榮觀房產網1. 房地產開發成本包括什么
開發成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，開發間接費用等。
其中：1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。2.前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等3.建筑安裝工程費，指以出包方式.自營方式支付給承包單位的建筑安裝工程費等4.基礎設施費，開發小區內的道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環衛，綠化等費用。
5.公共配套設施費，指不能有償轉讓的開發小區內的公共配套設施發生的支出。6.開發間接費用包括，組織管理開發項目所發生的費用，包括工資、職工福利、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤消等。
2. 房地產開發項目的成本管理
成本——實施項目中所需用的花費成本管理——是項目管理的一個子集，包括用以保證在批準的預算內完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制所構成。
資源計劃編制——確定執行項目活動所需資源的種類（人工、機具和材料）及數量。成本估算——估算完成項目活動所需資源的成本。
成本預算——把成本估算分攤到項目的各個子項上。成本控制——控制項目預算的變化。
成本管理歷來是大多數房地產開發項目的一個重頭戲，地產開發的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開發所面臨的風險最小化。地產開發項目的成本管理都伴隨著每一個開發商、每一個開發項目、項目開發的每一個階段。
然而，到現在為止，我們不論從媒體還是從日常管理中，聽得最多的一個詞——房地產開發項目的成本控制。一、程項目成本管理的發展階段在計劃經濟時期，一個工程建設項目的成本管理主要由當時企業設置的職能部門——財務處或科行使成本管理的職能，當時是計劃、工程、統計、財務幾個部門是分離的。
在一個工程局或處落實一個工程后，工程處或科熟悉圖紙、熟悉工程地點的相關自然條件，編寫施工組織設計或施工方案；統計處或科熟悉圖紙，統計工程量；計劃處或科根據工程所在地的相關自然條件，編制該工程的單位估價表，再將工程方面提出的施工組織設計、統計方面統計出的工程量匯在一起，進行整個項目的工料分析，得出整個工程的人工、材料、機具使用總量。根據工程項目的總體完工時間要求，計劃處或科編制勞動力使用計劃、機具使用計劃、材料使用計劃。
財務處根據上述計劃，編制工程項目資金使用計劃，銀行信貸計劃。在當時的環境下，一個單位的財務資金情況屬于保密的，工程的、計劃的、統計的一般普通人員根本不知道，而財務也不多管工程等其他部門的實際工作狀態、工程進展情況。
因此就出現了計劃經濟時期的成本管理等于秋后算帳，沒起到監督和控制作用。改革開放后，特別是在工程建設基本程序中強制引入工程項目監理制后，才將工程建設成本控制、質量控制、進度控制和合同管理、信息管理引入工程管理的過程，監理工作的基本原則是事前控制為主，事中控制為輔堅持事后反饋控制，在這一時期，工程項目的成本管理，主要是房地產開發項目工程建設階段。
當然，作為一個開發項目來說，工程成本80%以上就發生在這一階段。正是由于這一原因，相當數量的開發商把成本控制的主要精力集中于本階段。
就是這種過分強調某一階段成本，而輕視了其他階段的有形成本（如物業管理成本）、無形成本（如社會效益、業主口碑），致使少量開發商失去一部分業主、失去一部分市場。房地產開發項目，監理介入主要發生在項目建設階段。
從監理的角度，監理工作范圍，主要是依據監理合同中業主委托的監理內容進行監理。實際上在相當一部分房地產開發項目工程建設實施中，監理是不管工程成本的，由建設方進行成本管理。
建設方進行的成本管理，他的依據是造價咨詢公司編制出來的工程造價。由于造價咨詢公司相關人員未到工程所在地對第一手資料進行收集，編制出來的造價在執行過程中，總與現場的基本情況有出入，再加上材料市場價格波動，不確定因素增加，這就是在市場經濟情況下的總包合同的一類風險。
如果價格風險在承包商所能接受的范圍內，工程建設質量、工期尚可保證，如果超過他所能承受的范圍，承包商就會想出種種辦法采取索賠形式或偷工減料或拖延工期等等形式，尋求補償。另一種情況是建設方吃虧，承包商得到了他不應得到的利益，這也是業主的一種損失。
基于上述原因，就有必要改革現有管理模式，尋求一種新的管理方法。而現代項目的成本管理模式就能很好的解決這個問題。
二、房地產開發項目的現代成本管理現代項目成本管理定義：用以保證在批準的預算內完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制所構成。從上述定義可以看出，成本控制是現代項目成本管理的其中一個環節，從邏輯上講，它在這個過程組中是最后一個控制、反饋過程。
如果我們要使項目成本管理取得績效，我們就不能忽視前三個過程的過程成果及其質量。1、資源計劃編制它的輸入是；工作分解結構、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時估算。
工作分解結構（WBS）：項目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質量特性和數量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質量特性是報告的格式要符合房地產開發項目*府審查的格式要求，所含蓋的內容與*府要求的內容一致，報告的相關資料、數據是調查得來的、真實的而非杜撰的，資料、數據分析的方法是科學的、合理的，得出的結論是經定性、定量分析的有說服力的，結論對后續工作如項目策劃、定位有指導性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數量特性是一份；再如地勘報告是地質勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質量特性和數量特征，它的質量特征是在勘察報告中要準確地描述擬開發地快的地質狀態（覆蓋土厚。
3. 【容積率t是指在房地產開發中建筑面積與用地面積之比,即t=M建筑面
（Ⅰ）設線段l函數關系式為M=kt+b，由圖象得2k+b=280006k+b=80000(2分)解之，得k=13000b=2000∴線段l的函數關系式為M=13000t+2000(1≤t≤8). (4分)由t=M建筑面積S用地面積知：當t=1時，S用地面積=M建筑面積把t=1代入M=13000t+2000中，得M=15000 m2.即開發該小區的用地面積是15000 m2(6分).（Ⅱ）根據圖象特征可設拋物線段c的函數關系式為Q=a(t-4)2+k把點（4,0.09）,(1,0.18)代入，得k=0.09a(1?4)2+k=0.18(8分)解之，得a=1100k=9100∴拋物線段c的函數關系式為Q=1100(t-4)2+9100即Q=1100t2-225t+14,(1≤t≤8). (10分)。
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