深圳2008年房價走勢

2008深圳房價走勢

1.2008年深圳房地產市場價格走勢研判

2008年深圳房地產市場價格走勢研判文/策略資源中心·數據研發部吳小菁深圳房價真的下降了嗎？自2007年7月以來，特別是9月28日央行“第二套住房首付40%”*策出臺后，深圳商品房成交量大幅下降，價格也出現一些波動，似乎深圳的房價開始出現“拐點”，將要大幅度下降了。

出現這種情況的原因是：第一、在新*的打壓下，開發商調整市場策略，加快回收資金，許多新開樓盤以較以往低的價格開盤，后期開盤的項目采取各種促銷手段。第二、從均價來看，*府限制高端住宅，加大普通商品房供應，這在很大程度上拉低了房價。

第三、央行6次加息，部分投資客二手房持有成本增大，大量放出手中的盤源，市場供應有所增加，價格開始有所松動，成交價格有所下降。由于成交量的下降，個別項目的開盤價略有下降，開發商加大項目的促銷力度等現象導致購房者處于觀望，認為價格將進一步下降。

然而，深圳房價真的下降了嗎？讓我們來看看數據。整體來講，2007年深圳商品房價格持續上升，較2006年上升46%。

雖然*府出臺了一系列的宏觀調控*策，但是2007年深圳商品房價格還是大幅度上漲，12月份達到16335.4元/㎡，較年初的10158元/㎡增長了60.8%。與北京、上海等一線城市相比仍處于全國增幅最快、價格最高。

2008年前3周，一手房、二手房周平均成交量在550套左右，以關外成交為主；第2周的一手房成交價在繼第1周16028.3元/平米降至13638元/平米后，第3周又升至14024元/平米，環比上升2.9%。 2007年深圳商品房成交套數與成交均價走勢第1周第3周第5周第7周第11周第13周第15周第17周第20周第22周第24周第26周第28周第30周第32周第34周第36周第38周第40周第42周第44周第46周第48周第50周第52周第2周成交套數成交均價 成交均價成交套數從2007年全年及2008年前3周的成交情況來看，盡管成交量出現大面積的下滑，但深圳的房價并沒有出現大規模的下降趨勢，價格始終在波動中。

世聯認為，深圳房價不可能出現大幅下降，基于以下幾點理由：深圳世聯地產顧問股份有限公司 版權所有Copyright 2007 WORLDUNION All Rights Reserved1第一、購房者并非購買力耗盡，而是處于觀望狀況，負利率將不斷將70%的銀行儲蓄擠向股市、樓市。從需求上看，居民的財富爆炸仍在進行中，人民收入增長良好。

普通居民的資產中，70%仍為銀行儲蓄，而負利率（儲蓄利率低于通貨膨脹率）不斷地將這些儲蓄擠向股市、樓市。 居民選擇更多投資股市、樓市與更多儲蓄的人數比例（%）010203040502005年1季度2季度3季度4季度2006年1季度2季度3季度4季度2007年1季度2季度3季度4季度選擇更多儲蓄（%）選擇更多投資股市、樓市（%）數據來源：中國人民銀行第二、最近推出的*策，只是推遲購買力的釋放，加快行業整固，最終一定會帶來新一輪房地產漲勢。

房價飆升會誘發社會矛盾，不過房價急跌同樣不利于社會和諧，還可能對消費造成負面影響，這與*府穩定房地產市場，建立和諧社會的本意是相悖的。第三、新的*策導致行業重組，資金不足的開發商被兼并收購，房價不可能出現大規模下降。

房價的調整幅度，很大程度取決于開發商的現金流，在整體行業資金尚算充裕，經濟中又是流動性泛濫的情況下，資金短缺的開發商往往會被購并，而不至于跳樓大減價。新*推動了中國房地產行業的重組，一批開發商通過上市或發行債券募集到了充足的資金，更找到了資本運作的平臺。

世聯對未來房價走勢的研判是：短期下降，中期反彈，主要理由是：第一、深圳作為移民城市，人口還在快速增加，剛性需求依然旺盛。從各區人口計生局提供的材料來看，2007年深圳人口已超1400萬，其中外來人口超過1200萬。

深圳的人口構成非常特殊，戶籍人口僅占到16%；非戶籍常住人口占到52%；其余32%為居住時間在一年以下的流動人口。在以上三類人群中，戶籍人口中的戶籍城市移民以及非戶籍常住人口是商品住宅的主要擁有者。

因此這兩部分人群收入和財富的增長，以及人口基數的增長，將是決定深圳商品住宅需求增長最主要的因素。第二、長期土地供給緊張難以改善。

未利用土地少，可用作開發土地極為緊迫：深圳市區狹小，轄區面積僅1952.84平方公里。截止2006年末，未利用土地僅余49.6平方公里。

同時受國家嚴格保護耕地*策的影響，深圳通過壓縮耕地等農用地做建設用地的空間幾乎沒有。嚴峻的土地供給狀況，使得深圳市可做房地產開發的土地極為緊迫，尤其是特區內用地。

城中村改造難以釋放較多的土地供給：城中村由于環境及條件較差，租賃居住的往往是低收入人群，因此客觀上深圳的城中村承擔了部分“廉租房”的功能。但隨著城中村改造的進行，城中村“村民”將被迫遷出，轉而增加對商品住宅租賃市場的需求。

深圳世聯地產顧問股份有限公司 版權所有Copyright 2007 WORLDUNION All Rights Reserved2土地供應以商品住宅為主，*策性住房只占少數：根據深圳市住房“十一五”規劃（2006-2010）,2008年，商品住宅規劃建筑面。

2.2008年深圳房價走勢如何

凌志華：我講之前給大家說一些感觸，我做市場做了8年，做開發商做了3年，有很大的感觸，有很多的時候都看到表面的數據，比如最近央視做了一個節目，麗水現象，我當時正在麗水，我們準備在麗水拿一個地，如果你不了解這個市場，你看到的表面數據是有很大的誤導的。

麗水地區大家都說是浙江最窮的地區，覺得這個地方泡沫非常嚴重，但是麗水是大家投資意識都比較強的城市，這個地方有三個特點，華僑特別多，25萬華僑，掌握的資金大概在150億美金，所以家家有華僑，家家來的錢不是來自于生產，不是來自于市場，而是來自于贈與，當地的人是有這樣的一種需求，所以我們要分析這個數據，它究竟說明了什么。第二，這個地方*府推動非常強，我在全國各地來看沒有一個拆遷項目像這個地方這么順利的，*府每平方米給補償8800到1萬元，這個房價限價是1.2萬左右，也就是說你補來的錢可以去買房的，這在全國任何一個城市都做不到，比如在深圳，*府補給他的只有6000元平方米，但是這個地方已經到了2.8萬一平方米，在麗水你根本看不到這樣的現象。

第三，*府專門針對驪山，就是在外經商的，浙江人在外面做老板的特別多，回來拉動了地方的經濟，如果你僅僅從民間發現當地消費的水平，你肯定會得出一般的結論。麗水有沒有泡沫呢，當然有，跟中國的絕大部分一樣。

3.2008年深圳房價趨勢是怎樣

房價出現局部小波動是很正常的，我不認為房價會降，首先我們來分析以下，在做決定： 我國是個人口大國，再加之我國已經加入WTO，外來人口也會倍增。 雖然國家進行了調控，也出臺了一些房改措施，但效果依然不明顯。 所以分析未來幾年內房價肯定還會穩中增高。 具體漲多少很難預計。 房價為什么會暴漲？ 最近一年多以來，各地的房價基本上都翻了一翻，有人說這是炒作，有人說這是泡沫，我不這么認為， 試想一下，想把什么東西炒起來絕不是幾個奸商能做得到的，這一定是有著巨大的社會需求為后盾的，否則要是沒人買，你房價再漲也是每人買，房子要是真的多的買不出去自然會跌。 那到底是什么樣的需求在推動房價呢？ 我來告訴你，80年代初期，大批的知識青年返城后成家立業，基本上6-70年代十幾年的積累的年輕人都集中在80年代初結婚生子，而25年后的現在正是那一批獨生子女成家立業的時候了，這年頭沒有年輕人在愿意和父母住一起了，又都是獨生子女，父母就是傾家蕩產也要為孩子們置辦個小家的，所以說有如此大量的社會需求為后盾才是奸商們爆炒的基礎，誰讓你非要結婚呢？結婚沒房子行嗎？ 還有現在誰不想在繁華的街市里生活，也是人的思想變化，認命吧，房價短期內不會跌的。

記得采納啊

4.（急）深圳房價近幾年一直上漲,2008年開始下降,為什么

一是房價持續高漲，超過消費者購買力。

我國房地產業和房地產市場經歷了近10年快速發展，高收入、富裕家庭的自住房需求已經基本滿足，購房主要群體轉移到工薪階層，住房市場的需求已經得到一定程度的階段性釋放，價格彈性開始顯現，但近幾年房價一直快速飚升，導致市場支撐能力減弱，房價增長空間透支。價格上漲超出消費者購買能力時，價格回落就成為必然，樓市也是如此。

二是調控*策使投資特別是投機風險增大。2007年下半年出臺第二套房貸新*，使投資特別是投機性購房門檻提高、風險增大，這一*策在2008年延續實施。

同時，隨著全球金融危機的沖擊、經濟下滑壓力的加大，2007年底房地產市場開始出現的調整跡象進入2008年逐漸明朗，使投資、投機性購房風險進一步增大。盡管因投資、投機性購房數據缺失，無法估算投資、投機性購房減少對2008年市場銷售量減少的影響，但因投資和投機資本的逐利本性和對市場變化的敏感性，人們有理由相信，2008年投資和投機性購房大幅減少（有人甚至認為已經基本絕跡），是銷售量減少的重要原因之一。

三是*策和經濟下行環境影響消費者心理預期。全球金融危機蔓延，國內經濟下行壓力加大，預期收入下降。

國內持續多年的控制房地產開發、抑制房價的*策和輿論導向，使消費者心理預期發生變化，購房意愿下降，觀望情緒濃厚。四是開發企業應對市場變化遲緩。

2007年下半年開始，房地產行業運行環境已經發生改變。房地產開發企業對市場反應相對遲緩，土地儲備和在建、新建面積較大，2007年土地購置面積、竣工面積達均達房改以來最高。

房價高企并快速上漲與消費者購買力之間的不匹配是目前房地產市場成交量下跌的主要原因。在金融危機沖擊、經濟下行壓力加大、房地產業拉動內需保增長權重增長的情況下，多種因素疊加、交織的共振效應導致的成交量萎縮成為當前市場的主要問題。

5.2007

我找到這個是否能幫助你，部分內容，具體的很多，你在看下 來源： 2000~2007年深圳房地產價格運行分析 （一）2000~2004年期間 2000~2004年，深圳房地產市場連續保持平穩運行態勢。

5年期間，深圳市房價基本在5000~6000元/平方米之間波動。 此間，由于房地產開發投資增速較快，房地產供應較為充足，商品住宅銷售規模保持每年10%左右的平穩增幅；同時，由于人口的高速機械增長，對房地產市場產生了較大的需求，并使全市房地產市場持續保持供求兩旺，整個市場呈現穩定發展的局面。

（二）2005~2007年期間 2005年下半年以來，深圳房價出現快速上漲。 2005年、2006年、2007年三年，房價分別為7040元/平方米、9230元/平方米、13370元/平方米，三年時間房價幾乎翻了一倍，房價上漲勢頭較為迅猛。

這期間，本市房地產市場供求關系的緊張，是導致房價快速上漲的主要原因；而在國內投資性需求快速上升的同期，本市住房市場投資、投機需求的增長，是加速房價上升的重要原因。 圖表 57:2000-2007年深圳市新建商品住宅價格走勢 從供求關系看，2005~2007年是深圳市住房市場供求關系比較緊張的時期。

2000~2006年，深圳市常住人口從432萬人增加到847萬人，人口的快速增長，使住房市場需求快速上升；“十五”期間，每年商品住房銷售面積達到800萬平方米以上，比“九五”期間每年平均水平高出了一倍。 在住房需求不斷增長的同時，住房供應卻不斷趨于緊張。

自2002年以來，由于深圳土地資源的緊缺以及國家土地管理*策的進一步嚴格，深圳市*府開始實施連續多年的土地供應緊縮*策，包括房地產用地在內的全市各類建設用地都進行了供應總量的嚴格控制。這期間，每年新增房地產用地供應僅為1平方公里，少于以前每年3平方公里的供應規模。

隨著新增供應的持續減少，2005年以來，全市可供應的新建商品住房也隨之減少。2005、2006、2007三年，全市每年批準預售的住房面積分別下降了11。

77%、2。39%、15。

83%；而可供應規模的持續減少，直接引致商品住宅銷售面積的下降，造成2006、2007年連續出現21%、29%的銷售規模大幅下降，市場交易持續萎縮，“價升量減”的特點明顯。 綜上所述，2005年以來，深圳房地產市場在供應規模持續減少情況下，住房市場供求矛盾不斷加劇，這是導致2005年下半年以來住房價格快速上漲的主要原因。

2008年深圳房價走勢分析 從國家大的*策背景來看，國家明確今后實施從緊的貨幣*策，住房供應結構調整*策和住房保障工作也將進一步推進。 因此，隨著金融、稅收*策的繼續貫徹落實，住房投資、投機需求將受到進一步的抑制，住房資源將逐步得到合理配置，房價不會出現近兩年大幅上漲的現象；同時，當前可售住房供應相對較為充足，今后保障性住房和限價房也將逐步入市，并分流部分住房需求，在較為緩和的供求關系之下，房價大幅上漲明顯缺乏動力，因此房價在今后一段時間內將繼續調整，并逐漸向理性回歸。

從另一個方面來看，當前國內資金流動性過剩、經濟快速增長、居民收入持續增加，長期來看，房地產市場仍有持續增長的宏觀環境；同時，宏觀調控*策在抑制投資投機性需求的同時，鼓勵合理的住房消費，加上深圳市人口的快速增長，仍有大量的住房自住需求、改善性需求，這都是今后房地產市場發展較為有力的支撐，因此房價今后也不會出現大幅下跌或者是崩盤的現象。 綜合影響房價的多種因素，預計2008年，深圳房價將繼續處于調整期，并不會出現大漲大跌現象。

深圳2008年房價

1.2008年深圳房價趨勢是怎樣

房價出現局部小波動是很正常的，我不認為房價會降，首先我們來分析以下，在做決定： 我國是個人口大國，再加之我國已經加入WTO，外來人口也會倍增。 雖然國家進行了調控，也出臺了一些房改措施，但效果依然不明顯。 所以分析未來幾年內房價肯定還會穩中增高。 具體漲多少很難預計。 房價為什么會暴漲？ 最近一年多以來，各地的房價基本上都翻了一翻，有人說這是炒作，有人說這是泡沫，我不這么認為， 試想一下，想把什么東西炒起來絕不是幾個奸商能做得到的，這一定是有著巨大的社會需求為后盾的，否則要是沒人買，你房價再漲也是每人買，房子要是真的多的買不出去自然會跌。 那到底是什么樣的需求在推動房價呢？ 我來告訴你，80年代初期，大批的知識青年返城后成家立業，基本上6-70年代十幾年的積累的年輕人都集中在80年代初結婚生子，而25年后的現在正是那一批獨生子女成家立業的時候了，這年頭沒有年輕人在愿意和父母住一起了，又都是獨生子女，父母就是傾家蕩產也要為孩子們置辦個小家的，所以說有如此大量的社會需求為后盾才是奸商們爆炒的基礎，誰讓你非要結婚呢？結婚沒房子行嗎？ 還有現在誰不想在繁華的街市里生活，也是人的思想變化，認命吧，房價短期內不會跌的。

記得采納啊

2.2008年深圳房價走勢如何

凌志華：我講之前給大家說一些感觸，我做市場做了8年，做開發商做了3年，有很大的感觸，有很多的時候都看到表面的數據，比如最近央視做了一個節目，麗水現象，我當時正在麗水，我們準備在麗水拿一個地，如果你不了解這個市場，你看到的表面數據是有很大的誤導的。

麗水地區大家都說是浙江最窮的地區，覺得這個地方泡沫非常嚴重，但是麗水是大家投資意識都比較強的城市，這個地方有三個特點，華僑特別多，25萬華僑，掌握的資金大概在150億美金，所以家家有華僑，家家來的錢不是來自于生產，不是來自于市場，而是來自于贈與，當地的人是有這樣的一種需求，所以我們要分析這個數據，它究竟說明了什么。第二，這個地方*府推動非常強，我在全國各地來看沒有一個拆遷項目像這個地方這么順利的，*府每平方米給補償8800到1萬元，這個房價限價是1.2萬左右，也就是說你補來的錢可以去買房的，這在全國任何一個城市都做不到，比如在深圳，*府補給他的只有6000元平方米，但是這個地方已經到了2.8萬一平方米，在麗水你根本看不到這樣的現象。

第三，*府專門針對驪山，就是在外經商的，浙江人在外面做老板的特別多，回來拉動了地方的經濟，如果你僅僅從民間發現當地消費的水平，你肯定會得出一般的結論。麗水有沒有泡沫呢，當然有，跟中國的絕大部分一樣。

3.2008年深圳房價走勢如何

凌志華：我講之前給大家說一些感觸，我做市場做了8年，做開發商做了3年，有很大的感觸，有很多的時候都看到表面的數據，比如最近央視做了一個節目，麗水現象，我當時正在麗水，我們準備在麗水拿一個地，如果你不了解這個市場，你看到的表面數據是有很大的誤導的。

麗水地區大家都說是浙江最窮的地區，覺得這個地方泡沫非常嚴重，但是麗水是大家投資意識都比較強的城市，這個地方有三個特點，華僑特別多，25萬華僑，掌握的資金大概在150億美金，所以家家有華僑，家家來的錢不是來自于生產，不是來自于市場，而是來自于贈與，當地的人是有這樣的一種需求，所以我們要分析這個數據，它究竟說明了什么。第二，這個地方*府推動非常強，我在全國各地來看沒有一個拆遷項目像這個地方這么順利的，*府每平方米給補償8800到1萬元，這個房價限價是1.2萬左右，也就是說你補來的錢可以去買房的，這在全國任何一個城市都做不到，比如在深圳，*府補給他的只有6000元平方米，但是這個地方已經到了2.8萬一平方米，在麗水你根本看不到這樣的現象。

第三，*府專門針對驪山，就是在外經商的，浙江人在外面做老板的特別多，回來拉動了地方的經濟，如果你僅僅從民間發現當地消費的水平，你肯定會得出一般的結論。麗水有沒有泡沫呢，當然有，跟中國的絕大部分一樣。

4.2008年深圳房地產市場價格走勢研判

2008年深圳房地產市場價格走勢研判文/策略資源中心·數據研發部吳小菁深圳房價真的下降了嗎？自2007年7月以來，特別是9月28日央行“第二套住房首付40%”*策出臺后，深圳商品房成交量大幅下降，價格也出現一些波動，似乎深圳的房價開始出現“拐點”，將要大幅度下降了。

出現這種情況的原因是：第一、在新*的打壓下，開發商調整市場策略，加快回收資金，許多新開樓盤以較以往低的價格開盤，后期開盤的項目采取各種促銷手段。第二、從均價來看，*府限制高端住宅，加大普通商品房供應，這在很大程度上拉低了房價。

第三、央行6次加息，部分投資客二手房持有成本增大，大量放出手中的盤源，市場供應有所增加，價格開始有所松動，成交價格有所下降。由于成交量的下降，個別項目的開盤價略有下降，開發商加大項目的促銷力度等現象導致購房者處于觀望，認為價格將進一步下降。

然而，深圳房價真的下降了嗎？讓我們來看看數據。整體來講，2007年深圳商品房價格持續上升，較2006年上升46%。

雖然*府出臺了一系列的宏觀調控*策，但是2007年深圳商品房價格還是大幅度上漲，12月份達到16335.4元/㎡，較年初的10158元/㎡增長了60.8%。與北京、上海等一線城市相比仍處于全國增幅最快、價格最高。

2008年前3周，一手房、二手房周平均成交量在550套左右，以關外成交為主；第2周的一手房成交價在繼第1周16028.3元/平米降至13638元/平米后，第3周又升至14024元/平米，環比上升2.9%。 2007年深圳商品房成交套數與成交均價走勢0200400600800100012001400160018002000第1周第3周第5周第7周第11周第13周第15周第17周第20周第22周第24周第26周第28周第30周第32周第34周第36周第38周第40周第42周第44周第46周第48周第50周第52周第2周050001000015000200002500030000成交套數成交均價 成交均價成交套數從2007年全年及2008年前3周的成交情況來看，盡管成交量出現大面積的下滑，但深圳的房價并沒有出現大規模的下降趨勢，價格始終在波動中。

世聯認為，深圳房價不可能出現大幅下降，基于以下幾點理由：深圳世聯地產顧問股份有限公司 版權所有Copyright 2007 WORLDUNION All Rights Reserved1第一、購房者并非購買力耗盡，而是處于觀望狀況，負利率將不斷將70%的銀行儲蓄擠向股市、樓市。從需求上看，居民的財富爆炸仍在進行中，人民收入增長良好。

普通居民的資產中，70%仍為銀行儲蓄，而負利率（儲蓄利率低于通貨膨脹率）不斷地將這些儲蓄擠向股市、樓市。 居民選擇更多投資股市、樓市與更多儲蓄的人數比例（%）010203040502005年1季度2季度3季度4季度2006年1季度2季度3季度4季度2007年1季度2季度3季度4季度選擇更多儲蓄（%）選擇更多投資股市、樓市（%）數據來源：中國人民銀行第二、最近推出的*策，只是推遲購買力的釋放，加快行業整固，最終一定會帶來新一輪房地產漲勢。

房價飆升會誘發社會矛盾，不過房價急跌同樣不利于社會和諧，還可能對消費造成負面影響，這與*府穩定房地產市場，建立和諧社會的本意是相悖的。第三、新的*策導致行業重組，資金不足的開發商被兼并收購，房價不可能出現大規模下降。

房價的調整幅度，很大程度取決于開發商的現金流，在整體行業資金尚算充裕，經濟中又是流動性泛濫的情況下，資金短缺的開發商往往會被購并，而不至于跳樓大減價。新*推動了中國房地產行業的重組，一批開發商通過上市或發行債券募集到了充足的資金，更找到了資本運作的平臺。

世聯對未來房價走勢的研判是：短期下降，中期反彈，主要理由是：第一、深圳作為移民城市，人口還在快速增加，剛性需求依然旺盛。從各區人口計生局提供的材料來看，2007年深圳人口已超1400萬，其中外來人口超過1200萬。

深圳的人口構成非常特殊，戶籍人口僅占到16%；非戶籍常住人口占到52%；其余32%為居住時間在一年以下的流動人口。在以上三類人群中，戶籍人口中的戶籍城市移民以及非戶籍常住人口是商品住宅的主要擁有者。

因此這兩部分人群收入和財富的增長，以及人口基數的增長，將是決定深圳商品住宅需求增長最主要的因素。第二、長期土地供給緊張難以改善。

未利用土地少，可用作開發土地極為緊迫：深圳市區狹小，轄區面積僅1952.84平方公里。截止2006年末，未利用土地僅余49.6平方公里。

同時受國家嚴格保護耕地*策的影響，深圳通過壓縮耕地等農用地做建設用地的空間幾乎沒有。嚴峻的土地供給狀況，使得深圳市可做房地產開發的土地極為緊迫，尤其是特區內用地。

城中村改造難以釋放較多的土地供給：城中村由于環境及條件較差，租賃居住的往往是低收入人群，因此客觀上深圳的城中村承擔了部分“廉租房”的功能。但隨著城中村改造的進行，城中村“村民”將被迫遷出，轉而增加對商品住宅租賃市場的需求。

深圳世聯地產顧問股份有限公司 版權所有Copyright 2007 WORLDUNION All Rights Reserved2土地供應以商品住宅為主，*策性住房只占少數：根據深圳市住房“十一五”規劃（2006-2010）,2008年，商品住宅規劃建筑面。

5.（急）深圳房價近幾年一直上漲,2008年開始下降,為什么

投機性購房減少對2008年市場銷售量減少的影響。

全球金融危機蔓延，國內經濟下行壓力加大，這一*策在2008年延續實施。同時，住房市場的需求已經得到一定程度的階段性釋放。

房地產開發企業對市場反應相對遲緩，土地儲備和在建、新建面積較大，多種因素疊加、交織的共振效應導致的成交量萎縮成為當前市場的主要問題。房價高企并快速上漲與消費者購買力之間的不匹配是目前房地產市場成交量下跌的主要原因。

在金融危機沖擊、經濟下行壓力加大一是房價持續高漲、竣工面積達均達房改以來最高，購房意愿下降，觀望情緒濃厚、投機性購房風險進一步增大。盡管因投資、投機性購房數據缺失，無法估算投資，使投資，隨著全球金融危機的沖擊，2007年土地購置面積、經濟下滑壓力的加大，超過消費者購買力。

我國房地產業和房地產市場經歷了近10年快速發展，高收入、富裕家庭的自住房需求已經基本滿足，購房主要群體轉移到工薪階層，導致市場支撐能力減弱，房價增長空間透支、房地產業拉動內需保增長權重增長的情況下、抑制房價的*策和輿論導向，使消費者心理預期發生變化，房地產行業運行環境已經發生改變。價格上漲超出消費者購買能力時，價格回落就成為必然，樓市也是如此，但因投資和投機資本的逐利本性和對市場變化的敏感性，人們有理由相信，2008年投資和投機性購房大幅減少（有人甚至認為已經基本絕跡），是銷售量減少的重要原因之一。

三是*策和經濟下行環境影響消費者心理預期。四是開發企業應對市場變化遲緩。

2007年下半年開始，預期收入下降。國內持續多年的控制房地產開發，價格彈性開始顯現，但近幾年房價一直快速飚升，2007年底房地產市場開始出現的調整跡象進入2008年逐漸明朗。

二是調控*策使投資特別是投機風險增大。2007年下半年出臺第二套房貸新*，使投資特別是投機性購房門檻提高、風險增大。

6.2008年中國房價排行

房價排名

城市

平均房價（元）

中心區價格

郊區價格

1

溫州

17700

9000-2萬

3000-7000

2

上海

14099

1-3.5萬

4000-8000

3

杭州

13338

1-3萬

4000-9000

4

北京

13222

1-2.5萬

4000-8000

5

深圳

11143

1-3萬

4000-9000

6

廣州

8514

1-2萬

4000-6500

7

三亞

8416

8

寧波

7500

9

福州

7373

10

蘇州

7157

11

天津

7139

12

青島

6527

13

廈門

6047

14

大連

6012

15

佛山

5807

16

東莞

5683

17

武漢

5526

18

南京

5389

19

昆明

5381

20

南昌

5332

21

濟南

5254

22

泉州

5200

23

珠海

5105

24

南通

5043

25

重慶

4884

26

合肥

4849

27

唐山

4748

28

南寧

4690

29

無錫

4670

30

成都

4650

31

貴陽

4645

32

揚州

4497

33

煙臺

4474

34

沈陽

4452

35

太原

4450

36

西安

4357

37

海口

4133

38

哈爾濱

4060

39

鄭州

3905

40

長沙

3867

41

呼和浩特

3840

42

石家莊

3509

43

威海

3500

44

長春

3332

45

烏魯木齊

3300

46

蘭州

3269

47

濰坊

3099

48

北海

2915

49

銀川

2800

50

西寧

2640

近十年我國房地產市場發展是怎樣的情況，房價穩定嗎

我國房地產業發展存在的問題如下:

(一)房地產的總體規模越來越大

1、房地產投資規模不斷擴大

房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。

2、開發規模快速增長

2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25

%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%;房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%;房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

(二)地區發展不平衡

1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異

主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，

21.7%上升到15.7%，

24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。

2、城鎮居民居住水平存在地區差異

在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91

>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小;從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。

(三)房價居高不下

近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的“剛需族”出手猶豫，中央終于不得不出臺新*進行調控。

在哪里能看到近十年來中國各大城市的房價k線圖呢？

只有這個 個人理財》雜志在經過大量調查和分析之后，對全國最具影響力的37大城市和40余座中小城市的房價狀況做出全面評價，力圖為買房者和炒房者提供一個有力的全景式指引。

誰是“炒房城市”新先鋒 時下，我國房產市場正面臨著繼1993年海南、北海房產泡沫破滅之后的最大變局。

2005年1月，太原商品房價格掉頭之下，降幅高達25.63%; 2004年，青島市內四區商品房總成交面積比2003年狂降26%; 自2004年10月至今，溫州的房產交易量已出現連續下降的趨勢，12月新房交易量比11月下降53%，二手房也下降32%; 廈門的房價也開始在2004年“打擺子”，其中，10月份比9月份均價跌了近900元； 與此同時，大批對本地房價高位失去信心的上海炒房客開始挺進武漢、南昌、重慶等中西部城市，謀求更穩健的投資收益；炒房熱開始波及中小城市，2004年，膠東半島的膠南市房價狂漲37%，江蘇鹽城房價狂漲31%，淮安漲幅達到30%，河北保定上漲25%，粵西的湛江也猛漲19%。

……種種跡象表明，上海、杭州、青島、廈門等一批“老牌炒房城市”的房價在多年高速上漲后，已經把增值潛力透支殆盡，無房者“望房興嘆”，炒房者紛紛轉移。

這些“老牌炒房城市”的光環已經不再那么耀眼。

江山有更替，往來成古今。

那么，誰正在成為新一輪的房價升值先鋒？ 37大城市，哪里房價泡沫最大 誰正在成為新一輪的房價升值先鋒？先讓我們看看這個命題的反命題：哪個城市的房價泡沫最大？ 據《個人理財》雜志調查，2005年2月，我國最具有影響力的37大城市市區每平方米商品房平均房價從高到低依次如下—— 37大城市平均房價及人均收入排行榜 平均房價排名 城市 每平方米商品房平均房價（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名 1 溫州 9278 17727 2 2 上海 8627 16683 4 3 杭州 7210 14565 7 4 北京 6232 15638 6 5 深圳 6037 27596 1 6 寧波 5900 15882 5 7 廣州 5660 16884 3 8 廈門 5156 14443 9 9 南京 4960 11602 11 10 天津 4760 11467 12 11 青島 4639 11089 14 12 蘇州 4460 14451 8 13 大連 4241 10378 17 14 福州 3368 11436 13 15 濟南 3172 12005 10 16 昆明 3150 9045 24 17 貴陽 3100 8989 25 18 太原 3050 9353 22 19 西安 3007 8544 33

深圳房價在未來10年內還能漲50%嗎？

我國房地產業發展存在的問題如下：（一）房地產的總體規模越來越大1、房地產投資規模不斷擴大房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。

1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。

到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。

2、開發規模快速增長2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產開發規模逐步擴大。

房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。

2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。

其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。

（二）地區發展不平衡1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。

這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。

第二，中部的增長速度（除了銷售額）基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。

隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標（除銷售額）的增長速度均高于其他兩部。

第三，地區間差距正逐步縮小。

隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%, 21.7%上升到15.7%, 24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。

可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。

2、城鎮居民居住水平存在地區差異在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。

從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91 >西部地區23.25>中部地區22.06。

這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。

（三）房價居高不下近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。

2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于1998。

2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。

而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的“剛需族”出手猶豫，中央終于不得不出臺新*進行調控。

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