榮觀房產網1.房地產的供求關系是什么樣的
從供應方看，中國人多地少，國土面積只有2%的土地適合居住，18億畝耕地的紅線不可觸動（我不認為這是一項好的*策），可居住土地的供給就那么多，這是鎖定的。
美國城市建成區占國土面積的3。1，日本占國土面積的4。
2，中國所有的建成區加起來只占國土面積的0。 33，而所有的城市建成區真正用于居住所占有的面積只有全部國土面積的0。
11。 從需求方看，目前中國城市化率不足55%。
有人說低估了，再加上2個點也是空間巨大。十三五規劃很明確了，城市化率每年增加1個點，還有數億人口需要搬進城市。
城里的中產階級有錢了、有孩子了、生二胎了，還有源源不竭的改善性需求，二居室想換三居室，大戶型想換別墅。 衣食住行，住是真正的渴望，因為你一生最長的時間是和自己的房子一起度過的。
中國人會把住房看成是他的第一種需求，“不吃不喝也得買房”。不只城市人，在農村，為了娶媳婦，借錢也得買房。
有些人說，房子抑制內需，一套房子消滅一個中產階級。你買了一套房子，財富并沒有消失，而是從現金變成了不動產，不但沒有消滅中產階級，反而使之享受了增值，實際上，中產階級和富裕階層最喜愛的投資渠道就是買房子。
買房子在產業鏈上拉動50多個行業，怎么就不是內需，難道只有吃喝玩樂才是內需嗎？有需求，還要有有效需求，即購買力支持的需求。購買力是居民收入決定的，居民收入表現為貨幣。
貨幣，只能越來越多，人均收入要翻番，啟動國民收入倍增計劃，這意味著什么？未來要釋放多少貨幣？。
2.房地產需求特點是什么
從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量。
這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 從宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量 特點 由于房地產商品是與土地密切聯系的特殊商品，因此，與一般商品的需求相比較，房地產需求具有顯著的特點，主要是： 1。
房地產需求的整體性 這是由地產和房產需求的不可分割性所決定的。由于房地產是地產和房產的結合體和統一物，土地是房屋的物質載體，而房屋是地基的上層建筑，二者不可分割，因而房地產需求既包含了對房產的需求，也包含了對地產的需求，是對房地產統一體的需求，決不可以也不可能把二者分離開來。
這就決定了房地產商品空間的固定性、效用的長期性和價值量的巨額性，由此引發房地產需求的特殊性和對房地產市場需求分析的復雜性。 2。
房地產需求的區域性 由于房地產空間的固定性、具有不動產的特性，其位置不可移動，這就決定了房地產需求的地區性別強。 主要表現在兩方面：一方面，一定地域或一個城市房地產市場需求絕大部分來自本地區或本區域內的工商企業和居民的需求，即使外地居民或海外居民有購房需求也必須遷移到該地區才能形成實際需求。
不象彩電、冰箱等一般商品可以運輸到凡是有需求的全國各地甚至海外銷售。 另一方面，在同一城市的不同地段房地產市場需求也可以有很大差異，如在市中心地區、次中心地區和城市郊區，人口密集度、地區級差和房價等不同，都會形成不同的房地產需求。
房地產需求的這種明顯的區域性，要求房地產企業在投資決策時，要認真分析本區域的房地產市場需求，使供給與地區需求相適應；同時，也要求地區*府在處理供求關系時，必須根據地區市場需求，組織本區域內房地產供給和需求的總量平衡。 3。
房地產需求的層次性 這里所說的需求的層次性主要是針對住宅房地產而言的，包括兩層含義： 第一層，是指住宅的功能性需求層次。住宅作為生活資料，可以滿足人們生存性需求、享受性需求和發展性需求，隨社會經濟增長和收入增加，在滿足基本生存需要的基礎上，享受性需求和發展性需求會越來越上升到主要地位，因此，適應這種需求的變化趨勢，住宅的設計、房型、設施、科技含量、環境與品位也要不斷提高。
第二層，是指住房消費需求的結構性層次。由于居民的收入結構和購房承受能力是區分為不同層次的，因而相應的住宅消費需求結構也劃分為不同層次，從檔次結構看可以分為高檔住房、中檔住房和低檔住房；從價位結構看可以分為高價位房、中價位住房和低價位住房等等。
住房消費需求結構的這種層次性，要求供給結構與之相適應，從而達到二者之間的結構平衡。如果高檔房、高價位房建設過多，超過高收入家庭的比例，可能因賣不出去而造成空置積壓；而如果中低檔次、中低價位房建設不足，則又有可能形成供不應求，導致中低收入家庭的住房需求得不到滿足。
現實經濟生活中這兩種情況都會階段性存在。
3.什么是房地產需求特點
從我國實行住房改革以來，商品房的銷售金額平均的年增長速度達到31%，銷售面積平均每年增長26。
5%。特別是人們對于住宅的穩定持續大量的需求將會給這個行業帶來不計其數的利潤，也將給國家財*帶來無數的稅收。
中國住宅總量需求至少來源于四個方面：第一，現有城鎮居民要求改善住房條件或者城市家庭子女長大后成家對于住宅的需求。 第二，大量農民涌進城市，我國城市化水平將會保持長期的高速發展。
第三，城鎮舊住宅拆遷帶來對新房的需求。第四是中國每年1。
2%的高人口出生率，這部分人將是中國房地產行業長久發展的不竭動力。如果按13億人來算，那么每年增加的人口就達1600萬之多。
以上因素綜合起來，房地產行業將擁有巨大的市場。 1998年到2005年的7年中，我國城市人口增加1。
4604億，城市化率從33。35%增加到43%。
平均每年城市化水平增加一個百分點，每年的城市新增人口大約2000萬人。這是一個多么大的數字，相當于整個韓國的人口數。
2005年我國城市人均住房面積達到了26。11平方米。
我們不妨來粗略算算房地產市場。城市每年新增2000萬，而2005年我國人均住房面積是26。
11平方米，那么每年新增的城市人口的住房需求就是：2000萬*26。11平方米=5。
222億平方米。 2005年房地產開發投資15759 億元，比上年增長 19。
8%。商品房竣工面積 48793 萬平方米，增長 14。
9%。商品房銷售額 18080 億元。
每年的住房需求是5。222億平方米，而整個2005年房地產企業開發的商品房（其中包括住房）只有4。
8793億平方米，存在著供不應求的現象。 據*府權威部門估計，到2020年我國城市化達到60%的水平，總人口14。
7億。屆時城市人口將是8。
8億，比當前的5。6億多出3。
2億。3。
2億*26。11平方米=83。
552億平方米。83億平方米對于中國的房地產企業來說，將是一個龐大的市場需求。
如果按照當前的每年5億平方米的開發水平，83億平方米將使房地產行業保持長達17年的高速發展。 當然這只是分析了城市化水平的提高給房地產行業帶來的巨大市場，如果考慮到2020年人均居住面積的提升到35平方米的小康目標、改善居住環境的二次置業需求等因素，那將會出現一個更龐大的數字。
4.房地產細分市場供求分析的基本步驟是什么呢
第一步，投資標的房地產的產品分析。
主要從產品的物質特征、權屬特征、區位和市場吸引力四個方面進行分析。其中1、物質特征包括規模、房地產的功能用途、地塊大小、地塊形狀、臨街類型、臨街深度、臨街位置、地形地質條件、建筑結構類型、建筑類型與風格、內部裝修及設備配置等，對于存量房地產，還包括已使用年限、建筑質量、功能折舊和外部折舊狀況等。
2、權屬特征包括權屬類型、他項權利設置狀況，其中土地還包括土地出讓合同對土地使用的規定（年限、用途、容積率）。 3、區位包括中觀的城市區位和微觀的位置，中觀的位置指標的房地產在城市空間結構中所處的位置，如什么圈層、什么區域、與城市空間發展軸的空間關系。
微觀的位置主要包括標的房地產與周邊重要設施和其他房地產的空間關系、出人口、可視性（即從所臨接的街道上看到標的房地產的可能性）、周邊房地產的用途、交通流量、鄰近地區的供求狀況及地區聲譽。市場吸引力主要指標的房地產是否有特別吸引投資者或購買的特殊品質，如獨特的建筑設計、優美的景觀，對于存量收益性房地產，其市場吸引力還涉及到標的房地產的一些經濟特征，如租賃收入狀況、經營費用、管理水平、租客類型與結構、租賃狀況（包括租賃期，是否有租金折讓、現有租約到期日、續租條件等）。
第二步，確定細分市場。 這一步包括界定標的房地產的市場區域和確定標的房地產最可能的使用者。
1、界定標的房地產的市場區域就是界定能夠與標的房地產產生競爭關系的其他房地產所在的空間范圍。因為房地產具有空間固定性，房地產的相互競爭（或者說替代）只能在一定的空間范圍內產生。
所以房地產的細分市場首先是一個空間的概念。 雖然不同類型的房地產其市場區域內涵有一定區別，但界定市場區域的方法都涉及時間距離和地理分界兩個重要概念。
（1）時間距離指標的房地產的使用者在當時當地的一般條件（收入水平、交通方式和生活、消費習慣等）下所能接受的標的房地產與另一重要地點之間的時間距離，如對于住宅而言，是其與住戶上班地點的時間距離，對于零售商業房地產而言，是其與主要顧客的居住地或辦公地的時間距離，處于不同級別商業中心（如社區級、區級和市級）的零售商業房地產，顧客所能接受的時間距離是不同的。 對于辦公樓而言，是其與辦公樓使用者的主要客戶所在地的時間距離。
與住宅和商業房地產有所區別的是，辦公樓的市場區域通常是并不是一個空間上連貫的區域，而且它通常有更大的范圍，一般會涉及整個城市或城市的某一個分區。時間距離的具體數據一般應通過市場調查取得。
2、確定標的房地產最可能的使用者，就是根據第一步分析所知道的標的房地產的產品特征，確定最可能愿意使用標的房地產的使用者類型及其特征。如對于住宅而言，就是要明確其最可能的住戶在年齡、收入、職業、婚姻狀況、家庭規模等方面的特征。
對于零售商業房地產而言，就是要明確最可能使用標的房地產的商家的商品經營類型（如服裝、百貨或餐飲等）、經營規模、業態等。 而對作為使用者的商家的研究常常是以對最終消費者（商家的顧客）的研究為基礎的。
如哪一類消費者（年輕人還是中老年人，高收入者還是中低收入者）在哪種消費狀態（日常生活消費、大宗商品購物或休閑消費）下會光顧使用標的房地產的商家？對于辦公樓而言，需要明確其使用者是什么產業、怎樣規模的企業或機構？以及這些企業或機構的主要客戶又是什么類型的客戶，分布在哪里？ 第三步，預測需求量。 預測需求是以因果分析為基礎的，也就是從分析影響需求的主導因素人手。
1、對住宅而言，影響其需求的主導因素是人口，2、零售商業房地產的市場需求主要受其市場區域內最終消費者的收入水平所主導。3、辦公樓的需求則主要與當地就業水平及其就業人口中使用辦公室的人數密切相關；借鑒發達國家在此方面的經驗并結合中國的實際情況，對以上三類房地產的市場需求進行定量預測的方法見“（三）房地產細分市場需求預測”。
第四步，預測供給量。 供給量=標的房地產所屬房地產類型的現有存量面積+潛在競爭房地產的面積。
潛在競爭房地產包括正在施工的同類房地產和在標的房地產人市時可能新增的房地產。 潛在競爭房地產的面積受多種因素影響，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和勞動力成本、房地產開發商的期望利潤率。
第五步，分析需求與供給的相對關系。 根據第三步得到的需求量和第四步得到的供給量，可以對供求關系進行判斷： 當供給等于需求，即供求平衡； 當供給大于需求，即供大于求，過剩供給=供給量一需求量； 當供給小于需求，即供不應求，剩余需求=需求量一供給量。
5.房地產市場供求風險的概念是什么
市場供求風險是指投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。
市場是不斷變化的，房地產市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產價值的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。 更為嚴重的情況是，當市場內結構性過剩（某地區某種房地產的供給大于需求）達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產空置或積壓的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力增加，這很容易最終導致房地產投資者的破產。
從總體上來說，房地產市場是地區性市場，也就是說當地市場環境條件變化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。 只要當地經濟的發展是健康的，對房地產的需求就不會發生大的變化。
但房地產投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業增值可能性等的估計。
也就是說，房地產投資決策以投資者對未來收益的估計為基礎。 投資者可以通過密切關注當地社會經濟發展狀況、科學地使用投資分析結果，來降低市場供求風險的影響。
