榮觀房產網1. 房地產細分市場需求預測有哪些內容
1。
住宅 （1）根據*府統計部門公布的人口資料，查尋標的房地產的市場區域所對應的城市區域內未來某一時期人口總數的預測值和戶均人口數量，推算標的房地產市場區域內住宅需求總套數： 住宅需求總套數=某一時期人口總數/戶均人口數量 （2）根據標的房地產所屬住宅類型目前市場售價（每套總價）的范圍（上限和下限），按當時當地常規的抵押貸款方式，推算購買此類住宅的家庭每月須支付的還款額： 月還款額=總價X貸款占總價比例Xr(1+r)n/[(1+r)n一1]式中 r——個人住房抵押貸款利率； n——貸款期總月數。 根據月還款額和當地的收入還貸比①，推算購買標的房地產所屬類型住宅的家庭年收人范圍： 購買標的房地產所屬類型住宅的家庭年收入=月還款額X12/收入還貸比 查尋有關人口統計資料，確定在有以上所推算的年收入范圍內的家庭占標的房地產所在城市家庭總數的比例（HP）。
(3)調查標的房地產所屬類型平均每套住宅的建筑面積，計算標的房地產市場區域內對標的房地產所屬類型住宅的需求總量（DH，面積）： DH=住宅需求總套數XHPX標的房地產所屬類型平均每套住宅的建筑面積 以上計算中，如果使用未來某個時期新增人口的預測值，則可得出相應時期新增住宅需求總面積的預測值。 2。
零售商業房地產 （1）根據*府有關部門公布的標的房地產所在城市的城鎮居民家庭購買商品支出及其在食品、衣著品、日用品等九大類商品上的分配比例，計算該城市城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出（Eu）: Eu=城鎮居民家庭購買商品支出X城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業類型的消費支出比例 （2）根據*府統計部門公布的標的房地產所在城市的現有城鎮居民人口總數和城鎮居民家庭現有人均可支配收入，計算當地居民在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出占可支配收入的比值（EvTIv）: EuTIv=Eu/（城鎮居民家庭現有人均可支配收入X現有城鎮居民人口總數） （3）根據*府統計部門公布的人口預測數據，查尋標的房地產市場區域內未來某個時期的城鎮居民人口總數，計算該時期內標的房地產市場區域內城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出（Es）: Es=預計標的房地產市場區域內的城鎮居民人口總數X城鎮居民家庭人均可支配收入xEuTlu (4)根據*府統計部門有關標的房地產所在城市區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業零售額的前3年數據，并按（3）所述方法計算相應年份的該城市區域內城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出總額（Es），計算各年前者與后者的比例：TEs=標的房地產所在城市區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業銷售額/Es 標的房地產所在城市區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業銷售額/Es取各年數據的平均值（用STEs表示）。 （5）根據Es和STEs計算標的房地產市場區域內標的房地產所屬零售業在未來某時期內可實現的銷售額（S）; S=Es*STEs (6)調查標的房地產市場區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業年銷售額與年租金的比例（STR），用此比例乘標的房地產的每平方米的可行性租金（FR，求取方法參本節“二、價格咨詢”），得到標的房地產市場區域內同類房地產每平方米應有的銷售額（SPSM）: SPSM=STRXFR (7)計算未來某時期標的房地產市場區域內對標的房地產所屬類型的商業房地產的需求量（DR，面積，平方米）： DR=S/SPSM 在以上方法中，如在計算Es時用對未來某年份標的房地產市場區域內城鎮居民新增人口總數的預測值和（或）城鎮居民家庭人均可支配收入增加額的預測值，則可得出未來某年份標的房地產市場區域內對標的房地產所屬類型的商業房地產新增需求量的預測值。
3。辦公樓 （1）根據前述“房地產市場細分市場供求分析”第二步中關于最可能使用者的分析結果，查閱有關統計資料關于各行業就業人口的預測以及有關研究機構對各行業就業人口中使用辦公室的人數占該行業就業總人數中的比例，確定標的房地產最可能使用者所屬產業就業人數中使用辦公室的人數的比例（OPPi），計算標的房地產所屬類型的辦公樓的潛在使用人數（戶）： 式中 i——即標的房地產最可能使用者所屬的某個行業； Pi——i行業就業人數。
（2）調查標的房地產最可能使用者所屬的各行業中使用辦公室的雇員平均每人使用的辦公室使用面積（SMPP）。 (3)調查標的房地產所屬類型的辦公樓通常的使用面積與建筑面積的比例（UTB），計算標的房地產所屬類型的辦公樓的需求量（Do，建筑面積）： Do=PXSMPP÷UTB。
2. 房地產細分市場供求分析的基本步驟是什么呢
第一步，投資標的房地產的產品分析。
主要從產品的物質特征、權屬特征、區位和市場吸引力四個方面進行分析。其中1、物質特征包括規模、房地產的功能用途、地塊大小、地塊形狀、臨街類型、臨街深度、臨街位置、地形地質條件、建筑結構類型、建筑類型與風格、內部裝修及設備配置等，對于存量房地產，還包括已使用年限、建筑質量、功能折舊和外部折舊狀況等。
2、權屬特征包括權屬類型、他項權利設置狀況，其中土地還包括土地出讓合同對土地使用的規定（年限、用途、容積率）。 3、區位包括中觀的城市區位和微觀的位置，中觀的位置指標的房地產在城市空間結構中所處的位置，如什么圈層、什么區域、與城市空間發展軸的空間關系。
微觀的位置主要包括標的房地產與周邊重要設施和其他房地產的空間關系、出人口、可視性（即從所臨接的街道上看到標的房地產的可能性）、周邊房地產的用途、交通流量、鄰近地區的供求狀況及地區聲譽。市場吸引力主要指標的房地產是否有特別吸引投資者或購買的特殊品質，如獨特的建筑設計、優美的景觀，對于存量收益性房地產，其市場吸引力還涉及到標的房地產的一些經濟特征，如租賃收入狀況、經營費用、管理水平、租客類型與結構、租賃狀況（包括租賃期，是否有租金折讓、現有租約到期日、續租條件等）。
第二步，確定細分市場。 這一步包括界定標的房地產的市場區域和確定標的房地產最可能的使用者。
1、界定標的房地產的市場區域就是界定能夠與標的房地產產生競爭關系的其他房地產所在的空間范圍。因為房地產具有空間固定性，房地產的相互競爭（或者說替代）只能在一定的空間范圍內產生。
所以房地產的細分市場首先是一個空間的概念。 雖然不同類型的房地產其市場區域內涵有一定區別，但界定市場區域的方法都涉及時間距離和地理分界兩個重要概念。
（1）時間距離指標的房地產的使用者在當時當地的一般條件（收入水平、交通方式和生活、消費習慣等）下所能接受的標的房地產與另一重要地點之間的時間距離，如對于住宅而言，是其與住戶上班地點的時間距離，對于零售商業房地產而言，是其與主要顧客的居住地或辦公地的時間距離，處于不同級別商業中心（如社區級、區級和市級）的零售商業房地產，顧客所能接受的時間距離是不同的。 對于辦公樓而言，是其與辦公樓使用者的主要客戶所在地的時間距離。
與住宅和商業房地產有所區別的是，辦公樓的市場區域通常是并不是一個空間上連貫的區域，而且它通常有更大的范圍，一般會涉及整個城市或城市的某一個分區。時間距離的具體數據一般應通過市場調查取得。
2、確定標的房地產最可能的使用者，就是根據第一步分析所知道的標的房地產的產品特征，確定最可能愿意使用標的房地產的使用者類型及其特征。如對于住宅而言，就是要明確其最可能的住戶在年齡、收入、職業、婚姻狀況、家庭規模等方面的特征。
對于零售商業房地產而言，就是要明確最可能使用標的房地產的商家的商品經營類型（如服裝、百貨或餐飲等）、經營規模、業態等。 而對作為使用者的商家的研究常常是以對最終消費者（商家的顧客）的研究為基礎的。
如哪一類消費者（年輕人還是中老年人，高收入者還是中低收入者）在哪種消費狀態（日常生活消費、大宗商品購物或休閑消費）下會光顧使用標的房地產的商家？對于辦公樓而言，需要明確其使用者是什么產業、怎樣規模的企業或機構？以及這些企業或機構的主要客戶又是什么類型的客戶，分布在哪里？ 第三步，預測需求量。 預測需求是以因果分析為基礎的，也就是從分析影響需求的主導因素人手。
1、對住宅而言，影響其需求的主導因素是人口，2、零售商業房地產的市場需求主要受其市場區域內最終消費者的收入水平所主導。3、辦公樓的需求則主要與當地就業水平及其就業人口中使用辦公室的人數密切相關；借鑒發達國家在此方面的經驗并結合中國的實際情況，對以上三類房地產的市場需求進行定量預測的方法見“（三）房地產細分市場需求預測”。
第四步，預測供給量。 供給量=標的房地產所屬房地產類型的現有存量面積+潛在競爭房地產的面積。
潛在競爭房地產包括正在施工的同類房地產和在標的房地產人市時可能新增的房地產。 潛在競爭房地產的面積受多種因素影響，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和勞動力成本、房地產開發商的期望利潤率。
第五步，分析需求與供給的相對關系。 根據第三步得到的需求量和第四步得到的供給量，可以對供求關系進行判斷： 當供給等于需求，即供求平衡； 當供給大于需求，即供大于求，過剩供給=供給量一需求量； 當供給小于需求，即供不應求，剩余需求=需求量一供給量。
3. 房地產市場細分需要考慮哪些因素
市場細分是指營銷者通過市場調研，依據消費者的需要和欲望、購買行為和購買習慣等方面的差異，把某一產品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類過程。每一個消費者群就是一個細分市場，每一個細分市場都是具有類似需求傾向的消費者構成的群體。房地產市場也屬于消費品市場，但又不同于一般日常的消費品，它具有投資額大、使用期長的特點，因此做市場細分也有自己的特點。以下是我搜集和了解到的一些相關知識：
（一）細分消費者市場的基礎
1地理細分：國家、地區、城市、農村、氣候、地形
2人口細分：年齡、性別、職業、收入、教育、家庭人口、家庭類型、家庭生命周期、國籍、民族、*、社會階層
3心理細分：社會階層、生活方式、個性
4行為細分：時機、追求利益、使用者地位、產品使用率、忠誠程度、購買準備階段、態度。
4. 房地產市場的細分方式有哪些
按地域細分：是房地產市場劃分的主要方式。
最常見的是按城市劃分，還可按照城市內的某一個具體區域劃分，還可按省或自治區所轄的地域劃分。市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。
按房地產用途細分：居住物業市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業物業市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業物業市場（標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業市場、土地市場等。 按存量增量細分：一級市場（出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。
更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場）和二級房屋市場（存量市場）。 房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，利于存量房地產資源的有效配置，房地產市場中存在的“過濾”現象，能促進增量市場的發展。
按交易形式細分：房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。依不同房地產交易形式對市場進行劃分，土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產產品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；存量房屋的交易，存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。
按目標市場細分。從營銷角度出發，可將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。
可將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場；也可以按照目標市場的群體特征進行細分。 上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。
根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
5. 房地產市場細分的原則有哪些
對房地產經營與銷售有利的房地產市場細分應該遵循以下原則： 可測量性。
可測量性是指各個細分市場的現實或潛在購買力和市場規模大小是可以識別、可以衡量的。 可進人性。
可進入性是指房地產企業可能進入所選定細分市場的程度。主要從三個方面判斷細分市場對于企業是否具有可進入性： ① 企業是否具有進入細分市場的條件；（如存在貿易壁壘） ②企業是否能將產品推廣給細分市場的消費者； ③產品是否能夠進入市場。
可盈利性。可盈利性是指市場規模足以使企業有利可圖。
也就是說，一個細分市場應該具有一定的規模，并且具有相當程度的發展潛力，足以滿足企業銷售和利潤的要求。 可行性。
可行性是指房地產企業選擇的細分市場，能否制定和實施相應有效的市場營銷計劃，包括產品、價格、渠道以及促銷等計劃。
6. 房地產市場細分的概念是什么
市場細分是指營銷者在市場調研的基礎上，從消費者需求的差別出發，以消費者的需求為立足點，根據消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體——子市場，使企業可以從中認定目標市場的過程和策略。
那么，這一過程和策略在房地產市場營銷中的具體應用，則稱之為房地產市場細分。 市場細分這一概念最初是20世紀50年代中期美國市場學家溫瑞爾？施密斯提出的。
從市場細分的發展歷程來看，市場營銷主要經歷了大量營銷、產品差異化營銷和目標市場營銷3個階段。
7. 什么是房地產市場細分
一、市場細分的涵義及作用市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯（Wendell *）于20世紀50年代中期提出來的。
所謂市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。例如，有的消費者購房是改變自身的居住條件，有的消費者是用來做投資，有的消費者用來度假，有的消費者是為父母購買，有的消費者是為子女購買。
從購買動機上可以把房地產市場據此可細分為五個子市場。 二、市場細分的基本變量 房地產市場細分變量可分為人口細分、家庭細分、地理細分、心理細分、行為細分、利益細分等類型。
1. 人口細分 （1）年齡1)26歲以下階段。這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力；2)27到35歲年齡段的居民。
在經濟能力上處于初步發展地位，購買的欲望也特別強，占住房消費市場的25%-33%;3)36到55歲階段。他們在整個住房市場上所占的比重也最大；4)56歲以上的年齡層。
對房屋的需求大減。1 人口細分 （2）收入（3）職業（4）教育水平（5）*信仰（6）社會階層社會階層的細分法 各社會階層按其地位的高低等級排列，可劃分為十大社會階層。
1.國家與社會管理者階層 在城市中的比例為1%-5%；在城鄉的比例大約為0.5%。2.經理階層 指大中型企業中非業主身份的中高層管理人員。
目前社會階層結構中所占的比例約為1.5%。3.私營企業主階層 就全國而言，私營企業階層在社會階層結構中所占比例約為0.6%，在私營經濟較發達地區，比例可達3%，在私營經濟不發達的地區，比例在0.3%以下。
4.專業技術人員階層 目前，專業技術人員在社會階層結構中所占比例約為5.1%。在經濟發達地區的大中城市中，所占比例為10%-20%，而在城鄉合一的縣（市），其比例僅為1.5%-3%。
社會階層的細分法 5.辦事人員階層 目前在中國社會階層結構中所占比例大約為4.8%。在城市中，其比例約為10%-15%；而在城鄉合一的縣（市），其比例在2%~6%之間。
6.個體工商戶階層 目前，個體工商戶階層在整個社會階層結構中所占比例為4.2%。社會階層的細分法 7.商業服務員工階層 目前，商業服務員工階層在社會階層結構中所占比例約為12%。
8.產業工人階層 目前，整個產業工人階層在社會階層結構中所占比例約為22.6%。社會階層的細分法 9.農業勞動者階層 這是目前中國規模最大的一個階層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。
10.城鄉無業、失業、半失業者階層 目前，這一階層在整個社會階層結構中所占比例約為3.1%。2.家庭細分（1）家庭戶數（2）家庭結構 1）家庭規模 2）家庭類型，是指家庭成員間的關系 3）家庭代際數（3）家庭的收入水平 3.地區細分 房地產的區位環境具有三重性質： 一是自然地理環境； 二是經濟地理環境； 三是人文環境。
可以將住宅購買者劃分為以下兩個群體：本城市的購買者和非本城市的購買者。 4.心理細分 心理細分是以人們購買住宅的動機、生活方式以及個性等心理參數作為劃分住宅消費者群的基礎。
（1）購買動機（2）生活方式（3）家庭個性 5.行為細分 行為參數是指人們對住宅產品的知識、態度、使用或反應。（1）使用動機（2）追求利益（3）購前階段。
8. 什么是房地產市場細分
一、市場細分的涵義及作用
市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯（Wendell *）于20世紀50年代中期提出來的。所謂市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。
例如，有的消費者購房是改變自身的居住條件，有的消費者是用來做投資，有的消費者用來度假，有的消費者是為父母購買，有的消費者是為子女購買。從購買動機上可以把房地產市場據此可細分為五個子市場。
二、市場細分的基本變量
房地產市場細分變量可分為人口細分、家庭細分、地理細分、心理細分、行為細分、利益細分等類型。
1. 人口細分
(1)年齡
1)26歲以下階段。這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力；
2)27到35歲年齡段的居民。在經濟能力上處于初步發展地位，購買的欲望也特別強，占住房消費市場的25%-33%;
3)36到55歲階段。他們在整個住房市場上所占的比重也最大；
4)56歲以上的年齡層。對房屋的需求大減。
1 人口細分
(2)收入
(3)職業
(4)教育水平
(5)*信仰
(6)社會階層
社會階層的細分法
各社會階層按其地位的高低等級排
列，可劃分為十大社會階層。
1.國家與社會管理者階層
在城市中的比例為1%-5%；在城鄉的比例大約為0.5%。
2.經理階層
指大中型企業中非業主身份的中高層管理人員。目前社會階層結構中所占的比例約為1.5%。
3.私營企業主階層
就全國而言，私營企業階層在社
會階層結構中所占比例約為0.6%，在
私營經濟較發達地區，比例可達3%,
在私營經濟不發達的地區，比例在
0.3%以下。
4.專業技術人員階層
目前，專業技術人員在社會階層結構中所占比例約為5.1%。在經濟發達地區的大中城市中，所占比例為10%-20%，而在城鄉合一的縣（市），其比例僅為1.5%-3%。
社會階層的細分法
5.辦事人員階層
目前在中國社會階層結構中所占比
例大約為4.8%。在城市中，其比例約為
10%-15%；而在城鄉合一的縣（市），
其比例在2%~6%之間。
6.個體工商戶階層
目前，個體工商戶階層在整個社會階層結構中所占比例為4.2%。
社會階層的細分法
7.商業服務員工階層
目前，商業服務員工階層在社會
階層結構中所占比例約為12%。
8.產業工人階層
目前，整個產業工人階層在社會
階層結構中所占比例約為22.6%。
社會階層的細分法
9.農業勞動者階層
這是目前中國規模最大的一個階
層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。
10.城鄉無業、失業、半失業者階層
目前，這一階層在整個社會階層結構中所占比例約為3.1%。
2.家庭細分
(1)家庭戶數
(2)家庭結構
1）家庭規模
2）家庭類型，是指家庭成員間的關系
3）家庭代際數
(3)家庭的收入水平
3.地區細分
房地產的區位環境具有三重性質：
一是自然地理環境；
二是經濟地理環境；
三是人文環境。
可以將住宅購買者劃分為以下兩個群體：本城市的購買者和非本城市的購買者。
4.心理細分
心理細分是以人們購買住宅的動機、生活方式以及個性等心理參數作為劃分住宅消費者群的基礎。
(1)購買動機
(2)生活方式
(3)家庭個性
5.行為細分
行為參數是指人們對住宅產品的知識、態度、使用或反應。
(1)使用動機
(2)追求利益
(3)購前階段
9. 房地產市場細分概念及作用是什么
一、房地產市場細分的概念 市場細分是指營銷者在市場調研的基礎上，從消費者需求的差別出發，以消費者的需求為立足點，根據消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體——子市場，使企業可以從中認定目標市場的過程和策略。
那么，這一過程和策略在房地產市場營銷中的具體應用，則稱之為房地產市場細分。 市場細分這一概念最初是20世紀50年代中期美國市場學家溫瑞爾？施密斯提出的。
從市場細分的發展歷程來看，市場營銷主要經歷了大量營銷、產品差異化營銷和目標市場營銷3個階段。 二、房地產市場細分的作用 在制定戰略性的房地產市場營銷計劃時，企業的基本任務是發現和了解它的市場機會，然后制定和執行有效的營銷方案，而房地產市場細分是完成這一任務的關鍵和核心。
其作用在于： 1。 房地產市場細分有利于營銷者找到有利的市場方向，掌握市場上的現實購買量與潛在購買量、購買者滿足程度及競爭狀況等，搞好市場定位。
2。 通過房地產市場細分把自己的優勢力量集中在目標市場上，做到有的放矢，才能取得更大的社會經濟效益。
3。房地產市場營銷者通過房地產市場細分，能針對目標市場制定適當的營銷組合方案，從而把有限的資源集中投入到目標市場上來，開創出適合自身企業的房地產開發經營特色之路來，從而提高自己的市場占有率和知名度。
10. 房地產市場細分有哪些作用
房地產市場細分的作用 在制定戰略性的房地產市場營銷計劃時，企業的基本任務是發現和了解它的市場機會，然后制定和執行有效的營銷方案，而房地產市場細分是完成這一任務的關鍵和核心。
其作用在于： 1. 房地產市場細分有利于營銷者找到有利的市場方向，掌握市場上的現實購買量與潛在購買量、購買者滿足程度及競爭狀況等，搞好市場定位。 2. 通過房地產市場細分把自己的優勢力量集中在目標市場上，做到有的放矢，才能取得更大的社會經濟效益。
3.房地產市場營銷者通過房地產市場細分，能針對目標市場制定適當的營銷組合方案，從而把有限的資源集中投入到目標市場上來，開創出適合自身企業的房地產開發經營特色之路來，從而提高自己的市場占有率和知名度。