榮觀房產網1.2018年房價走勢如何
預測“房價”別輕易站隊，小心打臉！原創2018-01-07子木子木聊房文丨子木圖丨攝圖13年，上映了一部電影，至今為止，這部電影我大概看了8遍。
這部電影的鏡頭里滿滿的充斥著貪婪、拜金、毒品、爛性、欺騙、背叛和無止境的欲望。幾乎把世間的丑惡毫無保留地展示在大家眼前。
它就是小李子主演的《華爾街之狼》。其中可能會讓人感到庸俗以及瘋狂到夸張的墮落糜爛，劇情手法也猶如打了雞血無時無刻不喪心病狂般的慶祝狂歡，其實這才是本片的魅力所在。
激情？征服？欲望，會讓你覺得十分自然與親切。因為那才是你夢寐以求的，不要拒絕道德上的否定，它本就是藏在每個人內心深處的人性。
其中有一幕最為深刻，就是小李子初到華爾街求職股票經紀人時，老板漢納對他說的一番話。“股市其實是不存在的，沒有人知道它會漲會跌還是會持平，但只要你講出來，總會有人會相信，對于我們來說，我們什么都不創造。”
這句話似乎同理于中國樓市。中國房價未來會漲還是會跌，只要有人預測，就肯定會有人相信。
這就是市場，虛無而又存在。就比如元旦這段時間，業界舉辦了一場“房地產盛會”。
主講人是克爾瑞研究（號稱中國房產第一智庫）的CEO丁祖昱。2000多人的會場，云集圈內眾多“大佬”，結果卻華麗麗地上演了一場預測鬧劇。
子木只能說丁博士的預測境界已經升華到可以脫離世界的水準了。因為前段時間，財*部長肖捷才勉強發文表示“2019年中國才能完成房產稅立法”，恰恰也是前幾天，中央嚴批了海南的環保問題，責令整改海南房地產市場。
結果會上丁博士卻自信滿滿，義正言辭道：“2018年房產稅會落地”且“2018年海南會勃起”，“中國2017年房地產市場已遭遇天花板”等等。會還沒結束，就引來了其他很多自媒體大V的瘋狂diss。
不過也正常，因為丁博士曾經也預測過“2017年中國房地產銷售面積回落至13億-14億平方米”，打臉的是2017年中國房地產市場卻創下了歷史記錄，銷售面積跑到了16億平方米。失測已為常態，但同樣也有臺下的2000多人為其搖旗吶喊。
發現沒，是不是和我上文提到的華爾街真相如出一轍？“無論有人說什么，總會有人相信”。只能感慨，當今社會，任何事情都在追求節目效應而忽略其本質，對學術有嚴謹追求的和擁有愛智求真的精神的“專家”成為了稀缺物種。
那么在講完樓市本質之后，我們來講今天的主題。大家都知道，市場上有人喊漲，也有人喊跌。
自然就分為兩派。俗稱多*和空*。
空*絕大部分是剛需族，想買房還買不起房，所以盼著房價跌，跌的越多越好，最好崩盤。大家都有房子住，就不用考慮房價問題了。
一旦房價漲起來就怨氣橫生，罵*府罵開發商罵炒房客。仿佛這個世界都是罪惡的。
多*大部分是有房的，有改善需求。所以盼望房價多漲一點，多賣點兒錢換新房。
但很多*也不好過，高位接盤，每個月幾乎一半甚至更多的工資用來還房貸，生活壓力太大，沒有誰能幫到自己，怕失業，怕生病，怕一切需要花錢計劃之外的事情，生活質量比買房之前差的不是一丁半點兒。所以只有房價一路上漲，即使不可能賣掉自住房，他們也可以從中獲得一些心理慰藉，從而讓自己心理平衡一些。
其實真正的多*是不說話的，他們只會偷偷的買了房子囤起來，也不會好心提醒你趕緊買房，房價要漲之類的。畢竟之前多了一個人買房，之后也就少了一個自己房子的接盤俠。
每逢房價大漲之時，也是多*和空*的大戰之日。尤其2016到2017年這輪大漲，雙方各持觀點，頗有魚死網破之勢。
那么下面，子木就為大家盤點一下，對于未來，多空*之戰誰將更勝一籌。第一場戰役：利率之前子木曾在《回顧中國房產三十年？》這篇文章里，用了4000多字的篇幅講明利率對于房地產市場的重要性。
看市場真假調控就看首付比例和貸款利率。空*出招：全球加息周期已經開始，同時，央行在2017年全年的貨幣投放比較克制，M2增速屢創新低。
市場利率的持續上漲也導致房貸額度吃緊，按揭利率穩步上調，按揭利率從取消折扣到基準利率的1.1倍、1.20倍、1.30倍？？購房按揭利率必然會更高，貸款額度更緊張。利率上調，購房者將承擔更大的壓力。
所以將會有更多人選擇觀望，市場交易量下跌，從而供大于求，房價下跌。多*接招：雖說美國加息已成定局，但是中國國情當頭，加息會引發金融系統性風險，同時影響中國的經濟增速，而且目前市場利率相對較低，美聯儲加息對中國樓市并造不成很大的影響。
子木觀點：2018年，中國市場經濟注定會很難受。一邊是系統性金融風險（債務危機）要求貨幣寬松和低利率，另一邊是資本外流蠶食外儲、施壓匯率，當局是在籠子里做決策。
前期，中國可以通過加大金融監管和“定向加息”的方式抵沖美聯儲加息的影響。但是如果美聯儲持續加息，中國勢必會有扛不住的一天。
目前利率已經市場化，大家有沒有發現，雖然基準利率不變，但是所有銀行給的房貸利率都很高。如果中國扛不住了，就只能放任匯率貶值，匯率市場化，來保外儲，同時減輕了印鈔的副作用（為印鈔松綁）所以銀根縮減的大環境下，勢必會影響到居民購買力。
所以子木認為空*會略勝一。
2.所有的北京之最
1、最長的防御城墻：萬里長城； 2、現存規模最大、保存最完整的宮殿建筑群：故宮； 3、最大的城市中心廣場：天安門廣場； 4、最大的祭天建筑群：天壇； 5、造景豐富、建筑集中、保存最完整的皇家園林：頤和園； 6、建國最早的皇城御園：北海； 7、保存完整、埋葬皇帝最多的墓葬群：十三陵； 8、發現直立人化石、用火遺跡和原始文化遺存最豐富的古人類文化遺址：周口店北京猿人遺址； 9、收藏石刻經版最多的寺廟：云居寺； 10、銘文字數最多的大鐘：永樂大鐘。
◇北京現存牌樓最多的街道：國子監街，共四座 ◇北京最大的玉佛：團城承光寺白玉佛，高1.5米，由整塊白玉雕成 ◇北京現存最早的石雕佛像：北魏太和造像 ◇北京最大的碑林：孔廟碑林 ◇北京面積最大的天然松林：延慶松山 ◇北京最東是密云花園村，最西是房山魚斗泉，最南大興石佛寺，最北懷柔北岔 ◇北京地區惟一的樓閣式塔：良鄉昊天塔 ◇北京現存最高的磚塔：天寧寺塔，高57.8米 ◇北京最矮的磚塔：西四磚塔胡同的萬松老人塔，是金代為紀念耶律楚材老師萬松和尚所建◇北京第一座森林公園：半壁店森林公園 ◇北京現存最完整的王府：恭王府 ◇北京現存最大的寺廟建筑：太廟 ◇北京現存惟一保持明代建筑風格的寺廟：智化寺 ◇北京現存最小的寺院：頤和園后山妙覺寺，包括山門、院落、旗桿及正殿和院墻占地不過60平方米 ◇北京最大的喇嘛廟：雍和宮 ◇北京現存最早的佛寺：潭柘寺 ◇北京市區最早的佛寺：法源寺 ◇北京規模最大、歷史最悠久的清真寺：牛街清真寺 ◇北京最早的天主堂：南堂圣母無染原罪堂 ◇北京最早的塔：云居寺金仙公主塔 ◇北京地理位置最高的塔：玉泉山定光塔 ◇北京歷史上最早的城邑：房山琉璃河董家村的燕國古都遺址 ◇北京第一位旅行家：曇無竭 ◇北京現存牌樓最多的街道：國子監街，共四座 ◇北京最大的玉佛：團城承光寺白玉佛，高1.5米，由整塊白玉雕成 ◇北京現存最早的石雕佛像：北魏太和造像 ◇北京最大的碑林：孔廟碑林 ◇中國規模最大的美術館：中國美術館 ◇中國規模最大的航空館：北京航空館 ◇中國第一座空*博物館：中國航空館 ◇中國現存最大的古代國家檔案館：皇史成 ◇中國最大的玉甕：團城玉甕，高70厘米，膛深55厘米，口徑135*182厘米，周長493厘米，忽必烈用它來盛酒宴請大臣，可盛酒3000公斤 ◇智化寺的清龍藏經版是中國惟一完整保存下來的龍藏經版，只印過200部書，至今完整如初。龍藏經版就是把一切佛教經典匯集儲存在一起的意思，龍藏經版是中國至今保存最完整的佛學大百科 ◇中國最大的亭子：北海公園小西天觀音殿的四角攢尖重檐方亭，乾隆時建，高26.8米，有84根巨大園柱支撐，建筑面積達1264平方米 ◇中國現存最早最大的石牌坊：十三陵牌坊 ◇北京石獅子最多的橋：頤和園十七孔橋共544個，比盧溝橋多59個 ◇中國最大的古代石船：頤和園石舫 ◇中國最小的城池：北海團城，周長276米 ◇中國最大動物園：北京動物園，品種數量首屈一指 ◇北京第一座森林公園：半壁店森林公園 ◇中國第一個日本式園林：雙秀園 ◇世界石刻佛經最多的寺院：云居寺 ◇我國現存最集中最完整的陵園建筑群：十三陵 ◇中國現存最大的古代祭祀建筑群：天壇 ◇中國現存體量最大的圓形攢尖大殿：祈年殿 ◇中國最大的戒臺：戒臺寺 ◇中國最大的塔臺：居庸關云臺 ◇中國現存最早最大的喇嘛塔：妙應寺白塔 ◇中國最大的金剛寶座塔：碧云寺塔，高34.7米 ◇中國最古老的金剛寶座塔：五塔寺 ◇古代世界上最大的都城：元大都 ◇我國已發現的規模最大的崖居遺址，被稱為“中華第一謎宮”：古崖居 ◇我國第一座以古代少數部落文化命名的古墓群：山戎墓葬陳列館 ◇北京是世界上名稱最多的城市 ◇中國民族構成最全的城市，56個民族都有人在北京工作和居住 ◇中國文物保護單位最多的城市 ◇我國最小的城池：團城 ◇中國最集中最完整的陵園建筑群：十三陵 ◇中國發掘的第一座陵墓：定陵，1956年5月 ◇中國最大最早的石牌坊：十三陵正門前牌坊 ◇中國最大的陵殿：長陵棱恩殿 ◇中國唯一的金冠：明十三陵朱翊均的翼善冠，用極細的金絲編成 ◇中國最重的金塔：故宮珍寶館內金發塔，用于存放乾隆生母落發 ◇中國最珍貴的碗：故宮內的白玉錯金鑲寶石碗，上有180顆寶石 ◇中國最大的折扇：故宮內，共15股，扇面縱59.5厘米，橫152厘米 ◇中國古代最大的玉雕：故宮內大禹治水玉雕，高224厘米，寬96厘米，重5330千克 ◇中國最古老的鐘：大鐘寺內陳列原始社會的陶鐘，香煙盒大小 ◇中國最大的座鐘：故宮交泰殿內，高6米 ◇中國最大的玉甕：北海團城玉甕 ◇中國最古老的銅火器：1935年在房山發現的元代的銅銃 ◇中國最早的鐵制兵器：1977年在平谷劉家河村出土的鐵刃銅鉞 ◇中國最大的青銅器：陳列在中國歷史博物館里的商朝司母戊大方鼎，重875千克 ◇中國最大的石雕：故宮保和殿后石雕，長16.57米，重200多噸 ◇中國已知最早的植樹碑：石景山法海寺，1924年立 ◇中國最完整的古代書法石刻：北海公園閱古樓的《三希堂法帖》石刻495塊 ◇中國最古老的刻石：故宮內的雍邑刻石，又稱石鼓，共1。
3.未來五年之內中國房價到底會怎樣
套用股市中的一句話：“沒有只跌不漲的股票，也沒有只漲不跌的股票。”
商品市場也同樣遵循著這個定律，房價亦不例外，先來兩張圖片預熱。 顯而易見，美國和日本房地產市場均出現過泡沫的積累以及破裂過程。
那么中國的房地產市場將來何去何從？我認為在2017年也難逃厄運，當然對于我們普通老百姓來說是最大的好消息。 這是北上廣深四大一線城市歷史房價走勢圖，趨勢基本一致，只是漲速有些許差別。
現在我利用經典的五浪理論結合美日房價歷史走勢規律來給中國的房價做個技術面分析。 標準的五浪結構，08-10年與11-13年出現了兩次明顯的小幅回調，期間為3浪主升，爆發力強，周期短漲速快。
沒錯，伴隨著國家近期一系列調控*策，房價將于2017年見頂大幅回落，當然這只是我個人的觀點，各位手握大量房產的大咖不必過度驚慌。 此外，商品的價格當然離不開供需關系，眾所周知在15年房地產曾出現過低迷，隨后的年底以及16年年初，在國家以及地方*府的一系列刺激*策下，尤其是轟轟烈烈的去產能“運動”，我國的房地產行業“重鑄輝煌”，隨之而來的是開發商不斷涌入，停滯的樓盤重新復工，按照周期來推算，17年年中新的產能將集中釋放，會對商品房市場剛剛均衡的供需關系造成極大的沖擊，也就是說下半年的房價下跌已成必然。
還有一個顯著的現象，那就是上市公司在近期扎堆賣房。人們常說股市是實體經濟的晴雨表，充分體現出資本市場“超前”的屬性。
老百姓買賣房產除了剛需之外，只會根據實時價格進行追風，而資本市場會對實體經濟做出提前的判斷。因此，上市公司的BOSS們可是在資本市場耳濡目染多年，做的就是一個預期，抓的就是一個提前量，趕在近期扎堆賣房必然是不看好樓市未來幾年的預期。
結合種種因素，商品房價格即將構筑大頂的可能性是非常大的，更準確一點的時間應該在17年下半年，此后中國的房地產行業將進入數年的嚴重低迷期。
4.近十年北京房價走勢圖 宏觀調控后房價何時能降
去年的某個時候，我后知后覺地意識到在北京這個城市里做“地主”其實是個很有前途的職業。
但很快風云變幻，去年年底以來一系列打壓*策出臺，各大城市房地產市場利空頻傳，中國樓市“拐點”論聲音越來越大，房地產業的價格雪崩似乎馬上就要開始。和許許多多抱著同樣理想的人一樣，我也希望房價下跌，至少別漲那么快。
但對北京這座超級城市而言，實實在在地說，我個人認為未來五年或者十年樓價仍然總體看漲。 當然啦，在空頭氣氛日趨濃厚的此時這種言論似乎有些不合時宜。
但北京市發改委的資料顯示，作為中國的首都，北京市區面積僅2738平方公里。全市有可利用土地161萬公頃，已利用土地達143萬公頃，未利用土地18萬公頃。
而按目前占地量和增長速度計算，北京未利用的18萬公頃土地，用不了30年基本上就將被耗盡。除此之外，古都北京還擁有著160多家面積巨大的公園，有數百家占地廣闊的博物館。
北京的2738平方公里市區面積中，僅故宮就占地近72萬平方米，而且處于市中心的繁華地帶。可以說，地北京不是沒有，但很多土地屬于中央人民*府，用來蓋居民樓？那恐怕是不可以地。
另一方面，人口的增長也是我看好北京樓市的一個重要原因。2002年外來人口動態監測調查結果表明，北京市外來人口總量已達386.6萬人，其中，城區46.5萬人；近郊區223.9萬人；遠郊區縣116.2萬人在386.6萬外來人口中，來京半年以上的286.9萬人；來京一個月至半年的69.6萬人；來京一個月以內的30.1萬人。
北京人口接近1500萬，外來人口總量386·6萬人。外來人口占25.77%。
人口數量的不斷實質性的增加，對房地產業必然是強有力的支持。 最近深圳的樓價似乎有了一個比較明顯的下跌，但類似的情況我覺得在北京未必會那么快發生。
因為從購房人口的構成方面來看，北京和深圳兩地有著一定的差異性。香港人也許會在深圳投資買樓，但我認識的香港人中卻沒有一位是人在香港上班而住在深圳。
因為那樣對于大多數香港人來說太不實際了。可是我認識的在北京的許多外地朋友最大的心愿就是在北京買房。
同時，對于已擁有房屋土著北京人而言，很多人在樓價升勢受阻的時候并不會急于拋出，而是選擇以租代售，因為外來人口的增長和存在為北京的房屋出租提供了強勁的需求市場。簡而言之，推動深圳樓市的資金的本質也許就是投機，而北京的主要購房者的目的是自住。
所以深京兩個市場貌合神離。一個好比是股市，以投機利潤為目的，一個好比是銀行，以儲蓄獲得穩定收益為目的。
而當*策的寒潮襲來的時候，受到影響大的肯定是股市。所以，深圳樓價的下跌我覺得應該說并不是特別意外的事情。
下面的資料是《北京城市總體規劃（1991年至2000年）》部分摘要 “市區是城市的主體，*治、文化中心功能和各項經濟功能集中體現的地方，是按“分散集團式”布局原則，由市區中心地區和環繞其周圍的北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、堡頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河10個邊緣集團所組成，規劃城市建設用地610平方公里左右。2000年，規劃常住城市人口為600萬（其中中心地區460萬，邊緣集團140萬），2010年為650萬（其中中心地區450萬，邊緣集團200萬）。
舊城區的常住城市人口要逐步向外疏散，將從1990年的175萬降至2000年的160萬，2010年的150萬以下。到21世紀中葉，隨著居住水平的提高和人口逐步向遠郊區疏散，市區人口將逐步減少，城市綠化用地將大量增加，城市環境質量將顯著提高。”
“2000年衛星城規劃常住人口從1990年的108萬增至160萬左右，其中城市人口從80萬增至120萬左右，城市建設用地從1990年的155平方公里增至200平方公里左右。20l0年規劃常住人口增加到200萬左右，其中城市人口約160萬左右，城市建設用地250平方公里左右。
21世紀中葉，衛星城的總人口可能增加到300萬人以上。” 從上面的資料來看，我個人認為北京未來的房地產市場可能會復制中國股市的“二八”現象。
北京起碼三環內及其軌道交通沿線地產可能仍然會保持升勢，衛星城地區的房價也許會滯漲或者短期下降。至于所謂拐點，可能還遠遠沒到，正如中國股市還遠未到頂。
總而言之，我個人對北京的房地產走勢的基本判斷是： 1.在中國社會城市化的過程結束之前，各大城市的樓價可能會有反復，但是總體趨勢一定是上漲。特別是北京。
2.人民幣升值過程結束之前，北京的房地產走勢雖然會受到*策的影響，但總體趨勢一定是上漲。 3.人民幣升值不可避免地帶來通貨膨脹，在通貨膨脹得到有效抑制之前，北京的樓價很難不漲。
當然，北京樓市出現階段性拐點也不是不可能，如果以下事件發生就應該小心了。1.持續的大規模的戰爭，2.特別嚴格的人口準入制度，3.遷都，4.銀行房屋貸款超過10%或者更高。
前幾天偶然看到香港沙田的樓價，差不多在人民幣27000元/平方米左右。我覺得如果相信北京的未來好過偏遠的香港沙田，那就沒有理由不看好北京樓市的未來。
當然啦，萬一無邊落木蕭蕭下，北京的樓市大幅下跌，等著買便宜貨的朋友們就有福了。不過，歷史的經驗告訴我們說，在大家都持幣等待準備抄底進貨的時候，。