榮觀房產網一、房地產會計全套賬務處理和涉及稅目
一、房地產涉及的稅種： 房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、營業稅：稅率5%。 2、城市維護建設稅 計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。
稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。 計算公式： 應納稅額=營業稅*稅率。
3、教育費附加 計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納，附加稅率為3%。 計算公式： 應交教育費附加額=營業稅*3%。
4、印花稅： （1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一； （2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據， 稅率為萬分之五； （3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五； （5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花； （6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。 5、個人所得稅： 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數 應納稅所得額（不含稅） 稅率（%） 速算扣除數（元） 1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 計算公式： 應納個人所得稅稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金” 6、所得稅 （1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。
（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。 計算公式： 應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率 （3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。
計算公式： 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率 （4）所得稅稅率： 一般企業所得稅的稅率為25%， 符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。 國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。
7、房產稅 依照房產余值計算繳納的，稅率為1。2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。
8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）大城市1。 5元至30元； （2）中等城市1。
2元至24元； （3）小城市0。9元至18元； （4）縣城、建制鎮、工礦區0。
6元至12元。 9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。
房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金； （5）財*部規定的其他扣除項目。 稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。
增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 二、房地產企業的賬務處理 給你提供一份房地產企業會計制度。
二、房地產企業會計科目及全面會計分錄操作
1、資產類主要會計科目核算： （1）現金 從銀行提取現金 借：現金 貸：銀行存款 支取現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX成本類或材料類科目 貸：現金 （2）銀行存款 （3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票） 借：應收賬款——XX公司或個人 貸：主營業務收入 ②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司 貸：其他業務收入 收回款項時： 借：銀行存款 貸：應收賬款 （4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款 收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款 （5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。 銷售商品房而收到的商業匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營業務收入 商業匯票到期： 若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議） 借：銀行存款 貸：應收賬款 若為有息商業匯票 借：銀行存款 貸：應收票據——XX公司 財務費用 （6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單） 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：庫存材料 企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單） 借：開發成本 貸：應付賬款——應付工程款 同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款 貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款 ②預付給供應商的材料價款 借：預付賬款——預付供應單位款 貸：銀行存款 材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款 貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款 （7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。 包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等 （9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。 （10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本 （11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本 ①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單） 借：物資采購——設備采購 貸：銀行存款 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格） 借：物資采購——設備采購 貸：采購保管費 采購保管費的計算公式如下： 采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費 某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單） 借：庫存設備 貸：物資采購 ②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據） 借：預付賬款 貸：銀行存款 設備到達驗收入庫 借：物資采購——設備采購 貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款 支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款 ③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單） 借：開發成本——房屋開發 貸：庫存設備 銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票） 借：銀行存款 貸：其他業務收入 結轉成本 借：其他業務支出 貸：庫存設備 （12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。
應與加工單位簽訂加工合同。 發出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料 （13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。
如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發間接費用 貸：低值易耗品 倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用 貸：低值易耗品 借：采購保管費 貸：待攤費用 （14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業開發的產品，在竣工驗收時 借：開發產品 貸：開發成本 對外。
三、房地產業賬務處理
一、如果商品房項目還沒開發完工，收到的房款計入“預收賬款”科目，待商品房開發完工后轉入“主營業務收入”科目。
如果商品房開發完工了，收到的房款計入“主營業務收入”科目。 二、房地產企業成本及銷售的相關分錄 （一）成本核算過程 1、項目開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等 借：開發成本（按明細核算） 貸：銀行存款等 2、開發完工后 借：開發產品 貸：開發成本 （二）未完工預售房屋時 1、收到預售房款 借：現金（或銀行存款） 貸：預收賬款--商品房 2、月末、按預收款提取稅金 借：待攤費用--稅金及附加 貸：應交稅金--營業稅 貸：應交稅金--城建稅 貸：其他應交款--教育費附加 3、繳納稅金時 借：應交稅金--營業稅 借：應交稅金--城建稅 借：其他應交款--教育費附加 貸：銀行存款等 （三）完工交付使用后 1、確認收入 借：主營業務收入 貸：預收賬款--商品房 2、結轉提取的稅金 借：經營稅金及附加 貸：待攤費用--稅金及附加 3、結轉主營業務收入 借：主營業務收入 貸：本年利潤 4、結轉稅金 借：本年利潤 貸：經營稅金及附加 5、確認結轉商品房成本 借：主營業務成本 貸：開發產品 6、結轉主營業務成本 借：本年利潤 貸：主營業務成本 ------------------------------------------------------ 2013-01-18 11:41 補充問題 商品房是現房，但是尚未辦理竣工驗收，部分銷售已經開出了銷售不動產發票，我就是不明白開出不動產發票這部分該怎么下賬？ 1、根據銷售不動產發票做帳 借：現金等 貸：預收賬款 2、竣工驗收后再確認收入 借：主營業務收入 貸：預收賬款 3、月末，要根據不動產發票預收的房款，做提取稅金分錄，確認收入后做攤銷結轉稅金。
借：待攤費用--稅金及附加 貸：應交稅金--營業稅 貸：應交稅金--城建稅 貸：其他應交款--教育費附加 。
四、請教房地產會計各位老師大家好
1、1500萬是記入“資本公積”還是記入“長期借款”？ （1）如果打算增加注冊資本金，1500萬計入“實收資本”科目，但是，要做工商變更登記。
（2）如果不打算做工商變更，也不做為借款的話，1500元應該記入“資本公積”科目。 （3）如果作為借款，1500元應該記入“其他應付款”科目，不能記入“長期借款”，長期借款是向金融機構貸款時使用的科目。
2、地價款先記入“無形資產”后再轉入“開發成本”是不是很麻煩？ （1）需要開發的那塊土地，直接記入“開發成本--土地征用及拆遷補償費”科目。 （2）另一塊不需要開發的土地，直接記入“無形資產”科目，待以后開發項目時，再轉入開發成本科目中。
3、開發成本的歸集是將三幢樓列入一個核算對象，后再按各幢樓的預算分攤成本，即：開發成本--房層開發--某某小區--某某征地拆遷費。 （1）如果在開發過程中，能分清每棟樓的成本，最好分開單獨核算，這樣，每棟樓的成本核算比較準確。
（2）如果不能分清，只能設置一個成本核算項目，最后再按各幢樓的實際建筑面積分攤成本，這樣核算出來的是每棟樓的平均成本。 4、三幢房屋成本能分得開嗎？ 可以，最好分開。
五、請問房地產開發企業的會計賬務怎么做呢
一。
房地產會計賬務處理流程 先談談會計流程吧。房地產行業的會計流程與其他行業的會計流程大同小異。
1、關于費用的報銷。有關的業務人員簽字，部門負責人簽字，然后由會計部門的有關人員審核，最后由簽批權的負責人簽字后，由出納支付。
出納做記賬憑證。 2、房地產行業一般情況同上。
只是在出包工程時支付工程款，有的企業由會計部會同工程部按定額或形象進度測算工程進度并以此支付工程款，有的企業只由工程部測算工程進度，有關人員簽字后支付工程款。實際上就是會計的《建筑會同》采用完工百分比法確定收入。
3、出納只做與貨幣收支有關的記賬憑證，并據此核對現金日記賬、銀行存款日記賬。 4、由會計部有關人員進行會計記賬憑證審核。
5、由會計部有關人員進行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。 6、由會計部有關人員制作轉賬憑證。
由會計部有關人員審核，再記賬。 7、填制會計報表、稅表。
再談談房地產行業會計科目的設置。房地產行業的會計科目與一般的制造業的會計科目基本相同。
一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是： 工業企業一般不使用：預收賬款、預付賬款。
而房地產行業使用這兩個科目。 工業的“生產成本”，房地產行業改為：“開發成本”，它下面設6個二級科目，分別是： 1。
土地出讓及拆遷安置補償費 2。前期工程費、3。
基礎設施工程費、4。建筑安裝工程費、5配套設施工程費、6。
開發間接費。 一般房地產行業按項目、開發期設置三級科目。
（必須說明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費用的依據。但是，由于實際工作中，由于有關人員、收費等是打包的形式，按上述方法分攤較難，再加上同期開發的樓盤基本相同，可以采用按項目、開發期核算成本）。
工業企業的“庫存商品”改為“開發產品”；“制造費用”改為“開發間接費用”。 二。
再談談有關稅費情況。由于房地產開發的產品周期較長，一般的按會計準則要求確認收入時間會較長，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關的稅法規定，按企業收取的預收款為稅基計算繳納營業稅及附加稅。
也就是說，當房地產行業銷售期房的時候，就開始交稅。 并且按一定的比例預交企業所得稅、土地增值稅，房地產行業還應該繳納土地使用稅。
當工程開發完畢后，要匯算清繳土地增值稅。
六、誰知道房地產開發公司會計報表格式啊
我是做房地產開發公司企業的會計主管，我知道房地產開發公司會計報表格式與其他企業的報表沒有什么不同。
###時間如梭，轉眼間又跨過一個年度之坎，回首望，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。 年初，****置業公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部；客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現，會計核算、財務管理工作納入財務部。
XX年X月份集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿；XX年X月份集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務機關對房地產企業的重點檢查、稅收*策調整、國家金融*策的宏觀調控，在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協力把各項工作都扛下來了，下面總結一下一年來的工作。
一、職能發展 過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。 X、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統一歸口的依據。
X、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。
X、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內部管理做好前期工作。 X、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。
財務合同管理月總結 公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。 為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。
如對每一筆經濟業務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收*策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。
X、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前后的一致性；二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。 這項工作本月已完成，并經姚總審核。
目前進入貫徹實施階段。 X、配合目標責任制，對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務管理的要求；二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。
財務內部管理報表已經多次調整修改，建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內相對穩定的表式。 X、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。
XX月份與寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。 X、對各公司進行一次內部審計，目的，是對各公司經營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎工作。
X、根據公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎。
內部開展規范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。 X、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內容，一是《會計法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識；二是會計基礎知識，非專業人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎的東西；三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。
經過調研、溝通、設計，于XXXX年XX月推出《成本費用明細分類目錄及說明》；于XXXX年XX月XX日推出《會計報表管理試行辦法》；XXXX年X月XX日推出《會計憑證管理試行辦法》。 會計報表推出執行X個月后，從會計報表格式設置上看，報表格式設置還是比較科學，能比較清晰地反映會計的有關信息。
但房地產行業的特殊性，銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異，這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個表補充###去深圳證交所找萬科的報表，稍微學一下EXCEL，便解決了！###你好報表有好幾種你要那種？###用工業報表代替。
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