榮觀房產網1.房價飛漲的本質是什么
房價飛漲是相對10年沒有大幅度增長的工資水平、消費水平，就全國而言房價在近幾年沒有依據的不僅跑過了工資的增長、跑過了CPI和GDP的增長、跑過了銀行利息的增長，更是跑過了全國消費水平的差別和增長速度，從發達的寧波到地處內陸的南疆，從熱手的海南島到中俄邊境上的小鎮都忽然間在幾年之間房價至少翻番（上漲100%），更多是漲兩倍、三倍！2006年去福州武漢兩個作為省會的城市，其中心地帶的房價也就是4000-6000元每平米，而那時的北京房價已經漲了一倍，當時還和朋友猜度說，去北京、上海買房的人多，福州、武漢就沒有這樣大的流動人口買房壓力，實際不是這樣！房地產商的炒作和買漲不買跌的想法使房價增長的像飛一樣，不管大家的工資還在原地打轉轉。
其實，這樣的現象在97年亞洲經濟危機時泰國、韓國都上演過，都是迅速聚集的房價和地產泡沫架空了整個國家的經濟，一時間貨幣貶值，金融危機不可避免的降臨，盡管國家都有措施救市，但飛起的房價必須有幾年的時間為代價逐漸平復。房子是一個比起車子、其他日用品都更具有價值大、影響大、還款周期長的特點的特種商品，如果是米價、食用油的價格提高一倍，老百姓都看的清清楚楚，會嫌廠家推高成本，多賺錢；如果是汽車和其他產品，也可以在國際上找到比較的樣板，可以明白消費，買奔馳是貴，但得到的是滿足心理需求；房價可是有更大的隱蔽性，消費者都希望房價漲，覺得買了個固定資產可以留給.后代，。
2.中國房價上漲的本質是富人消費,窮人買單
事實上，在價格飆升的因素主要是因為人們付上代表*府所犯的錯誤。比如以前一個開發商通過某銀行貸款1000萬開發一套房子。如果不是，因為他是不幸的，因為所有的銀行都是一個系統，你欠了錢沒還沒有翻身的機會。中國金融業的改革的基礎上，銀行之間的競爭，所以開了一個口子，工商銀行，農業銀行，中國銀行，建設銀行等所有獨立運營商。這本來是一件好事。但問題是這些銀行不是私人的，但該國。我們不難想象。當一個開發商10萬美元的貸款從工行的后果。他只需要5萬美元開發的房子，然后升級的價格，那么房價的標準抵押貸款20萬貸款從中國農業銀行，然后在10萬美元的20萬發展到制定出一套較高房子的價格來建設銀行抵押貸款4000萬。這是一個滾雪球的瘋狂貸款模式。
服務出去的房子，你是不是重要的，關鍵更高的價格，而不是價格。無論如何，銀行的錢，而不是私人的，所以稍微疏通另一種“合法的”高零售價的房地產作為抵押所以自然越來越好從銀行貸款相結合的州長。
然后的結果是，房價只爬不跌的！因為不倒！或銀行貸款永遠不會回來了。這是*府的銀行，*府的錢！因此，為了阻止這個資金黑洞一些被收買的專家，媒體開始瘋狂制造輿論脅迫買房子用各種輿論手段。
如土地資源嚴重緊張，不買房子在未來只能住在郊區。導致人們不得不去買房。無法生活的中心，這種情況下，這根本不可能發生，城市居民是一個新老替換的過程，住在城里上班，照顧退休喜歡住在郊區。只要人口不爆炸就不會出現在白領不能住市中心。雖然這些輿論造成了很多人買房子，但只有這樣，房價還沒有這么高的離譜了。然后*府提出的第二個錯誤。
3.房價上漲的根源是什么
從1998年開始，中國的房地產市場經歷了從冷淡蕭條到大火大熱的一個大周期，在這將近20年的時間中，房地產的價格可以說是如日中天，漸漸價格的漲幅在某些程度上超過了我們的收入的增幅，最終的感嘆就是不少人一年的收入可能都買不起所在城市的一個廁所。
但是，房地產市場畢竟是一個異常龐大的綜合系統，房地產市場上有著一百多個關聯產業和環節，房地產的價格上漲到底是哪些因素引起的，其實引發的是很多的爭論，很多人都在探討到底為什么房子這么貴？房價這么高？ 有些人說是因為貨幣發多了，資產的泡沫也多了，所以導致房地產有了泡沫，另一部分人說是中國的土地供應有問題，現行的土地*策出了問題，所以導致了房地產的價格上漲。在瀚哥看來，兩方其實說的都很對，但是都只說對了一部分，所以我們今天不如來聊聊房地產價格到底是怎么漲上去的？ 最近，幾年來，相信很多的朋友都和瀚哥一樣，目睹了房子的價格蹭蹭蹭的漲，但是自己的工資卻是趴著不動，甚至還有著下降的趨勢，越來越活不起了，相信是很多都市人切身的體會。
但是，為什么房價會這么漲呢？我們不如來分析分析房價上漲背后的邏輯。 一、是放水還是資本流出？ 相信學過物理學或者有生活經歷的朋友應該都知道，我們洗碗或者洗東西的時候要有泡沫怎么辦？最好的辦法就是放水，水一沖泡沫就起來了，也就可以洗東西了。
其實在金融市場市場上道理也是一樣的，為什么吹大了泡沫，其實從邏輯的角度來說就是放水了，只是這個水是貨幣，是錢而已。 但是所有人都看到了放水這個問題，有人知道為什么要放水嗎？我們看到一方面，在中國經濟的發展過程中，大量的人口從農村遷移到了城市，這個遷移的過程，必然會導致經濟上的城市化過程，所以這些人口有著真真切切的房地產需求，因為進程來了總不能流浪街頭，要找地方住不是。
真實的需求僅僅是房地產的一個重要的因素，我們可以認為，因為人口的遷移，因為城市化中國有了一個對于房地產的需求饑渴期，這是我們討論一切問題的根源。 我們再來看另一方面，那么有了需求，怎么去買房呢？那么你就需要收入，這個收入的來源其實很簡單，因為2008年金融危機出現了，經濟不景氣，為了拉動經濟，我們使用了明顯的凱恩斯主義*策，什么叫凱恩斯主義呢？這就是花錢，通過負債的形式大規模的花錢，通過花錢來促進經濟的增長。
但是，一次性扔了四萬億出去，這些錢如果全部投入到市場中，可能出現的結果是物價的飛漲，是人民幣的貶值，那么為了讓物價不至于漲的那么狠，最好的辦法就是把錢投入資金的蓄水池，這個蓄水池就是房地產。瀚哥前面說過了房地產產業帶動著包括鋼鐵，水泥，建筑，物流，服務等等一百多個產業，拉動了房地產的發展，不等于是間接拉動了經濟的復蘇嗎？所以，錢就這么進了房地產。
并且由于本身的金融危機，金融市場并不景氣，大家手中又被發了錢，既然金融不景氣，那么沒有其他投資渠道，不如就去投資房地產吧，于是就出現了所謂的2008年之后房地產的高潮。這個高潮又將房地產與經濟的聯系更加緊密起來，可以說房地產繁榮經濟會上漲，但是房地產下跌意味著經濟可能會崩盤。
這就是為什么我們歷次的經濟工作會議都不是說要降低房價，而是保持房地產市場穩定的原因。 去年，看到了很多文章都在拿日本和俄羅斯說事，說一個保了匯率，一個保了房價，說我們會怎么樣云云。
但是，從背后的邏輯上來看，這個匯率與房價的爭議卻是一個不折不扣的偽命題，正是因為房地產出現了泡沫化的問題，無論是富豪手中的錢，還是國際的熱錢大家都害怕了，為了躲避風險大量的資金逃離了中國，這才有了匯率問題，所以在我們現在面臨的是資金開始要收縮了，水沒有那么多了，但是資本的流出又導致了人民幣的貶值，最終讓房地產出現了向下的壓力。因此，2017年房地產的穩定恐怕才是最讓人擔心的問題。
二、資源配置才是房價上漲背后的深層內涵 相信大多數朋友都發現了一個問題，過去的十幾年，我們的房地產調控又不是一次兩次了，而是十幾次甚至幾十次，但是仿佛房地產是有魔咒的，越是調控漲的越狠，即使有些效果平穩了一段時間，之后又是報復性的上漲。 于是，很多人都把問題歸咎于土地的問題，說存在開發商與利益階層的陰謀，至于有沒有這個陰謀瀚哥我也不知道，但是我們知道的是，很多的問題并不是陰謀論可以解釋的。
經濟學上最需要分析的問題就是資源的配置問題。 我們縱觀這一輪的房地產價格上漲，為什么大家都知道價格很高了，但是都會去買呢？歸根結底還是資源分配的不均衡，漲價多集中于一二線中心城市，北上廣深等一線都市更是價格的領跑者。
一線城市意味著什么呢？一線城市意味著更多的就業機會，更好的醫療資源，更多的教育資源，更加豐厚的賺錢機會，以及更加完善的基礎設施，全面的法制環境，平穩的社會治安。 從生物學上來說，人類也是一種動物，動物的本性是什么？當然就是趨利避害了，人往高處走，水往低處流，哪里資源密集，人就會自然而然的向哪里集中。
那我們再來回到房地產問題上來，其實從本質來說，。
4.房價上漲的根源是什么
從1998年開始，中國的房地產市場經歷了從冷淡蕭條到大火大熱的一個大周期，在這將近20年的時間中，房地產的價格可以說是如日中天，漸漸價格的漲幅在某些程度上超過了我們的收入的增幅，最終的感嘆就是不少人一年的收入可能都買不起所在城市的一個廁所。
但是，房地產市場畢竟是一個異常龐大的綜合系統，房地產市場上有著一百多個關聯產業和環節，房地產的價格上漲到底是哪些因素引起的，其實引發的是很多的爭論，很多人都在探討到底為什么房子這么貴？房價這么高？有些人說是因為貨幣發多了，資產的泡沫也多了，所以導致房地產有了泡沫，另一部分人說是中國的土地供應有問題，現行的土地*策出了問題，所以導致了房地產的價格上漲。在瀚哥看來，兩方其實說的都很對，但是都只說對了一部分，所以我們今天不如來聊聊房地產價格到底是怎么漲上去的？最近，幾年來，相信很多的朋友都和瀚哥一樣，目睹了房子的價格蹭蹭蹭的漲，但是自己的工資卻是趴著不動，甚至還有著下降的趨勢，越來越活不起了，相信是很多都市人切身的體會。
但是，為什么房價會這么漲呢？我們不如來分析分析房價上漲背后的邏輯。一、是放水還是資本流出？相信學過物理學或者有生活經歷的朋友應該都知道，我們洗碗或者洗東西的時候要有泡沫怎么辦？最好的辦法就是放水，水一沖泡沫就起來了，也就可以洗東西了。
其實在金融市場市場上道理也是一樣的，為什么吹大了泡沫，其實從邏輯的角度來說就是放水了，只是這個水是貨幣，是錢而已。但是所有人都看到了放水這個問題，有人知道為什么要放水嗎？我們看到一方面，在中國經濟的發展過程中，大量的人口從農村遷移到了城市，這個遷移的過程，必然會導致經濟上的城市化過程，所以這些人口有著真真切切的房地產需求，因為進程來了總不能流浪街頭，要找地方住不是。
真實的需求僅僅是房地產的一個重要的因素，我們可以認為，因為人口的遷移，因為城市化中國有了一個對于房地產的需求饑渴期，這是我們討論一切問題的根源。我們再來看另一方面，那么有了需求，怎么去買房呢？那么你就需要收入，這個收入的來源其實很簡單，因為2008年金融危機出現了，經濟不景氣，為了拉動經濟，我們使用了明顯的凱恩斯主義*策，什么叫凱恩斯主義呢？這就是花錢，通過負債的形式大規模的花錢，通過花錢來促進經濟的增長。
但是，一次性扔了四萬億出去，這些錢如果全部投入到市場中，可能出現的結果是物價的飛漲，是人民幣的貶值，那么為了讓物價不至于漲的那么狠，最好的辦法就是把錢投入資金的蓄水池，這個蓄水池就是房地產。瀚哥前面說過了房地產產業帶動著包括鋼鐵，水泥，建筑，物流，服務等等一百多個產業，拉動了房地產的發展，不等于是間接拉動了經濟的復蘇嗎？所以，錢就這么進了房地產。
并且由于本身的金融危機，金融市場并不景氣，大家手中又被發了錢，既然金融不景氣，那么沒有其他投資渠道，不如就去投資房地產吧，于是就出現了所謂的2008年之后房地產的高潮。這個高潮又將房地產與經濟的聯系更加緊密起來，可以說房地產繁榮經濟會上漲，但是房地產下跌意味著經濟可能會崩盤。
這就是為什么我們歷次的經濟工作會議都不是說要降低房價，而是保持房地產市場穩定的原因。去年，看到了很多文章都在拿日本和俄羅斯說事，說一個保了匯率，一個保了房價，說我們會怎么樣云云。
但是，從背后的邏輯上來看，這個匯率與房價的爭議卻是一個不折不扣的偽命題，正是因為房地產出現了泡沫化的問題，無論是富豪手中的錢，還是國際的熱錢大家都害怕了，為了躲避風險大量的資金逃離了中國，這才有了匯率問題，所以在我們現在面臨的是資金開始要收縮了，水沒有那么多了，但是資本的流出又導致了人民幣的貶值，最終讓房地產出現了向下的壓力。因此，2017年房地產的穩定恐怕才是最讓人擔心的問題。
二、資源配置才是房價上漲背后的深層內涵相信大多數朋友都發現了一個問題，過去的十幾年，我們的房地產調控又不是一次兩次了，而是十幾次甚至幾十次，但是仿佛房地產是有魔咒的，越是調控漲的越狠，即使有些效果平穩了一段時間，之后又是報復性的上漲。于是，很多人都把問題歸咎于土地的問題，說存在開發商與利益階層的陰謀，至于有沒有這個陰謀瀚哥我也不知道，但是我們知道的是，很多的問題并不是陰謀論可以解釋的。
經濟學上最需要分析的問題就是資源的配置問題。我們縱觀這一輪的房地產價格上漲，為什么大家都知道價格很高了，但是都會去買呢？歸根結底還是資源分配的不均衡，漲價多集中于一二線中心城市，北上廣深等一線都市更是價格的領跑者。
一線城市意味著什么呢？一線城市意味著更多的就業機會，更好的醫療資源，更多的教育資源，更加豐厚的賺錢機會，以及更加完善的基礎設施，全面的法制環境，平穩的社會治安。從生物學上來說，人類也是一種動物，動物的本性是什么？當然就是趨利避害了，人往高處走，水往低處流，哪里資源密集，人就會自然而然的向哪里集中。
那我們再來回到房地產問題上來，其實從本質來說，房子本身并。
5.房價的本質怎么樣
這又是一本從天涯BBS出來的書，作者本人在珠三角從事土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作，也在國土局工作過，所以算是行業內人士。
作者總結了一套模型，嘗試探究城市房地產的根本規律。 這本書總體寫的還算不錯，值得一讀。
不過竊以為用一套模型來解釋全國市場有點力有未逮，有些地方結論正確但是論證過程不是很清晰。作者對珠三角城市的房地產了解很多，得出的結論值得參考，但是對中國其他地方的房地產市場點評則要謹慎看待。
------------------ 作者的模型和我的一些摘錄： 住房的需求，從低到高的有四種需求：首次置業型需求，改善型需求，投資需求，投機需求。每一個城市，都會體現出以某一種需求為主的特征。
1，首次置業型需求為主的城市：對產品的要求不高，最大的關注點是價格。這些城市樓市漲幅都很低，毛坯交房最為常見，對裝修交房極大反感，因為都提高了總體房價。
樓梯房最常見，電梯房如果有的話也只需要一部電梯，因為兩部電梯得房率下降。品牌地產商一般不愿意進入這種城市，因為他們沒法得到品牌溢價。
2，改善型需求為主的城市：對產品要求很高，一梯兩戶，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣的越貴。
可以接受裝修交房，但是不能太貴。一個城市的房地產市場，從首次置業型轉向改善型，那一般都將引發樓市翻倍。
品牌地產商受到市民的追捧，并可以實現比一般開放商高出10%左右的品牌溢價。 3，投資需求為主的城市：首要的特點是裝修溢價（開發商可以通過裝修賺一筆），這主要是因為客人缺乏時間去裝修，公寓是典型的投資型產品。
對產品的要求更高，因為只有更好的產品才能實現價值的增長。小戶型受到歡迎，并且售價比大戶型更高，因為總價要低，對投資者的資金要求不高。
樓市進入這個階段的城市，一般價格將會至少翻番。 4，投機需求為主的城市：這里城市并不多，譬如北京、上海、深圳、杭州、溫州。
另外還有一些旅游城市，譬如海南、珠海和廣西北海。這些城市往往是資金的匯集地，大量無法通過其他渠道消耗的資金，只能選擇以樓市為泄洪口。
資金匯聚的速度有多快，這些城市樓市增長的速度就有多快。 從二手房和一手房的交易比例來判斷一個城市的房產市場處于哪一個階段-----投機需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例超過1.5:1。
投資需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在1:1到1.5:1之間。改善型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1到1:1之間。
首次置業型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1之下。 ------------------ 一個城市的實業（或者說制造業）是一切的基礎，中國城市的發展的歷程，一般遵循著一個相同的軌跡：工業化---居住化---CBD化。
絕大多數城市只能進步到宜居型城市。 所以三線城市，首要目的是提升城市工業化水平，完成原始積累。
經濟發達的二線城市，首要目的是從工業型城市變成宜居型城市。一線城市的城市化目標是打造核心經濟區-也就是CBD。
注：城市等級的簡單劃分標準：人均GDP在一萬美元以上的，是一級城市；人均GDP在6000美元以上的，是二線城市；人均GDP在3000美元以上的，是三線城市。 結論：近100年來全世界的城市經營模式，就是通過對城市經濟狀況和居住環境的持續改善，激發地價和房價的持續上漲。
所以房價的本質，就是城市的經營水平在住宅銷售價格中的集中反映。 關于投資：處于轉型期的城市，投資價值最大，如果一個城市表現出強烈的城市化發展趨勢，城市的產業經濟也在穩步發展，就會開始從首次置業到改善型市場的轉型，就會有很高的投資價值。
具體例子：合肥。 2013年6月19日。
6.運用哲學原理之關系看待房價問題
第一，物質決定意識，意識反作用于物質：房價上漲是因為買方（炒作團隊也屬于買方）需求大于賣方（惜售也要歸結到賣方小的方面）需求，這是市場經濟規律，是物質。
賣方提高銷售價格，這是意識。第二，物質運動是有規律的，物質運動規律是客觀的，發揮主觀能動性能認識和利用客觀規律：房價上漲是建筑原材料上漲的結果，這一規律是客觀的，成本上漲，房價必然上漲；但開發商、建筑商及中介機構又利用這一規律，掩蓋實際成本，宣傳虛擬成本，讓民眾以為房產漲價合理，無泡沫，從而接受房價虛高的現實，而開發商等人從中漁利。
第三，用聯系的觀點看問題：物價上漲帶動原材料上漲，原材料上漲又拉動房價上漲。這一聯系是客觀的，在經濟社會是普遍存在的，反映了一種因果聯系。
第四，用發展的觀點看問題：1，房價上漲，這是內外因共同作用的結果，市場規律，這是內因；外部力量影響，這是外因，外因通過內因起作用，中間商、地方*府利用市場規律，為了追逐暴利，為了地方稅收，為了頭上烏紗，不惜一切，以房地產立市，以房價高為榮。2，房地產作為一個普通產業，與其他產業無異。
但由于產業內部利潤巨大，外部力量不加約束，慢慢形成了現在房價上漲的現象，以至于現在嚴重脫離現實。很多地區的實例已經證明，嚴重脫離成本區的商品，最終會泡沫破裂，比如香港樓市，日本樓市，這是量變而質變的道理。
第五，用矛盾的觀點：1，矛盾無處不在，開發商利益與民眾渴求房價下降的矛盾；地方*府稅收需求、官本位需求與市場經濟規律的矛盾；地方*府利益與民眾利益的矛盾；另外，這必然會造成民眾與*府的對立矛盾。2，矛盾的不平衡性，告訴我們必須抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，堅持兩點論與重點論的統一。
既要知道有矛有盾，又必須認識到哪方更重。是應該以地方*府收入為重，還是該以民眾需求為重；是該以財稅收入為重，還是該以民眾生活質量為重？第六，感性認識反映現象，理性認識是對事物本質的反映，要把感性認識上升到理性認識，透過現象抓住事物的本質和規律。
1，房價上漲是現象，這一現象的本質是通貨膨脹，是*府*策的失靈，是社會主義社會的不和諧。2，普通家庭兩、三代人的積蓄為了后代而買房，每套房產就能夠消滅一個中國的中產階級，可見這一現象的危害之深，這一現象的本質就是，藏富于民，民的財富大部分被嚴重不公平的再分配，導致貧富差距劇烈拉大，家庭積蓄嚴重縮水，人民生存安全感降低，影響社會穩定。
這是本質。