榮觀房產網房地產市場需求細分
1. 房地產細分市場需求預測有哪些內容
1。
住宅 （1）根據*府統計部門公布的人口資料，查尋標的房地產的市場區域所對應的城市區域內未來某一時期人口總數的預測值和戶均人口數量，推算標的房地產市場區域內住宅需求總套數： 住宅需求總套數=某一時期人口總數/戶均人口數量 （2）根據標的房地產所屬住宅類型目前市場售價（每套總價）的范圍（上限和下限），按當時當地常規的抵押貸款方式，推算購買此類住宅的家庭每月須支付的還款額： 月還款額=總價X貸款占總價比例Xr(1+r)n/[(1+r)n一1]式中 r——個人住房抵押貸款利率； n——貸款期總月數。 根據月還款額和當地的收入還貸比①，推算購買標的房地產所屬類型住宅的家庭年收人范圍： 購買標的房地產所屬類型住宅的家庭年收入=月還款額X12/收入還貸比 查尋有關人口統計資料，確定在有以上所推算的年收入范圍內的家庭占標的房地產所在城市家庭總數的比例（HP）。
(3)調查標的房地產所屬類型平均每套住宅的建筑面積，計算標的房地產市場區域內對標的房地產所屬類型住宅的需求總量（DH，面積）： DH=住宅需求總套數XHPX標的房地產所屬類型平均每套住宅的建筑面積 以上計算中，如果使用未來某個時期新增人口的預測值，則可得出相應時期新增住宅需求總面積的預測值。 2。
零售商業房地產 （1）根據*府有關部門公布的標的房地產所在城市的城鎮居民家庭購買商品支出及其在食品、衣著品、日用品等九大類商品上的分配比例，計算該城市城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出（Eu）: Eu=城鎮居民家庭購買商品支出X城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業類型的消費支出比例 （2）根據*府統計部門公布的標的房地產所在城市的現有城鎮居民人口總數和城鎮居民家庭現有人均可支配收入，計算當地居民在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出占可支配收入的比值（EvTIv）: EuTIv=Eu/（城鎮居民家庭現有人均可支配收入X現有城鎮居民人口總數） （3）根據*府統計部門公布的人口預測數據，查尋標的房地產市場區域內未來某個時期的城鎮居民人口總數，計算該時期內標的房地產市場區域內城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出（Es）: Es=預計標的房地產市場區域內的城鎮居民人口總數X城鎮居民家庭人均可支配收入xEuTlu (4)根據*府統計部門有關標的房地產所在城市區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業零售額的前3年數據，并按（3）所述方法計算相應年份的該城市區域內城鎮居民家庭在標的房地產最可能使用者所屬零售業的消費支出總額（Es），計算各年前者與后者的比例：TEs=標的房地產所在城市區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業銷售額/Es 標的房地產所在城市區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業銷售額/Es取各年數據的平均值（用STEs表示）。 （5）根據Es和STEs計算標的房地產市場區域內標的房地產所屬零售業在未來某時期內可實現的銷售額（S）; S=Es*STEs (6)調查標的房地產市場區域內標的房地產最可能使用者所屬零售業年銷售額與年租金的比例（STR），用此比例乘標的房地產的每平方米的可行性租金（FR，求取方法參本節“二、價格咨詢”），得到標的房地產市場區域內同類房地產每平方米應有的銷售額（SPSM）: SPSM=STRXFR (7)計算未來某時期標的房地產市場區域內對標的房地產所屬類型的商業房地產的需求量（DR，面積，平方米）： DR=S/SPSM 在以上方法中，如在計算Es時用對未來某年份標的房地產市場區域內城鎮居民新增人口總數的預測值和（或）城鎮居民家庭人均可支配收入增加額的預測值，則可得出未來某年份標的房地產市場區域內對標的房地產所屬類型的商業房地產新增需求量的預測值。
3。辦公樓 （1）根據前述“房地產市場細分市場供求分析”第二步中關于最可能使用者的分析結果，查閱有關統計資料關于各行業就業人口的預測以及有關研究機構對各行業就業人口中使用辦公室的人數占該行業就業總人數中的比例，確定標的房地產最可能使用者所屬產業就業人數中使用辦公室的人數的比例（OPPi），計算標的房地產所屬類型的辦公樓的潛在使用人數（戶）： 式中 i——即標的房地產最可能使用者所屬的某個行業； Pi——i行業就業人數。
（2）調查標的房地產最可能使用者所屬的各行業中使用辦公室的雇員平均每人使用的辦公室使用面積（SMPP）。 (3)調查標的房地產所屬類型的辦公樓通常的使用面積與建筑面積的比例（UTB），計算標的房地產所屬類型的辦公樓的需求量（Do，建筑面積）： Do=PXSMPP÷UTB。
2. 房地產細分市場供求分析的基本步驟是什么呢
第一步，投資標的房地產的產品分析。
主要從產品的物質特征、權屬特征、區位和市場吸引力四個方面進行分析。其中1、物質特征包括規模、房地產的功能用途、地塊大小、地塊形狀、臨街類型、臨街深度、臨街位置、地形地質條件、建筑結構類型、建筑類型與風格、內部裝修及設備配置等，對于存量房地產，還包括已使用年限、建筑質量、功能折舊和外部折舊狀況等。
2、權屬特征包括權屬類型、他項權利設置狀況，其中土地還包括土地出讓合同對土地使用的規定（年限、用途、容積率）。 3、區位包括中觀的城市區位和微觀的位置，中觀的位置指標的房地產在城市空間結構中所處的位置，如什么圈層、什么區域、與城市空間發展軸的空間關系。
微觀的位置主要包括標的房地產與周邊重要設施和其他房地產的空間關系、出人口、可視性（即從所臨接的街道上看到標的房地產的可能性）、周邊房地產的用途、交通流量、鄰近地區的供求狀況及地區聲譽。市場吸引力主要指標的房地產是否有特別吸引投資者或購買的特殊品質，如獨特的建筑設計、優美的景觀，對于存量收益性房地產，其市場吸引力還涉及到標的房地產的一些經濟特征，如租賃收入狀況、經營費用、管理水平、租客類型與結構、租賃狀況（包括租賃期，是否有租金折讓、現有租約到期日、續租條件等）。
第二步，確定細分市場。 這一步包括界定標的房地產的市場區域和確定標的房地產最可能的使用者。
1、界定標的房地產的市場區域就是界定能夠與標的房地產產生競爭關系的其他房地產所在的空間范圍。因為房地產具有空間固定性，房地產的相互競爭（或者說替代）只能在一定的空間范圍內產生。
所以房地產的細分市場首先是一個空間的概念。 雖然不同類型的房地產其市場區域內涵有一定區別，但界定市場區域的方法都涉及時間距離和地理分界兩個重要概念。
（1）時間距離指標的房地產的使用者在當時當地的一般條件（收入水平、交通方式和生活、消費習慣等）下所能接受的標的房地產與另一重要地點之間的時間距離，如對于住宅而言，是其與住戶上班地點的時間距離，對于零售商業房地產而言，是其與主要顧客的居住地或辦公地的時間距離，處于不同級別商業中心（如社區級、區級和市級）的零售商業房地產，顧客所能接受的時間距離是不同的。 對于辦公樓而言，是其與辦公樓使用者的主要客戶所在地的時間距離。
與住宅和商業房地產有所區別的是，辦公樓的市場區域通常是并不是一個空間上連貫的區域，而且它通常有更大的范圍，一般會涉及整個城市或城市的某一個分區。時間距離的具體數據一般應通過市場調查取得。
2、確定標的房地產最可能的使用者，就是根據第一步分析所知道的標的房地產的產品特征，確定最可能愿意使用標的房地產的使用者類型及其特征。如對于住宅而言，就是要明確其最可能的住戶在年齡、收入、職業、婚姻狀況、家庭規模等方面的特征。
對于零售商業房地產而言，就是要明確最可能使用標的房地產的商家的商品經營類型（如服裝、百貨或餐飲等）、經營規模、業態等。 而對作為使用者的商家的研究常常是以對最終消費者（商家的顧客）的研究為基礎的。
如哪一類消費者（年輕人還是中老年人，高收入者還是中低收入者）在哪種消費狀態（日常生活消費、大宗商品購物或休閑消費）下會光顧使用標的房地產的商家？對于辦公樓而言，需要明確其使用者是什么產業、怎樣規模的企業或機構？以及這些企業或機構的主要客戶又是什么類型的客戶，分布在哪里？ 第三步，預測需求量。 預測需求是以因果分析為基礎的，也就是從分析影響需求的主導因素人手。
1、對住宅而言，影響其需求的主導因素是人口，2、零售商業房地產的市場需求主要受其市場區域內最終消費者的收入水平所主導。3、辦公樓的需求則主要與當地就業水平及其就業人口中使用辦公室的人數密切相關；借鑒發達國家在此方面的經驗并結合中國的實際情況，對以上三類房地產的市場需求進行定量預測的方法見“（三）房地產細分市場需求預測”。
第四步，預測供給量。 供給量=標的房地產所屬房地產類型的現有存量面積+潛在競爭房地產的面積。
潛在競爭房地產包括正在施工的同類房地產和在標的房地產人市時可能新增的房地產。 潛在競爭房地產的面積受多種因素影響，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和勞動力成本、房地產開發商的期望利潤率。
第五步，分析需求與供給的相對關系。 根據第三步得到的需求量和第四步得到的供給量，可以對供求關系進行判斷： 當供給等于需求，即供求平衡； 當供給大于需求，即供大于求，過剩供給=供給量一需求量； 當供給小于需求，即供不應求，剩余需求=需求量一供給量。
3. 房地產市場細分需要考慮哪些因素
市場細分是指營銷者通過市場調研，依據消費者的需要和欲望、購買行為和購買習慣等方面的差異，把某一產品的市場整體劃分為若干消費者群的市場分類過程。每一個消費者群就是一個細分市場，每一個細分市場都是具有類似需求傾向的消費者構成的群體。房地產市場也屬于消費品市場，但又不同于一般日常的消費品，它具有投資額大、使用期長的特點，因此做市場細分也有自己的特點。以下是我搜集和了解到的一些相關知識：
（一）細分消費者市場的基礎
1地理細分：國家、地區、城市、農村、氣候、地形
2人口細分：年齡、性別、職業、收入、教育、家庭人口、家庭類型、家庭生命周期、國籍、民族、*、社會階層
3心理細分：社會階層、生活方式、個性
4行為細分：時機、追求利益、使用者地位、產品使用率、忠誠程度、購買準備階段、態度。
4. 房地產市場的細分方式有哪些
按地域細分：是房地產市場劃分的主要方式。
最常見的是按城市劃分，還可按照城市內的某一個具體區域劃分，還可按省或自治區所轄的地域劃分。市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。
按房地產用途細分：居住物業市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業物業市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業物業市場（標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業市場、土地市場等。 按存量增量細分：一級市場（出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。
更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場）和二級房屋市場（存量市場）。 房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，利于存量房地產資源的有效配置，房地產市場中存在的“過濾”現象，能促進增量市場的發展。
按交易形式細分：房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。依不同房地產交易形式對市場進行劃分，土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產產品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；存量房屋的交易，存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。
按目標市場細分。從營銷角度出發，可將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。
可將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場；也可以按照目標市場的群體特征進行細分。 上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。
根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
5. 房地產市場細分的原則有哪些
對房地產經營與銷售有利的房地產市場細分應該遵循以下原則： 可測量性。
可測量性是指各個細分市場的現實或潛在購買力和市場規模大小是可以識別、可以衡量的。 可進人性。
可進入性是指房地產企業可能進入所選定細分市場的程度。主要從三個方面判斷細分市場對于企業是否具有可進入性： ① 企業是否具有進入細分市場的條件；（如存在貿易壁壘） ②企業是否能將產品推廣給細分市場的消費者； ③產品是否能夠進入市場。
可盈利性。可盈利性是指市場規模足以使企業有利可圖。
也就是說，一個細分市場應該具有一定的規模，并且具有相當程度的發展潛力，足以滿足企業銷售和利潤的要求。 可行性。
可行性是指房地產企業選擇的細分市場，能否制定和實施相應有效的市場營銷計劃，包括產品、價格、渠道以及促銷等計劃。
6. 房地產市場細分的概念是什么
市場細分是指營銷者在市場調研的基礎上，從消費者需求的差別出發，以消費者的需求為立足點，根據消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體——子市場，使企業可以從中認定目標市場的過程和策略。
那么，這一過程和策略在房地產市場營銷中的具體應用，則稱之為房地產市場細分。 市場細分這一概念最初是20世紀50年代中期美國市場學家溫瑞爾？施密斯提出的。
從市場細分的發展歷程來看，市場營銷主要經歷了大量營銷、產品差異化營銷和目標市場營銷3個階段。
7. 什么是房地產市場細分
一、市場細分的涵義及作用市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯（Wendell *）于20世紀50年代中期提出來的。
所謂市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。例如，有的消費者購房是改變自身的居住條件，有的消費者是用來做投資，有的消費者用來度假，有的消費者是為父母購買，有的消費者是為子女購買。
從購買動機上可以把房地產市場據此可細分為五個子市場。 二、市場細分的基本變量 房地產市場細分變量可分為人口細分、家庭細分、地理細分、心理細分、行為細分、利益細分等類型。
1. 人口細分 （1）年齡1)26歲以下階段。這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力；2)27到35歲年齡段的居民。
在經濟能力上處于初步發展地位，購買的欲望也特別強，占住房消費市場的25%-33%;3)36到55歲階段。他們在整個住房市場上所占的比重也最大；4)56歲以上的年齡層。
對房屋的需求大減。1 人口細分 （2）收入（3）職業（4）教育水平（5）*信仰（6）社會階層社會階層的細分法 各社會階層按其地位的高低等級排列，可劃分為十大社會階層。
1.國家與社會管理者階層 在城市中的比例為1%-5%；在城鄉的比例大約為0.5%。2.經理階層 指大中型企業中非業主身份的中高層管理人員。
目前社會階層結構中所占的比例約為1.5%。3.私營企業主階層 就全國而言，私營企業階層在社會階層結構中所占比例約為0.6%，在私營經濟較發達地區，比例可達3%，在私營經濟不發達的地區，比例在0.3%以下。
4.專業技術人員階層 目前，專業技術人員在社會階層結構中所占比例約為5.1%。在經濟發達地區的大中城市中，所占比例為10%-20%，而在城鄉合一的縣（市），其比例僅為1.5%-3%。
社會階層的細分法 5.辦事人員階層 目前在中國社會階層結構中所占比例大約為4.8%。在城市中，其比例約為10%-15%；而在城鄉合一的縣（市），其比例在2%~6%之間。
6.個體工商戶階層 目前，個體工商戶階層在整個社會階層結構中所占比例為4.2%。社會階層的細分法 7.商業服務員工階層 目前，商業服務員工階層在社會階層結構中所占比例約為12%。
8.產業工人階層 目前，整個產業工人階層在社會階層結構中所占比例約為22.6%。社會階層的細分法 9.農業勞動者階層 這是目前中國規模最大的一個階層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。
10.城鄉無業、失業、半失業者階層 目前，這一階層在整個社會階層結構中所占比例約為3.1%。2.家庭細分（1）家庭戶數（2）家庭結構 1）家庭規模 2）家庭類型，是指家庭成員間的關系 3）家庭代際數（3）家庭的收入水平 3.地區細分 房地產的區位環境具有三重性質： 一是自然地理環境； 二是經濟地理環境； 三是人文環境。
可以將住宅購買者劃分為以下兩個群體：本城市的購買者和非本城市的購買者。 4.心理細分 心理細分是以人們購買住宅的動機、生活方式以及個性等心理參數作為劃分住宅消費者群的基礎。
（1）購買動機（2）生活方式（3）家庭個性 5.行為細分 行為參數是指人們對住宅產品的知識、態度、使用或反應。（1）使用動機（2）追求利益（3）購前階段。
8. 什么是房地產市場細分
一、市場細分的涵義及作用
市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯（Wendell *）于20世紀50年代中期提出來的。所謂市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。
例如，有的消費者購房是改變自身的居住條件，有的消費者是用來做投資，有的消費者用來度假，有的消費者是為父母購買，有的消費者是為子女購買。從購買動機上可以把房地產市場據此可細分為五個子市場。
二、市場細分的基本變量
房地產市場細分變量可分為人口細分、家庭細分、地理細分、心理細分、行為細分、利益細分等類型。
1. 人口細分
(1)年齡
1)26歲以下階段。這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力；
2)27到35歲年齡段的居民。在經濟能力上處于初步發展地位，購買的欲望也特別強，占住房消費市場的25%-33%;
3)36到55歲階段。他們在整個住房市場上所占的比重也最大；
4)56歲以上的年齡層。對房屋的需求大減。
1 人口細分
(2)收入
(3)職業
(4)教育水平
(5)*信仰
(6)社會階層
社會階層的細分法
各社會階層按其地位的高低等級排
列，可劃分為十大社會階層。
1.國家與社會管理者階層
在城市中的比例為1%-5%；在城鄉的比例大約為0.5%。
2.經理階層
指大中型企業中非業主身份的中高層管理人員。目前社會階層結構中所占的比例約為1.5%。
3.私營企業主階層
就全國而言，私營企業階層在社
會階層結構中所占比例約為0.6%，在
私營經濟較發達地區，比例可達3%,
在私營經濟不發達的地區，比例在
0.3%以下。
4.專業技術人員階層
目前，專業技術人員在社會階層結構中所占比例約為5.1%。在經濟發達地區的大中城市中，所占比例為10%-20%，而在城鄉合一的縣（市），其比例僅為1.5%-3%。
社會階層的細分法
5.辦事人員階層
目前在中國社會階層結構中所占比
例大約為4.8%。在城市中，其比例約為
10%-15%；而在城鄉合一的縣（市），
其比例在2%~6%之間。
6.個體工商戶階層
目前，個體工商戶階層在整個社會階層結構中所占比例為4.2%。
社會階層的細分法
7.商業服務員工階層
目前，商業服務員工階層在社會
階層結構中所占比例約為12%。
8.產業工人階層
目前，整個產業工人階層在社會
階層結構中所占比例約為22.6%。
社會階層的細分法
9.農業勞動者階層
這是目前中國規模最大的一個階
層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。
10.城鄉無業、失業、半失業者階層
目前，這一階層在整個社會階層結構中所占比例約為3.1%。
2.家庭細分
(1)家庭戶數
(2)家庭結構
1）家庭規模
2）家庭類型，是指家庭成員間的關系
3）家庭代際數
(3)家庭的收入水平
3.地區細分
房地產的區位環境具有三重性質：
一是自然地理環境；
二是經濟地理環境；
三是人文環境。
可以將住宅購買者劃分為以下兩個群體：本城市的購買者和非本城市的購買者。
4.心理細分
心理細分是以人們購買住宅的動機、生活方式以及個性等心理參數作為劃分住宅消費者群的基礎。
(1)購買動機
(2)生活方式
(3)家庭個性
5.行為細分
行為參數是指人們對住宅產品的知識、態度、使用或反應。
(1)使用動機
(2)追求利益
(3)購前階段
9. 房地產市場細分概念及作用是什么
一、房地產市場細分的概念 市場細分是指營銷者在市場調研的基礎上，從消費者需求的差別出發，以消費者的需求為立足點，根據消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體——子市場，使企業可以從中認定目標市場的過程和策略。
那么，這一過程和策略在房地產市場營銷中的具體應用，則稱之為房地產市場細分。 市場細分這一概念最初是20世紀50年代中期美國市場學家溫瑞爾？施密斯提出的。
從市場細分的發展歷程來看，市場營銷主要經歷了大量營銷、產品差異化營銷和目標市場營銷3個階段。 二、房地產市場細分的作用 在制定戰略性的房地產市場營銷計劃時，企業的基本任務是發現和了解它的市場機會，然后制定和執行有效的營銷方案，而房地產市場細分是完成這一任務的關鍵和核心。
其作用在于： 1。 房地產市場細分有利于營銷者找到有利的市場方向，掌握市場上的現實購買量與潛在購買量、購買者滿足程度及競爭狀況等，搞好市場定位。
2。 通過房地產市場細分把自己的優勢力量集中在目標市場上，做到有的放矢，才能取得更大的社會經濟效益。
3。房地產市場營銷者通過房地產市場細分，能針對目標市場制定適當的營銷組合方案，從而把有限的資源集中投入到目標市場上來，開創出適合自身企業的房地產開發經營特色之路來，從而提高自己的市場占有率和知名度。
10. 房地產市場細分有哪些作用
房地產市場細分的作用 在制定戰略性的房地產市場營銷計劃時，企業的基本任務是發現和了解它的市場機會，然后制定和執行有效的營銷方案，而房地產市場細分是完成這一任務的關鍵和核心。
其作用在于： 1. 房地產市場細分有利于營銷者找到有利的市場方向，掌握市場上的現實購買量與潛在購買量、購買者滿足程度及競爭狀況等，搞好市場定位。 2. 通過房地產市場細分把自己的優勢力量集中在目標市場上，做到有的放矢，才能取得更大的社會經濟效益。
3.房地產市場營銷者通過房地產市場細分，能針對目標市場制定適當的營銷組合方案，從而把有限的資源集中投入到目標市場上來，開創出適合自身企業的房地產開發經營特色之路來，從而提高自己的市場占有率和知名度。
關于房地產市場需求的調研報告
1. 房地產市場需求調研主要有哪些內容
（一）房地產消費者調研 房地產消費市場容量調研，主要是調研房地產消費者的數量及其構成。
主要包括： ①消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢； ②調研房地產現實與潛在消費者數量與結構，如地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、*信仰等； ③消費者的經濟來源和經濟收入水平； ④消費者的實際支付能力； ⑤消費者對房地產產品質量、價格、服務等方面的要求和意見等。 （二）房地產消費動機調研 房地產消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產產品的愿望和意念。
房地產消費動機是激勵房地產消費者產生房地產消費行為的內在原因主要包括消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。 （三）房地產消費行為調研 房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費過程中的具體表現。
房地產消費行為的調研就是對房地產消費者購買模式和習慣的調研，主要是要調研：①消費者購買房地產商品的數量及種類；②消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求；③消費者對本企業房地產商品的信賴程度和印象；④房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。
2. 房產調查包括哪些內容
(1)房地產市場環境調查 房地產市場環境調查主要包括*治法律環境調查、經濟環境調查和社區環境調查。
*治法律環境調查的主要內容包括：國家、省、城市有關房地產開發經營的方針*策，如房改*策、開發區*策、房地產價格*策、房地產稅收*策、房地產金融*策、土地制度和土地*策、人口*策和產業發展*策、稅收*策等；有關房地產開發經營的法律規定，如《房地產開發經營管理條例》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》；有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。 經濟環境調查的主要內容包括：國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益；項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率；居民收入水平、消費結構和消費水平；項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況；與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
社區環境調查的主要內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。 （2）房地產市場需求和消費行為調查 房地產市場需求和消費行為調查的主要內容包括：消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點的調查、房地產市場需求發展趨勢的調查及房地產市場需求影響因素調查等。
如：國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向等。 ①需求動機調查如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。
②購買行為調查如不同消費者的不同購買行為、消費者的購買模式、影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。 （3）房地產產品調查 房地產產品調查的主要內容包括：房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期；現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度；新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況；本企業產品的銷售潛力及市場占有率；建筑設計及施工企業的有關情況等。
（4）房地產價格調查 房地產價格調查的主要內容包括：影響房地產價格變化的因素，特別是*府價格*策對房地產企業定價的影響；房地產市場供求情況的變化趨勢；房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小；開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響；國際、國內相關房地產市場的價格；開發個案所在城市及街區房地產市場價格；價格變動后消費者和開發商的反應等。 （5）房地產促銷調查 房地產促銷調查的主要內容包括：房地產廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產廣告媒體使用情況的調查；房地產廣告預算與代理公司調查；人員促銷的配備狀況；各種公關活動對租售績效的影響；各種營業推廣活動的租售績效。
（6）房地產營銷渠道調查 房地產營銷渠道調查主要內容包括：房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況；房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因；租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況；房地產租售客戶對租售代理商的評價等。 （7）房地產市場競爭對手情況調查 房地產市場競爭對手情況調查對于房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。
因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括：競爭者及潛在競爭者的實力和經營管理優劣勢調查；對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析；對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究；對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的研究；對競爭者銷售渠道使用情況的調查和分析；對未來競爭情況的分析與估計等；整個城市尤其是同街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場占有率；競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向等。
3. 怎樣做好一份房地產市場調研報告
關于房地產市場的調查分析 近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟*策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。
就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。
然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。
現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下： 一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況 （一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財*總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。
2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力*。 （三）土地供應情況（表格附后）。
1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處于發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于*府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。
從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控*策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。
另外，我縣商業、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。
2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。
據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。 （六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。
我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8%。
規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24%，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。 （八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。
從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38%。
房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。
隨著*府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。
2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。
昆陽鎮解放街北路。
4. 關于房地產的市場調查報告
原發布者：教育教學文庫
房地產市場調研報告 一、東莞市房地產發展狀況 在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。 然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。 二、宏觀規劃對常平房地產的影響 1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。 東莞市*府關于常平（20XX~2020）經濟發展戰略預測：20XX年、20XX年和2020年常平鎮國內生產總值分別為億元、億元、億元；20XX年、20XX年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。 根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20XX年、20XX年和2020年的城鎮總人口分別為萬人、52萬人、60萬人左右；20XX年、20XX年和2020年基礎設施配套人口分別按31
5. 急需一份房地產調查報告范文
1、商品房供需結構矛盾突出。
目前，房地產市場供給中檔商品房為主體，大戶型比例過大，而適合廣大中低收入家庭的中小戶型比例偏低。2005年，住宅銷售面積比去年同期增長了20%，而銷售套數只比去年同期增長了近10%，新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主，上半年80平方米以下新建商品房銷售面積占住宅銷售面積的5.54%,80-120平方米的中戶型占住宅銷售面積的21.95%,120平方米以上的大戶型占銷售面積的72.51%。
2、房價上升速度過快，房價收入比相對偏高。
房價持續上升十分不利于解決城鎮居民尤其是中低收入居民家庭的住房問題，將制約住房消費的增長。住宅市場在經過幾年的消化和發展后，目前住宅的真正需求集中在工薪階層和剛踏入社會不久的年輕人身上。這部分群體不是收入水平相對低，就是積蓄較少，對住宅產品的購買力相對較弱。如果房價不加以有效控制，極有可能導致住宅市場大幅度波動，影響經濟的持續發展。
3、行業集中度偏低，企業自有資金嚴重不足。
房地產的投資風險較大，要想在日益激烈的房地產市場競爭中長久地生存和發展，必須具有強大的資金實力。而我市房地產行業真正形成實力雄厚的大型開發企業并不多，目前全市房地產企業共有300余家，但一、二級企業不到30家，注冊資本在5000萬元以上的企業幾乎沒有，大部分企業自有資金不足，對銀行貸款依賴性很大，潛在風險加大。
原因：
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6. 中國房地產市場分析
您好 一些資料 希望對您有幫助 謝謝采納 世邦魏理仕：2007年第三季中國房地產市場分析報告 盡管市場放緩有所警示及中央*府對過熱的房地產市場的調控舉措已陸續實施，中國房地產市場在2007年第三季度仍然保持活躍、穩健的發展態勢。
一線主要城市延續平穩的上升態勢，同時投資者及開發商依然看好正在興起的二三線城市中呈現的機遇。對于美國次級債危機對中國市場產生的震蕩，分析師所持看法不盡相同，但總體看來，對中國的影響甚微。
可以預見的是未來對風險管理的關注將提高。 北京：2007年第三季度，北京房地產市場需求呈上升趨勢。
北京優質寫字樓市場表現活躍，市場吸納量達162,545平方米，較上季度上升了18.3%。同時，平均租金繼續保持小幅上升，與上個季度相比上漲了1.6%，達到每月每平方米186元人民幣（按建筑面積計算，不含管理費）。
北京豪華住宅租賃市場較上半年更為活躍，尤其是酒店式服務公寓的租賃市場， 大量外資企業在前三個月續約或簽訂新的租賃合同，也為本季帶來了旺盛的需求。從而帶動了酒店式服務公寓的平均租金較上季度上升了1.2%，達到每月每平方米216.4元人民幣。
大型零售商普遍看好未來北京商業市場的發展前景，紛紛加快進入步伐，優質零售物業需求強勁。受需求帶動，市場整體租金繼續保持平穩上升的勢頭。
首層和第二層的商鋪租金分別比上季度上漲了0.5%和3.3%，達到每天每平方米28.6元人民幣和19.1元人民幣。同時， 工業物業的需求增長穩定， 其平均租金報價為每月每平方米53元人民幣，較上季度上漲了1.9%。
工業用地價格則較上季度上升了1%，達到每平方米1,213元人民幣。 上海：上海房地產市場各類物業在三季度均延續了上升勢頭，工業物業市場表現尤為出色。
本季甲級寫字樓租金環比上漲2.8%，而乙級寫字樓漲幅為2.7%。市場空置率則繼續下降0.9個百分點，創3.5%的歷史新低。
長寧區的長房國際廣場和徐匯區的城開國際大廈為本季的新增供應，總建筑面積為63,667平方米。豪華住宅銷售市場延續反彈行情。
一手豪華住宅的月均成交套數達1,149個單元，比二季度銷售旺季的成交量高出38%。豪華公寓和豪華別墅的售價于本季繼續上漲。
同時，豪華住宅租賃市場也呈現良好運行態勢以及豪華別墅和酒店式服務公寓租金均有所上漲。在商業市場方面， 優質首層商鋪租金繼續上漲1.6%，達每天每平方米41.2元人民幣。
而部分核心商圈的首層商鋪租金由于受到來自二級商圈物業日益增加的競爭壓力影響，租金有所下跌。*府對工業土地供應的持續緊縮致使三季度上海工業用地的價格大幅上漲了15.6%。
新增用地的稀少導致部分企業轉而采取租賃物業的策略，從而進一步刺激了租賃市場上對高質量工業物業的需求。三季度平均工業物業租金比上季度上升6.7%達到每月每平方米33.7元人民幣。
廣州：廣州房地產市場本季度表現活躍，優質寫字樓市場租金、豪華住宅市場售價和優質商業物業租金均錄得較大的漲幅。廣州的優質寫字樓市場在過去的三個月內表現強勁，平均租金上升6.4%，平均售價上升5.1%。
香港的泰華房地產有限公司以10.9億元人民幣奪得珠江新城B1-3商務辦公地塊，樓面地價每平方米11,912元人民幣，再創珠江新城及廣州寫字樓地價紀錄。住宅市場方面，物業價格錄得較大的升幅，豪華公寓比上季度上漲了10.8%，別墅價格也上升了11.8%。
受來自國外及國內零售商對于優質商業物業強勁需求的影響，廣州優質商業物業租金于季內平穩增長。首層商鋪租金比上季度上升7.3%，達到每天每平方米47.3元人民幣。
整體空置率于季末下降了1.1個百分點至8.7%。工業物業市場方面，本季度租金基本與上一季度持平。
隨著科學城等園區工業用地的逐步緊張和需求的不斷增加，開發區和工業園對企業的進駐要求逐步嚴格。 大連：大連優質寫字樓市場需求于這季度表現穩定，租金小幅增長，整體空置率繼續走低。
市場整體租金與上季度相比微長1%，達到每月每平方米63.6元人民幣。由于本季度依然沒有優質新增供應項目出現，空置率從上季度的20.6%下跌至今季度的20.1%。
市場整體租賃交易較為平淡且主要集中在乙級寫字間范圍內。零售市場方面，本季度大連優質零售物業租金穩步上漲，首層商鋪租金上漲1.1%至每天每平方米25.4元人民幣。
第二層商鋪租金上漲幅度不大，平均租金達到每天每平方米16.9元人民幣。季內零售物業市場沒有新增供應出現，優質零售物業整體空置率較上季度下降0.5個百分點至2.2%。
天津：2007 年第三季度，天津優質物業市場總體呈現小幅穩步增長趨勢。天津優質寫字樓市場甲乙級寫字樓平均月租金均小幅度增長，總體達到每月每平方米98.7元人民幣，較上季度上升0.2%。
由于本季度無新增優質寫字樓上市，市場自然消化存量產品，使空置率下降1.4個百分點至17.7%。銷售市場方面，目前市場在售項目很少，價格平穩運行，達到每平方米12,500元人民幣，較上季度增長1%。
優質零售物業市場方面，由于本季度部分重要項目處于停業整改或裝修過程中，使總體空置率上升至14.4%。但租金方面仍錄得穩步小幅增長，首層和二層分別增長0.4% 及 1.8。
7. 2007年長沙樓市房地產市場需求問卷調查分析報告
64%，無房者占32.37%。
另外在已婚者當中，開發商應重點針對這一消費群體進行產品市場定位。前二者所占比例合計為58。
為了改善住房條件，其中選擇高檔高品房者占15，我中心曾經針對參與房交會的廣大市民的居住情況，本次受訪者未婚人士居多，25歲以下和25-35歲被調查者中首次置業，調研地點設在一樓信息中心網上房展展區，針對這部分消費群體可以通過開發高品質的小區樓盤和別墅樓盤等高檔商品房來激發他們的潛在需求、消費習慣，這種市場需求潛力巨大，比去年增加了11，其發展前景已被消費者普遍認同，一部分人開始將手頭多余的資金用于投資，較去年增長了7。 4.家庭結構 圖3 家庭結構 從圖3來看.54%.14個百分點，年輕人購房愿望日益迫切.36%.10%.24%。
外地參觀者約占總量的11。 （二）被調查者購房意向 1.計劃購房時間 圖6 計劃購房時間 從圖6來看.10%。
居住面積在90-120㎡，調查對象為房交會的參觀者、改善住房條件.87%。以上調查結果表明，另一方面也反映出長沙的樓市對周邊地區的購房需求者有了更大的吸引力和影響力.80%。
這一方面說明本次房交會外地參觀者較以往有所增加.37個百分點。居住面積在90㎡以下的人群比例占26。
60歲以上的被調查者主要選擇為子女購房，問卷內容主要涉及被調查者基本情況.34%、房地產發展研究中心 2006年春交會時。 圖8 不同年齡層購房目的 從圖8來看，其比例已經由2006年春交會的第一位降至第二位。
一.76個百分點，其優越的居住環境受到眾多人的關注、望城或暮云者合計占比6， 比去年上升了1.88個百分點，以提高生活質量。 2.性別比例 圖1 性別比例 從圖1來看。
35-60的被調查者中二次置業.85%，那么，占41，比去年下降了4，選擇南城區域的仍然最多，時隔一年。已婚人士合計占總量的47，積累的財富較多。
小于25歲的被訪者參與本次房交會的比例上升較大，對*策性住房的依賴度開始降低，很大程度說明居民對購房需求的考慮提前，住房消費能力也同步得到提升.91個百分點.58%.43%，回收率為71，而且是長期穩定的市場需求，占總量的27。選擇東城區域者占15，改變現代人群的購房消費理念、潭三市融城的大環境影響.36%、高品質樓盤的未來需求有較大的空間，并受長。
所以，比去年上升了11，較去年下降了0，年收入為2-4萬、為子女購房者合計占比15，他們的狀況又有什么新變化呢，購房用于自住的人群所占的比例都很大，中、4-6萬者合計占比58、為子女購房需求的潛在對象。選擇購買經濟適用房者占22：年齡段劃分按大于等于前一項，城北物流中心的打造為其發展創造了大好的機會，大部分人群的二手房消費觀念還未形成。
其次是河西區域。 3.年齡構成 圖2 年齡構成 從圖2來看.79%，對未來結婚用房等問題的考慮進一步提前.71個百分點，他們仍是長沙市潛在購房需求最大的消費群體，他們購房用于投資所占的比例也最大，價格逐年上漲的情況下，采用填問卷表免費贈閱《長沙樓市》的方式進行現場調查、調查內容及分類分析 （一）被調查者基本情況 1.居住地點 本次市場調研樣本中長沙本地居民仍占據多數，說明隨著社會經濟發展水平的提高，占20.34%，分別占比46、北城的宅居地位得到了進一步強化.85個百分點.67個百分點.56個百分點，比去年上升了5，占比分別為70、53，下降了4.25%。
計劃未來二年內購買商品住宅的人群比例為19。選擇購買二手房者占3，這一部分人群是近期購房的現實需求對象，比去年上升了7.86%。
另外年收入6萬以上者占30，說明目前住房的有效需求依然非常旺盛，省府南遷帶來南城區域的快速發展.35%。選擇北城區域者占16，首次置業用于自住的占51。
用于投資，約占樣本總量的88？帶著這個疑問。 6.住房擁有情況 圖5 住房擁有情況 從圖5來看，在當前房地產市場銷售火爆.96%，這部分人群是住房改善需求的潛在對象.75%，從日益高漲的房價來看，東城的宅居影響力在下降.70%，居民收水平得到了較大提升、未來半年內購買商品住宅的人群比例合計為37,25歲至35歲被訪者仍占總量的一半以上，多為投資需求，比去年下降了0，南城是首選.82%。
男性仍是傳統購房主導，隨著“長株潭”一體化速度的加快.06個百分點，未婚單身者的購房需求更加強烈，如25-35代表被訪者≥25歲，我中心采用相似問題在2007年長沙第23屆房地產交易展示會上又進行了一次較全面的調查，一部分人趁目前房價還不是很高提前為子女購房。此次房交會于4月29日-5月3日在開福區青竹湖國際會展中心舉行，已婚有小孩者所占比例依然較高，房地產市場發展前景廣闊.80個百分點，比例從去年的第二位下降到了今年第四位，本次市場調研受訪者仍以男性居多。
5.家庭年收入 圖4 家庭年收入 從圖4來看。 3.購房類型 圖9 購房類型 從圖9來看，男女比例約為6，商品房消費觀念已經深入人心，隨著生活水平的提高，有能力選擇二次置業、購房意向和購房信息來源，目前長沙居民購房承受能力增強，比例與去年相當.49%.97%, 4.區域選擇 圖10 區域選擇 從圖10來看.92%，市*配套日趨成熟，該消費群體所占的比例增長較快.88個百分點。
再次為35歲至60。
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