榮觀房產網1. 房地產估價方法與程序有誰可以告訴我
第五部分 比較法第一節 基本原理第二節 估價程序第三節 技術要點第四節 應用舉例第一節 基本原理概念又稱市場比較法，將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
比較法估算的價格稱為“比準價格”。理論依據 （原理）替代原則第一節 基本原理適用對象具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準廠房等。
適用條件在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。應用的關鍵和難點房地產狀況的修正（區域因素和個別因素的修正）第二節 估價程序 1、搜集交易實例； 2、選取可比實例； 3、建立價格可比基礎； 4、進行交易情況修正； 5、進行交易日期修正； 6、進行區域因素修正； 7、進行個別因素修正； 8、求取比準價格。
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2. 房屋評估程序是怎樣的
一、明確估價對象的基本事項，包括： （1）弄清估價對象的實際情況，如對土地應該明確它的地籍所轄范圍及其地籍號，還有其所坐落的位置、用途、面積、形狀等；對房屋，就需要明確其坐落的位置（門牌號碼）、結構、層數、面積、使用情況等。
（2）弄清估價對象的權利狀態，如完全產權、設定有其他某項權利的不完全產權等等都必須明確。 （3）弄清估價對象價值范圍，如單純的評估土地所有的價值，或者單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。
（4）弄清估價目的，由于同一房地產出于不同的估價目的，其估價結果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區分不同性質的估價。
（5）弄清估價時點，某房地產的估價結果，是表示該房地產在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產估價是沒有意義的。
（6）弄清估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協商確定，一般估價報告的作業日期為7-15個工作日。 二、擬定估價作業方案 主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業內容、作業人員、時間進度、所需經費等的安排，以便于控制進度及協調合作。
三、搜集估價所需資料 四、由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產估價所需的資料也不同。 一般來說，所搜集的估價資料包括：（1）產權資料（2）房屋建筑資料（3）市場交易資料（4）土地資料（5）法律和規劃資料。
五、實地查勘估價對象 六、實地查勘是就估價對象的有關內容到實地查清核實，從估價對象房地產的實體構造、權利狀態、環境條件方面的具體內容進行客觀確認。 房產抵押貸款中房屋評估的注意事項 （1）評估機構必須是由銀行指定或認可的。
（2）房屋的價值不是由銀行評估的，而是由專業的評估公司評估。市場上有很多評估公司，一般是與銀行合作的，借款人也可以自己選擇評估公司，但是必須要是銀行認可的評估公司，否則評估報告是無效的。
一般銀行是會指定評估公司的。 （3）出評估報告需要一周左右。
評估結果會作為客戶貸款額度的一個重要參考因素。但是這個評估結果并非是當場得出的，評估公司通常需要一周左右的時間出評估報告。
如果急用錢，需評估公司“加急處理”，評估公司可能會收取額外的費用。 （4）評估費較低幾百元。
評估房屋價值是需要收取評估費的，這筆費用由借款人承擔。不同評估公司收費標準不同，評估費還與房屋市值以及地理位置有關，評估費通常較低數百元起。
3. 寫房地產評估報告怎么寫啊
評估報告是是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。
出具評估報告的公司要有相應的資質。否則，就是違法。
房地產評估費收費是按照費率累進制收費。
100萬以內是千分之四
100萬-200萬是千分之三
以此類推
4. 什么是房地產評估
房地產評估是由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專：業人員，根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程序，運用評估方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，結合評估經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。
它實質上不是評估人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。 房地產交易、租賃、抵押、擔保、。
商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的評估 房地產評估機構資質等級分為一、二、三級。 **建設行*主管部門負責一級房地產評估機構資質許可。
省、自治區人民*府建設行*主管部門、直轄市人民*府房地產行*主管部門負責二、三級房地產評估機構資質許可，并接受**建設行*主管部門的指導和監督。房地產評估機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業形式設立。
5. 二手房評估費的流程是什么
一、需要確定個評估的基準。
在開始評估前，購房者不妨多收集幾個發生的、地段類似、建筑結構相近的交易，以此對市場行情有個大致的了解。能夠作為評估基準的數據，必須是現實的成交價格。
二、結合評估基準、具體房產情況，對有意向的房產估價。影響二手房評估的因素房屋因素舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛）扣減10%。
此外，樓層對價格也產生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為-3%,7層為-5%,3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%；而朝向如無朝南窗則為-5%。房屋竣工后即進入折舊期。
按照理論折舊率，混合一等結構房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。 其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。
此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產生一些影響。環境因素環境因素既有自然的也有社會的，既有大環境，也有小環境。
在同一地段，舊房的小區環境會遜色于新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。 再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。
還有該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。
無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5%，省、市重點中小學區的為+15%。心理因素如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。
6. 房地產估價的估價方法
對于每個房地產估價項目，房地產估價機構都應該指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，并配備與該項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師按估價程序開展估價工作。
房地產估價的估價方法1、成本法：成本積算法即是對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值以外，對于正常成本費用累積后取得一定的資本利息和合理的投資利潤，得出房地產土地使用權價值的方法。 2、市場比較法：挑取市場上有相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。
3、剩余法：房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。 4、受益法：不同的地區、不同用途、類型的房地產受益率也有所不同，根據待估房地產的受益返算其價值的方法即為受益還原法。
5、假設開發法：對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。 6、基準地價法：針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。
7、路線價法：土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。 房地產估價需要怎么做？地產評估是一個系統的學科，不是你翻閱兩本書，就會評估的。
1、到專門的房屋評估機構，并獲得國家一級資質，有的還通過了ISO9001國際質量體系認證，他們有評估資質和信譽保障，但是在這些評估機構需要繳納大量的評估費用。2、中介公司一般會有免費的評估的服務，但部分小中介會出現評估價和售出價存在幾萬元的差價，出現公正與公平方面的問題。
3、某些專業的房地產網站會有房源信息，可以通過比較掛牌的房屋價格估算出自己的房價，但同時也會出現信息不全面，滯后性，一些房屋出售了但還沒及時更新。4、報紙也會有房產專刊，告訴大家評估房價方面的內容，但無法定時、定期刊登全部的房源信息。
每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，并做好實地查勘記錄。 實地查勘記錄應包括實地查勘的對象、內容、結果、人員和時間等，記錄的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰，進行實地查勘的注冊房地產估價師及協助其實地查勘的人員應在該記錄上簽名或蓋章確認。