榮觀房產網1.房價漲跌方面論文參考文獻
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2.關于房價上漲的參考文獻有那些
持續走高的房價，不僅牽動著百姓的神經，也引起專家學者、*府主管部門的高度重視，究竟是哪些因素推動著房價的上漲，成為人們關注的焦點。
從數據判斷，4只手在發力，是顯而易見的。 不合理的市場供應結構 第一只手是不合理的市場供應結構。
數據顯示，2004年新建商品房中，全國商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長18.2%和2.3%，而非住宅施工面積、竣工面積同比分別增長23.4%和6.5% 。 商品住宅供應中，中低價位住宅比例偏低。
此外，全國經濟適用住房投資同比出現負增長，占房地產開發投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%， 有的地區甚至停止了經濟適用住房建設。 非住宅、高價位住宅供應增長快于中低價位住宅供應增長，由此帶動了房價的上漲。
商品房開發建設成本增加 第二只手是商品房開發建設成本增加。土地價格上漲。
據國土資源部對全國51個大中城市的地價監測結果 ，2004年全國住宅用地價格同比增長8.94%。與此同時，新出讓土地價格及房價的較大幅度上漲，帶動存量土地上在建項目的房價高走。
另外，生產資料價格持續13個月保持兩位數上漲，拆遷成本也在增加，住宅品質的不斷提高，都在一定程度上加大了商品房的開發成本。 據建設部有關負責人介紹，在中西部地區和部分中小城市， 成本因素是房價上漲的主導因素。
從各項成本因素的影響程度看，地價上升、拆遷費用增加對東部沿海地區和少數內地中心城市影響更大些，而建材漲價等引起的建筑安裝成本的增加則對中西部地區和中小城市影響更大。 部分地區供求總量失衡 第三只手是部分地區供求總量失衡。
來自建設部的數據顯示，2000年以來，全國商品房、商品住宅銷售面積增幅連續5年大于竣工面積增幅。其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅 11.6個百分點。
東部地區和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市2001年至2004年商品住宅竣工面積與銷售面積之比分別為 1:1.1 、1:1.08 、1:1.04 、1:1.05， 需求持續大于供應。
而在部分沿海城市，外來購房者比例較高，且集中于中高檔商品房，導致中高檔房屋供不應求 ， 價格不斷攀升；同時也帶動了普通商品住宅需求增加、價格上漲。 部分地區投資和投機性購房需求增長過快 第四只手是部分地區投資和投機性購房需求增長過快。
從投資性需求來看，近幾年，股票、期貨、基金等投資收益缺乏保障，再加上長期低利率，導致住房投資需求旺盛，甚至部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。 從投機炒作來看，一些機構和個人用大量銀行貸款及私募資金進行短期炒作，有些地方出現了排隊搶購房號現象，造成一些樓盤價格短期內持續上漲。
這其中，還包括一些開發商認為控制投資規模和土地供應量等宏觀*策將影響后續的市場供應，因此對新開樓盤價格定位較高。有的開發商放慢開發建設和銷售進度甚至囤積土地，或者利用市場信息的不對稱，與中介機構聯手哄抬房價，增加了市場的緊張氣氛，致使一部分消費者作出了提前購房的選擇，進一步加劇了階段性供求矛盾。
如無錫市投資性購房比例高達19%，其中7%為短期炒作。 另外，境外資金特別是投機資本看好中國房地產市場，也對一些熱點城市的房價上漲有一定的影響。
以上海為例，去年以來，境外人士購房約占上海市商品房成交量的 3.85% 。 不同社會群體的利益 如果說成本等原因是可以從數據來判斷，是顯而易見的，那么推動房價走高的第5只手則是看不見的，因為它來自不同社會群體的利益。
有關專家認為，隨著房地產市場的快速發展，部分城市*府片面強調利用土地資源經營城市；一些商業銀行以及企業過度依賴房地產獲取利潤，2004年有些城市銀行新增貸款的60%以上是個人住房新增貸款 ，股市募集的資金中有相當一部分投向了房地產；有房者追求房產升值，無房者擔心房價上漲提前入市；宏觀經濟運行環境和土地等資源的約束；決定了房地產市場供應不可能無限擴大，在一定程度上又進一步強化了社會各方面對房價升值的過度預期及浮躁心態。 專家指出，在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲，這才是房價上漲的深層次原因。
（完） 新華社評論員：加強宏觀調控 穩定住房價格 去年以來，隨著宏觀調控*策措施的貫徹落實，房地產投資過快增長勢頭得到了一定控制。但是，由于市場需求偏大，部分地區投資性和投機性購房大量增加，以及住房供應結構不合理、開發建設成本提高等原因，導致一些地方住房價格上漲過快。
據國家統計局統計，2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14·4%，其中商品住宅上漲15·2%，為1998年以來的最高漲幅。
3.急求房地產營銷的參考文獻
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4.有關房價論文的格式及怎么寫
對于商品房的價格，媒體討論非常熱鬧，一會兒說房價要崩盤，一會兒說還在上漲。國外專業機構研究報告稱中國的房地產市場已經到了看似“接近爆炸”的邊沿，據有關*府機構公布的數據，全國商品房的價格一直在上漲。漲、漲、漲，這種漲勢讓越來越多的人感到不對勁，更多的學者站出來論證我國房地產的泡沫論，甚至國內有學者尖銳提出要防止房地產商要挾經濟。*府終于也坐不住了，**要求建設部拿出分析報告來。有人開始預感到了不安，*府部門指責房地產開發商，說是他們利用*策和市場信息的不對稱，惡意炒作致使房價上漲，而開發商也在抱怨*府，說是*府不合理的土地*策導致房地產價格的上揚。*府的指責，開發商的抱怨，學者的擔憂，媒體的熱鬧，個中意味，對普通民眾來說誰能弄得清楚，在一片漲勢中，民眾失去了理性的思考。房產大佬潘石屹說：“……各方言論都陷入不理智了”，那么現在我們就來理性分析一下商品房的價格。商品房合理價格的評判標準商品房也是商品，任何一個東西要商品化一定有一個購買者可以普遍接受的價格，這個價格我們認為是個合理價格。那么合理的價格是多少呢？國外有個公認的評判標準，商品房的價格應該是家庭年收入的3到6倍，按這個標準我們來計算一下北京合理的房價，北京普通職工的月平均工資大概也就是1500元，家庭年收入36000元，那么北京商品房合理的價格我們很容易計算出來。按這個標準來評判北京商品房的價格，現行的市場價格高出了幾倍，那么北京現行商品房的價格是不是合理就不用多說了。商品房的價格構成商品房的構成到底是怎樣的，這個問題目前沒有任何機構、任何人出來澄清，哪怕是透露任何一點點的信息，所以我們只能自己去猜測。為了分析問題方便，我們可以將房屋價格構成分拆成幾塊：1、建筑成本，2、土地成本，3、*府規費，4、開發商的收益。下面我們逐項來分析。1、建筑成本這里說的建筑成本就是從一塊地上將房子蓋起來的費用，包含人工和材料費用。對于農民而言，向村里要塊地，自己就可以蓋房子，他們認為蓋房子只要花工錢和材料錢，也就是只需要支付建筑成本。那么建筑成本是多少呢？這個價格是大家想不到的便宜，在北京的行價是每平方米300元的價格就可以讓人包工包料將房子蓋起來，也就是說自己蓋個200平米的“別墅”建筑成本也不過6萬元。在城里蓋樓，建筑材料和人工成本是一樣的，因為其規模效益，建筑成本不會比這高，不過高層的房子，建筑成本要高一些。這么說在北京真正花在蓋房子上的錢一般不到房屋價格的二十分之一。學位論文網有詳細內容，內容保證原創，專業的老牌論文網站，專業代寫代發表，信
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6.誰有有關房地產的文獻綜述
我這里有幾篇，選了一篇，不知是不是你想要的。
房地產價格波動影響因素文獻綜述□文/ 齊淑蘭近年來，房地產投資過熱，房價的快速上漲已經影響到人們生活水平的提高和國家金融的安全。房價上漲過快不僅關系到一個城市的發展和金融的安全，更關系到普通老百姓的生活成本。
為了抑制房價的過快上漲，進一步規范房地產市場，以確保房地產快速且健康地發展，國家自2003 年以來出臺大量的*策對房地產市場進行調控，事實表明，國家一刀切的宏觀調控所取得的效果并不理想。由于房地產自身開發的周期性、房地產產品的不可移動性和房地產產品消費的地域性，使得房地產業的發展具有明顯的地區特征。
故單個城市對房價調控則力不從心。以此為背景，我們嘗試對該領域內主要貢獻者的觀點進行歸納，并梳理其理論邏輯，力求從另一個側面去理解房價上漲，進而理解我國房價上漲的實質。
本文期望能為人們進一步尋求上述問題的答案提供一些有益的視角。一、國外的相關研究房地產價格是指房地產市場上供需雙方所形成的價格。
房地產作為一種特殊商品，產品周期長、供應缺乏彈性、涉及的產業鏈長，同時對金融的依賴性高、受*策的影響大，因此房地產價格的波動就受到了各種因素的影響。國外的房地產市場化進程進行的比較早，同時市場化程度也比較高。
房價問題的重要性和房地產價格的敏感性吸引了大量學者和公眾的廣泛關注，從國外研究文獻來看，對房地產價格影響因素的研究主要集中在以下兩個方面：1、形成均衡價格的動力因素；2、供需因素對房地產價格影響的實證分析。（ 一） 需求因素對房地產價格波動的影響。
早期的研究主要認為，房地產價格的波動影響因素有兩大方面：一是經濟水平的提高；二是城市人口的增長。Downs、Nellis 和Longbottom、Bartick 的相關研究都表明，房地產價格的波動是由于市場的基本差別造成的，如某些地方可能存在快速的經濟增長或者正經歷著人口的快速增長。
同樣，Stuart A. Gabriel 運用經濟學理論對近幾十年來加利福尼亞州住宅價格變化進行實證研究，結果表明主要因素是經歷著巨大的人口遷移。同樣，在人口平穩增長條件下，家庭規模的變化也會對市場交易量產生明顯的影響。
隨著經濟學家們對消費理論的深入研究，收入被很有意義地劃分為暫時收入和長期收入，Geoffrcy Meen 通過對英國、美國住宅價格的時間序列分析發現，無論是暫時性收入還是長久性收入，對房價的市群的主要制造業為鋼鐵、造船和紡織。其中傳統的紡織業則在京都集聚并在其周圍的各個小城鎮形成了產業供應鏈。
以名古屋為核心的中京城市群的核心產業是汽車業，群內豐田市及周邊地區就形成了很好的汽車產業鏈，而瀨戶和四日市也發展差別產業而成為了“陶都”和“煉油中心”。（ 四） 城市群各城市產業職能分工合理， 有效提升了城市群整體經濟實力。
五大城市群內各個城市的主導產業是不盡相同的，各城市在群內的職能也各不相同。如，美國大西洋沿岸城市群，紐約的主要支柱產業為金融保險、管理廣告等第三產業，港口用于集裝箱運輸，扮演著群內金融經濟制高點的角色；費城是鋼鐵煉油造船中心，港口主要負擔近海航運；大學城波士頓領*高新技術產業，研發實力不容小覷；華盛頓施行單一行*職能，支柱產業是以辦公為主的印刷業等；巴爾的摩主導有色金屬冶煉，是群內另一個工業制造中心；即使城市群內細分區域內的產業存在雷同，其所占比重和發展重心也不同（如東京城市群中神奈川和千葉同有機械和化工工業，但神奈川還是以機械業尤為突出而千葉則以化工見長）。
這種明顯合理的產業職能劃分有的是靠粗放式的經濟自由演化而成（如美國城市群），有的則是在明顯的*府作用下人為形成的（如日本城市群）。無論成因是什么，這樣分工明細又兼顧合作的產業結構能夠避免群內城市產業趨同而造成的無謂內部競爭和資源浪費，同時也有利于資源的配置和城市群總體經濟實力和社會形象的提升。
（ 五） 城市群經濟以強大的交通運輸業為根基。分析五大城市群產業，我們不難發現，城市能夠得以發展并最終形成城市群，良好的區位優勢和發達便利的交通條件是必不可少的發展基礎。
世界五大城市群幾乎占盡了各國以及各地區地理條件最優良、配套設施最先進的港口、交通樞紐和國際空港。如，美國大西洋沿岸城市群（紐約港、費城港），五大湖城市群（五大湖便利水運、多倫多港及空港）、日本太平洋沿岸城市群（成田、羽田、關西空港，東京灣港口群，名古屋港）、歐洲西北部城市群（世界第一大港鹿特丹）、英國中南部城市群（倫敦空港、利物浦港）等。
如果沒有如此立體和完善的交通體系，難以想像城市群這一龐大的資源和產品集散地內的要素該如何運轉和流通。城市群的港口、空港和陸地運輸的吞吐能力和規模設施也能在一定程度上從側面反映其經濟和制造實力。
7.房地產營銷策略研究參考文獻,需要是最近幾年的
[1]王艷梅；宏觀調控背景下房地產企業營銷策略創新[J].商業時代，2010,No.497(22):121-122. 摘要：面對各地持續上升的房價和輿論的壓力，中央近期連打房地產市場調控"組合拳"開始了新一輪樓市調控。
對于房地產開發企業來講，目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境已經相當嚴峻，房地產企業要想抓住機遇，迎接挑戰，必須樹立現代的營銷觀念，創新房地產營銷策略，使企業在激烈的市場競爭中立足。 [2]趙瑾；淺析我國中小房地產企業品牌價格評價及品牌營銷策略[J].中國外資，2011,No.254(23):60+62. 摘要：近20年以來，我國房地產開發企業多是采用粗放型的發展方式，特別是一些中小房地產企業，更是只重視短期利益，品牌意識淡薄。
而2010年以來，國家*策面不斷加大房地產市場的調控力度，房地產開發企業紛紛進入了"冬季"，如何在*策面趨緊的背景下，中小房地產企業如何實現快速可持續的發展，這將是我國中小房地產商未來幾年需要面對的問題。本文對我國中小房地產企業的品牌價格評價及相關營銷策略進行深入研究，希望本文的研究可以為我國房地市場健康、快速的發展做出貢獻。
[3]戴春山；基于顧客滿意的房地產體驗營銷策略探討[J].商業時代，2011,No.545(34):35-36. 摘要：顧客滿意是顧客在消費后感受到滿足的一種心理體驗。房地產的體驗營銷是將消費者購房的全過程體驗作為整體，站在消費者的感官、情感、思考、行動和關聯等角度，重新設計房地產項目，為消費者創造值得回憶和持續愉悅的豐富體驗，從而促進項目的銷售。
為此，房地產商要對房地產體驗營銷策略進行精心策劃，為客戶創造全方位的體驗。通過房地產體驗營銷來打動購房者，引起情感上的共鳴，提高消費者的滿意度，從而達到迅速銷售的目的。
[4]孟德勝；淺談房地產營銷策略及創新[J].內蒙古科技與經濟，2011,No.247(21):30-31. 摘要：對房地產營銷策略、銷售方式、存在的問題及營銷策略的創新等進行了闡述，并提出了具體營銷策略，即：在整個銷售過程中貫穿以人為本的原則，讓房地產的開發銷售真正建立在市場的需求、消費者的需求之上，只有這樣，才能創出品牌，在競爭中立于不敗之地。 [5]徐瑞琳；我國房地產營銷策略分析[J].企業導報，2011,No.202(18):108-109. 摘要：隨著我國房地產業不斷高速發展，我國房地產市場已出現由賣方市場向買方市場過度的趨勢。
面對市場變化，如何迎合消費者的口味，吸引更多消費者成為各房地產企業在激烈的市場競爭中亟需解決的問題。因此，房地產商不得不研究市場規律，重視營銷問題，把營銷管理上升到企業發展的戰略高度，以滿足消費者需求為目的制定營銷策略。
[6]李德云；房地產六大營銷策略探討[J].現代營銷（學苑版），2011,No.83(11):75. 摘要：市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。在新形勢下，隨著市場的成熟，制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題，我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰，房地產營銷策略的發展說明，為了贏得市場競爭，需要進行營銷策略的創新。
[7]田碩；楊舜宇；劉鵬；女性消費心理與房地產營銷策略研究[J].中國商貿，2010,No.487(26):23-24. 摘要：在我國，女性消費心理隨著社會的發展而發生了重大變化，呈現了新的特征。同時，女性消費者已經成為市場中的主角，在購買活動中起著特殊作用。
她們不僅掌管了城市家庭日常支出的話語權，甚至超越男性成為房屋、汽車等家庭大額消費支出的主導者。因此，研究女性消費心理特征對于房地產企業有著重大意義。
本文就女性消費心理與房地產營銷策略談談自己的看法。 [8]戴慶春；盧毅；基于顧客價值的房地產營銷策略研究[J].重慶科技學院學報（社會科學版），2010,No.138(23):101-103. 摘要：根據菲利普·科特勒的顧客讓渡價值理論，結合我國房地產產品的特點，分析了房地產顧客價值的構成。
認為在市場競爭日趨激烈的形勢下，房地產企業需要努力提升"顧客讓渡價值"。就企業如何實現"顧客讓渡價值"最大化提出了建議。
[9]崔銀香；關于我國當前房地產企業市場營銷策略的討論[J].經營管理者，2010,(23):132. 摘要：本文分析了當前我國房地產企業在市場營銷中存在的問題，總結了新形勢下房地產市場營銷所面對的市場環境特征，并據此提出了房地產企業加強市場營銷的對策措施。 [10]于曉菲；劉章美；“后危機時代”房地產新*對消費者行為的影響分析——兼論房地產企業營銷策略調整[J].特區經濟，2011,No.265(02):292-293. 摘要：2009年第四季度，中國經濟企穩回升，步入"后危機時代"。
房地產行業在我國經濟回暖過程中功不可沒。但投機需求抬頭引致過高房價引發了去年4月份房地產新*的出臺。
本文旨在立足新形勢，通過對消費者構成變化及其行為特點的透徹分析，提出新形勢下房地產企業的營銷策略調整方向，為房地產企業持續發展提供動力。 [11]王瑞玲；宋春葉；房地產項目營銷策略研究——以重慶某房地產項目為例[J].重慶科技學院學報（社會科學版），2011,No.140(01):95-97. 摘要：房地產營銷策劃對房地產項目的銷售起導向作用，要結合所在樓盤，進行市場分析，制。
8.求1000字分析商品房房價的論文
商品房價格合理性問題研究 摘 要：近年來，隨著經濟高速增長，我國房地產業得到迅猛發展，在肯定房地產業對經濟發展做出的貢獻的同時，也應該看到房地產業中所存在的問題。
通過對我國商品房價格現狀的介紹引申出對其合理性進行判斷的必要性，并分別運用房價收入比和房屋租售比對其進行判斷。進而，對導致商品房價格過高的原因進行分析，并在此基礎之上提出應對高房價*策建議。
關鍵詞：商品房價格；合理性；影響因素；對策建議 近20年來，伴隨著社會主義市場經濟體制的確立，城鎮住房制度改革的進一步深化，房地產市場迅猛發展。房地產已經成為整個國民經濟中影響廣泛、規模巨大、作用顯著、令人關注的一個重要產業。
然而，我國房地產市場仍存在商品房價格不穩定、供求嚴重不平衡、價格持續攀升等問題。因此，弄清楚我國商品房價格現狀如何，及其是否合理，影響其合理性的因素是什么都是我們現階段應該關注的問題。
1 我國商品房價格現狀 2010年1月19日，國家統計局在其網站發布了2009年全國房地產市場年度統計數據。數據顯示，2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，商品房銷售額5.25萬億元，據估算全國商品房銷售均價為5034元/平方米。
以北京為例，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊2010年6月17日發布的數據顯示，2010年一、二季度北京市商品住宅期房均價，四環內已達34620元/平方米，四至五環路的住宅期房均價每平方米漲到20749元，五至六環路的住宅期房均價每平方米漲到14799元。 通過上面的數據可知，近一段時期以來，由于商品房價格上漲過快，“房價問題”不僅會導致“居者有其屋”的夢想無法實現，也會造成一定的社會問題。
因此，對于商品房價格合理性的探討具有十分重要的現實意義。 2 對我國商品房價格合理性的評定——以北京市為例 北京作為我國的首都，其住房價格一直備受關注。
加上不久前出臺的限購令，更是將全國的目光集中于此。因此，筆者將運用房價收入比和住房租售比這兩個概念來對2010年北京市的商品房價格的合理性進行評定。
2.1 運用房價收入比方法分析北京市房價合理性 以2010年北京五環內商品房為例，商品房平均價格為20749元/m?2，北京市城鎮居民平均可支配收入y為29073元，人均住宅面積t為30平方米，銀行住房貸款利率為5.94%，還款期限為n=30年，首付款比例為k=30%，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為m=50%。 2.2 運用住房租售比方法分析北京市房價合理性 根據北京市一居室（40m?2）的住宅租房價格為2570元/月，來計算北京市住房租售比，則： 每平方米月租=住宅月租/住宅面積=2570/40=64.25元/m?2。
住房租售比=每平方米月租/每平方米房價=64.25/20749=1:322.94。 而國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300~1:200。
因此，可看出房產價格已偏離理性真實的房產價值。 2.3 分析結果及其代表性 通過以上分析，尤其在住房收入比上可見北京市區房價明顯過高，并且由于商品房價格過高，導致房屋租售比也偏離了合理范圍。
北京作為我國的首都，對經濟發達地區的房價極具代表性。從北京市的房價可映射出全國房價都趨于偏高的事態，尤其是經濟發達的一線城市。
根據國家統計局的數據加權計算，2009年我國城鎮居民的房價收入比為8.76，由此可看出，我國城鎮的住房收入比仍處于不合理范圍，全國商品房價格普遍偏高。 3 我國商品房價格過高的原因 3.1 商品房供給和需求的影響因素 3.1.1 需求方面對商品房價格上漲的影響 （1）人口狀況。
人多地少一直是我們的基本國情。同時，中國的家庭規模正在逐年變小。
傳統的三代同堂的大家庭正在分解為若干小家庭。家庭小型化趨勢增加了對住宅的需求，是推動房價上升的原因之一。
（2）城市化進程。 經濟發展一般都伴隨城市化進程的加快，大量人口從農村進入城市，這會產生巨大的住房需求。
據統計，1998年我國的城鎮化率為1.4%，到2009年我國的城鎮化率已達到46.6%。 (3)投資需求和投機需求。
商品房作為一種不動產，保值和增值的特性突出。對商品房進行投資，賺取租金和差價的現象已經普遍開花。
并且，隨著投資需求的惡化也引發了大量的投機需求。投機因素對商品房價格逐步脫離了市場規律。
有的城市投機性質的購房甚至達到商品房交易的40%。 3.1.2 供給方面對商品房價格上漲的影響 相對于需求，商品房供應情況的影響比較簡單，主要受土地供應量、開發商對利潤的追求及*府對房地產的*策等因素的影響。
目前，土地的囤積和已建成商品房的囤積一定程度上造成我國商品房的有效供給不足。 同時，還有另一方面，那就是住房的結構性失衡造成市場的有效供應嚴重不足。
房價上漲，供應結構失衡是一大因素，即廣大消費者所需要的中低價位、中小戶型住房供應短缺。住房供應結構失衡導致的直接結果就是：一些僅有能力購買中低價位、中小戶型住房的消費者，因需求無法得到滿足而成為開發商制造供不應求假象、推動房價進一步上漲的道具。
如果住房的結構性失衡遲遲得不到糾正，房價上漲的步伐就不會停滯。 3.2 商品房價格變化的*策因素 3.2。
9.經濟論文（房價）
從2001年到2005年，房地產價格上漲的速度較快，特別是從2003年后半年開始房地產價格上漲迅速，尤其是2004年，房地產價格飛漲，特別是有些城市房地產的銷售價格上漲超過20%，進入2005年，隨著國家相關*策的出臺，房地產價格上漲的勢頭受到了一定的抑制，但總的來說，房地產銷售價格依然上漲。
我們揭開房地產銷售價格上漲的面紗，深層次分析其內在原因，筆者認為房價上漲的主要原因包括以下四個方面：土地的特性、我國所處的發展階段、房地產投機、消費者的心理預期。 一、土地的特性促使房價上漲 土地作為人類社會活動的物質載體，有著其獨特的屬性：資源屬性和資產屬性。
土地作為資源具有稀缺性和不可移動性，特別是我國城市土地資源十分稀缺，這就使土地作為資產進入市場時，供給變得極為有限，并且是逐漸減少。產生供給緊缺。
又由于人們的土地情節，作為必需品的土地在市場上又具有需求的剛性。下面從供給緊縮和需求剛性兩個方面來分析。
1、供給緊縮。房地產市場是一個非常特殊的市場，由于房產總是與土地聯系結在一起的，不可移動、不具可比性，即使是在同一個樓盤也沒有兩個完全同質的產品，不同樓盤之間的差別就更大了。
因此，房地產市場是一個接近于完全壟斷的市場，這種市場結構決定了企業能夠通過限制產量來提高價格，從而獲取超額利潤。或者說，房地產開發能夠人為調節市場的供給水平，使整個市場長期保持供不應求的狀態，從而刺激市場消費。
而目前中國的房地產業界，有一些潛在的規則恰恰能夠在供給上這樣做文章。比如，在銷售過程中，房地產開發企業無一例外地均采用銷控（控制銷售進度、銷售量、銷售價格等）的方式銷售樓盤，即每次開發企業僅拿出自己待售樓盤的20%甚至更低投入市場銷售，而其余的則等這一批銷售基本結束之后再投入市場。
通過銷控，房地產開發企業能夠迅速了解市場的需求狀況，從而在消費者能夠接受的前提下確定出最高的市場價格。 在一個本身就供不應求的市場中，當供給者繼續壓低自己的供給時，其結果只能是均衡價格繼續升高。
而中國房地產市場目前則正處于這種情況。需求快速增長，開發企業反而將自己開發出來的積壓，等到價格更高的時候再賣，其結果必然是價格的上漲。
2、需求剛性。近年來，隨著中國經濟的發展、城市化進程的加快、舊城改造的加速，與此同時，中國上個世紀七十年代的出生高峰導致最近幾年結婚人口大量增加，這些因素共同點是人口大量激增，形成了對房地產市場巨大的需求。
而且這部分需求在很大程度都具有剛性的特點。 經濟增長、城市化和拆遷都會產生大量急需買房的人口。
經濟發展所產生的人口大部分屬于外來人口，從民工到高素質人才其收入水平相差很大，但都對房產有需求，其中流動性大的人群對租賃房需求較大，流動性小的對固定住所更為偏愛；城市化進程的加快，在城市取得土地擴展的同時，大量的郊區人口涌入城市，這部分人素質較低，收入較少，對住房的需求僅滿足于獲得生活所需的住所；拆遷使城市規劃改造的產物，他們雖然獲得了*府不同程度的補助，但多數不能夠在原有的地區買房，只能移往地價較便宜的地區，城市逐漸形成中央商業、高檔居民區，周邊中、低檔居民區的格局。 此外，上個世紀七十年代中期至八十年代初是中國人口的出生高峰，盡管有人曾預計這次人口高峰對中國社會的影響，如入學難、升學難、就業難等，但很少有人會想到這次高峰也會對中國房地產市場的發展產生巨大的影響。
根據2002年的人口抽樣調查，2002年在全國人口構成中，20~29歲的人口共有1.82萬人，占調查比例的14.5%，而20~34歲的則占24.2%。而這一年齡正是結婚成家的年齡，住房是他們必須首先解決的一個重要問題，這種對住房的需求具有極大的剛性。
面對需求剛性，追求利潤最大化的企業的理性選擇必然是提高價格，獲取最大化的利潤。 二、我國所處的發展階段促使房地產價格上漲 我國房地產業處于快速增長階段，也可以說是高位增長，根據著名房地產專家曹振良教授在上個世紀九十年代提出的，房地產業發展倒U曲線理論。
所謂房地產發展倒U曲線是指一個國家經濟起飛階段，隨著國民經濟或人均GDP的增長，房地產業的增長高于人均GDP的增長速度，加速增長；但隨著人均GDP的進一步增長，房地產業的發展速度將放緩，直至與人均GDP同速，甚至低于人均GDP的增長速度，其發展軌跡呈倒U曲線。因為經濟起飛時期制約房地產業發展有兩大因素，即常規因素和超常規因素。
在這里所謂的常規因素，是指一國經濟發展的任何時期對房地產業發展起作用的因素。所謂超常規因素是基本只有在經濟起飛初期到經濟發展成熟為止的一個時期內，對房地產業發展發揮作用的因素。
由于我國所處的發展階段，需要房地產業及其相關產業的發展，帶動GDP的發展。并且由于房地產發展存在兩重因素，從而房地產業具有雙層產業地位，常規因素使房地產具有基礎產業地位，而超常規因素使其具有支柱產業的特征；也正因為超常規因素的存在，才能使房地產發展呈倒U曲線趨勢，才使房地產業高位增長成為可。
10.求畢業論文的相關參考文獻（內容是我國房地產市場的發展趨勢和經營
提供一些《我國房地產市場的發展趨勢和經營取向》畢業論文的參考文獻，供寫作參考。
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