： ·住宅的環境和位置對商品房的購買起決定性作用； ·購房時考慮的區域以城南、西高新、城北為主； ·購房的年齡層逐漸均衡，并作為投資手段已非常明顯； ·購房者對住宅的需求，已經從滿足居住型逐步向康居型、舒適型過渡； ·購房者渴望擁有寧靜的、自然的、優美的生活空間； ·房地產開發商的品牌、實力、信譽對樹立消費者的信心起著重要的作用。

二、發展前景 住宅郊區化是必然的趨勢，也是城市住宅創新的發展方向。西安近年來城市功能迅速發展并向外延伸，道路交通得到更快完善，私有汽車擁有量快速增長，使居住生活近郊化成為可能，順應城市住宅沿著由城市中心區的高層公寓向城市中心區外圍的多層住宅、向城市近郊的低層住宅的遞進式發展規律。

同時，由于居民經濟收入提高，城市污染加重，就業外遷等現象，使注重環境質量和身體健康以及生活空間的自由擴展成為當今人們居住生活的追求。 近幾年，隨著經濟的發展，人們生活水平的日益提高，私人汽車開始進入家庭，到2000年底，西安市的私人汽車擁有量已達8.39萬輛。

擁有了汽車，不僅解決了西安百姓的出行問題，同時擴大了人們的生活半徑，增加了社會交往的機會，改變了人們傳統的生活方式，追求現代生活的西安百姓又怎會在乎居住于市區還是郊區呢？ 這幾年西安市公交運輸取得了長足發展，公交線路長度達1472公里，先后開通了許多條線路的空調車和專線車，不僅乘車環境好而且線路長，十分方便，再加上眾多的小公共汽車線路，更加方便了市民的出行。道路也有了大大的改進，二環的全線通車， 繞城高速公路的修建，也改善了居民的出行條件。

西安市還制定了西安公路交通2010年發展總目標和遠景藍圖，實現公路交通現代化老百姓又怎會再為自己的出行擔心？ 以前人們愿意居住在市區往往是考慮到交通便捷、購物、娛樂方便，但日益嚴重的城市污染和環境惡化困擾著城市居民，工業污染、燃煤污染和汽車尾氣污染使西安長時間籠罩在煙霧之中，二、三級的空氣質量和100以上的空氣污染指數正侵蝕著城市居民的健康，近一兩年雖有所改善，但在輕度污染城市中仍榜上有名。西安的居民對自己的居住環境也有了深層次的要求，希望有綠地、花園、較少的空氣污染，而這正是城市住宅所不能辦到的。

這無疑使得以環境優美為特征的西安郊區住宅備受青睞。 綜上所述，無論從經濟、交通還是人們的觀念角度來看，隨著時代的發展，西安居民在擁有方便交通工具的條件下，自然會選擇那些位于郊區配套設施完善、教育和社區服務優越、空氣清新、視野開闊、具有田園氣息的住宅。

因此，西安房地產業投資郊區化必將形成房地產市場上的一個新亮點。

5.西安近年來住宅發展情況

西安房地產市場特征 西安，古稱長安，是中國歷史上建都朝代最多、歷時最久的城市。

西安地處中國中、西兩大經濟地域結合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。 西安居中國六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。

豐富的旅游資源和優越的地理位置造就了別具一格的西安房地產市場。 一、總體情況 1、開發的規模逐步增大，差異化戰略突顯 大規模如：紫薇田園都市、楓葉新都市； 市場細分如：白領公寓（摩登·COM、金色時代）； 酒店式公寓如：湯姆公寓、世紀經典； 頂級豪宅如：歐洲世家、鉆石王朝、虹葉大廈等。

2、產品特征 住宅：74%、辦公：6%、商業房：6%、其他：14%； 住宅市場主力戶型：120~150M2的三室二廳； 百畝以上的大盤已在市場上出現（楓葉新都市、西部電子社區、紫薇田園都市），單體樓盤日益萎縮（2萬平方米以下）； 住宅的規劃設計更注重人性化考量，如2A住宅認定、3A智能小區、國際招標設計、超前的設計規劃理念。 3、消費者市場情況 A、基本情況 購房者年齡特征： ·31—40歲占51.7%； ·41—50歲占13.9%。

購房者職業特點： ·三資、民營占24%； ·私營、個體占16.6%； ·自由職業占5.5%。 購房者家庭情況： ·三口之家占54.8%； ·四口之家占19.3%。

家庭月收入情況： ·3500—5000元占10%； ·5000元以上占49%。 B、目前的居住狀況 ·12.2%的家庭居住80㎡以上； ·27.2%的家庭居住60—80㎡； ·60%的家庭居住60㎡。

C、購買趨向 使用面積： ·10.3%的人選購100㎡以上的房子； ·16.4%的人選購100㎡左右的房子； ·70%的人選購60—80㎡的房子。 需求的房型： ·57%的人選購三房住宅； ·9.2%的人選購四房三房二廳； ·4%的人選購中檔公寓和高檔別墅。

接受的價格： ·購買中檔公寓的價格集中于：2500—3500之間。 購房地點： ·39.3%的消費者認為城南、西高新是最佳方位； ·39.9%的人選擇在二環外置家。

購房目的： ·19.5%為了住的更舒暢； ·11.9%為了投資保值。 D、影響購房的因素 依次表現為： ·地理位置 ·物業管理的完善情況 ·面積 ·價格 ·開發商的信譽、知名度 ·有無綠地 ·居住條件安靜與否 ·離主干道近否 ·小孩入托、上學方便否 E、結論： ·住宅的環境和位置對商品房的購買起決定性作用； ·購房時考慮的區域以城南、西高新、城北為主； ·購房的年齡層逐漸均衡，并作為投資手段已非常明顯； ·購房者對住宅的需求，已經從滿足居住型逐步向康居型、舒適型過渡； ·購房者渴望擁有寧靜的、自然的、優美的生活空間； ·房地產開發商的品牌、實力、信譽對樹立消費者的信心起著重要的作用。

二、發展前景 住宅郊區化是必然的趨勢，也是城市住宅創新的發展方向。西安近年來城市功能迅速發展并向外延伸，道路交通得到更快完善，私有汽車擁有量快速增長，使居住生活近郊化成為可能，順應城市住宅沿著由城市中心區的高層公寓向城市中心區外圍的多層住宅、向城市近郊的低層住宅的遞進式發展規律。

同時，由于居民經濟收入提高，城市污染加重，就業外遷等現象，使注重環境質量和身體健康以及生活空間的自由擴展成為當今人們居住生活的追求。 近幾年，隨著經濟的發展，人們生活水平的日益提高，私人汽車開始進入家庭，到2000年底，西安市的私人汽車擁有量已達8.39萬輛。

擁有了汽車，不僅解決了西安百姓的出行問題，同時擴大了人們的生活半徑，增加了社會交往的機會，改變了人們傳統的生活方式，追求現代生活的西安百姓又怎會在乎居住于市區還是郊區呢？ 這幾年西安市公交運輸取得了長足發展，公交線路長度達1472公里，先后開通了許多條線路的空調車和專線車，不僅乘車環境好而且線路長，十分方便，再加上眾多的小公共汽車線路，更加方便了市民的出行。道路也有了大大的改進，二環的全線通車， 繞城高速公路的修建，也改善了居民的出行條件。

西安市還制定了西安公路交通2010年發展總目標和遠景藍圖，實現公路交通現代化老百姓又怎會再為自己的出行擔心？ 以前人們愿意居住在市區往往是考慮到交通便捷、購物、娛樂方便，但日益嚴重的城市污染和環境惡化困擾著城市居民，工業污染、燃煤污染和汽車尾氣污染使西安長時間籠罩在煙霧之中，二、三級的空氣質量和100以上的空氣污染指數正侵蝕著城市居民的健康，近一兩年雖有所改善，但在輕度污染城市中仍榜上有名。西安的居民對自己的居住環境也有了深層次的要求，希望有綠地、花園、較少的空氣污染，而這正是城市住宅所不能辦到的。

這無疑使得以環境優美為特征的西安郊區住宅備受青睞。 綜上所述，無論從經濟、交通還是人們的觀念角度來看，隨著時代的發展，西安居民在擁有方便交通工具的條件下，自然會選擇那些位于郊區配套設施完善、教育和社區服務優越、空氣清新、視野開闊、具有田園氣息的住宅。

因此，西安房地產業投資郊區化必將形成房地產市場上的一個新亮點。

6.西安房地產現狀

西安市的房價目前與全國同類城市比較，屬于很低的水平.也許會因各種因素放緩上漲的速度，但下降的可能性沒有.隨著最近物價的飛漲，鋼材\水泥\建材\人工費都在大幅上漲，房地產開發的成本不斷上漲.如果準備買房，建議看好了趕緊出手，記得別買小房地產公司的.起碼要在西安成功開發過3個以上成功樓盤的公司，或全國大型房地產開發商的項目，不容易上當受騙現在應該是買房的好時機，關于西安的發展方向，在北郊、高新、曲江置業的話，升值潛力是比較大的，不過4500每平方在這些地段選房的話，高新和曲江的房子應該很難買到，但在城北選房的話，應該會有的，西安不同于其他城市，西安的房地產市場的泡沫還是相對較少的，所以就算金融危機造成了房地產市場低迷，但是西安的房價波動還不是很大，所以群眾看不到明顯的變化，不過開發商也認識到了今年的房子不好賣，所以他們也想盡辦法進行促銷買贈等活動，在你選房的時候也許會有驚喜吧！個人建議，僅供參考。

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