榮觀房產網1.房地產代建項目整體移交怎么進行結算
房產企業會計科目 一、房地產會計核算科目設計入門 本文適用于房地產開發企業，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。
所涉業務流程為公司拿地，請設計公司設計，委托施工單位承建，自己或請代理銷售房子，結算，確認收入成本，不涉及上市公司所提減值預備。 1001 現金，這個科目就不用多說了，注重他是現金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠實現現金流量表的自動編制，設置好了可以省下好多時間和精力。
1002 銀行存款，一般的房地產公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里面會涉及到幾種性質不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結算戶分開，設成三級明細 1002.01 結算戶 下設明細 1002.02 貸款專戶 一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細 1002.03 按揭保證金戶 視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶 這樣區分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證實，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。 1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價準備、1111 應收票據、1121 應收股利、1122 應收利息 這幾個科目基本上不會用，投資業務核算不是本文所要討論的內容，不再詳述。
1131 應收賬款 現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產開發商一般不會賒銷房子，假如在市場發生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，并且結算以后），如果房地產開發公司應收賬款業務比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。 1133 其它應收款 留意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地*府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。
這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現對每個人、單位的明細治理。這個功能前面所述的兩個軟件都可以實現，但要在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業務的同事把這些項目了解清晰。
1141 壞賬準備，基本不用。 1151 預付賬款 基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務機關，你也不好反駁，最好還是收一單發票付一筆款。
1161 應收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進銷差價、1251 委托加工物資、1261 委托代銷商品、1271 受托代銷商品、1281 存貨跌價準備、1291 分期收款發出商品、1301 待攤費用、1401 長期股權投資、1402 長期債權投資、1421 長期投資減值準備、1431 委托貸款等科目基本上不用。 1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算后從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。
1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。 1505 固定資產減值準備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準備、1801 無形資產、1805 無形資產減值準備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。
1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算后從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。 1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。
1505 固定資產減值準備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準備、1801 無形資產、1805 無形資產減值準備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。 2101 短期借款 一般房地產開發項目的借款期是24 個月，應該核算在長期借款里面，房地產開發流動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。
2111 應付票據 一般不用。 2121 應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相稱的重視。
同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄： 借：應付賬款 貸：銀行存款 借：開發成本 貸：應付賬款 不要簡化成 借：開發成本 貨：銀行存款[1][2] 這樣可以保證在做財務決算時。
2.工程移交手續
1 目的 為使集團公司按照預定工期和質量目標完成的房地產開發工程項目順利驗收和移交，向顧客提供合格的建筑產品，特制定本程序。
2 適用范圍本程序適用于集團公司房地產開發工程項目竣工驗收及移交工作管理。坐落在天津開發區內的工程項目竣工驗收及移交工作管理涉及*府部門的，按照天津開發區管委會有關法規執行。
3 引用標準GB/T19001-2000 idt ISO9001:2000 7.5 生產和服務提供 8.2.4產品的監視和測量4 職責4.1工程項目管理部（以下簡稱"項目部"）對工程竣工驗收工作的職責項目部負責并組織本項目部所轄建筑產品工程單體及總體竣工驗收及移交工作。項目部配合*府質量監督、建設工程規劃、公用事業配套、公安消防、環境保護、人防工程等部門實施驗收并取得認可文件或者準許使用文件。
責成施工單位、監理單位做好竣工驗收準備和竣工技術資料的歸檔、移交。在*府質量監督部門的監督見證下，項目部組織參建方辦理工程項目正式竣工驗收手續。
項目部按照房屋權屬登記管理部門的相關程序要求，履行相關房屋權屬登記管理規定，向測量、測繪部門申辦房屋面積前置測量、竣工測量、地籍測量，取得相關測量報告，完備相關權屬登記備案諸項手續，非商品房項目直至權屬證件申辦獲取。4.2項目部對工程竣工驗收后移交工作的職責項目部負責組織辦理竣工驗收后的建筑產品（包括公共建筑和商品房；下同）向集團公司指定的房屋使用單位或物業管理公司辦理移交手續；在房地產事業部指導下，辦理工程項目建筑檔案向城建檔案館、房屋使用單位、物業管理公司的移交手續。
*府批件和其他資料整理后向房地產事業部檔案室移交。5 程序內容5.1 工程竣工驗收5.1.1 工程竣工后施工單位向項目部報竣施工單位按《施工合同》約定完成所承擔的全部工程內容，向集團公司項目部提交建安工程竣工報告和《房屋建筑工程質量保修書》（《房屋建筑工程質量保修書》樣本為《施工合同》附件3）。
《房屋建筑工程質量保修書》明確規定施工單位對建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。5.1.2 項目部組織竣工工程初步驗收根據施工單位的報竣申請，項目部組織設計、勘察、施工、監理等參建方進行工程初步驗收。
對工程初步驗收中發現的不合格項，項目部責成監理公司監督有關施工單位及時整改。5.1.3項目部組織竣工工程正式驗收工程初步驗收合格后，項目部向*府質量監督部門申請工程竣工驗收。
在*府質量監督部門的監督見證下，項目部組織上述參建方進行工程竣工驗收，并形成竣工驗收的會議紀要。竣工驗收合格十五日內，項目部到建設行*主管部門辦理建設工程竣工驗收備案手續，取得《竣工驗收備案通知書》，確認工程項目的總體質量等級。
辦理備案手續時需持以下文件：①竣工驗收備案表；②竣工驗收報告；③規劃、公安消防、環境保護、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件；④施工單位簽署的工程質量保修書；⑤商品住宅的質量保證書和使用說明書；⑥ 建設行*主管部門規定的其他文件。5.2 建筑物實體移交5.2.1項目部組織建筑物實體移交項目部在公建房產通過驗收后，負責將竣工驗收合格的建筑產品移交給房屋使用單位或委托的前期物業管理公司，在項目部與接收方辦理建筑產品交接時，填寫《房屋及設施驗收單》、《建筑產品公共部位驗收單》并由房屋使用單位或物業管理公司負責人簽字。
在交接過程中發現的質量缺陷，由項目部組織施工單位進行維修直至修復合格。項目部在住宅商品房取得天津市房管局頒發的每幢建筑物單體的《天津市新建住宅商品房準許使用證》后，負責將竣工驗收合格的建筑產品移交給委托的前期物業管理公司，交接時填寫《建筑產品公共部位驗收單》并由物業管理公司負責人簽字；前期物業管理公司與業主方辦理入住交接中填寫《房屋及設施驗收單》，發現有質量缺陷，由前期物業管理公司及時反饋質保維修單位或項目部，組織施工單位進行維修直至修復合格。
5.2.2財務部會同項目管理部計算預留質量保證金《房屋及設施驗收單》、《建筑產品公共部位驗收單》簽署后，財務部與竣工工程施工單位辦理工程款竣工結算手續并按照《施工合同》、《天津市商品住宅質量保證書》、《天津市商品住宅使用說明書》以及施工單位提交的《房屋建筑工程質量保修書》的有關規定，計算預留質量保證金。5.2.3竣工建筑產品交接后的保修責任5.2.3.1竣工建筑產品交接后，依據《天津市建設工程質量管理規定》、《天津市商品房管理條例》、《建設部關于印發〈商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定〉的通知》、《天津市商品住宅質量保證書》、《天津市商品住宅使用說明書》的規定，集團公司承擔質保期限內的維修責任。
集團公司委托物業管理公司負責接待和受理顧客有關房屋質量問題的投訴。受理投訴時，請顧客填寫《工程維修單》。
在質保期內出現的需要維修事項，物業管理公司在接到顧客反映后將《工程維修單〈項目部聯〉》立即送達項目部，項目部要在接到通知的三日內組織有關施工單位進行維修。5.2.3.2依實際情況在必要時，集團公司責成項目部。
