為什么搜房網上的房價跟實際相差很多。

掛的假網吸引或者釣客戶的。追問

我也覺得是這樣，那為什么不是明碼標價，所以說中國的房地產存在許多漏洞

也不是漏洞，市場經濟市場決定價格。買菜也是一段時間一個價格……

哪些情形的二手房必須進行評估？

一般情況下，二手房買賣價格只要雙方協商確定，房地產相關部門就會據此登記過戶，但以下四種情形必須進行評估。

1、買賣雙方認為有必要時。

如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或房產中介機構的評估，可自行委托或雙方共同委托有資格的評估公司進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。

2、進行房地產保險時。

房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。

3、申請抵押貸款時。

向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。

有些購房者為了少付首付款而報高交易價格，這對貸款銀行來說風險很大。

因此，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價。

有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實其擁有的房地產價值，會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。

申請公積金貸款的借款人，銀行也會要求其進行評估。

4、發生房地產糾紛時。

二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

2017年二手房評估價怎么算

2017年二手房評估價受以下因素影響，具體算法如下：1、房齡，房屋的新舊程度，直接關系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。

在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。

2、戶型，市場上，正規的兩居、三居更受歡迎，評估價格更高；反之，不規范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。

3、樓層，樓層的好壞也直接影響房價的高低，處于中間部位的房屋評估價相對較高，但如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。

4、位置，果房屋所處地理位置好，如在城市中心地帶或者周邊配套完善，評估價自然更高。

5、房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。

其計算公式為：造價-殘值 造價*（1-殘值率）。

6、房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。

折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。

房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。

二手房的評估費到底應該怎么算

二手房評估分為“免費評估”和“付費評估”兩種方式。

免費評估：目前除了具有專業資質的房產評估公司以外還有一種新型的網絡二手房評估也已趨于成熟。

國內幾家大型的房產類網站、或者擁有房產頻道的綜合性網站均開始為消費者提供免費二手房估價這一服務，其中以搜房評估網最為引人注目。

搜房評估網的優勢在于：能客觀公正的房價能讓買賣雙方做到心中有數。

同時網絡免費房產評估的缺點是估價結果不具備法律效應。

但目前已有部分銀行信貸部、交易中心開始使用此數據作為參考依據。

提示廣大網友應該積極使用搜房評估網，二手房價值幾何？自己心中有數，做一個明明白白白的買房者、賣房者！付費評估：房產評估是二手房交易過程中一個重要的環節。

現在，買房貸款、賣房過戶、找中介、進銀行，他們都會告訴你房子需要評估。

比如購房者需要辦理抵押貸款，銀行要根據評估機構的評估報告，才能向購房者發放貸款。

辦理按揭貸款的評估，需要具有專業資質的評估機構進行。

那么，二手房評估如何收費？根據省物價局的有關規定，目前評估費收費標準采取累進計費率：房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0.42%;100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

二手房交易,什么房子可以高評估

一套二手房的評估價，往往由以下幾個因素來共同決定：一、主觀因素1、房屋戶型，房屋利用率越大，評估價越高，“三小”戶型（小廳、小廚、小衛）的二手房在評估價上會扣減10%左右；2、房屋樓層，塔樓：中間層>高層>底層；板樓：中間層>1層>5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3%,3層和4層會增加3%，若是樓頂就會減5%;3、房屋的使用年限會影響價格的評估，房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高；4、房屋朝向，塔樓：東南>西南>雙南>東向>西向>西北>北；板樓：南北>雙南>東西>東向；除此之外，房屋的面積、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。

二、客觀因素1、地理位置，房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。

交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高；2、市場行情，房屋評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的；3、前景規劃，城市的未來發展影響著房價的走向，同時也影響著銀行對房屋的評估值的高低；4、消費者心理，購房者的偏好及交易心態對二手房的評估價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區域的房屋，或者某區域急于買房的人較多，那么，供求關系的影響下，這些房屋的評估價格在一定程度上也會提高。

二手房價格怎么算,如何對二手房價值評估

對二手房價值評估：1、房產的年份、硬件和初次購買價格雖然在房產價格大幅上升的時期體現得不很明顯，但對房產價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。

合理的算法是每年折舊2%。

另外，初次的購買價格也會對價值評估產生一定的影響，二手房定價時要考慮到當地樓市的整體升值（或貶值）幅度。

不應該在定價時背離正常的價格規律。

2、樓體結構、層次、朝向關于樓體結構優劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結構名詞的含義一文，好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。

通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。

3、外部環境、綠化、人文所出售的房產如果位于外部環境佳、綠化面積大、人文條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。

買家會愿意多出一些費用來購買這樣的房產。

優良的外部環境、綠化、人文等這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右，反之亦然。

4、建筑質量、外立面造型、內外部裝修建筑質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。

良好的建筑質量、獨特又美觀外立面造型、優質的內外部裝修會為房價加分5%左右。

5、電梯數量和品牌買家來看房時往往會乘坐電梯。

而電梯數量和品牌是便利性與安全性的體現。

相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心里舒適度產生重大的影響。

6、地段等級 較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。

尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。

7、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛大小、采光室內面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中使用方便、采光性能理想的房產在定價時要高于其他房產價格的3%至5%左右，反之亦然。

8、交通、商業服務設施、基礎設施交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。

而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。

9、居住人氣、區域規劃居住人氣高的小區往往會使購房者產生從眾心理。

另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃。

一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。

二手房評估方法有哪些呢？

二手房買賣和抵押貸款中最關鍵的環節就是房屋價格的評估。

買家通過評估知道所買房屋是否物有所值；業主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產經紀公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導價格；評估事務所通過評估給金融機構貸款提供房屋價格指導。

二手房的價格到底如何評估呢？房地產評估機構對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。

但大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。

市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然后依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。

修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區環境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規劃管制條件、土地使用權年限；房屋新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建筑結構、樓層、朝向等。

專業人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響最為關鍵。

首要因素，位置、地段。

二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。

南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元、平方米，同樣，二環內的二手房與三環內的二手房價格相比之下也能產生1000元、平方米以上的落差。

第二因素，房屋使用年限與小區管理及配套設施。

修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高。

由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達到500元至2000元。

第三因素，房屋朝向。

買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產生200元左右、平方米的落差。

同樣，在房屋結構上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。

第四因素，房屋內部裝修程度及其他。

房屋內部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。

如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

二手房的評估費到底是多少

二手房評估收費：根據省物價局的有關規定，目前評估費收費標準采取累進計費率：房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的 0.42%;100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;2000萬元到 5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

房產評估的評估標準如下：一、房產評估的內容1、建筑物的折舊程度建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。

建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。

建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

2、土地生熟程度土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

3、資本化率資本化率是用以將純收益資本化（或轉化）為價格的比率。

實質上是一種資本投資的收益率（獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率）。

4、基準地價基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

5、標定地價標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

6、房屋重置價格房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。

7、底價底價是指*府、企業或私人出售（尤其是拍賣）房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價）。

8、補地價補地價是指在更改*府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給*府的一筆地價。

二、房產評估應考慮的因素1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格3、所在小區和所在板塊的房價走勢4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。

注意：我們可以大概了解到房產評估費的收費標注是什么，這樣就能避免我們被無良的黑中介蒙騙，多交冤枉錢了。

2017年最新二手房評估費收費標準是多？

住房評估費用，是住房評估值的千分之6。

目前房產評估機構評估房子有三種方法。

1、市場調研也叫市場比較法。

同一地段新房的價格，同一地段二手房價格。

2、房子收益著也叫收益法。

指的是這套房子租金收益達這個地段的大概情況，收益越高，房價越高。

3、房子現狀，評估機構也叫這個成本法。

二手房子內部裝修的好壞，保養如何，是否需要花大價錢維修等等。

所以總括影響房屋評估的主要因素包括小區地段、交通條件、周邊環境、配套設施、未來發展前景及環境污染等。

其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、通風采光、物業類型、燃氣狀況、得房率等。

依據住房評估值計算過戶稅費規定；印花稅萬分之5，手續費幾百元。

賣家持有住房滿2年，過戶免增值稅5%,賣家滿5唯一住房，過戶再免個稅1%,契稅，買家首套買入90平米以下1%,90平米以上1.5%,二套房90平米以下契稅1.5%,90平米以上2%,三套以及三套以上契稅都是3%。

房產評估價格的標準什么,評估費用是怎么計算的

一、房產評估價格的標準什么對于不懂評估、不了解房屋真實價格的二手房買賣雙方來說，您可以參考以下房屋評估標準：1、看房齡房屋的新舊程度，直接關系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。

在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。

2、看戶型市場上被大多數消費者喜歡的戶型則以正規的套二、套三等為主，這樣的戶型直接使房價走高，反之形狀不規范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。

3、看樓層樓層的好壞也直接影響房價的高低，以處于中間部位的房屋最好賣，如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。

4、看朝向南北朝向的房子最受喜歡，東西朝向及其他朝向，由于室內的通風、采光性能不是很好等原因。

5、看裝修裝修時間在5年以內的房屋，價格一般會高出清水房2000元左右，如果裝修質量較高、成色又好，則需增加；如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修，當初成本耗費不大，增加比例酌情降低。

6、看物管有物業管理的小區主要體現在新修商品房樓盤中，對建筑年代在1995年左右或是單位的宿舍區都沒有正規的物業管理，一般情況下沒有物業管理的小區則要相對減少費用。

7、看位置房屋臨街會降低房屋的售出價格，而所處位置較好居住環境幽靜的房屋，其價格就會偏高。

8、看配套消費者在選購二手房時，都會重點考慮到房屋周邊的交通情況、醫療、教育、購物和餐飲等配套基礎設施。

通常情況下，如果房屋周邊部分設施配備不齊或缺失，則按相應比例減少。

9、看小區房屋的配套設施的完善與否，對居家來說尤為重要。

在同一地段，二手房的小區環境會遜色于新住宅區，根據小區平面布局、設施、綠化、運動設施的配備以及房屋的外觀造型等情況，則需要減少。

10、看市場二、評估費用如何計算根據物價局的有關規定，目前評估費收費標準采取累進計費率，如下：1、房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0.42%。

2、100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0.3%。

3、500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%。

4、2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0.06%。

5、5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

上述材料為您講解了關于“房產評估價格的標準什么”及“評估費用是怎么計算的”的相關問題，希望能對您有所幫助。

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