榮觀房產網1.房價為什么又貴起來了
模式一追趕需要 案例： 6月25日，經過88輪的激戰，保利以38.1億元的成交價擊敗萬科，拿下重慶鴻恩寺地塊，高出起拍價9.12億元不僅使該地塊成為重慶地王，這也是繼2007年10月房地產市場調整以來，全國總成交價第二的“地王”。 觀點 從模仿到超越 ●重慶發展研究中心房地產研究中心特約研究員王雪松 對比于保利的38.1億，萬科38億顯然是個巨大的輸家，保利什么工作都不做，用1千萬代價奪走萬科精心醞釀并看重的土地，保利的成功不是拿到地塊，而是在追趕萬科的路上，讓萬科失去一個重要的據點，重慶萬科，要想短期內超越保利，在這塊地之后，將變得遙遙無期。 模式二打入新市場需要 案例： 被業內人士稱為“奧運地塊”的朝陽區奧運村鄉水源九廠東側住宅及居住公共服務設施地塊昨天下午經過46輪競價，最終由成都中澤置業有限公司以19.6億元的高價斬獲，超過了該地塊8.73億元的掛牌起始價近11億元，19.6億元的成交價和高達1.52萬元/平方米的樓面地價都刷新了今年以來成交地塊單宗成交價和樓面地價的歷史新高。 觀點 獲取知名度 ●北京達觀房地產朱永升 成都中澤置業為中國電子產業開發（CEC）下屬公司，雖然背后有央企的強大背景，中澤置業在北京也有“頤和家園”等項目，不過，中澤置業在業內還是比較陌生，通過“地王”，作為外來者的開發商可以迅速在當地打開知名度，事實上，對于競拍中突然冒出這匹“黑馬”，已經讓房地產界驚愕不已，大家對這平時“名不見經傳”的成都房企關注遠遠超過競拍事件本身。 模式三賣房需要 案例： 6月10日，廣州市國土房管局公開出讓珠江新城最后一塊住宅用地，經過50輪舉牌，廣州市城市建設開發有限公司最終以3.45億元獲得，樓面地價達到了1.5323萬元/平方米，廣州新一代地王就此誕生。 觀點 順勢而為 ●廣州地產評論員章登升 珠江新城現在是廣州新房供應量最大板塊，5月珠江新城的現貨單價已經近2萬左右，在這個時侯推出所謂的珠江新城最后一塊商品房地塊并成為地王，對拉動現貨與即將預售的單位，是立竿見影的“好事”，就算地價達到2萬/平米左右，總價也不過4億上下。以這點成本，大一點樓盤隨便漲一兩千的單價就能回本，還能拉動珠江新城所有在售、預售樓盤的價格，進而帶動廣州樓市走高。 最終買單的還是老百姓 記得兩年前，對于2007年全國“地王”頻頻出現的現象，萬科董事會主席王石在央視誠懇表態，“出現面粉比面包貴，我們要檢討”，“2008年之后，萬科絕不拿地王。” 2007年那個瘋狂的地王時代至今也就僅僅兩年，但中國的房地產卻經歷了一場生與死的輪回。而今，這種輪回似乎又回到了原點，去年還為資金鏈緊張而煩惱的開發商們早已經忘了傷疤，一頭轉進熱火朝天的圈地之中，近日，杭州、重慶、北京再次拍出了多塊高價地王，2007年那個瘋狂年代的身影似乎又開始浮現。 當然，我們可以肯定的是，開發商光靠賣樓錢拿地是遠遠不夠的，天量的信貸并未完全流入*府所希望的實體經濟當中，而開發商在其中分得了“一杯羹”。此前中原地產的一份研究報告稱，僅在2009年3月份這短短的一個月里，瑞安房地產、綠城中國等七家大型的房地產企業已經分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元。 在2007年的樓市瘋狂時期，我們看到不少上市房地產公司利用寡頭壟斷、圈錢、高價拿地，反過來再維持高價，可是我們遺憾地看到，在流動性充裕之下，這樣的怪圈還是沒有打破，反而愈演愈烈了。 萬通主席馮侖一直有個觀點：開發商的“蜜月”思維害了自己。2008年前，開發商在面對土地市場時，對于前景設想得過于美好，就像一對涉世不深的戀人，總覺得蜜月是婚后生活的常態，但是2008年后，婚期臨近，才知柴米油鹽是生活的本質，于是就有了這些“地王戀情”的種種結局：如毀約的綠城上海地王，咬牙迎娶的北辰長沙地王，傳言“退婚”的保利廣州地王…… 就算敢拿“地王”的企業都有經濟實力做保障，不過，開發商們瀟灑過后，真正給這些“地王”買單的還是購房者。隨著北京“地王”的再次涌現和新樓盤價格節節攀升，許多二手房業主選擇了提價和惜售，據說昨天剛剛成為新地王的廣渠路15號地，周邊的二手房價已經漲了好幾千了。
記得采納啊
2.什么是房地產泡沫
先解釋什么叫泡沫經濟？ 《辭海》（1999年版）寫道：“泡沫經濟是指虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。
泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。 ”從中我們可以得出以下結論：地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。
如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。 房地產泡沫主要表現在： 1、地產價格泡沫。
土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。 如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。
地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。 2、房屋空置泡沫。
在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。
如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失。 3、房地產投資泡沫。
一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。
4、房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。
此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。 是否存在房地產泡沫的判斷標準： 1、出售價格過高。
房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。
國際上合適的房價收入比一般在1:2-6之間，我國平均房價收入比接近1:8；不少城市在1比10以上。 2、出售價格快速上漲。
房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現。合理的出售價格增長不應高于可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續。
建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。2003年以來，我國房地產價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去年同期上漲13。
4%，超過人均可支配收入8。7%的增長率（經CPI指數調整后）。
3、出售價格全面上漲。房地產價格全面上揚是房地產泡沫的重要表現。
2004年1-9月份，全國各地房地產銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。 4、實際租金下跌。
房地產市場總體可分為房地產銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠準確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租售房價上漲低于物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。
2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2。1%，遠低于城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。
5、投資者對形勢十分樂觀。投資者樂觀是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是導致泡沫破滅的充分必要條件。
直到目前中國的開發商幾乎完全一致地對房地產市場形勢持樂觀態度，對房地產泡沫持反對態度。而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態。
但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態度。2004年11月初，友邦顧問作的一項調查顯示：74。
9%的被調查者認為有泡沫，7。2%的被調查者認為不存在泡沫。
6、房屋銷售額超常增長。房屋銷售額增長率應以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。
2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高于社會消費品零售總額的速度增長，達到27。 2%-39。
7%，高出社會消費品零售總額增長率18。1-28。
2個百分點。而1992-1993年房地產過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27。
5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。
7、抵押貸款爆炸性增長。 房地產真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。
因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。近年來，個人住房貸款高速增長，1999-2003年個人住房貸款余額同比增長分別是218。
6%、148。72%、65。
77%、47。71%和42。
46%,2003年個人住房貸款余額達到11779。74億元，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經達到12000億元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增長。
由于住房抵押貸款的基數低，不能簡單地根據該指標持續增長得出市場泡沫的結論，。
3.房價為什么又貴起來了
模式一追趕需要 案例： 6月25日，經過88輪的激戰，保利以38.1億元的成交價擊敗萬科，拿下重慶鴻恩寺地塊，高出起拍價9.12億元不僅使該地塊成為重慶地王，這也是繼2007年10月房地產市場調整以來，全國總成交價第二的“地王”。
觀點 從模仿到超越 ●重慶發展研究中心房地產研究中心特約研究員王雪松 對比于保利的38.1億，萬科38億顯然是個巨大的輸家，保利什么工作都不做，用1千萬代價奪走萬科精心醞釀并看重的土地，保利的成功不是拿到地塊，而是在追趕萬科的路上，讓萬科失去一個重要的據點，重慶萬科，要想短期內超越保利，在這塊地之后，將變得遙遙無期。 模式二打入新市場需要 案例： 被業內人士稱為“奧運地塊”的朝陽區奧運村鄉水源九廠東側住宅及居住公共服務設施地塊昨天下午經過46輪競價，最終由成都中澤置業有限公司以19.6億元的高價斬獲，超過了該地塊8.73億元的掛牌起始價近11億元，19.6億元的成交價和高達1.52萬元/平方米的樓面地價都刷新了今年以來成交地塊單宗成交價和樓面地價的歷史新高。
觀點 獲取知名度 ●北京達觀房地產朱永升 成都中澤置業為中國電子產業開發（CEC）下屬公司，雖然背后有央企的強大背景，中澤置業在北京也有“頤和家園”等項目，不過，中澤置業在業內還是比較陌生，通過“地王”，作為外來者的開發商可以迅速在當地打開知名度，事實上，對于競拍中突然冒出這匹“黑馬”，已經讓房地產界驚愕不已，大家對這平時“名不見經傳”的成都房企關注遠遠超過競拍事件本身。 模式三賣房需要 案例： 6月10日，廣州市國土房管局公開出讓珠江新城最后一塊住宅用地，經過50輪舉牌，廣州市城市建設開發有限公司最終以3.45億元獲得，樓面地價達到了1.5323萬元/平方米，廣州新一代地王就此誕生。
觀點 順勢而為 ●廣州地產評論員章登升 珠江新城現在是廣州新房供應量最大板塊，5月珠江新城的現貨單價已經近2萬左右，在這個時侯推出所謂的珠江新城最后一塊商品房地塊并成為地王，對拉動現貨與即將預售的單位，是立竿見影的“好事”，就算地價達到2萬/平米左右，總價也不過4億上下。以這點成本，大一點樓盤隨便漲一兩千的單價就能回本，還能拉動珠江新城所有在售、預售樓盤的價格，進而帶動廣州樓市走高。
最終買單的還是老百姓 記得兩年前，對于2007年全國“地王”頻頻出現的現象，萬科董事會主席王石在央視誠懇表態，“出現面粉比面包貴，我們要檢討”，“2008年之后，萬科絕不拿地王。” 2007年那個瘋狂的地王時代至今也就僅僅兩年，但中國的房地產卻經歷了一場生與死的輪回。
而今，這種輪回似乎又回到了原點，去年還為資金鏈緊張而煩惱的開發商們早已經忘了傷疤，一頭轉進熱火朝天的圈地之中，近日，杭州、重慶、北京再次拍出了多塊高價地王，2007年那個瘋狂年代的身影似乎又開始浮現。 當然，我們可以肯定的是，開發商光靠賣樓錢拿地是遠遠不夠的，天量的信貸并未完全流入*府所希望的實體經濟當中，而開發商在其中分得了“一杯羹”。
此前中原地產的一份研究報告稱，僅在2009年3月份這短短的一個月里，瑞安房地產、綠城中國等七家大型的房地產企業已經分別獲得了各大銀行授信的總額超過850億元。 在2007年的樓市瘋狂時期，我們看到不少上市房地產公司利用寡頭壟斷、圈錢、高價拿地，反過來再維持高價，可是我們遺憾地看到，在流動性充裕之下，這樣的怪圈還是沒有打破，反而愈演愈烈了。
萬通主席馮侖一直有個觀點：開發商的“蜜月”思維害了自己。2008年前，開發商在面對土地市場時，對于前景設想得過于美好，就像一對涉世不深的戀人，總覺得蜜月是婚后生活的常態，但是2008年后，婚期臨近，才知柴米油鹽是生活的本質，于是就有了這些“地王戀情”的種種結局：如毀約的綠城上海地王，咬牙迎娶的北辰長沙地王，傳言“退婚”的保利廣州地王…… 就算敢拿“地王”的企業都有經濟實力做保障，不過，開發商們瀟灑過后，真正給這些“地王”買單的還是購房者。
隨著北京“地王”的再次涌現和新樓盤價格節節攀升，許多二手房業主選擇了提價和惜售，據說昨天剛剛成為新地王的廣渠路15號地，周邊的二手房價已經漲了好幾千了。 記得采納啊。
4.房地產行業的問題
房地產泡沫主要表現在：1、地產價格泡沫。
土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。
地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。2、房屋空置泡沫。
在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。
如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失。3、房地產投資泡沫。
一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。
4、房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。
此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。是否存在房地產泡沫的判斷標準：1、出售價格過高。
房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。
國際上合適的房價收入比一般在1:2-6之間，我國平均房價收入比接近1:8；不少城市在1比10以上。2、出售價格快速上漲。
房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現。合理的出售價格增長不應高于可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續。
建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。2003年以來，我國房地產價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去年同期上漲13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增長率（經CPI指數調整后）。
3、出售價格全面上漲。房地產價格全面上揚是房地產泡沫的重要表現。
2004年1-9月份，全國各地房地產銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。4、實際租金下跌。
房地產市場總體可分為房地產銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠準確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租售房價上漲低于物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。
2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2.1%，遠低于城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。 5、投資者對形勢十分樂觀。
投資者樂觀是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是導致泡沫破滅的充分必要條件。直到目前中國的開發商幾乎完全一致地對房地產市場形勢持樂觀態度，對房地產泡沫持反對態度。
而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態度。
2004年11月初，友邦顧問作的一項調查顯示：74.9%的被調查者認為有泡沫，7.2%的被調查者認為不存在泡沫。6、房屋銷售額超常增長。
房屋銷售額增長率應以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高于社會消費品零售總額的速度增長，達到27.2%-39.7%，高出社會消費品零售總額增長率18.1-28.2個百分點。
而1992-1993年房地產過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27.5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。
7、抵押貸款爆炸性增長。房地產真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。
因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。近年來，個人住房貸款高速增長，1999-2003年個人住房貸款余額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%,2003年個人住房貸款余額達到11779.74億元，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經達到12000億元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增長。
由于住房抵押貸款的基數低，不能簡單地根據該指標持續增長得出市場泡沫的結論，但這個增長確實很超常。 8、居民儲蓄快速減少。
存款增速連續下降，可能意味著居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，到2004年9月下降為49%。
2004年以來人民幣儲蓄存款已連續7個月同比少增，1-8月，人民幣儲蓄存款累計增加10863億元，同比少增1406億元。 9、國際熱錢大量流入。
國際游資大量流入并投資房地產，將帶動投機需求。目前國際游資以各種隱蔽的方式大量進入中國。
據有關專家估計：目前我國約5100億美元的外匯儲備中，貿易順差約1000億美元，外商直接投資。
5.房地產泡沫的判定
1、房價表現：售價畸高，全面高漲，實際租金下降 表1 房價表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標準 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表現 價 格 出售價格 價格收入比：1:6以內 1:10以上 大致1:18 房價增長率 房價增長率/人均收入增長>1 房價增長率>30% 房價增長率/人均收入增長>1 漲價范圍 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 出租價格 出租價格指數/CPI指數（1）出售價格過高。
房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。
國際上合適的房價收入比一般在1:2-6之間，2004年1-9月份我國商品房平均價格達到2770元/平方米，全國平均房價收入比接近1:8；不少城市在1比10以上。根據2003、2004年1月對全國50個城市的調查，66%以上的被調查者認為高，58%以上的被調查者認為很高。
（2）出售價格快速上漲。房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現。
合理的出售價格增長不應高于可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續。建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。
2003年以來，我國房地產價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去2003年同期上漲13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增長率（經CPI指數調整后）。（3）出售價格全面上漲。
房地產價格全面上揚是房地產泡沫的重要表現。2004年1-9月份，全國各地房地產銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。
分地區看，全國6個地區價格提高幅度超過20%。分城市看，杭州房價從2000年每平方米3000元，漲到2004的5500元以上；福州近3年時間房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。
2004年1-9月份，全國各類物業的銷售價格全面快速上漲，其中私有住房交易價格上漲幅度最大，指數達到115.2。(4)實際租金下跌。
房地產市場總體可分為房地產銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠準確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租售房價上漲低于物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。
2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2.1%，遠低于城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。（5）投資者對形勢十分樂觀。
投資者樂觀是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是導致泡沫破滅的充分必要條件。直到目前中國的開發商幾乎完全一致地對房地產市場形勢持樂觀態度，對房地產泡沫持反對態度。
而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態度。
2004年11月初，友邦顧問作的一項調查顯示：74.9%的被調查者認為有泡沫，7.2%的被調查者認為不存在泡沫。2、需求表現：房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內外資金大量進入 表2 需求表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標準 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表 現 需 求 房屋銷售額增長率 12 12 增長率/人均收入增長率>1 儲蓄占總存款比例 儲蓄占總存款比例下降 嚴重下降 下降 國際游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 民間游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 由表2可以看出：（6）房屋銷售額超常增長。
房屋銷售額增長率應以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高于社會消費品零售總額的速度增長，達到27.2%-39.7%，高出社會消費品零售總額增長率18.1-28.2個百分點。
而1992-1993年房地產過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27.5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。
（7）抵押貸款爆炸性增長。房地產真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。
因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。個人住房貸款高速增長，1999-2003年個人住房貸款余額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%,2003年個人住房貸款余額達到11779.74億元，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經達到12000億元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增長。
由于住房抵押貸款的基數低，不能簡單地根據該指標持續增長得出市場泡沫的結論，但這個增長確實很超常。（8）居民儲蓄快速減少。
存款增速連續下降，可能意味著居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，到2004年9月下降為49%。
2004年以來人民幣儲蓄存款已連續7個月同比少增，1-8月，人民幣儲蓄存款累計增加10863億元，同比少增1406億元。（9）國際熱錢大量流入。
國際游資大量流入并投資房地產，將帶動投機需求。目前國際游資以各種隱蔽的方式大量進入中國。
據有關專。
6.房地產泡沫的判定
1、房價表現：售價畸高，全面高漲，實際租金下降表1 房價表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標準 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表現 價 格 出售價格 價格收入比：1:6以內 1:10以上 大致1:18 房價增長率 房價增長率/人均收入增長>1 房價增長率>30% 房價增長率/人均收入增長>1 漲價范圍 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 出租價格 出租價格指數/CPI指數<1 出租價格指數<100 出租價格指數/CPI指數<1 投資者心理 比較樂觀 十分樂觀 比較樂觀 由表1可以看出：（1）出售價格過高。
房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。
國際上合適的房價收入比一般在1:2-6之間，2004年1-9月份我國商品房平均價格達到2770元/平方米，全國平均房價收入比接近1:8；不少城市在1比10以上。根據2003、2004年1月對全國50個城市的調查，66%以上的被調查者認為高，58%以上的被調查者認為很高。
（2）出售價格快速上漲。房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現。
合理的出售價格增長不應高于可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續。建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。
2003年以來，我國房地產價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去2003年同期上漲13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增長率（經CPI指數調整后）。（3）出售價格全面上漲。
房地產價格全面上揚是房地產泡沫的重要表現。2004年1-9月份，全國各地房地產銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。
分地區看，全國6個地區價格提高幅度超過20%。分城市看，杭州房價從2000年每平方米3000元，漲到2004的5500元以上；福州近3年時間房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。
2004年1-9月份，全國各類物業的銷售價格全面快速上漲，其中私有住房交易價格上漲幅度最大，指數達到115.2。(4)實際租金下跌。
房地產市場總體可分為房地產銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠準確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租售房價上漲低于物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。
2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2.1%，遠低于城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。（5）投資者對形勢十分樂觀。
投資者樂觀是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是導致泡沫破滅的充分必要條件。直到目前中國的開發商幾乎完全一致地對房地產市場形勢持樂觀態度，對房地產泡沫持反對態度。
而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態度。
2004年11月初，友邦顧問作的一項調查顯示：74.9%的被調查者認為有泡沫，7.2%的被調查者認為不存在泡沫。2、需求表現：房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內外資金大量進入表2 需求表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標準 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表 現 需 求 房屋銷售額增長率 1<增長率/零售消費品增長率<2 增長率/零售消費品增長率>2 1<增長率/零售消費品增長率<2 抵押貸款增長率 1<增長率/人均收入增長率<2 增長率/人均收入增長率>2 增長率/人均收入增長率>1 儲蓄占總存款比例 儲蓄占總存款比例下降 嚴重下降 下降 國際游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 民間游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 由表2可以看出：（6）房屋銷售額超常增長。
房屋銷售額增長率應以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高于社會消費品零售總額的速度增長，達到27.2%-39.7%，高出社會消費品零售總額增長率18.1-28.2個百分點。
而1992-1993年房地產過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27.5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。
（7）抵押貸款爆炸性增長。房地產真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。
因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。個人住房貸款高速增長，1999-2003年個人住房貸款余額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%,2003年個人住房貸款余額達到11779.74億元，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經達到12000億元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增長。
由于住房抵押貸款的基數低，不能簡單地根據該指標持續增長得出市場泡沫的結論，但這個增長確實很超常。（8）居民儲蓄快速減少。
存款增速連續下降，可能意味著居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比。
7.中國海外集團有限公司的房地產
房地產投資與發展是集團投入和產出比例均最高的核心業務。
“中海地產”是中國海外集團房地產業務的品牌統稱，誕生成長于香港，輻射到澳門，發揚光大于中國內地。 從1988年開始，“中海地產”以戰略的眼光，將香港經驗與內地優勢有機結合，積極投資內地，先后在北京、上海、廣州、深圳、成都、長春、南京、西安、中山、佛山、蘇州、寧波、重慶、杭州、珠海、青島、大連、沈陽、天津、香港、澳門等21個城市進行房地產開發、基本建設投資和物業管理服務，業績卓著，聲譽隆隆。
作為跨地域、具有國家一級房地產開發資質的全國性地產品牌，“中海地產”在香港、澳門和中國內地先后和正在開發的樓盤達160個，獨立研發推出了四代產品體系，為數十萬個家庭提供了卓越的居住選擇和滿意的消費體驗。公司在設計、開發、銷售、物業管理、客戶服務，已經形成完整的一條龍服務，在行業發展史上締造了多項領先指標。
“中海地產”在中國內地正在興建的地產項目有北京的中海瓦爾登湖、上海的中海瀛臺、廣州的中海璟琿華庭、深圳的中海大山地、中海半山溪谷、成都的中海國際社區、中海龍灣半島、長春的中海水岸馨都、西安的中海國際社區、蘇州的中海御湖熙岸、南京的中海塞納麗舍、佛山的中海萬錦豪園、中海金沙灣、中山的中海翠林蘭溪園、寧波的中海東湖觀邸、重慶的中海北濱1號等；在香港正在發展的項目有潮樓和喜居等。
截至2007年底，“中海地產”在內地已經發展建成和正在開發的項目達130余個，開發總量（含已建成、在建和即將開發的）超過2,250萬平方米，在內地擁有土地儲備面積超過2000萬平方米。 2005年7月，中國海外發展同時獲得穆迪和標準普爾給與的兩個投資級評級，并成功發行了3億美元7年期債券，開創了中國房地產公司成功取得國際評級并在國際資本市場發行債券的先河。
2004至2007年，中海地產連續4年被國內權威機構評為中國房地產行業領導品牌第一名（品牌價值達86.23億元）、房地產百強企業綜合實力TOP10、中國藍籌地產榜首企業；先后榮獲中國最佳品牌20強、中國25大典范品牌企業、聯合國國際科學與和平周人居貢獻獎、中國房地產誠信企業、國家品質信譽AAA等級企業、信用檔案管理先進企業等榮譽稱號。2007年，中海地產的7個項目在質量、設計、管理等方面獲得詹天佑大獎，占總量的三成多。此外，中海地產還榮獲2007中國房地產業創建知名品牌（商標）企業和創建知名品牌（商標）推動力優秀企業榮譽稱號。
