榮觀房產網1. 房產評估時,影響因素修正里面的新舊程度是怎么計算的
該計算公式如下：
修正值=案例成交價 X 交易時間修正系數K1 X 交易情況修正系數K2 X 區域因素修正系數K3 X 個別因素修正系數K4 X 容積率修正系數K5 X 剩余年期修正系數K6
其中：
交易時間修正系數K1=(1+地價環比上漲率1%)^（案例交易時間到待估宗地交易時間之間經過的月數）
交易情況修正系數K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
區域因素修正系數K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
個別因素修正系數K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
容積率修正系數K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數B
待估宗地與容積率為1 之間修正系數A=容積率為1 時修正系數X（待估宗地容積率-1）/0.1X9%
案例宗地與容積率為1 之間修正系數B=容積率為1 時修正系數X（案例宗地容積率-1）/0.1X9%
剩余年期修正系數K6=(1-(1+土地還原利率)^（-待估宗地剩余年限）） /（1-(1+土地還原利率)^（-案例宗地剩余年限））
望采納
2. 房屋個別因素修正分值怎么算
通過選擇多個重要的性能指標來評價計算某套房屋的價值，例如：
1）樓層（樓層高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/園景等其他景觀
4）寧靜（所處位置的寧靜程度）
5）戶型（該房屋戶型的優劣，適應其目標客戶的程度）
6）朝向（該房屋方位朝向的優劣）
7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度）
8）私密性
以上8項指標中，第1項指標“樓層”可看作是縱向指標，可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標，通過分別評價并加權匯總來計算其橫向的綜合性能；各個因素的權重則主要靠經驗和價格試算確定。
計算步驟 ：
一、確定均價
均價通常根據項目銷售目標而定。在確定目標均價時，常用以下幾種定價方法：
1. 成本加成法
即通過核算項目開發建設各項成本，加上目標利潤，反推銷售單價。
2. 市場比較法
以市場情況、特別是競爭項目銷售價格為基礎制定銷售單價。此種方法應該評價分析相對于競爭項目的競爭優勢（劣勢）和所處的競爭地位。
3. 消費者心理價格法
二、確定樓層價差
確定樓層價差有兩種方法，一種方法是每個樓層都存在樓層價差。縱向樓層價差根據地域和形態的不同而不同。在一些城市，高層住宅的樓層價差通常為20~50元/m2，頂層價格通常最高；小高層住宅的樓層價差通常為15~30元/m2，頂層價格通常最高；多層住宅的樓層價差通常為30~50元/m2,3、4樓的價格通常最高（也存在底樓和頂樓帶花園而價格最高的情況）。
另一種方法是樓層分段價差，這種方法主要針對高層住宅使用。即將樓棟各樓層分為若干樓段，每一樓段內部各樓層之間不存在樓層價差，但樓段之間存在樓段價差。采用樓層分段價差方法時，樓段價差通常在50~100元/m2，每個樓段通常包括5個樓層左右。
三、確定橫向房屋價格系數
計算房屋價格系數的基本思路是分項評分、加權計算。
為了簡化計算，選擇某一普通樓層（本計算方法中選擇中間樓層）為基準樓層進行評分，并以此為基礎搭建價格框架。若有部分樓層有特殊變化，則在搭建的價格框架基礎上進行局部調整。
具體計算時分為以下四個步驟：建立評分標準——權重設置——分項評分——加權計算。
四、搭建價格框架
1.通過Excel軟件可以實現價格框架的搭建和計算。
以中間樓層為基礎，根據基準價格和各房屋價格系數計算中間樓層各房屋的價格，然后代入樓層價差數據，計算出其他樓層各房屋的價格。其中，基準價格是計算的初始價格，其基本與前面所確定的均價一致。計算表中最后得到的均價將以基準價格為基礎試算得到。
2. 景觀階躍
景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高（或降低），出現視野豁然開闊（或突然受阻）、景觀資源陡然豐富（或急劇減少）等情況。這時，應該相應提高（或降低）該房屋的銷售單價。提高（或降低）的幅度根據實際情況而定，通常在20~100元/m2
之間。
景觀階躍的情況還包括：低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂的中央空調冷卻塔、臨近空中花園、贈送花園/露臺、房屋內有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等。應該根據情況賦以相應的景觀階躍價差，提高（或降低）銷售單價。
3. 特殊樓層
在高層住宅中，有時候頂層會給消費者以身份的象征，其價格可以適當提高。
此外，某些城市對樓層編號的數字比較在意，消費者會更愿意買帶“8”的樓層，而不愿意買帶“4”的樓層和第13層。這種情況下，可以給相應的樓層適當提高（或降低）銷售價格。
五、價格試算與調整
對初步價格框架進行了局部調整后，就可以進行價格試算了。對試算出的價格，需要從以下方面，結合經驗判斷進行校驗：
1. 最低價和最高價（包括單價和總價）
2. 同樓層各房屋之間的價格差距（單價和總價）
3. 整個樓棟各房屋之間的價格差距（單價和總價）
若以上結果不甚滿足要求，則可以從以下方面進行調整（在調整時，需要注意隨時更改基準價格以使計算表中的銷售均價與確定的目標均價一致）