榮觀房產網你好，房地產市場15年剛剛經歷反彈，新的產能還沒有交付，對供需結構沒有影響，
預計17年上半年房價依然延續升勢。
到下半年供給充足，供需平衡，房價將迎來新一輪調整，會逐漸走低。
如果2020年一線城市房價真漲到了20萬 是不是都該賣掉自己的房子
如果2020年一線城市房價真的到了20萬：你該怎么辦？
來源：互聯網 編輯：李秀媚評論：發表評論字號： S M L
更多精彩內容，點擊題目下方投資中國關注我們今日微信號力薦(長按紅色字復制）小白讀財xbducai導讀：今年以來，一線城市的地王現象就此起彼伏，深圳如此、上海亦如此，很多新出地塊的樓板價已經超過8萬。未來，一線城市的平均房價究竟會不會真的都達到20萬的水平...
更多精彩內容，點擊題目下方投資中國關注我們
今日微信號力薦 (長按紅色字復制）
小白讀財
xbducai
導讀：今年以來，一線城市的地王現象就此起彼伏，深圳如此、上海亦如此，很多新出地塊的樓板價已經超過8萬。未來，一線城市的平均房價究竟會不會真的都達到20萬的水平，老實說，我自己心理也沒啥底。不過，今天無妨開個腦洞，假設2020年一線城市的平均房價真的到了20萬元，那我們的生活會變成什么樣子？又該如何應對？
來源：綜合整理自樓市參考（ID：house0929）劉曉博、Kevin投資茶館（ID：kevin_tzcg）Kevin
北上深房價20萬時，是否賣光所有的房子？
作者：劉曉博
來源：樓市參考（ID：house0929）
早上起來，一位朋友在微信朋友圈里發布了一個命題：如果深圳房價達到20萬元，要不要賣掉房子？
這讓我想起一篇一度刷屏的網文，標題是《趕緊賣掉房子，一套都不剩！》，作者是深圳大學的一位教授。這篇文章很多人應該還記得，那時恰恰是這輪房地產局部大牛市的前夜。轉眼之間，北上深房價已經實現了翻倍！
我不知道那位教授自己是否在兩年前就把房子“賣得一套都不剩”了，但肯定有讀者受此影響，錯過了這輪牛市。
去年股市大牛，媒體鼓噪“四千點是剛起步”，“賣房炒股”的時候，我曾在“天天說錢”專欄陸續發表過《賣房炒股，小心被洗劫一空》、《大牛市帶來大逃亡》等文章，建議大家買一線城市的房子。那個時候，深圳的新房均價只有現在的一半左右。今年8月，深圳新房均價是5.44萬元。至于原特區內，新盤基本上個個“10萬+”了。
隨著大城市房價不斷飆升，租金回報率、收入房價比、購房負擔比等重要指標都已經遠遠突破了警戒線，量變正在推著質變走。
那么問題來了：如果北上深的新房價均達到20萬元，大家要不要從樓市撤離避險？
北京和上海面積比較大，僅北京六環以內的面積超過深圳總面積。所以我想把這個問題界定的更清楚些。假如北京五環以內、上海外環以內，深圳福田、羅湖、南山、龍華、寶安、鹽田6區的新房均價達到20萬元人民幣，樓市是否見頂？
我的答案如下：
1、首先要看時間點。如果是10年之內達到這個水平，就比較麻煩，需要引起高度重視。
2、其次看當時的匯率水平。時間點這個指標是遠遠不夠的，更重要的參考指標是是匯率水平。因為在匯率的標尺下，我們可以衡量全球大類資產的價格關系，而資金是趨利避害的。
如果上述地區房價達到20萬元人民幣的時候，人民幣跟美元的匯率水平仍然維持在7：1或者8：1左右的水平，那么意味著北上深核心區房價達到了每平米2.5萬到3萬美元，這個價格顯著超過了紐約、舊金山、洛杉磯、倫敦的水平，存在巨大的泡沫。
這時候，你應該賣掉多余的房子，甚至全部房子去配置境外資產。但我相信，如果出現這種情況，外匯管制一定是非常嚴格的，你的錢很難出去。而這時候，中國的實體經濟一定比較困難。
如果這時候人民幣跟美元的匯率是20：1，那么北上深核心區的房價是每平米1萬美元，比現在的水平可能還略低點，換句話說，遭遇了“美元頂”，這時候估計國外的熱錢開始考慮買中國的房子，你也就沒有必要賣了。
3、看收入房價比。收入房價比本來是一個非常重要的指標，可以丈量一個國家和地區房價的水平，但這個指標過去10多年里在中國一直失靈，以至于沒有人考慮這個指標。任大炮甚至說，收入房價比越高的城市，越適合投資購房；反之，收入房價比偏低意味著只能剛需購房。
其實這個問題跟股票市盈率的問題差不多。現在銀行股只有六、七倍市盈率，維持一年多了，但就是沒有人買，買了也不漲。大家都知道創業板的股票泡沫大，市盈率高的離譜，但創業板就是活躍。長遠看，市盈率不會永遠失靈，收入房價比也不會永遠失靈。當北上深每套高層單元房，就足以消滅一個“三百萬美元身家富翁”時，這個市場距離大調整就不遠了。
有人算出，以目前深圳的平均房價和平均收入，一個人不吃不喝需要1215個月才能買下90平米的房子。如果是夫妻兩個人一起負擔，一半收入用于日常消費，一半收入用于買房子，需要101年才能買下90平方米的房子。如果房價未來再漲4倍，收入只漲2倍，那么就需要202年才能買下這套房子。到那時，高房價還能維持嗎？
最后，再重復一下我對中國房價的核心觀點。
我長期看好有顯著人口增量的、級別高的、匯聚資金能力強的大城市的優質住宅。我說的這類房子，長期看、在人民幣計價模式下沒有“頂”（短期會有階段性頂部），美元計價模式下有“頂部”（所謂“美元頂”）。關于樓市泡沫的最終結局，我最早提出了在“東京模式”之外還有“莫斯科模式”，兩種模式都值得我們高度警惕。此外，還比較早提出了“高房價”和“高匯率”最終只能保一個，而維護資產價格更重要，因為資產價格關系到社會穩定。
我還提出，只要中國不能開啟“印股票的時代”（市場經濟+IPO注冊制），“印鈔票的時代”就只能延續（中國的城鎮化只進行到一半），樓市作為最大資金池的作用就無可替代，M2增速就肯定會維持在GDP增速的1.5倍以上，中心城市的房價只能繼續上漲。而且，當經濟不好的時候，反而會加速上漲，這種情況在過去20多年至少被驗證了4次。
能讓房價慢下來只有改革，改革帶來資源配置的變化，帶來技術的進步，帶來發展機會的均等和行業利潤的平均，熱錢自然而然就分流了，去了該去的地方。
由于中國人口眾多，城鎮化又只進行到一半，北上廣深等城市都匯聚了2000萬以上的人口，正向3000萬的規模邁進。中國任何一個超級城市，其總人口都超過澳大利亞全國的人口。再加上中國土地國有，外匯管制，所以中國房價長期偏高具有其合理性。
未來VR技術的成熟，可能讓城市進入多中心、無中心的時代，再加上軌道交通、無人駕駛，城市圈的概念正奔騰而來。超級城市的周邊城市，具有很大的發展潛力，比如廊坊、東莞、蘇州，其發展機遇將超過西部的很多省會城市。
在一個房價1萬上下的城市，年薪10萬是什么水平
年薪10萬在中國不同地區所屬水平也不同，大致分成四類：
【一線城市】：在北上廣這類的一線城市，年薪十萬如果不含獎金，底薪10萬的話屬于中等水平。如果是包涵獎金和補貼的話則屬于中下水平。
【二線城市】：在二線城市之中，十萬年薪不含獎金則屬于中高水平，如果含獎金的話同樣是屬于中下水平。
【三線城市】：在三線城市中，年薪十萬，則是基本是一個高收入的水平了。
【村鎮】：年薪十萬已經是屬于富農了的水平。
同時這里只是說明薪資水平，并不包含生活開銷等事項的因數作為輔助參考條件。
房價高過一線城市，但820萬人的身價真的暴漲了么
直至改朝換代!
中國正處於近年歷史上最大的借貸狂潮之中。2015年，它的債務總額達到26.6萬億美元，大約是10年前的五倍，是該國經濟總量的2.5倍多。中國經濟一如電影《生死時速》，炸彈已經綁了在巴士上，主角要不斷的踩油門，保持車速在某個時速以上，才能避免炸彈爆炸；同樣地，中國為了避免「債彈」爆破，只能不斷踩油門，增加負債占GDP的占比。
十連跌，這個一線城市的房價到底怎么了
不可能這么夸張吧，都是小跌大漲，跌10次才可能抵得上一次漲，還有一二線城市也分的，不是省會都是一線城市，南京是一線城市么？那么南寧呢？廣州呢？不同城市發展都不同的，如果嚴格來分，應該分為一線城市、偽一線城市、二線城市
2017未來房價走勢 一線城市房價持穩
業內分析，有四大推動因素支撐熱點城市房價在下半年重回上升趨勢：開發商資金充裕；一線城市與核心二線城市人口吸入能力，樓市短期內供應缺口難以得到根本解決；高地價帶來的成本壓力；*策的舉措較為理性，低利率環境仍然存在，都將給未來的房價帶來支撐。
這輪嚴厲調控在2017年依然會延續，由此帶來的房地產銷售、開工等指標都會出現全面下滑。因此，多家研究機構在預測報告中，均提出了“周期論”的觀點，認為房地產市場從2017年伊始，已進入下行“小周期”。
但對于市場最為關注和敏感的房價，業內給出的答案卻是非常統一：盡管成交量可能會大幅萎縮，但房價并不存在大跌的基礎！尤其是熱點的一二線城市。
供不應求，地價難抑，一線城市就別指望降價
在*策全面收緊的市場背景下，全國樓市開始進入新一輪的降溫周期。根據調查，從實際簽約看，受到新*影響的22個城市，成交量出現了明顯下調，實際跌幅達到了40%左右。
專家分析，“2016年11月成交量相比10月繼續下調，整體看，本輪市場調控將導致2016年4季度相比3季度起碼下調50%。據此估計，2017 年全國商品房銷售面積的同比下降幅度在15%左右。”
盡管樓市成交量大幅萎縮，但中金公司研究部分析員張宇表示，這并不代表房價就此一路下跌。“新房市場2017年開年或將出現量價齊跌態勢，但隨后降幅收窄，在下半年至年底，房價重拾上升態勢，全年表現或將再次超過市場預期。”
無數人寄希望于*策的手能讓房價回歸。但某房產分析師綜合多方因素分析后指出，對于當前的一線和熱點二線城市，*策的作用更多是延緩而非逆轉，“一線房價持續漲”并不算聳人聽聞。
限購、限貸令的推出，固然限制了大量的需求涌入，但預售證監管加嚴、房價“限漲令”等*策也打擊了不少項目的推案熱情，商品房供應少，大多數城市商品住宅市場仍然處于供不應求的局面。
市場調研數據顯示，受限購*策的影響，2017年新開工增速下滑壓力較大。預計2017年全年新開工面積增速在5%以內，新增住宅供應減少。而2016年前9月新開工累計同增6.8%，預計全年增速在10%左右。2016年前10個月100大中城市累計住宅土地成交規劃建面同降13.1%，核心城市土地供應大幅削減，預計2017年仍會控制供應。
而據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年12月首周（11月28日-12月4日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共成交1416套，環比減少10套，成交面積15.52萬平方米，環比增加32%。
亞豪機構市場總監郭毅認為，自2016年11月份開始，北京商品住宅成交市場已逐漸進入深度低迷周期，而受到此輪調控*策長期延續性的影響，12月份成交情況將持續低迷。不過從價格走勢來看，收緊調控尚未對價格走勢產生絕對性影響。
以往在遭遇收緊調控之后，項目較多并且體量較大的開發商為緩解資金壓力，會率先啟動調價，帶領市場進入降價周期，但近年來受到自住房等保障性住房擠占之后的土地市場新特征，使得這一規律難以再現。
以2016年出讓土地為例，僅7宗土地包含純商品住宅用地，純商住宅規劃建筑面積合計42萬平米，項目規模最大10萬平米，最小僅1.6萬平米。資金足、土地少成為目前房企所面臨的共同問題，而項目少、規模小則成為未來新房市場主要特征，受此影響，未來新房市場價格將持續堅挺。
而*策雖然志在防范房價上漲過快，也希望在短時間里頭見到成效，但高度分化的區域*策從另一個角度說明*策無意“矯枉過正”。一松一緊，頻繁轉向的*策有損威信，房價大幅下降也不是*策調控的目標。
此外，在工作機遇、教育醫療等軟環境的吸引下，原有的三四線城市持續地向一二線城市輸入人口、財富。而隨著房價及物價的提高，其收入難以支撐生活的人士逐漸流出，正是這樣的人口的流動，最終促成“熱點大城市”、“超級大城市”。
從國際經驗來看，超級城市形成過程中是房價持續上漲、非精英人群逐漸流失的過程。比如韓國人口5200多萬人，其中僅首都首爾及周邊仁川市和京畿道人口就近2300萬人，占韓國總人口的45%。當不斷有人口涌入，住房成了最大需求，難堪房價的人群逐漸流失。據韓國統計廳發布的“2015韓國移動人口統計”顯示，2015年首爾凈流出人口中，61.8%與住房有關。人口流失之下，房價非但未降反而繼續高漲，據韓國KB國民銀行統計，目前首爾市平均房價為1860萬韓元/坪（約合3.3萬元人民幣/平方米），而仁川的房價僅為841萬韓元/坪，不到首爾房價的一半。
在我國國內，北京、上海是公認的“超級大城市”。
盡管北京市今年以來加大人口調控力度，上半年全市常住人口同比減少了18萬，城六區常住人口出現由增到減的拐點，但人口總量依然達到2182.1萬人，超出年終2177萬人的調控目標。每年不斷有新的帶有更多財富的精英群體進入北京、上海，每年也將不斷有難以適應“北上”而離開的人群，幾經轉換，必然帶動房價緩步上行。
而超級大城市的巨量人口流入也帶來了對住房的需求，造成需求大房價高。因此，京滬等主要城市實際供應量都在下降，而人流集中度還在提高。盡管這些城市的樓市或將因*策周期進入調整期，期間房價或會有所波動，但是房價整體行情將會長期看好，2017年房價會漲得更高。
要知道，面粉也已經不多了。地價不降，房價難抑。
想知道未來的房價走勢，當下的土地價格應該是最直觀的反映，熱點城市“地王”頻出就很說明問題。房企拿地成本提高。“高地價、搶地潮”則可以概括2016年的土地市場。
作為樓市的供應端，高地價無疑是高房價的另一個“罪魁禍首”。數據顯示，今年1-9月全國300個城市土地平均溢價率49%，較去年同期上升35個百分點；其中住宅類用地平均溢價率63%，較去年同期上升45個百分點。最新數據顯示：前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高達50%。
有超過50%的土地成本普遍增加，這意味著未來房價上漲預期會更加強烈。根據數據整理，共有20家發債房企今年合計在14個城市拿地過48宗單價或總價排行在市場前100的高價土地。48塊土地的產出城市中，一線城市貢獻13宗，平均溢價率達77.6%，二線城市貢獻33宗平均溢價率達114.1%，三線城市貢獻2宗平均溢價率達308.9%。
對于城市而言，土地資源是固定的，在住宅庫存有限的情況下，爭奪有限的住房資源也將是房價上漲動力。
2014年北京純商住宅用地的成交規劃建面僅200萬平方米，造成2015年預售面積銳減至604.65萬平方米，而2015年僅成交300萬平方米純商住宅用地，依然保持低位，造成2016年新增預售面積尚不足400萬平方米。亞豪機構對此預測，“預計明年形勢更加嚴峻，今年僅出讓42萬平方米可售純商住宅，將直接導致明年住宅預售量的進一步重挫。”
住宅供應無以為繼的大背景疊加再次收緊的市場調控，使得近期純商住宅預售量深度觸底，郭毅認為。此外，近期北京出讓的4宗土地當中住宅部分均出現100%自持的結果，未來可售住宅持續減少的局面仍將加劇，房企惜售之余，未來北京純商住宅市場供需盡管雙雙持續走低，但依然會保持著供不應求的市場格局，受此影響，純商住宅的市場價格也將繼續堅挺。
（以上回答發布于2017-01-10，當前相關購房*策請以實際為準）
轉載請注明出處榮觀房產網 » 一線城市房價暴漲10萬一平路人怎么看
