榮觀房產網1. 房地產項目公司轉讓是怎樣的
目前，無論國家還是地方，對房地產項目公司均無系統或專項規定，但實際上注冊登記的房地產項目公司在我國早已大量存在。
隨著房地產市場的發展，投資者發現設立房地產項目公司可以合理地規避市場及法律上的諸多風險，因此投資者每開發一個房地產項目即成立一個公司，各個房地產項目彼此互不影響。據此，本文所稱的“房地產項目公司”是指投資者專為開發特定的房地產項目而成立的房地產開發有限公司。
房地產項目公司轉讓就是指投資者注冊成立房地產開發有限公司，然后以公司股權轉讓的方式實現房地產項目轉讓。這種轉讓是以轉讓公司股權的方式達到房地產項目投資主體的更替的目的。
2. 房地產項目公司怎么轉讓
無論國家還是地方，對房地產項目公司均無系統或專項規定，但實際上注冊登記的房地產項目公司在我國早已大量存在。
隨著房地產市場的發展，投資者發現設立房地產項目公司可以合理地規避市場及法律上的諸多風險，因此投資者每開發一個房地產項目即成立一個公司，各個房地產項目彼此互不影響。 據此，本文所稱的“房地產項目公司”是指投資者專為開發特定的房地產項目而成立的房地產開發有限公司。
房地產項目公司轉讓就是指投資者注冊成立房地產開發有限公司，然后將其持有的公司股權轉讓給第三人。這種轉讓是以公司股權轉讓方式實現房地產項目轉讓以達到房地產項目投資主體更替的目的。
從我國法律相關規定可以看出，房地產開發項目轉讓具有審批手續過繁，耗時過久，交易成本過高等缺點。因此，在實踐操作中，投資者往往避開直接的房地產項目轉讓形式，而以轉讓房地產項目公司股權的方式實現房地產項目轉讓，即投資者將其持有的目標房地產項目公司的股權轉讓給第三人，從而由受讓方間接取得房地產項目。
在公司股權轉讓的形式下，轉讓標的是房地產項目公司的股權而不是房地產項目，房地產項目權益作為房地產項目公司的資產隨公司投資主體變化而自然轉移，因此不需辦理房地產項目權屬變更登記等手續，從而可以高效、簡便、低成本地實現房地產項目的轉讓。目前，我國法律對以股權轉讓方式轉讓房地產項目并沒有禁止性規定，這種轉讓方式在實踐操作中被廣泛采用，但實踐中糾紛不斷，如何防范和控制房地產項目轉讓過程中的法律風險不可小覷。
在房地產項目轉讓中，法律風險主要集中于目標房地產項目公司股權受讓方，本文將結合我國《物權法》的最新規定，從維護股權受讓方的利益出發，對以股權轉讓的方式實現房地產項目轉讓的法律風險及其控制提出建議。
3. 房地產轉讓有哪些程序
《城市房地產轉讓管理規定》對房地產轉讓的程序作了如下規定： （1）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同； （2）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格； （3）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理； （4）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估； （5）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費； （6）房地產管理部門辦理房屋權屬登記，核發房地產權屬證書。
房地產轉讓或變更，必須按照規定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續和申請轉移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有產權書向同級人民*府土地管理部門申請土地使用權變更登記。按照《城市房地產管理法》關于“國家實行房地產成交價格申報制度”的規定，上述程序中，房地產管理部門應當核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估。
4. 轉讓房地產需要符合哪些條件
（一）按照出讓合同約定已經支付了全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； （二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。”
書中引用這段話，筆者可不可以這樣理解呢：不滿足條件（一）、（二）的土地使用權是不能作為抵押估價對象，如果委托方要求評估該土地使用權抵押價值，其抵押價值為零？ 為了說明筆者要闡述的觀點，先回顧一下國家土地管理局關于土地使用權抵押登記有關問題的通知（[1997]國土[籍]字第2號） 第二條：關于土地使用權抵押的地價評估和合同簽訂。 土地使用權抵押應當進行地價評估，并由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
地價評估收費標準按國家有關規定執行。 1、以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估并經抵押權人認可后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
2、以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。 3、鄉（鎮）村企業廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權抵押的，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并明確實現抵押權的方式，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金數額。
然后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。 4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，并經土地管理部門確認后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。
把房地產估價師站點加入收藏夾 從以上文字中可以看出土地使用權抵押登記并不受《中華人民共和國房地產管理法》第38條規定約束，因此有些房地產雖然不符合轉讓條件，但只要符合抵押條件的，筆者認為是可以作為抵押估價對象進行估價的。 再例如目前按揭貸款就是一個很好的例子，作為“樓花”其房地產再轉讓是受到一定的限制的。
中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由**規定”。因此“樓花”轉讓存在一定的難度，但并不意味著它不能抵押登記，不具有抵押價值。
因此筆者認為作為房地產抵押價值存在與否不是以能否轉讓為前提，而應以能否“抵押”為前提。因此確切地說應該是只有具備抵押條件的房地產才具有房地產抵押價值，否則就不能作為房地產抵押估價對象。
5. 房地產轉讓的條件有哪些
房地產買賣是指房地產權利人（房屋所有權人和該房屋占用范圍內土地使用權人于一身的權利主體）將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為。
房地產贈與是指房地產權利人將其合法擁有的房地產無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為。 房地產買賣屬于雙務行為，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務，房地產贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。
正是由于這一點，在實踐中，經常會出現為了某種目的（譬如規避交易稅費）而將房地產買賣變相轉為房地產贈與的行為，需要嚴格區分并加以管理。 《城市房地產管理法》及《城市房地產轉讓管理規定》都明確規定了房地產轉讓應當符合的條件，規定了下列房地產不得轉讓： （1）達不到下列條件的房地產不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上；屬于成片土地開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
同時規定應按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。作出此項規定的目的，就是嚴格限制炒賣地皮牟取暴利，并切實保障建設項目的實施。
（2）司法機關和行*機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。司法機關和行*機關可以根據合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定查封、決定限制房地產權利，如查封、限制轉移等。
在權利受到限制期間，房地產權利人不得轉讓該項房地產。 （3）依法收回土地使用權的。
根據國家利益或社會公共利益的需要，國家有權決定收回出讓或劃撥給單位和個人使用的土地，任何單位和個人應當服從國家的決定，在國家依法作出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉讓土地使用權。 （4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的。
共有房地產，是指房屋的所有權、國有土地使用權為兩個或兩個以上權利人共同擁有。共有房地產權利的行使需經全體共有人同意，不能因部分權利人的請求而轉讓。
（5）權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發生爭議，致使該項房地產權屬難以確定。
轉讓該類房地產，可能影響交易的合法性，因此在權屬爭議解決之前，該項房地產不得轉讓。 （6）未依法登記領取權屬證書的。
產權登記是國家依法確認房地產權屬的法定手續，未履行該項法律手續，房地產權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產。 （7）法律和行*法規規定禁止轉讓的其他情形。
法律、行*法規規定禁止轉讓的其他情形，是指除上述情形之外，其他法律、行*法規規定禁止轉讓的其他情形。
6. 房地產如何轉讓的流程
轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內做出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。
此外，凡房地產轉讓或變更的，必須按照規定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續和申請轉移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民*府土地管理部門申請土地使用權變更登記。不按上述法定程序辦理的，其房地產轉讓或變更一律無效。