榮觀房產網答復如下：
（1）短期不會劃到高新區的。
目前看，一直到2022年，高新區是不會要恒大御海天下這個小區的，因為各區之間的利益關系；只要是企業就要交稅，你說交稅給誰？都存在績效考核，自下而上是不容易協調的。
我聽說好多售樓處的人都熱情的推介說這一片以后“很大可能”要劃歸高新區，權威的官方公示都沒有下文，我們怎能相信一個置業人士的天馬行空？
（2）長期是要劃到高新區的。
從長遠規劃看，牟平北部沿海有劃到高新區的可能，讓高新區連成一片，不過這種憧憬需要領導的高瞻遠矚，需要各方面做出讓步，否則來自各區的阻力巨大，舉步維艱，同時開發區那邊也在引進項目，彼此競爭慘烈，怎能不考慮當事人牟平人民的感受？
（3）2018年7月將老高新區+海經大廈3座樓（煙臺海洋產權交易中心+海洋經濟總部基地+海洋創業服務大廈）+金山港周邊10個村【上莊，北山，林北，金山前，金山上寨，金山下寨，云溪，郝家疃，北王家疃，鄒家疃十個村劃到高新區】=【新高新區】，這個規劃確實超出一般人預期，畢竟以點帶面的發展模式國內還是不少的，但是新高新區到底能否接納牟平北部海濱沿岸，需要頂層設計和協調，大局當前，*治覺悟高，也許決策好了會帶領牟平北起飛的。
但是為什么把“海經大廈3座樓”劃歸高新區，這一步棋預示著什么？是預留了什么后手嗎？我相信做規劃的人都是精英，他們肯定在走一步大棋，單純三座樓占不了多少面積，根本不值得劃歸高新區管轄，但是既然明確提出劃歸高新區，這里的用意很深的，也許為以后5~10年的牟平沿海規劃提前預留了一招，恒大這個小區及周邊其他小區也許會在未來受益的。
（4）【恒大御海天下】當前地角現在看地角不佳，周圍一片荒蕪，都是草甸子，也許等東面其他小區建好后，該地塊就升值了。
目前看樓面價比較便宜，因為是2015年拍賣的，按當時價格計算樓面價也不會超過700元/㎡，加上12%的稅收（最多每平米為1000元/㎡），加上9A精裝修1500元/㎡（恒大廣告上自己的價格標準），高層的建筑成本2200元/㎡，合計成本=5400元/㎡；房地產是高風險行業，售價要保留20%-30%的合理利潤空間，售價在6400-7000之間是合理的。
----點評：首期開盤的實際售價在6500左右，還是不怎么賺錢的，因為算上樓盤公共設施建設，綠化等基本能持平，就是打個廣告，聚焦人氣，給煙臺人民一個見面禮而已。
就像羅永浩說的那樣“我們賣手機不賺錢”，恒大也是，第一期不賺錢。
（5）煙臺海岸線比較美，濱海西路+濱海北路+濱海中路+濱海東路=魅力海岸線，要是能跟威海的環海路打通合力打造旅游線路，將是山東省內的最佳自駕線路，這樣牟平北部就激活了，同步會吸引更多的人來安居樂業，這是老百姓的夢想。
目前威海往西發展都到了牟平的邊界了，初村鎮聚集了三所大學、好多企業，可是交界處的牟平還沒有什么工業發展，住在邊界的牟平人民好多都在威海企業上班，很好的資源交換。
（6）目前高新區總面積48.8平方公里，福山482.8、開發區340、芝罘區174、萊山185、牟平1583平方公里，牟平面積還是太大，太大發展就慢；積極的瘦身也是條出路，把牟平北部劃給高新區，雖然自己GDP降低了【牟平區GDP：2018年365.14億元、2017年344.06億元、2016年318億元】，畢竟從煙臺全局看，還是利大于弊的，雖然排在煙臺第八，但是體量在這里呢。
（7）養馬島以后會變的如何？
●隨著青島經濟一枝獨大，煙威一體化抱團發展就變的尤為重要。
雖然目前煙臺往北發展，重點是開發區和蓬萊區，不怎么往東發展；目前威海往南發展，重點是開發臨港區、榮成區、文登區，不怎么往西發展；導致煙威交界處成了經濟死角，這是地區利益決定的，屬于正常現象，目前不發展也是好事，為當地預留了一塊自留地；能力不夠時有時候倉促發展還不如不發展。
●養馬島要發展成旅游觀光帶，島上的土著居民要搬出來。
這對開發者而言是個很大的經濟負擔，因為島上居民不乏獅子大開口的家庭，只圖眼前自己的利益，不管整個當地的經濟一盤棋的規劃；雖然大多數人服從規劃，但是林子大了什么鳥都有，總有破壞的杠精，影響養馬島的發展。
養馬島發展不好，當地一片區域的發展將會受阻，影響的是煙臺東部整個的經濟增長率，自然周邊的樓盤也會受到影響。
目前牟平的發展需要引入多個大項目，多個大的實體產業，才能讓人人有事做，人人有較高的收入，形成產業集群帶，不要只是光發展開發區和高新區，每個區都需要大企業的引領和示范。
補充
一、【恒大御海天下小區】的缺點是：
（1）小區剛開始建設，一切未知。
雖然有規劃圖，但是規劃圖到底和現實有多少距離，這個不好說，規劃圖都是效果圖，看上去都好看，實際建設完了是否一樣豐滿就不好說了；現在就是考驗恒大的信用了，是打造一塊金子招牌小區還是圈完錢就跑路，靜觀其變。
目前金山灣規劃和建設正要起步，前幾天經過金山灣發現柏油大馬路都已經修好了，栽下梧桐樹，引來金鳳凰，區里雙招雙引開展的如火如荼，但愿不久的將來能換來此地的浴火重生。
此地要是開發的像是威海的初村鎮一樣的話，引入幾個大學、引入幾個幾百億的大企業，那么養馬島周邊的人民將會受益。
能實現嗎？難難難！
（2）小區周邊配套太少。
牟平北部沿海缺少小學、中學、醫院、商超、餐飲等，導致生活便利性大打折扣，雖然風光旖旎無與倫比，無論年輕人還是老年人，現實的生活問題還是要面對；因為配套少，自然對買樓的人吸引力減弱。
雖然6#地塊是規劃的公立小學，但是猴年馬月能建起來要等周邊的小區建設和發展實際情況了，小學估計會是2030年左右*府考慮的事情了。
目前要去買菜，只能農歷的一、六去蛤堆后趕集買菜，多么反璞歸真，回歸田園生活，像陶淵明、王維一樣。
目前要去看病，只能去牟平的濱州醫學院煙臺附屬醫院，這可是三甲醫院，算是最好的級別了。
目前要去上學，只能上蛤堆后學區小學和大窯街道初級中學，畢竟農村學校，師資不高，這個地方有學上就知足吧，畢竟上了好學校也不見得孩子能考上北大。
目前要去超市，只能去振華龍湖店，我去過面積不大，食品、飲料、饅頭、酒水夠用。
目前要去就業，還是先買輛代步車吧，強雷推薦豐田，開不壞是真的。
（3）交通等于零。
目前看位置稍偏，只適合私家車的家庭，未來的公交規劃是否能滿足生活的需要還要看煙臺市的統一規劃，普通小年輕的工薪上班族是不太方便的；以后隨著海岸線的建設，也許就是一塊旺地，成為了牟平區或者高新區的中心區域也是可能的，希望這不是夢想。
也許等到2028年煙臺地鐵修道了金山港，這邊就成好地方了。
威海2020年要建設輕軌交通了，這點走在了煙臺的前面。
目前地鐵成了煙臺下一輪房價的依靠。
從2009年煙臺市開始研究啟動城市軌道交通規劃編制工作算起，已經十年了過去了，地鐵還是畫在紙上，唏噓。
牟平的公交608路到牟平城里，是距離御海天下最近的。
到牟平北站，走著也就4.7公里，1小時就倒了；開車10分鐘就到了。
（4）該區域沒有工業、服務業、導致不易讓人想留下來就業，這點是硬傷，只能開車上下班，有點遠。
二、恒大御海天下這個小區的優點是：
（1）房價便宜。
開盤在7000左右。
這價格比周邊的御景半島8600，中冶的9000，龍湖的8200便宜很多的，閉眼買就行，房價即使漲的慢，肯定不會下跌，保值。
（2）靠海近，親海而不靠海。
這是非常大的優點，太靠海的小區龍湖、中冶等小區不適合居住。
（3）周邊自然環境漂亮，非常適合自住、度假、養老。
（4）生活成本低。
物業費2.16元/㎡，很低的；周邊海鮮什么都有也很便宜，吃個夠；高鐵很近，旅行方便。
100㎡的房子每年物業費2500元，不算便宜，看提供的物業服務值不值這個價錢吧。
（5）恒大品牌加持，居住有底氣。
相信恒大大品牌，而買恒大房子的人特別多，這是企業軟實力，同時也是投資的保證，也是保值的保證。
（6）戶型雖多，我相信買小戶型的最多。
因為我猜買房的外地人占多數，花個60萬買個面朝大海，四季花開的夢境之地是愜意的，都是小資情調，不會貪圖大戶型。
高層的白天陽光照射特別好，晚上眺目遠望，周邊街道燈光閃爍會詩意盎然。
（7）人的素質高。
因為外地人買的多，自然人的素質肯定要比當地人素質高不少，都是來自五湖四海的朋友，都是見多識廣的人，自認心胸開闊，素質高雅占多數。
（8）帶精裝修。
這種房子只要買套沙發、茶幾、雙人床、電視、鍋具、窗簾就可以入住了，不操心，不費力，簡單方便。
（9）這邊的海岸線都快變成外地人的休閑自留地了，外地人來休閑，本地人來賣海鮮。
三、煙臺地鐵
【1】煙臺市于2009年開始研究啟動城市軌道交通規劃編制，2012年編制完成了《煙臺市城市軌道交通線網規劃》，2016年對原有線網規劃進行了優化調整，完成了《煙臺市軌道交通近期建設規劃（2016-2022）》，近期建設規劃已按程序上報至國家部委審批，截止2019年尚未批復。
【2】隨著近年來市區規劃與建設，以及我市城市空間結構的重大調整，2016版軌道交通線網規劃已不能夠適應當前城市發展的新局面，需要進行優化調整。
重點研究范圍為煙臺市新一輪總體規劃所界定的主城區范圍。
煙臺的軌道交通新規劃2018年12月底前，完成專家評審。
【3】目前地鐵審批越來越嚴格，需要滿足這些申報條件：申報城市近三年的*府債務率不應高于120%；申報建設地鐵的城市地方一般公共財*預算收入應在300億元以上；GDP達3000億元以上；市區常住人口在300萬人以上；遠期客流規模達到單向高峰3萬人/時以上。
煙臺在人口指標方面，遲遲未達標，并且規劃一直未得到批復。
【4】2018年9月12日，山東省*府發布的山東省綜合交通網中長期發展規劃（2018-2035年）》，制定了全省綜合交通網絡主要規劃目標。
重點推進濟南城市軌道交通一期、青島一期和二期建設項目，新增運營里程340公里。
積極推動濟南二期、青島三期和淄博、濰坊近期建設規劃編報實施工作。
煙臺地鐵建設，排在了淄博和濰坊之后。
按照規劃，煙臺的地鐵在2035年的規劃范圍。
大家可以放心了，到了2035年煙臺將會開始建設第一條地鐵，太好了，還有16年的空窗期。
以后拿地鐵說事抬高房價的都是耍流氓，切記勿信。
四、樓面價計算
①2015.03.09恒大的1#地塊2.54公頃，煙臺旭瑞以9640萬元競得，樓面價為950元/㎡
②2019.04.08寧海街道西北壩的改造地塊，面積2.54公頃成交價8758萬元，樓面價1685元/㎡
③2019.04.08批準的蛤堆后寸的改造項目，緊靠恒大御海天下，樓面價格不到1100元/㎡
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樓面價計算：
樓面地價=土地總價格/建筑總面積,其中建筑總面積=土地總面積*容積率.
★★4號地塊★★
①2015年02月06日位于濱海東路南、東環北路東(4號地塊)36000㎡的地塊被【煙臺旭瑞置業有限公司】以拍賣出讓獲得土地使用權
②總面積：36000㎡，容積率： 3.26，約定支付金額(萬元)：8265.00萬元，支付日期：2015年03月08日
③樓面價計算：8265萬元÷（3.6萬㎡×3.26容積率）=704元/㎡
★★7號地塊★★
① 2015年02月06日位于牟平區濱海東路南、東環北路東(7號地塊)32200㎡的地塊被【煙臺旭瑞置業有限公司】以拍賣出讓獲得土地使用權
②總面積：32200㎡，容積率： 3.48，約定支付金額(萬元)：7810.00萬元，約定支付日期：2015年03月08日
③樓面價計算：7810萬元÷（3.22萬㎡×3.48容積率）=697元/㎡
樓面價匯總：
1號地塊：9640萬元÷（2.54萬㎡×3.98容積率）=950元/㎡
2號地塊：2000萬元÷（2.41萬㎡×0.06容積率）=13830元/㎡
3號地塊：8785萬元÷（2.18萬㎡×4.29容積率）=940元/㎡
4號地塊：8265萬元÷（3.6萬㎡×3.26容積率）=704元/㎡
5號地塊：3565萬元÷（2.59萬㎡×1.34容積率）=1027元/㎡
6號地塊：公立小學
7號地塊：7810萬元÷（3.22萬㎡×3.48容積率）=697元/㎡
8號地塊：4275萬元÷（2.94萬㎡×1.45容積率）=1003元/㎡
9號地塊：4710萬元÷（2.51萬㎡×2.51容積率）=748元/㎡
10號地塊：未查到
11號地塊：未查到
12號地塊：6380萬元÷（3.03萬㎡×2.88容積率）=731元/㎡
五、預售許可證
①4號地塊：2019.04.26~竣工驗收備案日
②7號地塊：2019.04.12~竣工驗收備案日
六、沙盤
七.......
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