近十年我國房地產市場發展是怎樣的情況，房價穩定嗎

我國房地產業發展存在的問題如下:

(一)房地產的總體規模越來越大

1、房地產投資規模不斷擴大

房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。

2、開發規模快速增長

2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25

%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

(二)地區發展不平衡

1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異

主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，

21.7%上升到15.7%，

24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。

2、城鎮居民居住水平存在地區差異

在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91

>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小;從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。

(三)房價居高不下

近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的“剛需族”出手猶豫，中央終于不得不出臺新*進行調控。

在哪里能看到近十年來中國各大城市的房價k線圖呢？

只有這個 個人理財》雜志在經過大量調查和分析之后，對全國最具影響力的37大城市和40余座中小城市的房價狀況做出全面評價，力圖為買房者和炒房者提供一個有力的全景式指引。

誰是“炒房城市”新先鋒 時下，我國房產市場正面臨著繼1993年海南、北海房產泡沫破滅之后的最大變局。

2005年1月，太原商品房價格掉頭之下，降幅高達25.63%; 2004年，青島市內四區商品房總成交面積比2003年狂降26%; 自2004年10月至今，溫州的房產交易量已出現連續下降的趨勢，12月新房交易量比11月下降53%，二手房也下降32%; 廈門的房價也開始在2004年“打擺子”，其中，10月份比9月份均價跌了近900元； 與此同時，大批對本地房價高位失去信心的上海炒房客開始挺進武漢、南昌、重慶等中西部城市，謀求更穩健的投資收益；炒房熱開始波及中小城市，2004年，膠東半島的膠南市房價狂漲37%，江蘇鹽城房價狂漲31%，淮安漲幅達到30%，河北保定上漲25%，粵西的湛江也猛漲19%。

……種種跡象表明，上海、杭州、青島、廈門等一批“老牌炒房城市”的房價在多年高速上漲后，已經把增值潛力透支殆盡，無房者“望房興嘆”，炒房者紛紛轉移。

這些“老牌炒房城市”的光環已經不再那么耀眼。

江山有更替，往來成古今。

那么，誰正在成為新一輪的房價升值先鋒？ 37大城市，哪里房價泡沫最大 誰正在成為新一輪的房價升值先鋒？先讓我們看看這個命題的反命題：哪個城市的房價泡沫最大？ 據《個人理財》雜志調查，2005年2月，我國最具有影響力的37大城市市區每平方米商品房平均房價從高到低依次如下—— 37大城市平均房價及人均收入排行榜 平均房價排名 城市 每平方米商品房平均房價（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名 1 溫州 9278 17727 2 2 上海 8627 16683 4 3 杭州 7210 14565 7 4 北京 6232 15638 6 5 深圳 6037 27596 1 6 寧波 5900 15882 5 7 廣州 5660 16884 3 8 廈門 5156 14443 9 9 南京 4960 11602 11 10 天津 4760 11467 12 11 青島 4639 11089 14 12 蘇州 4460 14451 8 13 大連 4241 10378 17 14 福州 3368 11436 13 15 濟南 3172 12005 10 16 昆明 3150 9045 24 17 貴陽 3100 8989 25 18 太原 3050 9353 22 19 西安 3007 8544 33

深圳房價在未來10年內還能漲50%嗎？

我國房地產業發展存在的問題如下：（一）房地產的總體規模越來越大1、房地產投資規模不斷擴大房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。

1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。

到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。

2、開發規模快速增長2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產開發規模逐步擴大。

房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。

2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。

其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

（二）地區發展不平衡1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。

這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。

第二，中部的增長速度（除了銷售額）基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。

隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標（除銷售額）的增長速度均高于其他兩部。

第三，地區間差距正逐步縮小。

隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%, 21.7%上升到15.7%, 24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。

可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。

2、城鎮居民居住水平存在地區差異在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。

從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91 >西部地區23.25>中部地區22.06。

這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。

（三）房價居高不下近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。

2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于1998。

2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。

而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的“剛需族”出手猶豫，中央終于不得不出臺新*進行調控。

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