榮觀房產網1.房地產開發投資決策有哪些
1、獲取建設用地使用權。
2、征地拆遷補償安置。 3、開發場地工程勘測。
（是開發建設項目得以實現的關鍵環節之一，是開發建設前期工作的重要組成部分。 內容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調查。
程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。 ） 4、規劃設計。
（1基本要求：使用要求，環境，安全，經濟，施工，美觀。 2規劃設計主要控制性指標：建筑容積率指項目規劃建設用地范圍內總建筑面積與規劃建設用地面積的比值；建筑高度；建筑密度指規劃地塊內各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率； 居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設用地內的總人口數/地塊面積*100%；綠地率；建筑后退。
3建筑設計。住宅建筑的平立面設計（合理確定層高和層數，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積）；住宅結構設計；住宅建筑裝修和室內設備的設計； 4規劃設計管理與審批。
建設項目選址；建設用地規劃管理（核發建設用地規劃許可證；臨時建設和臨時用地的管理）；建設工程規劃管理（建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發建設工程規劃許可證）。 5、建設工程招投標。
（方式：公開招標，邀請招標，協議招標） 6、辦理開工手續。（申請施工許可證應具備條件：（用地批準，建設工程規劃許可，施工現場具備施工條件，確定施工企業，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監理已委托，建設資金已落實，其它規定。
） 7、制定建設施工方案（施工組織與協調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協商計劃，編制工程量清單和工程時間進度以及現金流量表，與承包商談判及簽約等） 8、施工現場臨時三通一平（供水，供電，臨時道路）房地產開發建設。 1、施工建設管理（主體建筑，配套工程，基礎設施 2、工程建設的進度、成本與質量管理。
（主要任務：組織管理，費用管理，進度管理，質量管理，合同管理。 工程進度管理：客觀進度計劃，總進度計劃，單位工程進度計劃。
工程成本控制：直接費用監測分析，間接費用監測分析。 工程質量控制。）
3、工程建設監理。（工程進度監理，工程質量監理，工程合同監理）。
2.如何投資房地產
所謂房地產投資，是指資本所有者將其資本投入到房地財產，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。
一般我們一些小型個別的投資無非是期望可觀的投資收益，這樣來獲得更多的資本，所以我們更看重升值的空間和成長的潛力。對付投資房地產，首先要剖析市場，一個沒有成長潛力的市場，或者一個飽和了的市場，是沒有投資的意義的。
高投入無非就是想換來高回報，所以說對市場的考察和剖析一定要全面并且嚴謹。好比現在說重慶的成長前景比較廣闊，就是因為整個重慶的定位，它的五大定位：我國重要的中心都市之一，國家歷史文化名城，長江上游經濟中心，國家重要的現代制造業基地，西南地區綜合交通樞紐。
加上今年兩江新區的設立，讓重慶有著更多的成長機遇。而重慶的協信第宅，就抓住了這些機遇。
一般而言，CBD的配套居住區，最好是在CBD核心周邊三公里范疇內，即車行不超出5分鐘。由此劃出的一個圓圈，就是CBD配套居住區的黃金圓。
如果我們將解放碑和江北嘴兩大CBD的黃金圓安排在輿圖上可以看到，協信第宅正是兩個圓的重合局部。 作為成長中的都市，這樣的樓盤應該還不算太不克接受，但是當都市整體成長起來之后，我相信大眾都明白，協信第宅的價格就不是現在這個價格可以買到的了。
加上協信第宅如此這般中西文化交融的經典建筑，既有中式樓宇的古樸，又有西洋第宅的氣派，更成為眾多樓盤中的佼佼者，凸顯出來。
3.房產投資入股到自己的個人獨資企業, 目前企業是現金出資50萬注冊
我只辦理過房產以投資形式注入有限責任公司，意見供您參考。首先，在有些地方（如北京），需要在合同章程中約定以房產實物進行投資，然后找評估公司評估，找會計公司驗資（以評估報告和章程為依據，出具增資的驗資報告），然后到工商局履行增資手續。工商審核材料后，合法營業執照時會先發一份有效期一年的臨時執照，上面注明實物投資需要辦理轉移手續，待轉移手續完成后需要到工商辦理變更登記，重新核發長期有效的執照。核發營業執照后，再到房地部門和稅務部門辦理房產轉移變更登記，繳納各種稅費（包括免稅申請）等。但也有的地方（如沈陽），需要先辦理房地產轉移手續，然后才可辦理工商登記，這樣稅務部門需要審查很多材料，具體的你要跟地稅部門溝通，一般是房地產交易中心的地稅派駐機構或你的主管稅務所，也可撥打12366地稅熱線咨詢。
個人獨資企業，在法律上確實不是獨立法人，需要以業主的身份進行對外活動，這點是否在房產轉移上屬特殊情形，還需跟房地產管理部門以及地稅部門咨詢。
另，工商機關要求，公司制企業的實物出資不得超過注冊資本的70%，個人獨資企業的要求，還請事先咨詢工商機關。
4.房地產會計實務全套講義
房地產企業會計核算和稅務處理大全 如：會計分錄，會計科目、會計報表、要繳納哪些稅，怎樣少納稅。
內容好多，先發給您一部分吧：房地產會計全套賬務處理和涉及稅目 一、房地產涉及的稅種： 房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。 1、營業稅：稅率5%。
2、城市維護建設稅 計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。
計算公式： 應納稅額=營業稅*稅率。 3、教育費附加 計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納，附加稅率為3%。
計算公式： 應交教育費附加額=營業稅*3%。 4、印花稅： （1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一； （2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五； （3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五； （5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花； （6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、個人所得稅： 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數應納稅所得額（不含稅） 稅率（%） 速算扣除數（元） 1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 計算公式： 應納個人所得稅稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收2000-“三險一金” 6、所得稅 （1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。
計算公式： 應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率 （3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。 計算公式： 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率 （4）所得稅稅率： 一般企業所得稅的稅率為25%， 符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。 7、房產稅 依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。
8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。 9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。
房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金； （5）財*部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。
增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 二、房地產企業的賬務處理 提供一份房地產企業會計制度。
房地產企業涉及的稅費共有11種（11稅1費） 稅：營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。 費：教育費附加 一、營業稅 1.轉讓不動產 銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、家具視同銷售繳納增值稅。
若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。 2.房屋租賃（出租） 屬于服務業——租賃業3.房地產銷售公司買斷商品房出售 超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按“營業稅--服務業” 繳納營業稅 4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人 視同銷售不動產 5.銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為 比照銷售不動產征收營業稅 6.納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅，再按銷售不動產征收營業稅。
二、增值稅 銷售房屋的同時贈送空調、家具要視同銷售繳納增值稅。 三、土地增值稅 （一）一般規定 1.出售——征 包括三種情況： （1）出售國有土地使用權； （2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售； （3）存量房地產買賣 其中對于（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權所支付的金額； ②房地產開發成本 ③房地產開發費用 ④與轉讓房地產有關的稅金 ⑤財。
5.房地產開發企業投資決策分析 這個論文題目好寫不
實物期權下房地產投資決策研究 摘要：傳統的決策分析總是將不確定性因素視為損失，其實，不確定性不僅與損失相聯系，同時還存 在獲利機會。
與傳統房地產投資決策方法相比，本文的實物期權方法考慮了房地產投資中的時間價值和管理柔 性價值，是一種更為科學合理的投資決策方法。 關鍵詞：實物期權；房地產；投資決策 房地產投資的基本目標是在不確定的環境下，正確地選擇 投資方向和投資項目，以實現企業資源的最優配置和企業價值 最大化。
為實現這一目標，企業的決策者必須對各種投資機會 或項目做出科學、合理、及時地評價。我國房地產開發企業較 普遍采用以現金流折現模型（DCF-NPV）為主的傳統分析方 法，其決策準則是：當一個項目的凈現值大于零時進行投資，而 在小于零時放棄投資，等于零時根據。
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