房地產區域因素修正

1. 房地產修正因素

房地產修正因素

1. 房產評估時,影響因素修正里面的新舊程度是怎么計算的

該計算公式如下：

修正值=案例成交價 X 交易時間修正系數K1 X 交易情況修正系數K2 X 區域因素修正系數K3 X 個別因素修正系數K4 X 容積率修正系數K5 X 剩余年期修正系數K6

其中：

交易時間修正系數K1=(1+地價環比上漲率1%)^（案例交易時間到待估宗地交易時間之間經過的月數）

交易情況修正系數K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

區域因素修正系數K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

個別因素修正系數K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

容積率修正系數K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數B

待估宗地與容積率為1 之間修正系數A=容積率為1 時修正系數X（待估宗地容積率-1）/0.1X9%

案例宗地與容積率為1 之間修正系數B=容積率為1 時修正系數X（案例宗地容積率-1）/0.1X9%

剩余年期修正系數K6=(1-(1+土地還原利率)^（-待估宗地剩余年限）） /（1-(1+土地還原利率)^（-案例宗地剩余年限））

望采納

2. 房屋個別因素修正分值怎么算

通過選擇多個重要的性能指標來評價計算某套房屋的價值，例如：

1）樓層（樓層高低）

2）海景/江景/河景/湖景等水景

3）山景/園景等其他景觀

4）寧靜（所處位置的寧靜程度）

5）戶型（該房屋戶型的優劣，適應其目標客戶的程度）

6）朝向（該房屋方位朝向的優劣）

7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度）

8）私密性

以上8項指標中，第1項指標“樓層”可看作是縱向指標，可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標，通過分別評價并加權匯總來計算其橫向的綜合性能；各個因素的權重則主要靠經驗和價格試算確定。

計算步驟：

一、確定均價

均價通常根據項目銷售目標而定。在確定目標均價時，常用以下幾種定價方法：

1. 成本加成法

即通過核算項目開發建設各項成本，加上目標利潤，反推銷售單價。

2. 市場比較法

以市場情況、特別是競爭項目銷售價格為基礎制定銷售單價。此種方法應該評價分析相對于競爭項目的競爭優勢（劣勢）和所處的競爭地位。

3. 消費者心理價格法

二、確定樓層價差

確定樓層價差有兩種方法，一種方法是每個樓層都存在樓層價差。縱向樓層價差根據地域和形態的不同而不同。在一些城市，高層住宅的樓層價差通常為20~50元/m2，頂層價格通常最高；小高層住宅的樓層價差通常為15~30元/m2，頂層價格通常最高；多層住宅的樓層價差通常為30~50元/m2,3、4樓的價格通常最高（也存在底樓和頂樓帶花園而價格最高的情況）。

另一種方法是樓層分段價差，這種方法主要針對高層住宅使用。即將樓棟各樓層分為若干樓段，每一樓段內部各樓層之間不存在樓層價差，但樓段之間存在樓段價差。采用樓層分段價差方法時，樓段價差通常在50~100元/m2，每個樓段通常包括5個樓層左右。

三、確定橫向房屋價格系數

計算房屋價格系數的基本思路是分項評分、加權計算。

為了簡化計算，選擇某一普通樓層（本計算方法中選擇中間樓層）為基準樓層進行評分，并以此為基礎搭建價格框架。若有部分樓層有特殊變化，則在搭建的價格框架基礎上進行局部調整。

具體計算時分為以下四個步驟：建立評分標準——權重設置——分項評分——加權計算。

四、搭建價格框架

1.通過Excel軟件可以實現價格框架的搭建和計算。

以中間樓層為基礎，根據基準價格和各房屋價格系數計算中間樓層各房屋的價格，然后代入樓層價差數據，計算出其他樓層各房屋的價格。其中，基準價格是計算的初始價格，其基本與前面所確定的均價一致。計算表中最后得到的均價將以基準價格為基礎試算得到。

2. 景觀階躍

景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高（或降低），出現視野豁然開闊（或突然受阻）、景觀資源陡然豐富（或急劇減少）等情況。這時，應該相應提高（或降低）該房屋的銷售單價。提高（或降低）的幅度根據實際情況而定，通常在20~100元/m2

之間。

景觀階躍的情況還包括：低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂的中央空調冷卻塔、臨近空中花園、贈送花園/露臺、房屋內有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等。應該根據情況賦以相應的景觀階躍價差，提高（或降低）銷售單價。