榮觀房產網一、房地產估價的估價方法
對于每個房地產估價項目，房地產估價機構都應該指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，并配備與該項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師按估價程序開展估價工作。
房地產估價的估價方法1、成本法：成本積算法即是對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值以外，對于正常成本費用累積后取得一定的資本利息和合理的投資利潤，得出房地產土地使用權價值的方法。 2、市場比較法：挑取市場上有相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。
3、剩余法：房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。 4、受益法：不同的地區、不同用途、類型的房地產受益率也有所不同，根據待估房地產的受益返算其價值的方法即為受益還原法。
5、假設開發法：對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。 6、基準地價法：針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。
7、路線價法：土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。 房地產估價需要怎么做？地產評估是一個系統的學科，不是你翻閱兩本書，就會評估的。
1、到專門的房屋評估機構，并獲得國家一級資質，有的還通過了ISO9001國際質量體系認證，他們有評估資質和信譽保障，但是在這些評估機構需要繳納大量的評估費用。2、中介公司一般會有免費的評估的服務，但部分小中介會出現評估價和售出價存在幾萬元的差價，出現公正與公平方面的問題。
3、某些專業的房地產網站會有房源信息，可以通過比較掛牌的房屋價格估算出自己的房價，但同時也會出現信息不全面，滯后性，一些房屋出售了但還沒及時更新。4、報紙也會有房產專刊，告訴大家評估房價方面的內容，但無法定時、定期刊登全部的房源信息。
每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，并做好實地查勘記錄。 實地查勘記錄應包括實地查勘的對象、內容、結果、人員和時間等，記錄的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰，進行實地查勘的注冊房地產估價師及協助其實地查勘的人員應在該記錄上簽名或蓋章確認。
二、房地產估價基本理論
房地產估價基本理論-房地產估價 房地產估價程序，是指房地產估價作業按其內在聯系，所形成的各個具體操作步驟和環節。
一般而言，評估一宗房地產主要包括如下六個基本步驟。 一、明確估價的基本事項 在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。
有些事項直接關系到估價作業的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。
（一）明確估價對象 1.評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。
估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結構等；如估價的是寫字樓，是否包括其中配備的設備；如是酒店，是否包括其中的家具等。 2.評估對象權利狀態的確定。
首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。 在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權，還土地使用權的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。
如評估對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等，其年限如何。 （二）明確估價目的 估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。
不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。 明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。
各種價格在評估時都有相應的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償的安全性，因此其數額應等于評估對象的預期價格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關規定進行，如有些國家及地區規定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設備的價值等。 （三）明確估價時點 房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。
對于同一宗房地產來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產的價格都是指該房地產在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。
非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，必須明確估價時點。 估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產市場的穩定程度及評估的價格種類所決定的。
（四）明確評估前提 由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種： 1.獨立估價。 獨立估價發生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產”上，根據某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產的土地部分進行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。
簡單地說，就是將土地當成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。在地上建筑物預定拆遷的條件下，往往進行建筑物拆遷的獨立估價。
2.部分估價。部分估價是指估價對象房地產是由土地及建筑物構成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。
它與獨立估價的區別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。 由房地產價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態的影響而發生變化。
3.合并估價或分割估價。以房地產的合并或分割為前提所進行的評估，稱為合并或分割估價。
例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。 無論是合并估價還是分割估價，其估價結果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格”，即在市場受限定的條件下所形成的價格，該價格僅對特定的交易主體具有經濟合理性。
4.變更估價。變更估價是以改變房地產的利用狀態為前提所進行的評估，也可稱為變更利用狀態估價，它主要包括如下幾種情形： （1）以房地產改變原來的用途為前提所進行的估價。
如學生宿舍將改造為賓館，*府機關辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。 （2）以房地產重新進行裝修改造為前提所進行的估價。
（3）以拆除建筑物為前提對土地進行的估價。 對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據委托人的意向由估價人員整理出來的。
參考資料： 。
三、房地產估價行業對市場價值的定義是什么呢
①交易雙方是自愿地進行交易的——賣者不是被迫地將房地產賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產；②交易雙方是出于利己動機進行交易的——交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益；③交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；④交易雙方有較充裕的時間進行交易——賣方不急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價——例如，房地產開發商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發。
市場價值還有一些隱含條件，包括：①最高最佳使用；②繼續使用（對于企業而言即為持續經營）；③市場參與者的集體觀念和行為。” 我們許多估價機構既有資產評估資質，又有房地產估價資質。
撰寫資產評估報告，建議采用資產評估行業對市場價值的定義；撰寫房地產估價報告，建議還是采用房地產估價行業對市場價值的定義。 房地產估價行業過去稱“公開市場價值”，現在統一改稱“市場價值”，建議房地產估價報告今后也采用“市場價值”這一國際統一的稱呼。
四、為什么房地產估價是估價行業中最為重要的估價
(1)房地產“量大面廣”，其他資產的數量相對較少。
房地產數量龐大，社會保有量和每年的新增量都很大。在一個國家或地區的全部財富中，房地產是其中比重最大的部分，一般占50%~70%，即其他各類財富之和也不及房地產一項，僅占30%~50%。
在總量不多于房地產的其他資產中，許多資產還因為不同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性而不需要專業估價。 某些資產雖然在理論上需要專業估價，但因為數量很少，估價業務“千年等一回”，從而難以支撐起人們專門從事其估價活動，也就沒有相應的估價師這種專門職業。
一旦需要估價，通常是依靠相關研究者或者設計者、制造者提供專業意見。在需要專業估價并能支撐起人們專門從事其估價活動的其他資產中，一般還要分專業。
這些就使得其他資產估價專業相對更小，房地產估價在估價行業中的主體地位更加突出。 （2）房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少。
房地產以外的其他資產主要是發生轉讓行為，在轉讓的情況下需要估價。房地產除了發生轉讓行為，還普遍發生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。
因此，不僅房地產轉讓需要估價，而且房地產租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動也都需要估價。縱觀古今中外，對房地產估價的需求遠遠大于對其他資產估價的需求。
（3）房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。 因為房地產估價師不僅懂得房地產價值及其評估，而且具備有關房地產價格及其影響因素的專業知識和經驗，了解房地產市場行情，所以，房地產估價師也是“房地產價格專家”、“房地產市場分析專家”、“房地產投資顧問”，人們通常還要求房地產估價師和房地產估價機構承擔房地產市場調研、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃、房地產項目調查評價、房地產購買分析、房地產資產管理等業務。
這就使得房地產估價行業具有更大、更廣的發展空間。
五、房地房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有哪些區別
房地房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有較大的區別，歸納起來主要表現在以下幾個方面； 1、同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。
而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。
2、市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。 3、房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。
對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高、其銷售速度可能較慢。
4、房地產的具體價值體現，最終是通過實際成交價格，同此一般意義的房地產評估價格與實際成交價格應較為接近，不應大相徑庭。
