榮觀房產網一、什么是房地產去庫存
當前有一種比較流行的觀點，認為樓市正處于去庫存階段，這種說法并不準確。
實際情況是我國樓市整體仍處于庫存增長階段，去庫存階段尚未到來，但已經比較臨近。我們先來看一下全國房地產待售統計數據。
自2011年以來，我國房地產待售面積一直處于不斷增長狀態，從2011年底的2。 72億平方米增長到2015年6月的6。
57億平方米，待售與銷售比自2011年以來也在不斷擴大，這表明近幾年我國房地產處于增庫存階段。在這個階段必須控制新增供應量，同時加快消化庫存，才能迎來樓市的去庫存階段。
2011年以來，全國房地產投資額一直高于銷售額，表明開發商資金正在不斷沉淀于存貨中，只有銷售額大于投資額才能說明去庫存開始減少。 雖然整體去庫存階段尚未到來，但庫存的消化已經出現一些積極變化：一是庫存增長幅度明顯放緩；二是5月住宅庫存比4月減少121萬平方米，是2011年來的首次減少。
由于庫存量不斷增長，房地產供求失衡局面加劇，對于絕大部分二線及以下城市來說，供應泡沫已經取代房價泡沫成為行業主要矛盾。 供應泡沫和房價泡沫的危害一樣大：一是積壓巨量資金；二是少數項目面臨爛尾危險；三是影響金融安全和財*收支平衡，拖累經濟發展；四是導致房地產行業收益率整體下降，部分項目面臨虧損。
供應泡沫雖然沒有房價泡沫那樣惹眼，但如不及時治理則有可能對房地產行業和宏觀經濟金融造成打擊。 房地產是地方性產業，供應泡沫的治理首先需要地方*府擔負起應有的責任。
地方*府是土地的壟斷供應方，供應泡沫主要是地方*府多年來不夠節制出讓土地造成的。要治理泡沫主要也得靠地方*府控制土地出讓規模，讓房地產供求慢慢恢復平衡。
目前地方*府普遍負債過重，要控制土地出讓規模客觀上存在難度，但不控制供應泡沫可能危及經濟和金融安全。 其次是鼓勵需求。
目前利率下行，前幾年限制需求的*策逐步解除，鼓勵需求的*策陸續出臺，這對消化供應泡沫有好處。
二、房地產去庫存*策是怎樣的
第一，運用信貸*策，降低購房門檻。
美國經歷了次貸危機之后，銀行放貸已經十分審慎了，首付比例是20%。而我們沒有次貸風險，首套房首付比例25%、二套房首付比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風險更低。
如果首付比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當于200萬元的首套房首付款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經常看到很多購房者甚至因為多了幾千元而舍棄心儀的房子，如果首付比例下降5%，首套房首付款也可以減少2~3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。
二套房首付比例更高，本質上是抑制居民財產性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風險更小，所以，我們相信未來首付比例一定是會下調的。
第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。 土地價格過高，必然導致住房高端化，北京四環外新出地王樓面地價已經達到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。
因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導致供應套數減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質上是默許開發商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。
要拉動房地產銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應嚴重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結果是無法供應更多的住房，結果反而推高了地價和房價。
一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導普通商品房建設，讓土地市場降溫，抑制地王的產生，進而控制房價，增加銷售。 第三，落實戶籍*策，促進安居購房。
農民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方*府已經把購房與落戶、契稅減免、財*補貼等*策掛鉤，對促進農民工購置房產、安居樂業產生了積極影響，也有利于城鎮化的落實。
相信會有更多地方*府會出臺相應*策，中央*府也會支持此類*策。 第四，減少商業配建，增加住房供應。
目前地方*府規劃的商業配建面積過大，也導致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業營業用房的竣工面積累計就達到44億平方米，相當于城鎮人均5。7平方米，商業營業用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業投資回報率明顯下降，普通商業用房銷售也在走下坡路，由此也導致商業用房新開工率直線走低。
第五，降低交易稅費，活躍二手交易。 目前的商業用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負太高，要激活商業用房二手房市場，就要把稅收降下來。
只要對比一下商業用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。
商業用房銷售增長率已經連續下滑，未來也會進入負增長區間。商業用房供應量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關系。
激活商業二手房市場，就需要降低商業用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導消費。 第六，調整保障房建設、棚戶區改造*策。
保障房貨幣化安置*策是聰明的，*府不但不必再自行建設保障房，甚至不應該采取配建保障房*策。 “物以類聚、人以群分”是自然規律，強行把房屋貼上保障房的標簽，不僅造成同一小區房屋品質的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。
最好的辦法還是應當對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區，甚至棚戶區也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴和體面。 中央*府去庫存的決心已經表明，關鍵還在于有關部委和地方*府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶*庸*將被提上議事日程，去庫存將成為各級*府的共識和行動，房地產業必將迎來更加成熟的市場環境和*策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩健康，雖然有些房企可能等不到那一天。
。
三、樓市去庫存的新狀況是怎樣的呢
8月3日，國家發改委官網刊登的一篇題為《更好發揮投資對經濟增長的關鍵作用》的文章，引起廣泛關注。
源自國家發改委研究室的這篇文章，在展望“下一步工作”時，對房地產調控提出了具體建議：“因城施策加大調控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與*府共有產權等方式促進居民購房。
” 其實，這種說法并不新穎。事實上，早在2014年下半年各地調整樓市調控*策時，不少地方便出臺了鼓勵購房的措施，其中就包括直接發放購房補貼或者財*減免、補貼契稅等。
三四線城市促進住房消費、消化庫存的措施，從近兩年的實際效果來看不甚理想。 如果說，一二線城市地價和房價上漲，更多的是貨幣和資產荒的疊加，那么，三四線城市主要是受供求關系左右。
說到底，還是供應量遠遠超過當地有效需求導致的。此外，還與產業結構和人口結構有關。
經濟下行，傳統產業轉型艱難，新興產業尚在尋找和培育，經濟活躍度不高，必然影響居民收入的增長。 雖然我們一再痛陳房地產的各種弊病，但客觀地說，經濟的穩定、發展仍離不開房地產的貢獻。
然而，如同經濟轉型需要較為漫長的過程一樣，樓市去庫存也需要時間和耐心。這個時期不能過于急躁，必須一步一個腳印推進，防止出臺動作變形的*策。
譬如，可以鼓勵農民到城里購房、入戶，但同時需做好教育、醫療和社會保障等方面的配套措施，不能為了短期目標而埋下長期隱患。
四、房地產去庫存化的方法是什么
對于中國房地產市場的去庫存化，在中央經濟工作會議上提出幾種中國房地產市場去庫存的辦法。
比如，一是讓農民市民化，或讓農民進城來消化當前過多的商品住宅；二是鼓勵投資者購買住房出租，這樣既可消化城市住房過多的庫存，又可解決當前中國住房租賃市場不發達的問題，一舉幾得；三是要求房地產企業改變住房銷售模式，降低住房銷售價格；四是提高房地產業的企業集中度，實現住房市場規模效應；五是取消過時房地產市場的行*性限制*策等。 對于這些*策，確實是與以往的房地產*策有很大不同，如果真正按照這些*策來落實，或許真的能夠讓中國房地產市場過高的庫存得到消化。
但是，要做到這點，這里有幾個問題必須解決。一是農民市民化，當然是中國城市化進程最為重要一步，也是釋放居民住房消費需求最直接的方式。
這里當然有戶口、子女教育、社會保障等問題需要解決，但更需要解決的是農民有沒有支付能力購買所就業地的住房問題。因為城市周邊的有支付能力農民不僅不需要進城，也不需要購買住房。
這些農民本身就住房很多，是中國最大既得利益者。而要農民市民化往往是那些邊遠地區、經濟落后地區的農民，而且這些農民進入的城市往往又是那些就業機會多的城市。
這些就業機會多的城市往往住房的價格都是很高，這些邊遠地區的農民想進入這些城市購買住房簡直是天方夜譚。如果讓這些農民進入三四城市購買住房，由于這些地方就業機會少、工資水平低，這些邊遠地區的農民是否有意愿進入這些城市購買住房是相當不確定的。
二是讓更多的投資者進入住房市場購買住房再用于住房租賃的問題。 當前這個設想是好，它是消化當前不少城市過高的住房庫存的有效途徑。
但是，這里有兩個問題得先解決。比如，通過什么房地產*策界定這些購買的住房是投資用于租賃而不用房投機炒作。
如果沒有有效的房地產稅收*策進行限制，只是用優惠*策讓購買者購買住房，那么購買者既可以把住房用于投資也可用投機。 如果住房用于投機，那么房地產市場的價格將繼續推高。
這是必然。在這種情況下，不僅房地產市場的泡沫會繼續吹大，而且過高的房價一定成為農民市民化農民進城的最大障礙。
還是，如果有好的稅收*策讓購買住房用于投資及租賃，這就必須設立嚴格保護住房租賃者的法律。 因為在中國的住房租賃市場，租房者往往是市場最為弱勢者。
如果沒有好的法律來保護他們，很多人也不愿意進入住房租賃市場。在歐美國家，往往都會有一部十分強勢的保護租房者的法律，這就使得許多居民寧愿租房而不愿意購買住房。
在這種情況下，住房租賃市場才會發達進來。 三是讓中國住房市場的價格回歸理性，早就應該是*府房地產*策的核心所在。
當前中國房地產市場之所以會面臨目前這樣嚴重的問題，中國的經濟增長之所以下行壓力會如此之大，最為重要的就是房地產市場的價格成了投資投機炒作的工作。如股票的價格一樣。
所以，當前的房價回歸是必然。 但是，*府要房地產開發商改變銷售模式，要求他們讓房價降下來，是用行*手段呢還是用經濟杠桿。
如果用行*手段幾乎不可能，可能問題會更為糟糕。因為任何房價都是購買者與賣出者對價的結果，房價水平在哪里，非當事人是不知道的。
如果非當事人要讓房價下降，反之，這則可能成為房價再上漲的理由。 如果用經濟杠桿，按揭貸款利率及房地產稅收*策最為重要。
如果這些*策收緊，房地產市場的去庫存化如何可能。如果沒有的經濟杠桿，*府要房價下降幾乎不可能的。
在此如何權衡就看*府是要什么。四是撤消一些過時的房地產市場限制*策的問題。
這些*策本來就是過去少數*府職能部門權力部門化的結果。 這些*策過去對房地產健康發展沒有起到作用，負面影響則是很大。
所以，這些行*性*策早就應該撤消。不過，這些房地產*策對絕大多數城市來說，本來就沒有起到多少作用。
所以，撤消不撤消都一樣，對房地產市場去庫存化所起到的作用不會有多大。五是房地產市場的集中度問題。
這個問題要通過市場化的方式進行，*府不宜過多參與。
五、房地產如何去庫存
中國指數研究院[微博]對中國存量住宅的研究表明，2010年底，中國城鎮住宅約有2.4億套，比十年前增長了一半，城鎮家庭基本上戶均有一套房，中國整體上告別了住房短缺。
國內各省市中，城鎮人均住宅面積超過35平方米，也就是官方規定的“小康標準”的，僅有三個省份，其中就有兩個地處中部，分別是湖北和湖南。 中國社科院房地產藍皮書稱，從2008年開始，我國城鎮新增住房套數已超過新增家庭數，加上存量房，整體戶均住房已達到或超過一套。
由于經濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應的較為充裕，更使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜。因此大多城市房地產市場待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高。
