榮觀房產網
1.房地產開發企業籌資中的審計策略是什么
對預售開發產品中常見的問題 （1）檢查《房地產預售許可證》，明確許可證發放時間。檢查收取預售樓款的原始憑證及預售合同，明確款項收取時間，然后與《房地產預售許可證》取得時間比較，確定是否存在預售開發產品未取得房屋預售許可證的問題。
在審計中要注意，房地產開發企業收取的預售樓款不僅僅在"預收賬款"中反映，要對"應收賬款""其他應收款""預收賬款""其他應付款"等往來款明細賬進行審查，了解各科目所核算業務中有無預收售樓款。 （2）可將收取的預售樓款與收款原始憑證及房屋預售合同核對，對掛賬的非預收售樓款要明確款項的性質、金額及收款時間，判斷是否存在違規收取"誠意金"等認購款的情況。
（3）檢查"其他應收款"明細賬時，對員工備用金借款要關注借款人職位、借款金額、借款時間及歸還時間要檢查相關原始單據，判斷借款的合理性。 同時要檢查收取購房認籌款的會計處理。
如果會計處理時將收取的購房認籌款直接沖減"其他應收款"中職工借款，可能存在公司借款給內部員工參與認購的情況。 （4）檢查關聯企業間往來款明細賬時，要明確往來款項的性質、金額及發生時間。
如果存在由關聯企業代收房款的情況，要取得收款原始單據、相關銷售合同檢查，關注房屋交付使用情況記錄，尤其要注意期后是否有銷售退回，判斷是否存在虛假銷售問題。 （5）在對往來款項詳細檢查的基礎上，匯總各月已收取的房屋、商鋪、車位等銷售款或定金，測算應交稅金；對已取得的各月納稅申報表進行檢查，將測算的應交稅金與已預交稅金進行比較，確定是否存在延遲申報納稅或未足額繳納稅金的情況。
（6）對房屋銷售明細表及房屋銷售合同進行檢查，要重點關注銷售價格明顯偏低的合同，要求被審計單位解釋銷售價格明顯偏低的原因。 據被審計單位的性質，判斷低價銷售的合規合法性，如是國有企業，要注意低價銷售是否經過相關主管部門的授權批準，是否造成國有資產流失。
取得企業所得稅納稅申報表，檢查價格明顯偏低的銷售有無按當月同類房屋正常銷售價格申報納稅。 （7）結合收入、成本的檢查，確定房屋銷售收入確認時間，檢查在往來款項中掛賬的預收銷售款是否及時轉為收入，關注有無長期掛賬未支付的債務，檢查入賬時的原始單據，確定是否存在虛掛債務，隱匿銷售收入的情況。
2。對向銀行貸款及利用關聯企業資金中的常見問題 （1）檢查"應收賬款""其他應收款"等應收債權時，關注有無長期掛賬的應收售樓款；取得相關分期收款銷售合同時，可將合同中約定的收款時間、收款金額與賬面數核對。
正常的分期收款銷售中，應收售樓款掛賬時間不會太長，也可以與房屋銷售合同核對。 存在虛假收取首付款時，應收售樓款金額及收款時間與房屋銷售合同均無法核對。
（2）檢查關聯企業間往來款明細賬時，如果存在房地產開發企業將大額資金轉至關聯企業，短期內資金又由關聯企業轉回的情況，要檢查相關原始憑證，關注轉賬單上注明的款項用途。可根據關聯企業間經營范圍、業務性質等情況，判斷資金劃轉是否合理，是否存在虛構房屋構建業務套取銀行信貸資金的行為。
（3）檢查房屋銷售合同時，要關注購房人中是否有本企業員工，如有本企業員工，追查首付款收取的原始憑證；要檢查按揭合同內容填寫是否完整（虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款的內容填寫往往不完整）；要檢查業主入住手續簽證資料，虛假銷售往往沒有業主入住資料；檢查往來款中是否有長期掛賬的異常項目，對定期等額增加的往來款要重點檢查，因為可能是每月支付的銀行按揭款掛賬；必要時還可到所售樓盤了解房屋的使用情況；要測算應付銀行借款利息金額，與財務費用中銀行借款利息金額對比。 通過以上檢查程序，可確定是否存在利用"內部按揭"套取銀行資金情況。
（4）對銀行借款合同及抵押合同、貸款信息卡等資料檢查時，要關注抵押物的名稱、權屬人，再與房地產開發企業賬面記載資產對比，可由此發現是否存在賬外資產及違規抵押等問題。如是其他單位提供借款擔保，要了解房地產開發企業與擔保單位之間的關系，關注與擔保單位間的業務往來，檢查是否存在與擔保事項有關的異常費用支付。
（5）對向關聯企業借款的合同或協議，要檢查約定利率有無超出國家相關規定，有無不合理的借款條件；測算利息計算是否正確；檢查利息列支單據是否合法；對企業所得稅匯算清繳資料，要檢查不符合企業所得稅稅前扣除標準的借款費用是否已作納稅調整。 以上便是房地產開發企業籌資中的審計策略分析內容，僅供參考。
2.審計房地產行業,應注意哪些問題
我參加過這方面的培訓，老師總結資料不錯，發給你看看，希望你能有所收獲： 應重點關注的幾個問題及相應的審計取證： （一）收入 根據《企業會計具體準則-收入》的定義作為判斷的基礎，同時要考慮房地產的特殊性。
房地產開發企業提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產開發企業銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據同銀行達成的協議，在以后年度，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭并收到按揭款時確認收入，但是根據企業的管理要求不同，現在不少的房地產開發企業在收到首付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續，而在應收賬款科目核算，特別是對于年終促銷的房地產公司，年度資產負債表會形成很大一筆應收賬款。 審計取證： （1）索取商品房預售許可證，看企業已售并確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。
（2）索取企業提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。 （3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規定及辦理房產證、土地使用證的期限。
關注交鑰匙的手續及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業主辦理入住的有關資料。 （4）從銷售代理商處取得已售樓宇結算統計表，并對照認購書、企業銷售清單，看三者是否一致。
（5）從物業管理公司取得已售和未售住宅物業管理費的收取情況統計表。 對已售商品房進行抽查，看業主入住情況，并對未售樓宇進行盤點。
同時可結合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發商品房的銷售情況。 （6）關注應收賬款在資產負債表日后收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。
（二）完工產品成本結轉 房地產開發企業特別是規模開發的房地產企業在開發房地產時，由于開發周期長，完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，如果根據賬面成本結轉完工產品成本，必然存在少結轉成本的情況；現在開發的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發商調節利潤的主要工具。 企業往往依據外部工程決算審計將房產成本分為地上、地下兩部分，將其進行人為的割離，這樣地下基礎部分的成本全部由地下的產品承擔。
地上部分的成本就大幅下降，造成結轉的主營業務成本嚴重失實。還有不少企業不能用于銷售的水箱間等作為均攤成本的基數以達到降低成本的目的。
審計取證： （1）分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產公司來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但為了少轉成本，企業往往以未結算為借口在預付賬款掛帳。 （2）索取開發商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業與開發商簽訂的合同，分析開發商是否足額預計商品房開發成本及與之對應的應付建造承包商工程款。
（3）如已完工程，應索取施工方報審的結算資料，企業往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調整，這種做法實際上可用來調節利潤并虛減了負債。 （4）索取企業的成本結轉表，復核所采用的結轉方法是否合理。
有的企業按平均成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。 關注自用樓層的成本結轉是否與其他銷售部分結轉的方法是否相同，不少企業自用的樓層成本按平均成本進行結轉，銷售部分按制定的分配方法進行結轉。
（5）一般規范房地產公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產負債表日，開發商應付施工單位的結算工程款情況。 （三）稅金 房地產公司的營業稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。
對預收賬款的余額應交的稅款進行測算并與待攤費用的預交稅金進行比較，計算是否少提稅金。根據我國房地產開發企業所得稅征收的一貫做法，稅務部門一般根據預收售房款預計所得稅，年終，根據注冊會計師的查賬報告，經審計后的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應征收的所得稅。
因此，完工商品房銷售成本的結轉準確與否，對企業所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結轉的多與少，經常成為上市公司操縱利潤的一種手段。房地產公司自用的房產往往不結轉固定資產，仍在開發產品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應繳納的營業稅，也不交納房產稅等。
房地產公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納。或只繳納很少的一部分。
房地產公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。 （四）關于利息資本化 一般企業與購建固定資產有關的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發生的利息允許計入相關資產的成本當中，即所謂的利息資本化；同時《企業會計制度》也規定，房地產開發企業借入的與房地產開發有關的利息支出在開發產品完工之前，計入房地產開發成本。
房地產公司根據不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進行利息資本化全部記入當期費用。主要應關注加大利息資本化部分。
審計取證： 1、索取借款合同，關注借款合同是否與開發房地產有關、借款利率、借款期限，結合已資本化。
3.房地產企業內部審計的特點房地產企業內部審計與工業企業相比,有哪
房地產企業是資金密集型企業，開發經營具有涉及面廣、項目耗資巨大、投資周期長、資金回收慢、經營風險大等特點，下屬公司地域分散、管理鏈條長，集團總部為了加強管控，在總部設立比較強大的內部審計機構，內審人員對各下屬單位進行橫向比較、分析，及時找出管理中的薄弱環節提請管理層加以改進。
隨著企業保護資產、加強內部控制、提高經營管理水平和經濟效益的需求，領導對審計意義的理解及重視程度不斷提高，內部審計的職能逐步發展為企業經營管理審計，或者稱為綜合審計。 房地產內部審計的特點和難點： 房地產業務流程的復雜性，決定著內控審計手段和方法的復雜性、多樣性與專業性，需要多學科和多專業的相互配合，需要從社會、行業、專業的角度全方位的思考審計方法、控制手段和評價原則，從而促進企業建立更加完善的內部審計體系，充分發揮內部審計的戰略職能優勢。
對于房地產內部審計難點的分析： 1、信息溝通不對等，增加跨區域經營管理的難度 房地產公司多為跨地域、跨業態的項目公司開發模式，對外埠項目的管理信息不暢，監督不到位、不及時，使得集團管理信息的時效性、準確性、完整性方面存在很多漏洞。 項目公司發生的問題不能及時準確的反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。
例如外埠項目公司招投標過程存在營私舞弊現象，由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該項目進行例行審計時發現問題，但損失已既成事實。
2、房地產開發產品的特性造成短期牟利行為 房地產企業的產品具有建設周期長、高投入、獨立性、一次性等特點。地理位置唯一、結構設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發項目在具有一定相關性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理復雜多變，增加了舞弊行為發生的可能性。
又因為建設過程歷時周期長，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性很強。另外，產品的一次性使項目公司的存續時間較短，項目完成后項目公司的各級人員便要面對去與留的新選擇，使項目公司成員缺乏對本企業的歸屬感，給舞弊行為提供了主觀心理的動因。
3、管理體系不完善 管理體系不完善不僅體現在剛進入房地產領域的企業，在一些老牌房地產集團也同樣存在諸多問題。 如：工程現場管理與成本控制不相容崗位的分離與制約問題；制度執行過程中缺少督促機制，對違規行為缺少有效的懲罰措施等。
房地產企業在注重短期經營效果的考核的同時，不應忽視對企業影響長遠的管理制度的完善和維護。 4、房地產的建造價格具有隱蔽性的特點 各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性，致使最終的開發產品的建造價格相對于社會存在不公開性。
一些企業并未在每個項目的開發后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎價格（如材料）又具有時間性，地域性，所以，社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。
價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了機會。 以上問題的產生要求內部審計必須從經營管理的全過程進行監督，事前審計、過程審計和結果審計，是審計監督時間范圍的擴大，也是審計角度的轉變。
因為舞弊行為可能產生在招投標中，產生在結算中，產生在工程管理中，產生在每一份合同的簽訂過程中。 所以對全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，是發揮內部審計職能的關鍵。
在實際工作中，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要的措施和手段的運用，如：項目收購的盡職調查、對公司運營制度、預算、崗位配置、業務流程等控制要素的評價與指導；事中對以項目可研、預算和以合同臺帳為主線的合同內容和執行情況的監督；事后對合同執行結果的驗收與審查，項目開發經濟效益與預期的對比、評價。 從而使全過程控制、監督真正做到意識和行動的統一。
4.營改增以后房地產行業審計有什么需要特別注意的地方
隨著“營改增”的全面推行，增值稅的征收范圍已延伸到生產、流通環節的所有商品及交通運輸、電信、信息技術等現代服務業。
增值稅審計涉及面廣，*策復雜交錯，在審計中可重點把握四個環節。1納稅人資格認定環節按照稅法規定，增值稅分為一般納稅人和小規模納稅人，兩類納稅人的管理和征稅方式差異較大。
審查方法：一是通過分析中國稅收征管信息系統（CTAIS）中的小規模納稅人稅務登記和申報征收數據，從中篩選年應稅銷售額超過稅法規定小規模納稅人認定標準的企業情況，包括企業年應稅銷售額、行業類型和已繳納增值稅額等內容。二是將上述篩選結果交由稅務部門逐一核實，并重點關注稅務部門核實結果與篩選結果有差異的企業，以及這些企業在超過一般納稅人標準后，稅務機關是否按規定時間下達了稅務事項通知書，是否及時督促企業辦理相關認定手續。
三是根據稅務部門的核實結果，按照稅法規定計算企業少繳稅款的具體金額，并確定相關稅務人員的責任。2銷項和進項稅額的申報環節1銷售收入的確認是否真實、準確和及時審查方法：一是審查納稅人申報的銷售收入金額是否完整，是否包含了在銷售時向購買方收取的包裝費、包裝物押金、手續費、獎勵費、返還利潤等各種性質的價外費用；是否存在通過設置“賬外賬”等方式，隱匿購銷中的現金交易，達到偷逃稅款的目的。
二是審查納稅人是否按照稅法規定，以“貨物發出或移送”“收到銷售款”“取得索取銷售款憑據”或“合同約定”等標準，及時確認應稅銷售收入；是否存在通過“壓票”、收入掛往來科目等方式人為少計收入，少繳稅款的問題。2視同銷售行為是否準確計算和繳納稅款審查方法：一是審核委托代銷和受托代銷貨物行為是否足額申報銷項稅額，是否存在按扣除手續費后的余額計稅，或直接掛往來科目不計收入的問題。
二是審核是否將不在同一地區的總分機構間調撥貨物作為銷售處理，是否計提了銷項稅額。三是審核企業將自產、委托加工的貨物用于職工福利、個人消費、投資入股以及捐贈等非應稅項目后，是否及時足額計提了銷項稅額；是否存在直接成本對轉，不計銷售收入，或僅按貨物成本價格核算，未按規定視同銷售，導致少計稅款的問題。
四是審核企業將外購的貨物用于對外投資、捐贈等項目時，是否按規定視同銷售并計提銷項稅額，是否存在錯誤使用進項稅額轉出的問題。3兼營的非應稅項目收入是否準確核算和申報納稅一些大型綜合性業務企業不按規定對正常銷售業務和兼營的非應稅項目進行準確核算，并將銷售貨物的銷售額混入非應稅項目的銷售額中計繳營業稅，從而少繳稅款。
審查方法：一是通過調閱企業經營業務合同，掌握銷售業務和兼營的非應稅業務的總體情況；二是查閱“其他業務收入”等核算非應稅項目收入的明細賬，重點關注其中貸方發生額較大、摘要記錄異常的業務，通過審查相關憑證，進一步核實企業是否存在將正常銷售業務混入非應稅項目中核算，少繳稅款的問題。4非應稅項目的進項稅額是否轉出進項稅額是納稅人當期應繳納稅額的抵扣項，但是按照稅法規定，納稅人用于非應稅項目的進項稅額即使取得了增值稅專用發票也不得抵扣，需要做進項稅額轉出處理。
審查方法：一是以企業“營業外支出”和“待處理財產損益”明細賬為基礎，審核企業是否存在發生原材料盤虧和非正常損失后，只按成本結轉到“營業外支出”科目中，不相應轉出進項稅額的問題。二是以“應付福利費”“原材料”“包裝物”和“低值易耗品”等科目為基礎，并與進項稅額轉出明細賬進行核對，核實企業是否存在將外購貨物用于集體福利和個人消費等不按規定轉出進項稅額的問題。
3稅率適用環節稅率是計算增值稅稅額的尺度。現行稅法根據貨物、勞務的不同類型，分別設置了17%、13%、11%、6%等多個增值稅稅率，由于各稅率之間差距較大，因此納稅人通過混淆收入類型、適用較低稅率少繳稅款的問題比較常見。
1是否按規定分別核算不同稅率的貨物審查方法：一是掌握企業生產經營的產品類型，了解各類產品是否適用不同的稅率。二是通過查閱企業“主營業務收入”明細賬，核實企業是否存在未按規定將不同稅率的產品銷售收入分別記賬、單獨核算，并按照低稅率計算繳納稅款的問題。
三是根據企業“主營業務收入”“應交增值稅”明細賬和相關憑證，重點審查金額較大的銷售業務對應的產品類型及適用稅率，核實是否存在將高稅率產品銷售收入混入低稅率產品銷售收入中計繳稅款的問題。2實施“營改增”后，是否將產品銷售收入混入技術服務費等服務收入中少繳稅款審查方法：一是調閱企業產品銷售合同、協議，掌握其中技術服務和售后服務的相關條款內容，掌握一般產品銷售收入與技術服務費、售后服務費等服務的收入規模、結構和差別。
二是以納稅申報表為依據，結合“主營業務收入”“其他業務收入”明細賬，檢查銷售行為申報銷項稅額的收入額是否完整、準確，重點關注有無將一般產品銷售收入混入技術服務費、售后服務費等收入列入“其他業務收入”中核算，使用低稅率少繳稅款的問題。4增值稅發票的使用環節1增值稅發。
5.房地產開發企業審計需提供什么資料
（三）不同類型商品房的經營成本計算不合理。
房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中，一般以開發項目（同一塊土地上同期開發的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。
還有的房地產企業在項目開發完畢，進行銷售時，將先期銷售的商品房多結轉經營成本，后銷售的商品房少結轉經營成本，形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。 （四）擠占和虛增開發成本。
房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業，為了少繳土地增值稅和企業所得稅，房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本 擠入商品房開發成本中，增大商品房開發成本和經營成本；此外，企業還通過虛報工程結算，虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發成本和商品房經營成本，以降低開發產品增值率，少繳土地增值稅；虛減經營利潤，少繳企業所得稅。 對于以上問題，建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外，還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地*府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、*府部門的關土地征用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等，還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。
將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對；同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算；運用查詢、分析性復核等審計方法，根據總投資或預計總收入的一定比例，對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算；根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算；以合理認定開發產品的開發成本和經營成本，審查出人為調節成本的數額，并提請企業調整賬務，按規定補繳稅金。
6.如何做好商業地產的內部審計
內部審計是公司內部經濟監督的一種形式，是公司審計部在董事會審計委員會的領導下，依照國家有關法規和公司相關規章制度，獨立、客觀地監督、評價公司及其下屬單位的財務收支及其經濟活動的真實性、合法性和效益性，審査內部控制制度的完善性，評估企業經營風險，以達到查錯防弊、防范和降低經營風險、改善經營管理、提高經濟效益的目的。
要做好商業地產的內部審計工作，需要從以下4個方面著手。方面一：加強內部審計的全過程監督全過程監督即是加強事前審計、過程審計和結果審計，這是審計監督時間范圍的擴大，也是審計角度的轉變。
因為舞弊行為可能產生在招投標中、產生在工程結算中、產生在工程管理中、產生在每一份合同的簽訂過程中，所以應對全過程進行監督，對每一個環節進行經濟效益評價，以杜絕舞弊行為的發生，減少不合理行為造成的損失，這也是發揮內部審計職能的關鍵。 在實際工作中，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要的措施和手段的運用。
例如，事前對制度、計劃、崗位配置、業務流轉程序等控制要素的評價與指導；事中對以目標和以合同臺賬為主線的合同內容和執行情況的監督；事后對合同執行結果的驗收與審查。
