榮觀房產網1.房地產開發企業的開發項目確認為完工產品是如何規定的
《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅 發[2009] 31號）第三條規定：企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。
除土地開 發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： （1） 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 （2） 開發產品已開始投入使用。
（3） 開發產品已取得了初始產權證明。 企業可以根據自身的實際情況只要符合其中一條，就視同開發產品已完工。
2.房地產企業開發的產品如何確定完工時間
根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。
3.什么是房地產產品
房地產產品是由核心產品、形式產品和附加產品所組成的立體復合體。
1）房地產核心產品。房地產核心產品是指能滿足消費者的基本利益和使用功能的房地產產品。它是房地產產品最基本的層次，是滿足消費者需要的核心內容。房地產產品的核心產品包括以下幾方面內容。
①生活居住需要。生活居住需要根據居住的環境和條件具體又可分為：追求生活環境清新幽靜的居住需要；追求生活便利的居住需要：追求豪華氣派的居住需要；追求經濟實惠的居住需要：追求生活個性化、別致的居住需要：追求安全與秘密性的居住需要。
②辦公及生產經營需要。辦公及生產經營需要具體包括將房地產用作辦公室，或從事商業、服務業經營活動，或進行工業生產和倉儲等需要。
③投資獲益的需要。房地產作為一種財產，其所有者擁有獲得收益的權利。這種收益是指房地產的出租收入，它和利用房地產開展工商業經營活動獲得的工商業利潤是完全不同的。房地產的租金收入是十分穩定的，而且具有可預見性。房地產投資收益可以作為再投資（如用于購置新的房地產），也可以用于日常生活消費。一項房地產的出租收入往往可以成為其所有者穩定的收入來源。
④得到稅收方面好處的需要。投資房地產可得到稅收方面時好處，這對于物業投資者來說是有吸引力的。
⑤獲取資本增值的需要。我們知道，房地產具有保值增值的特性，這種資本量的膨脹往往是在房地產所有者不再追加任何投資的情況下產生的。房地產自身不斷增值的商業特性對物業投資者的誘惑力是極大的。
⑥保值的需要。房地產投資是保值效果最好的投資形式，因此有人說，房地產是通貨膨脹的狙擊手。在市場經濟條件下，抵御通貨膨脹是房地產投資者的一個比較普遍的動機。
⑦為后代積累財富的需要。給予后代財富不是父母（包括祖父母）的義務，但幾乎所有有能力的父母都希望能帶給自己的子女一些財產，子女的富有、幸福是所有為人父母者的心愿。
⑧炫耀心理需要。房地產是一種完全向外界暴露的財產，是業主擁有資金實力的最好證明，因而它成為人們擁有財富的標志或象征。一些人投資購買豪華、高檔住宅，一個主要目的就是要向人們炫耀自己的富有和社會地位，以期獲得別人的敬重和羨慕。一些公司投資購買豪華的寫字樓，則是要告訴世人自己擁有雄厚的經濟實力，在社會經濟舞臺上充當著強有力的角色。物業投資可提高投資者的資信等級。其次，高質量的房地產還可以滿足顧客或使用者的心理需要。因為借宿于豪華的賓館，在著名的辦公大樓辦公，在優雅的店鋪里購物同樣可以顯示自己的身份、地位。
⑨分散投資風險的需要。投資理論的一個重要原則是，“不能將所有雞蛋都放進一個籃子”，如果將全部資金都投入某一產品，一旦由于種種原因該項投資效益較差，甚至出現虧本情況，投資者就會面臨“全*覆沒”的危險。出于分散風險的目的而進行的房地產投資組織行為包括二個方面：一是在投資其他行業如購買股票、債券、古玩或實業的同時，也投資于房地產；二是房地產投資不局限某一種或某一地區的房地產，實行種類或地域上的分散投資。
(2)房地產形式產品。房地產形式產品是房地產核心產品的基本載體，是房地產的各種具體產品形式，一般包括以下幾個方面：房地產的區位、質量、外觀造型與建筑風格、建筑材料、色調、名稱、建筑結構與平面布局、室外環境等。形式產品是消費者識別房地產產品的基本依據。
(3)房地產附加產品。這是指消費者在購買房地產時所得到的附加服務或利益。主要是物業管理服務。
房地產產品整體概念，體現了現代市場營銷概念。只有真正領會產品整體概念的要求，開發出全方位滿足消費者需求的產品，才能提高房地產企業的聲譽和效益。
4.房地產開發產品如何確定
《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
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(1)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
(2)開發產品已開始投入使用。
(3)開發產品已取得了初始產權證明。
確定了完工的具體情形，房地產企業所得稅的核算就簡單了。 銷售在開發產品完工前就已經開始，而且完工后還會繼續下去，直到全部開發產品售出。針對開發產品完工前后銷售行為的不同內涵，企業所得稅采取的是不同的處理方式。
5.房地產開發企業開發的產品如何確定完工的時間
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。
除土地開發之外，其開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： 1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。 2.開發產品已開始投入使用。
3.開發產品已取得了初始產權證明。 根據《關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。
房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。
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