榮觀房產網房地產估價師房地產項目融資方案有哪些呢
房地產項目融資方案 （一）融資組織形式選擇 研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。
項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。 （二）資金來源選擇 在估算出房地產投資項目所需要的資金數量后，根據資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。
（三）資本金籌措 資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產開發項目資本金比例的要求是35%。
對房地產置業投資，資本金比例通常為購置物業時所須支付的首付款比例。 （四）債務資金籌措 債務資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借入的資金。
債務資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。 1.信貸融資 任何房地產開發商要想求得發展，就離不開銀行及其他金融機構的支持。
2.債券融資 企業債券泛指各種所有制形式企業，為了特定的目的所發行的債務憑證。 （五）預售或預租 由于房地產開發項目可以通過預售和預租在開發過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續開發過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發商為開發項目進行權益融資和債務融資的壓力。
（六）融資方案分析 在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結構合理、融資成本低、融資風險小的方案。 1.資金來源可靠性分析 主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續的資金供應，即資本金和債務資金供應是否落實可靠。
2.融資結構分析 主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現條件。 3.融資成本分析 融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。
融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一。 4.融資風險分析。
房地產開發貸款對項目有哪些要求
申請房地產開發貸款的項目須滿足以下條件： 1. 貸款項目已納入國家或地方建設開發計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。
2. 項目資本金充足，符合國家對項目資本金的相關要求。 3. 已取得《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》、項目紅線定位圖。
4. 項目地理位置優越，交通便利，規劃設計合理，配套設施齊全。 5. 貸款項目實際用途與項目規劃相符，符合當地市場需求。
6. 貸款項目工程預算報告合理、真實。
房地產開發貸款進行風險管理的措施有哪些呢
從降低房地產開發貸款風險的角度出發，中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會要求商業銀行對房地產開發貸款進行風險管理，主要措施是： （1）對未取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》的項目，不得發放任何形式貸款。
（2）對申請貸款的房地產開發企業，應要求其自有資金不低于開發項目總投資的35%。嚴格落實房地產開發企業貸款的擔保、抵押，確保其真實、合法、有效。
（3）房地產開發項目，應符合國家房地產發展總體方向，有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，保證項目的合法性和可行性。 （4）對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核，對成立不滿3年且開發項目較少的專業性、集團性的房地產開發企業的貸款應審慎發放，對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的房地產開發企業的貸款發放應嚴格限制。
（5）在房地產開發企業的自籌資金得到保證后，可根據項目的進度和進展狀況，分期發放貸款，并對其資金使用情況進行監控，以防止其挪用貸款轉作其他項目或其他用途。
房地產項目開發,怎么融資
從銀行融資現在很難了，而且現在的資金很緊張，房地產又是很敏感的領域。從信托的角度老說，你可以用在建的項目，土地，如果是上市公司的話還可以用上市公司的股票作抵押或者質押。四證之前的項目用股權融資，資金配比一般一比一，信托是固定回報，對合作項目公司實行財務監管，經營權歸開發公司。如果項目已經動工，如二期或者三期項目，信托可以用項目公司凈資產一半做價，可使項目公司提前變現，信托實施固定收益，變現的資金只有知情權，不設監管。信托的地產融資大抵就是以上三種
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房地產項目貸款需要什么條件
一、房地產開發貸款的條件
（一）在建設銀行開立基本結算帳戶或一般存款帳戶，經營收支全部或部分在建行結算；
（二）生產經營正常，經營管理制度健全，財務狀況良好；
（三）信譽良好，具有按期償還貸款本息的能力；
（四）能提供足值有效的抵押、質押或資信程度高的保證擔保；
（五）開發建設項目經可行性預測分析研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場銷路較好；
（六）開發建設項目已經納入國家或地方住房建設開發計劃，其立項文件完整、真實、有效；
（七）已經取得開發建設項目的土地使用權；
（八）開發建設項目工程預算和施工計劃符合國家和當地*府的有關規定；
（九）借款人計劃投入開發建設項目的自有資金不低于規定的比例。
二、房地產開發貸款需要提交的材料
（一）基本材料
1、法人營業執照（副本及影印件）；
2、法人代碼證書（副本及影印件）；
3、法定代表人證明、簽字樣本（原件及影印件）；
4、貸款（卡）（原件及影印件）；
5、財*部門或會計（審計）事務所核準的前三個年度財務報表和審計報告。新建企業免提交；成立不足三年的企業，提交自成立以來的年度和近期報表；
6、稅務部門年檢合格的稅務登記證明；
7、利稅清算表；
8、公司合同（原件及影印件）；
9、公司章程（原件及影印件）；
10、企業董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本等。
11、若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業或承包經營企業，要求提供董事會或發包人同意的決議或文件（原件）；
12、貸款由被委托人辦理的需提供企業法定代表人授權委托書（原件）。
（二）貸款項目材料
1、開發建設項目可行性研究報告及批準文件（原件及影印件）；
2、有權部門批準的項目建設、實施和開發的文件和計劃（原件及影印件）。
（三）擔保材料
按保證、抵押或質押的不同要求提供材料：
1、已經作過客戶評價并在有效期內的客戶，如無變更的，可不需提供客戶基本材料，只需提供貸款項目材料和擔保材料；
2、授信客戶只需提供貸款項目材料、擔保材料和《貸款證（卡）》；
3、要求客戶提供的材料在《中國建設銀行信貸業務申請材料清單》相關欄內標示 。
如何對房地產貸款進行管理
加強房地產貸款管理，提高經營管理水平和貸款資產質量，已迫在眉睫。
為此，特就進一步加強房地產貸款管理的有關事項通知如下： 一、統一思想認識，進一步加強管理，努力提高房地產貸款管理水平和貸款資產質量。現代商業銀行的競爭，是管理水平的競爭，是經營效益的競爭，貸款資產質量的優劣，反映了這種競爭的結果。
各級行一定要樹立商業銀行經營意識，采取有力措施，狠抓管理，提高房地產貸款的管 理水平和經營效益，優化房地產貸款的資產質量，增強我行在房地產金融領域的競爭實力。 二、全面實行貸款風險管理，切實防范貸款風險。
各級行要按照總行關于貸款風險管理方面的統一要求，全面推行房地產貸款風險管理。一是要根據《中國人民建設銀行貸款風險管理辦法》，在總結試點經驗的基礎上，結合本地區實際和房地產貸款特點，制定房地產貸款風險管理實施 細則，使工作開展有所遵循；二是要結合風險管理開展信用評定工作，為風險管理提供基礎數據；三是要進行房地產貸款存量的風險界定工作，要測算出每筆存量貸款的風險度及各級行的房地產貸款綜合風險度，對處于高風險狀態的存量貸款，要制定風險轉化措施和進度，匯總分析后于7 月底前報總行，作為核定貸款審批權限的依據；四是新發放的貸款都要實行風險管理，首先做到優化貸款增量。
今后，凡屬高風險貸款，未經有權行批準，一律不得發放。 三、消除不良貸款資產，努力盤活資金存量。
要在全面清理貸款資產的基礎上，區別不同情況，采取相應措施，把資金存量盤活。要努力壓縮現有逾期貸款比重，控制新的逾期貸款形成。
今年，各行貸款逾期率都要在上年度基礎上有所壓縮，年末全行房地產貸款逾期率力爭控制在13 .2%以內。要加大對呆滯貸款的回收力度，必要時應采取法律手段，以維護銀行自身權益。
要做好呆帳貸款核銷工作，對符合條件的呆帳貸款，要按照規定盡快核銷。到今年6月底止，凡不良貸款比例超過25%的行，要制定轉化方案，于7月底前報總行；凡不良貸款比例超過30%的 行，一律不得發放新貸款，確需發放的貸款，必須報總行審批。
四、狠抓貸款利息清收工作，提高經營效益。貸款利息的虛收嚴重影響銀行的經濟效益，制約銀行自身的積累和發展。
各行要在清收不良貸款的同時，逐戶摸清貸款利息欠收情況，制定計劃，確定重點，采取措施，積極組織催收。對欠息不還的借款戶，一律不發放新貸款。
今年，各行 房地產貸款應收利息實收率要達到85%。 五、采取有效措施，做好貸款資產保全工作。
一是要逐步減少信用貸款的比重。新發放的房地產貸款都要采取擔保方式，特別是要提高抵押貸款發放的比重。
對存量中的信用貸款，也要力爭補辦擔保手續；二是要保證擔保的有效性。對保證貸款，要加強對保證人擔保能力和信譽的審查 ，取消一般保證，全面實行連帶責任保證方式。
對抵押貸款，要嚴格按規定辦理抵押登記，確保抵押行為的合法、有效；三是要重視貸款后期管理。要密切注視企業的貸款使用情況和經營狀況，對貸款企業的轉制或破產工作，要主動提前介入，采取有效措施，保證我行貸款資產的安全。
六、努力優化貸款結構，合理把握貸款投向。房地產貸款實行效益優先原則，重點支持經濟效益好、發展潛力大、還本付息能力強、資信等級高的企業和項目。
當前，房地產貸款的重點是國家安居工程、“經濟適用房”和各類普通居民住宅及其配套設施的開發建設。嚴禁向高檔賓館、 高級寫字樓、高消費娛樂設施、豪華別墅等國家限制的房地產開發項目發放貸款。
要大力發展個人住房貸款業務，逐步提高其在整個房地產貸款總量中的比重。今年，各行新增的貸款和盤活的貸款，要優先用于發放個人住房貸款。
七、實行貸款限上報批制度，全面推行房地產貸款工作達標考核。各級行要嚴格按照規定權限審批發放貸款，限額以上的貸款必須報有權行審批，不得將貸款劃整為零，越權審批，否則，核減乃至取消其房地產貸款審批權。
各省級分行要按規定核定今年所屬地（市）級行和縣級行的房 地產貸款審批限額，并于7月底前報總行備案，凡不核定或核定后不報總行備案的，明年不對其核定房地產貸款審批權；要實行審貸分離制度，建立貸款的評審、決策、發放、回收等各環節的工作責任制，建立貸款監測制度，對貸款業務進行全過程的監控，并對信貸資產質量的變化趨勢作 出預警信號，及時發現問題，采取防范措施；要全面開展房地產貸款達標考核工作，各級行要認真做好達標考核的各項準備工作，按照規定的時間和權限，對今年的房地產貸款工作達標等級進行評定。 八、加強基礎工作，建立健全貸款管理制度。
要按照《建設銀行房地產貸款管理辦法（試行）》、《建設銀行房地產貸款工作達標考核辦法（試行）》和《建設銀行房地產貸款業務情況表》的要求，結合本地實際情況，建立貸款審批管理制度、貸款工作達標考核制度、貸款業務情況統 計制度、貸款工作報告制度、貸款業務檔案及相應的貸款臺帳等，實現貸款管理工作的系統化、制度化。
如何進行房地產項目風險管理
從銀行的角度來說，最重要的就是第一還款來源，項目要能產生足夠的現金流來覆蓋貸款，且現金流必須用于償還貸款。
具體一點說。
1、借款人（開發商）或借款人股東必須要有房地產開發資質，123級可以接受，4級和暫定資質就算了。
2、房地產項目要合法合規，符合國家*策及銀行制訂的房地產相關*策。各種手續齊全完備。
3、四證齊全，自有資金比例符合監管機構，貸款銀行的要求。（這點很關鍵）以售為主的房地產項目自由資金一般要求達到35%，以租為主的項目，包括寫字樓、賣場一類的項目要提高自有資金比例（40%~50%）防止完工風險和信用風險。
4、房地產項目要能產生經濟效益，成本預算，預計銷售收入要能匹配。就是說要有利可圖。但也要考慮周邊房地產項目的價格、銷售情況等因素綜合考慮。
5、要求擔保，一般是以申請貸款的房地產項目做抵押擔保，并且由借款人辦理以貸款銀行為第一受益人的保險。還可以要求借款人，借款人股東，借款人關聯方等利益相關方提供保證擔保，必要時可以要求借款人法人、自然人股東提供個人聯帶責任擔保。房地產開發項目一般不提供信用放款。
6、貸款形式上，一般以中長期固定資產貸款的形式發放，根據項目進展情況合理安排還款期，貸款期限一般不超過3年。人民銀行文件規定不能對房地產開發企業提供周轉性質的流動資金貸款。對到期貸款不能辦理借新還舊和還舊借新。如果出現到期不能歸還的情況可以辦理展期和債務重組。
7、貸款發放一般不能一次性全部放款，而是根據工程進度分批發放。
8、貸款封閉管理，一般配合按揭業務，辦理還款專戶，所有回款進入還款專戶優先用于償還貸款。還款階段很關鍵，需要經辦人員密切關注項目銷售情況和回款情況，防止借款人將銷售收入挪用，挪用的情況在分期建設滾動開發的房地產項目中經常發生。而一旦發生將嚴重影響貸款的歸還。
9、抵押物釋放一般采用還一套解一套的方式。不能一次性全部釋放抵押物。
10、對建筑施工企業的授信也要注意，只能提供用于購買設備的貸款。而對于以購買原材料為目的的貸款一般不能辦理。因為建筑施工企業購買原料實質為墊款。
以上隨便寫寫，只是一個框架，具體工作中還有很多地方需要注意。
關于房地產項目融資的問題
貸款流程
借款人需要貸款，應當向主辦銀行或者其他銀行的經辦機構直接申請。
借款人應當填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內容的《借款申請書》并提供以下資料：
一、借款人及保證人基本情況；
二、財*部門或會計（審計）事務所核準的上年度財務報告，以及申請借款前一期的財務報告；
三、原有不合理占用的貸款的糾正情況；
四、抵押物、質物清單和有處分權人的同意抵押、質押的證明及保證人擬同意保證的有關證明文件；
五、項目建議書和可行性報告；
六、貸款人認為需要提供的其他有關資料。
七、對借款人的信用等級評估：
應當根據借款人的領導者素質、經濟實力、資金結構、履約情況、經營效益和發展前景等因素，評定借款人的信用等級。評級可由貸款人獨立進行，內部掌握，也可由有權部門批準的評估機構進行。
八、貸款調查：
貸款人受理借款人申請后，應當對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調查，核實抵押物、質物、保證人情況，測定貸款的風險度。
九、 貸款審批：
貸款人應當建立審貸分離，分級審批的貸款管理制度。審查人員應當對調查人員提供的資料進行核實、評定，復測貸款風險度，提出意見，按規定權限報批。
十、 簽訂借款合同：
所有貸款應當由貸款人與借款人簽訂借款合同。借款合同應當約定借款種類，借款用途、金額、利率，借款期限，還款方式，借、貸雙方的權利、義務，違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。
保證貸款應當由保證人與貸款人簽訂保證合同，或保證人在借款合同上載明與貸款人協商一致的保證條款，加蓋保證人的法人公章，并由保證人的法定代表人或其授權代理人簽署姓名。抵押貸款、質押貸款應當由抵押人、出質人與貸款人簽訂抵押合同、質押合同，需要辦理登記的，應依法辦理登記。
十一、 貸款發放：
貸款人要按借款合同規定按期發放貸款。貸款人不按合同約定按期發放貸款的，應償付違約金。借款人不按合同約定用款的，應償付違約金。
十二、 貸后檢查：
貸款發放后，貸款人應當對借款人執行借款合同情況及借款人的經營情況進行追蹤調查和檢查。
十三、 貸款歸還：
借款人應當按照借款合同規定按時足額歸還貸款本息。
貸款人在短期貸款到期1個星期之前、中長期貸款到期1個月之前，應當向借款人發送還本付息通知單；借款人應當及時籌備資金，按期還本付息。
貸款人對逾期的貸款要及時發出催收通知單，做好逾期貸款本息的催收工作。
貸款人對不能按借款合同約定期限歸還的貸款，應當按規定加罰利息；對不能歸還或者不能落實還本付息事宜的，應當督促歸還或者依法起訴。
借款人提前歸還貸款，應當與貸款人協商。
以上就是一般的貸款流程，如果你不確定，你可以去找一家銀行具體的問相關細節及該準備的資料，他們會告訴你改怎么做。祝你好運。
房地產信貸風險包括哪些 如何化解房貸風險
您好！房地產信貸風險的類別 1.項目合法有效性風險。
由于房地產和其他行業的差異，這一業務既有房地產企業（借款主體）的資質管理——保留行*審批的項目，還有項目本身的合法有效性，大部分項目都是保留行*審批的，尤其是進行規劃的審批很普遍，所以存在較大的*策性風險，這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段，這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。 2.市場風險。
房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段，易受該行業經濟“泡沫”的影響，海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
同時，原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本，甚至推動房價的上漲，給市場帶來許多不確定性。此外，國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。
由于房地產的行業特性，其受經濟環境的影響因素較多。 3.項目質量風險。
由于房地產項目按揭時間較長，在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控，而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量，從而給銀行帶來相應的信貸風險。
這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。 4.*策性風險。
對房地產而言，其*策性風險主要指貨幣*策、財**策、*府對房地產的產業*策等其他相關*策的影響。化解房地產信貸風險的對策 地產行業風險正逐步積聚，部分風險已經顯現。
面對房地產市場的新情況，我們不能無動于衷，應該采取有效措施，積極應對和化解可能存在的風險。 （一）提高房地產信貸的認識，加強房地產貸款管理。
一是要提高認識，克服把房地產信貸片面作為一種“優良資產”，在經營上急功近利的不良傾向。對房地產信貸風險及其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關系，增強防范風險的意識。
國際上的經驗一再證明，房地產信貸風險與國家的宏觀經濟形勢特別是居民對宏觀經濟形勢的預期高度正相關，不能簡單地認為房地產信貸是低風險品種。要改變把房地產信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。
既要支持有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。要妥善處理好當前房地產市場存在的市場供給過剩與居民有效需求不足、商品房供應結構與居民需求結構不合理、銀行局部短期利益與國家整體長期利益相背離、貸款營銷力度加大與貸后管理偏松等主要矛盾。
在發放貸款時，應注意市場細分，優化自身的貸款結構；要合理設定高檔房地產信貸與中低檔房地產信貸的比例、商業樓宇與住宅開發信貸比例、開發貸款與個人住房信貸比例、開發貸款與流動性貸款比例等。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。
首先要嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標準、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款；其次要優選項目、優選客戶。
優先選擇資本金占比較高、風險較低的住房類房產項目，盡量回避風險相對較高的商業性地產項目。在同等條件下對所處地段較好的項目進行支持。
經濟相對發達、住房價格相對低、信貸管理水平相對較高的地區優先扶持，合理控制房地產投資過熱以及信用環境較差的地區項目貸款規模。重點支持普通商品住房、經濟適用住房項目。
重點支持自住房貸款需求，規避金融風險。三是加強房地產貸款管理。
首先，進一步完善和嚴格遵守房地產信貸管理制度。針對國家實施的房地產宏觀調控措施，必須進一步修訂和完善房地產信貸管理制度，并嚴格執行和檢查。
對房地產信貸*策落實不到位，調查、審查、檢查不力的相關人員，按照信貸制度和紀律嚴格進行責任追究，借以促進信貸管人員對房地產信貸制度的遵守和執行。其次適當增加信貸管理人員比例，加大對信貸管人員的培訓力度。
由于農村信用社貸款項目多、人手少，一個信貸人員管理多個貸款項目，再加上信貸人員素質普遍較低，以致時間、精力和能力的有限性直接導致房地產信貸制度不能很好的落實。因此，必須加大對信貸管理人員的培訓，使信貸管理人員真正成為現代房地產市場的調查員、觀察員、評估員，確保房地產項目評估的高質量。
其三，要加強對房地產貸款全過程的監管。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進度，分期撥付，嚴格執行實貸實付、受托支付等制度；在發放按揭貸款時，在超過項目建設籌資方案中的預售款后，應該及時收回置換銀行開發貸款。
同時，適當提高個人購房首付款比例，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。
對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是合理確定貸款期限。
要充分認清當前房地產。
房地產公司辦理項目貸款需要準備哪些材料？房地產公司辦理項目貸款
各個銀行要求的資料大同小異：1、企業法人營業執照、法人代碼證、稅務登記證、法人代表證明書、法人代表情況簡介、董事會成員情況簡介 2、公司章程（含董事會成員簽名）及成立批文 3、財務報告（上年末至近期）、年度財務審計報告、注冊驗資報告 4、公司業務情況介紹、已開發項目情況介紹（總開發面積、銷售情況、貸款銀行及貸款的償還情況等） 5、如屬聯合開發，須提供各方上述資料 1、公積金擔保貸款申請報告（公積金擔保貸款人數、金額、有無在建工程抵押、有無開發貸款、開發貸款銀行、開發貸款金額、按揭銀行等基本情況） 2、項目立項批文、項目可行性報告 3、商品房預售許可證 4、國有土地使用證、建設用地規劃許可證 5、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證 6、銀行貸款證/卡（貸款情況打印出來并加蓋銀行確認業務章） 7、項目貸款借款合同及抵押合同 8、施工合同、總平面圖 9、項目的銷售情況（須提供每戶房號、面積、售價、購房總價）10、董事會或相關決策機構對所開發項目購房客戶申請公積金擔保貸款提供階段性反擔保的決議，并在反擔保期內承擔連帶責任 11、項目總投資概算，資金來源及到位情況說明（收入及支出情況） 12、土地出讓合同、規劃紅線圖及土地出讓金發票 13、項目相關圖片、資料及電子文檔 。
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