榮觀房產網1.房地產金融的特點是什么呢
（一）集中性 房地產是大宗商品，不僅表現在它的面積和體積上，而且表現在它所包含的價值上。
房地產相對于絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。
因此，在房地產金融活動中房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。 （二）資金周轉期長 房地產開發建設需經過取得土地并進行開發，完成；“三通一平”或“七通一平”，再進行建筑施工、（裝修）、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。
相對于其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。因此，房地產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。
（三）資金運動固定性 房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。由于土地不能移動，因而房地產固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產。
因此，房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投入、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。
（四）資金增值性 一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。
金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂于進行房地產投資或從事房地產信貸活動。 （五）風險性 房地產金融風險。
這種風險主要來自以下四個方面，即：*策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。
2.房地產金融的分類有哪些
房地產金融的分類 （一）*策性房地產金融和自營性房地產金融 （1）*策性房地產金融。
指按*策規定辦理與房地產有關的各種貨幣資金的籌集、融通和結算等信用活動。目前主要指與住房制度改革有關的金融業務，包括：住房公積金存款、住房公積金貸款、合作建房貸款、經濟適用房開發貸款等。
（2）自營性房地產金融。指銀行或非銀行金融機構在國家*策允許的范圍內辦理與房地產有關的資金籌集、融通和結算等信用活動。
（二）直接房地產金融和間接房地產金融 （1）直接房地產金融。指由資金供給者和房地產資金需求者雙方直接進行的融資。
主要方式有：*府發行住房建設債券、住房公債、土地債券，房地產開發企業發行的股票、債券等。 （2）間接房地產金融。
指經過金融機構作為中介參與的資金融通活動。間接融資的主要形式有：銀行吸收的各種長期存款、短期存款、向房地產開發企業提供的土地開發貸款、商品房開發貸款、短期流動資金貸款以及向居民個人發放的住房消費貸款等。
（三）信用放款和擔保放款 （1）信用放款。 指借款人憑借其信譽，無須提供任何擔保的融資活動。
（2）擔保放款。指借款人需提供第三人擔保，或提供財產作擔保的融資活動，即人和物的擔保。
人的擔保主要有保證擔保方式；物的擔保主要有質押、抵押、按揭等方式。 （四）銀行的房地產金融業務 銀行作為我國最主要的房地產金融機構，其房地產金融業務種類很多，主要業務可劃分為房地產信用業務和非房地產信用業務兩大類。
房地產信用業務指資金的吸收與運用；非房地產信用業務是指表外業務以及其他金融服務；具體可劃分為以下三類。來源：考試大 （1）資產業務。
根據銀行運用資金的方式，可分為房地產投資業務和房地產放款業務。房地產投資業務指銀行運用資金向外購買房地產股票和房地產債券，從中獲取利潤；房地產放款業務指銀行根據必須歸還的原則，按一定利率向外供應資金，獲取利息的一種信用活動。
根據放款內容不同，可分為房地產開發經營性貸款、居民個人住房消費性貸款；根據款項還款期限，可分為短期放款和中長期放款；根據是否擔保及擔保性質，可分為房地產信用放款、房地產質押放款和房地產抵押放款等。 （2）負債業務。
指銀行吸取資金的業務，主要有存款業務、借款業務、金融機構往來業務等。 （3）表外業務。
指銀行通過替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續費的業務。這類業務不涉及動用銀行自己的資本金，故也稱中間業務。
銀行涉及房地產的表外業務主要有房地產信托業務、房地產租賃業務、房地產咨詢業務和房地產代理業務等。 。
3.房地產金融的房地產金融概念
房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等于房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信托方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融 。
4.房地產和金融投資有什么不同
答：
房地產和金融產品都可以作為投資對象，投資者均可以從產品的增值、分紅（或租金）中獲得收益，但兩者的主要區別是房地產是大宗的固定資產投資，一般需要的資金量比較大，而金融產品可以較小的資金進行投資。不過目前房地產已經和金融融合，出現了房地產金融，主要通過將房地產所帶來的現金流通過金融創新的方式設計出金融產品，比如房地產債券、房地產信托等，這些產品通過金融機構可以進行銷售，投資者呢也可以購買這些標準化的金融產品而進行與房地產相關的投資，而不需要直接投資到房地產中去，資金規模的限制就大大的降低了。
5.房地產金融是什么
房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。
房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
（一）房地產金融為房地產開發經營提供了重要的資金保障首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。
6.房地產金融
資產證券化與傳統證券化形式不同.資產證券化是在已有信用關系，如貸款，應收帳款等基礎上產生的存量資產的證券化；而傳統證券化則是企業在證券市場上發行股票或企業債券進行直接融資的證券化.
可證券化資產很多，它包括：各種抵押貸款，信用卡應收款，帳費基礎設施，融資租賃設備，特許權，人壽保險單等.
而在房地產金融中，主要表現在住房抵押貸款證券化.
住房抵押貸款證券化事實上是銀行住房抵押貸款證券化.它指發放住房抵押貸款的金融機構將持有的抵押貸款，匯集重組成為抵押群組，經過擔保和信用加強，以證券形式出售給投資者的融資過程.由此而形成的資金融通市場稱為抵押二級市場.
住房抵押貸款證券最主要，最基本的產品是轉手證券.其他還有剝離式抵押支持證券，擔保抵押貸款證券等.
資產證券化不僅降低了金融機構的風險，極大的提高了金融機構的資本運營能力，而且還通過對初級產品的加工，提高了貸款組合的質量，分散了風險，使證券的擔保人和投資人等眾多市場參與者叢中獲得可觀的收益.
資產證券化是世界近年來最重大的融資機制創新.
7.房地產金融的特征及主要作用
一、發展房地產金融有利于籌集更多的資金，加快房地產業的發展
在房地產業的融資過程中，金融業最具籌集資金的優勢，能夠把社會的閑散資金吸收進來，變分散為集中，變小額為大額，變短期資金為長期資金，及時補充“血液”，解決房地產業生產與經營中遇到的資金循環困難，保證再生產的順利進行。
二、發展房地產金融可促進金融業的繁榮
金融業所吸收的資金，一定要以流動性、安全性、收益性為原則，抓緊機會尋求出路，取得最佳的經營效益。而在眾多可供選擇的產業中，投向房地產業是較為理想的選擇。這是因為：首先，房地產業開發經營的對象是土地、房屋等不動產，其貸款一般以房地產作抵押，貸款額度一般不超過抵押物價值的60%一70%，若到期不能償還貸款，銀行可通過拍賣抵押物來收回本金，故風險小，而且由于房地產具有增值性、不可移動性，通常情況下不會貶值、被盜，損耗小，是可靠的抵押品，所以金融業向房地產業投資，資金安全可得以保證；其次，金融業通過發放房地產貸款，直接投資開發或經營房地產，開展房地產結算、審核、財務管理、房地產咨詢、代理房屋購銷等方面服務，不僅拓展了金融業務，擴大了貸款范圍，而且可分享房地產業的高額利潤，使金融業的利潤率水平提高；最后，金融業可通過開發、投資一些大型房地產項目，樹立自己資金雄厚的良好形象，得到存款人的信賴與支持。
三、房地產金融的發展可帶動眾多相關產業發展，從而促進國民經濟發展
房地產業的產業鏈較長，與其他行業關系十分密切，如建筑、建材、機械、家具、電子產品、裝飾材料、交通運輸等行業，房地產業的發展必然會帶動這些相關產業的發展。而且，近年來由于房地產金融的起步使得城鎮大批小區、各種花園得以建成，這些新的住宅區又帶動了商業、飲食業、文化教育事業的發展。這樣，巨大的產業關聯性必然帶動整個國民經濟的快速發展。
四，房地產金融的發展，對市場的培育有催化和促進作用
我國現階段市場體系還不夠完善，金融市場發育遲緩，房地產業發展資金嚴重不足，制約了土地及房屋的開發建設、消費，這就急需金融業的扶持。發展房地產金融，推動并且催化了房地產生產經營領域中與之相關的金融商品如貨幣、資本、債券、股票進入金融市場，增加了房地產市場上的有效供給與需求，促進了金融市場及房地產市場的發育成長。
五、發展房地產金融能有力支持我國住房制度改革
住房制度改革的根本目的是要加快解決城鎮居民的住房問題，使城鎮居民安居樂業。盡管自80年代以來，我國一直在探索住房制度改革的路子，其中也摸索出不少經驗，解決了一大批城鎮居民的住房困難。但從總體上說，傳統的福利分房制度并沒有得到徹底改變，住房消費資金的良性循環無法建立。自1998年下半年開始，我國住房制度改革進入了一個新階段，即實施住房分配貨幣化，將原來用于建房、購房的資金以住房補貼、住房津貼、住房有價證券的方式發給職工，由職工自己到市場上購買或租賃住房，從而實現住房的社會化和商品化。而要讓居民愿意買房，買得起房，就需要金融業開展多種形式、多元化的個人住房抵押貸款，扶持居民住房消費，促進住房消費市場的發展和形成，從而徹底解決我國居民的住房問題。中國人民銀行已決定從1998年起取消對國有商業銀行貸款規模的控制，修訂了《個人住房擔保抵押貸款暫行辦法》，允許所有商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務，延長貸款期限，簡化手續，1998年的住房貸款達l000個億以上，這說明住房抵押貸款在房改實施中已發揮了巨大的推動作用。
8.房地產信托是指什么
說全面一點：房地產信托有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產進行租售或委托專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產的這種信托方式，能夠照顧到房地產委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。二是房地產資金信托，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業并進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產融資方式。
其實現在房地產信托風險有點高了，從去年開始，房地產信托違約事件時有所聞，這時候再投資房地產信托是不明智的。建議你投資其它信托產品吧。
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