榮觀房產網1.市場狀況調整的含義是什么
市場狀況調整的含義： 可比實例的成交價格是成交日期的價格，是在成交日期的房地產市場狀況下形成的。
由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產市場狀況下形成的。而需要評估的估價對象價值應當是估價時點的價值，應是在估價時點的房地產市場狀況下形成的。
如果估價時點是現在（多數估價項目為這種情況），則應是在現在的房地產市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與估價時點不同，房地產市場狀況可能發生了變化，如宏觀經濟形勢發生了變化，*府出臺了新的*策措施，利率上升或下降，消費觀念有所改變等，導致了估價對象或可比實例這類房地產的市場供求關系等發生了變化，進而即使是同一房地產在這兩個不同時問的價格也會有所不同。
因此，應將可比實例在成交日期的價格調整到在估價時點的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為市場狀況調整，也稱為交易日期調整。
經過市場狀況調整之后，可比實例在成交日期的價格就變成了在估價時點的價格。 市場狀況調整的方法： 在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的流逝，房地產市場價格可能發生的變化有平穩、上漲和下跌三種情況。
當房地產市場價格平穩時，可不進行市場狀況調整（實際上是進行了市場狀況調整，只是調整系數為100%）。而當房地產市場價格上漲或下跌時，則必須進行市場狀況調整，以使價格符合估價時點的房地產市場狀況。
2.直接比較修正調整公式中：房地產狀況調整的100在上面,為什么到
您不要去看100，而是要看誰跟誰比。
間接法，以標準房地產為基準100，比標準房地產好的，那么分值就大于100，比標準房地產差的，分值就小于100。
比如說，估價對象比標準房地產好，分值是105，那么估價對象/標準房地產=105/100。
可比實例A比標準房地產差，分值98，那么可比實例/標準房地產=98/100。
房地產狀況修正=估價對象/可比實例=105/98。
分子分母都不是100。
我們做題的時候，不需要去記憶分子100還是分母100，要看誰跟誰比。不過，不管是交易日期、還是交易情況，或者是房地產狀況修正，惟一不變的就是：修正系數=估價對象/可比實例。
3.房地產系數公式
房地產系數公式：
1.全國需要蓋多少房子：
人口：13億，可以根據國家統計局實際統計數據調整
全國需要房屋平方米及套數
按人均面積算：30平方米/人（包括0-100歲及以上人口）
按平方米算，全國共需要 1300000000人*30平方米/人=39000000000平方米
按套計算，90平方米/套，每戶三口人家，共需要433333333套房子，即4.33億套）
2. 占地面積
平房占地面積：
按畝算，39000000000平方米/667=58470765畝，即0.585億畝（中國耕地紅線是18億畝）；
按平方公里算，39000000000平方米/（1000*1000=1000000平方米）=39000平方公里；
按樓房占地面積：
按六層樓樓房計算，再除以建筑容積率2.0，即得出：
39000平方公里/2=19500平方公里，基本上說，一個北京的土地面積就可以解決全國住房題。不用建設高層，全部是六層樓高的多層建筑
*參考：北京全市面積 16808 平方公里；上海全市面積6341平方公里；廣州總面積有7263平方公里；深圳總面積2020平方公里；*總面積為36006平方公里；香港面積1102平方公里，約占全中國總面積的萬分之一。
3.系數，根據多種實際情況用一個系數進行數據調控，以更接近實際數據。
配套設施面積系數，百分之五十；
交通面積系數，百分之五十；
人口流動系數，百分之三十；
即得出 homephoto點* :
19500平方公里*1.5*1.5*1.3=57038平方公里
解決全國住房問題需要57038平方公里土地，0.86億畝，相當于3.39個北京，8.99個上海
按套計算
30平方米/套，13億套*1.3=16.9億套
60平方米/套，6.5億套*1.3=8.35億套
90平方米/套，4.3億套房*1.3=5.59億套
4.理論結論
理論上，3.39個北京的土地面積， 8.99個上海的土地面積，可以解決全國13億人的住房問題，按30平方米/套，13億套*1.3=16.9億套，60平方米/套，6.5億套*1.3=8.35億套，90平方米/套，4.3億套房*1.3=5.59億套
5.參考數據：
1. 全國國土面積 9600000平方公里，14392803598畝，即144億畝，
2. 全國耕地面積紅線為18.26億畝
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