榮觀房產網1. 如何判斷一個城市對房地產的依賴度
我國房地產業存在的泡沫問題住宅市場化后，中國房地產業發展日新月異 ，然而發展到今天房地產業卻出現了各種各樣的問題，房地產市場到底怎么了？是健康發展還是泡沫嚴重？房價是要進一步上漲還是要適度調整？房地產泡沫問題成為目前社會討論的一個熱點。
國家建設部對房產現象調查，最終得出結論是 “全國房地產市場總體上保持健康、快速發展態勢，但部分地區存在投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快和結構不合理等問題，個別地區問題還較嚴重”的基本判斷，并向**上報了《當前我國房地產市場運行情況分析報告》，該報告在年底的中央經濟工作會議前以參閱文件的形式印發各地。報告中具體指出：當前我國房地產開發投資的總體走勢，就全國而言尚屬于正常狀態，但已在若干地區和一些方面出現過熱苗頭和泡沫現象，并有蔓延、擴大之勢。
局部過熱苗頭表現在：一是近三年房地產開發投資規模平均以25.04%的高速增長，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢。
三是商品房開發投資結構過于向高中檔房傾斜。四是國民經濟許多行業的企業已開始向房地產業涌入或受其連帶影響。
五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和25.22%的高速遞增。 房地產局部存在泡沫主要是從以下幾個方面進行分析：一：房價與收比偏高 房價與收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。
按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8~5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3~6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地的房價收入比則更高。
房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關于居民的隱性收入，很多城市在統計數據的處理當中已經考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。
如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現在的高房價。
經過幾十年的發展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發達國家差不多，那時出現高房價是合理的；但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現象。二：房租背離房價 房價與房租比是國際上又一個衡量房地產泡沫的標準。
在這一輪房價上漲的過程中，出現的一個特殊現象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲但租金卻下跌的現象。房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要信號。
但無泡沫論者卻不這樣看，他們認為投資房產的收益由房租和價值增值兩部分組成，在房屋價值增長很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價值，因為房價會進一步上漲。然而房屋的價值只不過是未來現金流（房租）的一個貼現，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因為租金上漲或預期未來租金會上漲。
脫離租金單炒房價就是房地產市場形成泡沫的一個典型機制，房地產市場投資變成一種“零和博弈”，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投機者就要承受所有的損失。三： 房價上漲是成本上漲造成的嗎？目前有種觀點認為這幾年房價的快速上漲，并不都是投機炒作造成的，而是由于建房成本的提高導致的。
首先是各種材料費、人工費逐年上升。據統計，從2001年到2004年上半年，鋼材價格上漲了50%左右，混凝土價格上漲了60%左右，僅此兩項就使得房屋開發成本每平方米增加了100多元。
其次，根據新修訂的《城市居住區規劃設計規范》，新建小區的配套設施和房屋質量都有了很大的提高，這必然也增加了開發成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，“招拍掛”逐漸取代了原來協議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。
開發成本的上升使得房價大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關系。 但是上述觀點顛倒了房價和成本的因果關系，并不是成本上升推動房價上漲，而是房價上漲導致成本上升。
房價是由房地產市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發商和投資者哄炒房價。房地產市場的過熱使得鋼材和水泥出現短缺，價格大幅上漲。
特別是土地，不是土地價格決定房價，而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發商紛紛加大開發規模，對土地的需求增加，造成地價上漲。
事實上很多開發商2001年和2002年銷售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤，土地都是上世紀90年代末通過協議方式低價獲得的，房屋的成本很低，但由于市場需求增加了，他們照樣高價出售；反過來，開發商現在高價得到土地，如果一旦需求出現逆轉，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來樓市價格剛性，只漲不跌，是沒有根據的。
四：房地。
2. 一城市對房地產依賴度越高,就說明它實體經濟越差對不
朋友我認為，對、太對、很對、對頭了！近幾年來，由于開發商下大力氣買地建商品樓，由此而帶動了建材業、運輸業、服務業、打工業猛增，同時也帶動了稅收的增長，從現象看這個地區經濟飛躍，而當今房地產下滑，地區的經濟不景氣隨之而來，這說明說明，簡單，實質就是對房地產依賴度越高實體經濟就差，所謂實體經濟就是指：有穩固的稅源的企業，技術含量較高的企業，與國際民生心心相關的企業，才是龍頭企業、才是經濟實體企業，而一些頭腦容易發熱的領導就看開發商、就看房地產，結果怎樣？因此應該奉勸那些就靠賣地皮、就靠房地產的領導趕緊調轉船頭，向高科技瞭望、向民生企業動腦，來轉變泡沫經濟變為實體經濟。
3. 從"房地產依賴度"看中國房價還能漲多久
我認為，中國房價——小縣城房價是可能下跌的，但是至少北上廣深等一線城市不會暴跌的（房價不漲就是仁*了，看看河北雄安，不是國家禁止交易，房價一天能漲多少就知道了）。
我們所謂的房價高，其實就是一線城市（例如北上廣）和核心城市（例如南京重慶）房價高。一線城市（例如北上廣）和核心城市，全國一共能有多少個，全國不超過20個，而中國富人有多少，大學畢業生有多少，世界五百強有多少，都落戶那些大城市，員工都去那里買房子，自然把房價推高了。
而一線城市周圍的房價根本就不高。舉個簡單例子，上海市里房價好幾萬，但是昆山只有1萬，杭州好幾萬，而湖州只有幾千，南京好幾萬，而馬鞍山只有幾千，而他們之間，用高鐵少則15分鐘，多則也就半個小時。
其實在馬鞍山居住，在南京工作是很正常的事，但是為什么不能這樣，原因有以下幾個：既得利益者反對；我們在北京買房子，真正要享受的不是10萬元一平的房子，而是北京的教育、醫療等等。我在馬鞍山買房子，只能享受馬鞍山的教育醫療，而無法享受南京的。
所以北京必然房價高，你是河北考生，自然享受不到北京的分數。
這就是中國房價高的根本原因。中國一線城市一共有幾個呢？？如果北京上海房價暴跌，由十幾萬跌至幾萬（或者幾千）我也要去北京買房了。
但是現實是——上海房價，2015年均價5萬，2016年均價6萬，2017年均價7萬。
中國這么多人，總是有想買房的，想兒子結婚的，想投資的，想上北大的。
..如果沒有錢，那就去房價低的地方買房子，例如：甘肅酒泉，房價三千；黑龍江雞西，房價也就2000左右。這樣的房價，買個60平方的房子，也就十幾萬！去大城市當個快遞小哥，干2年的工資購買一套房子了。
4. 中國房地產為什么一直堅挺不崩盤
最重要原因就是中國的中央和地方*府都對房地產市場進行著嚴格地管控。*府掌握著新建設用地的供給、開發建造的資金，以及貸款*策、稅率制度，并使用房產購買限制這樣的手段措施給房地產市場升溫或者降溫，以起到溫度調節器的作用。
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房地產的價值來源于兩個部分，一個是房屋本身的價值，一個是其所在土地的價值，所以房地產的價值增值并不是房屋的價值增值，而是其所在土地的價值增值。
隨著城鎮化的不斷發展，地方財*對于土地的依賴度不斷提升，在我們各地的房地產市場背后有著一個最大的房價潛在背書者：*府，由于有了這樣的信用保證，購買房地產就成為了一種只有收益，幾乎沒有風險的行為。
在這樣的低風險的情況下，任何一個理性的投資者所選擇的一定是盡量的加大杠桿，放大投資，于是我們看到了互聯網金融市場首付貸、贖樓貸等等高風險項目的盛行。這種就是中國房地產投資的剛性兌付，因為只要你買了房就可以獲得一份穩定保值增值的收益來源，房地產就這樣在資本市場脫穎而出了。
5. 代表委員把脈房地產“定位”：“支柱”還是“去支柱”
從2003年的“支柱產業”，到2010年的“房地產業不能作為城市經濟支柱產業”，在模糊不清的身份定位中，房地產一路高歌猛進。
居高不下的房價，頻繁出臺的調控*策，引發代表委員對房地產“定位”的熱議。代表委員細數房價上升“四大推手”日前，一則“盤點十年房價”的微博引發網民熱議，十年間全國城鎮平均房價從2381元上漲到5791元，上漲143%。
而北京、上海、廣州等大城市房價更是翻了幾倍。全國人大代表、山西建筑工程總公司副總經理柳樹林告訴記者，房價上升最重要的原因是土地成本居高不下。
“目前土地出讓金成本上升，加上營業稅、增值稅等各種稅費，總共占房價成本的40%—50%，自然造成房價高位運行。”人工、建筑材料等價格不斷攀升，一定程度上推動了房價上漲。
全國*協委員司富春指出，近年來，勞動力成本、各種原材料價格一路攀升，從2008年至2012年，全國最低工資標準年均增幅12.6%，導致企業用工成本上升。投資渠道狹窄，大量社會閑置資金涌入房地產，也是導致房價高漲的原因。
“近年來，股市一直萎靡不振，從2008年的6000多點降至目前的2300多點。投資渠道過窄，剩余資金只好涌向房地產。”
柳樹林指出。此外，持續的流動性過剩，也推動了房價高漲。
根據中國人民銀行的數據，截至2012年末，我國廣義貨幣m2余額達到人民幣97.42萬億元。“高房價的根源是市場中貨幣流通過多。”
全國*協委員段祺華認為，要解決高房價，就要從源頭上減少貨幣投放量。*策含糊定位不清過去十年中，房價越調越漲。
部分代表委員認為，這與房地產市場的定位不清有關，導致“調控”變“空調”。2003年**18號文件首次明確指出：“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。”
此后，房地產一路高歌、迅猛發展。但到了2010年9月27日，國土資源部與住建部共同發布《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》。
國土資源部有關負責人解讀通知時表示，要切實解決各地對房地產調控的認識差異，房地產業不能作為城市經濟支柱產業。有代表委員擔心，隨著城鎮化再次被熱議，房地產的“支柱”還是“去支柱”化，必將再次成為討論焦點，需要及時厘清。
房地產的消費品屬性，還是商品屬性，也是代表委員熱議的話題。“房地產究竟是消費品還是投資品，每個階段都不同。”
全國人大代表、黑龍江圣基偉業房地產開發有限公司董事長張日紅說，目前的*策取向，更多強調住房的民生性質，對投資則是“堅決抑制”。全國*協委員、中國航天科工集團七院副院長竇曉玉表示，從當前*策取向來說，重點還是支持基本住房需求、首次購房需求的民生性需求，這是百姓“住有所居”目標能否實現的關鍵。
但房地產業也具有投資屬性，這部分屬性可以交給市場，通過征稅等措施，實現社會財富的二次分配。調控應堅持“兩條腿”走路，*府主要抓保障性住房建設，市場能解決的就必須交給市場。
戒除土地財*的沖動房價屢調屢漲，深層次的原因，與一些地方過度依賴“土地財*”有關。統計顯示，2010年，上海、北京的土地出讓金均超過1000億元，占當地財*收入的近一半。
“*府熱衷賣地，抬高了房價；房價高漲，*府又有更多的稅收，這是一個惡性循環。”柳樹林說，“依靠土地財*不是長期行為，也不是健康行為，是一種類似‘毒癮’的依賴癥，必須下大力氣戒除。”
“要改變靠房地產拉動gdp的經濟發展模式，這個問題的關鍵是如何找到替代產業。”中國房地產業協會副會長朱中一說，一些地方經濟發展得好，產業經濟發達，對房地產的依賴就小。
“隨著國家調控力度不斷加大，土地財*的飯碗越來越難端。”全國人大代表、湖北省隨州市市長傅振邦告訴記者，隨州已經形成了以汽車制造業為基礎的特色發展方式，有規模以上企業77家，其中大部分是民營企業，形成比較完整的產業鏈。
海南一度以房地產業作為主導產業，直接的后果是形成了上世紀90年代初期的房地產泡沫。全國人大代表、海南省發改委主任林回福說，海南省目前農業占gdp的比重比較大，超過20%。
房地產業占5.9%，比較正常。旅游業的比重越來越大，對gdp的貢獻也不斷增加。
（記者王敏、何雨欣、呂曉宇、孫鐵翔）（完）。
6. 房地產崩盤時間表
2010年3月一份“房地產崩盤時間表”的文章開始在網上流傳。
它回顧了日本1985年-1991年房地產市場走勢，發現與中國2005年-2008年房地產市場走勢頗為相似，此外貨幣面臨升值壓力、低消費率、高儲蓄率、寬松貨幣*策，兩國都很“雷同”，作者最后更預言中國房地產會在明年崩盤。然而，多位專家接受記者采訪時表示，這種推斷并不嚴謹，但日本當年的“崩盤”，對目前的中國市場有很強的警示作用。
上世紀90年代初，經歷了30年的經濟飛漲后，日本樓市、股市相繼崩盤，開始陷入經濟危機的泥淖。回顧日本1985年—1991年樓市的走勢可以發現，大約經歷了幾個重要節點：1985年日元開始升值；1986年大量資金進入房地產；1987年日本房價飆升3倍；1988年房價下降、地王拉升房價；1991年房價再次下降、樓市崩盤。
而中國樓市2005年—2008年所經歷的情況，似乎與日本驚人的相似。在“中國房地產崩盤時間表”的帖子中可以看到，從2005年人民幣開始升值，2006年同樣大量資金進入房地產市場；2007年房價飆升；2008年房價下降、地王頻出……因此該帖預測2011年中國樓市也將像日本一樣面臨崩盤。
“樓市現在確實比較可怕” 中國與日本的樓盤對比圖 省社科院經濟所副所長葉學平說，目前中國房地產市場存在的問題，的確跟當年的日本市場表象很相似：都是房價飛漲，國內貨幣面臨升值壓力，國內民眾的低消費、高儲蓄，為了刺激經濟采取的寬松貨幣*策和穩健財**策。 中南財經*法大學房地產研究所所長張東認為，目前我國一線城市房價漲幅過快，目前國內采取的貨幣*策和當初的日本市場比較相似，但這是個巧合。
知名經濟學家鐘朋榮本月中旬在漢表示，我國房價面臨長期上漲的壓力。美元在不斷貶值，造成大宗商品價格的持續上漲，資源價格要改革也會帶來資源價格上漲；通貨膨脹預期上升；商品房和土地會更加稀缺等等。
至今，國內高房價有泡沫已成為各方共識。國家統計局數據顯示，今年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，新建住宅銷售價格同比上漲13%。
而作為二線城市的武漢，去年以來，房價漲幅也毫不遜色，全年均價漲了1300多元。這對于整體均價在6000元/平方米的武漢市場來說，幅度不可謂不大。
“如果私下聊天，那么我的觀點是，目前中國的房地產市場確實比較可怕。”一位開發企業負責人憂慮地對記者說。
武漢浦江筑城地產顧問公司事業部總經理方略表示，其實，國內地產市場的“泡沫說”并非現在才有，對地產市場是否會崩盤的討論從2007年就開始了。經歷過2008年的"救市"和2009年的房價報復性上漲后，確實有部分投資者認為國內房地產泡沫嚴重、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀80年代經濟泡沫破裂前的日本類似。
經濟學家賴偉民表示，目前，我國的通脹表現在輸入型通脹，流動性過剩沒過多體現在房價的持續上漲中。 表象之下，中日有別 市場環境與調控能力不同 不過，張東認為，拿中國的房地產市場與日本相比，本身就有問題。
樓市有獨特的區域性和固定性，而且國內并非一片大漲，真正漲幅快的多是一線和經濟發達的二線城市，不能代表整個市場。 葉學平也認為，目前中國房地產所處的市場環境，與當年日本不同。
國內房地產市場，其供應、需求都未有效對接。比如，土地招拍掛制度，其初衷是讓土地供應更透明，但在執行過程中，卻成為推高房價的重要因素。
另外，房價并沒有反映市場的真實需求。比如開發商捂盤造成了市場上特定時間供應不足，老百姓恐慌性搶房。
他認為，國內的房地產市場并未完全市場化，土地是壟斷供應；商品房供應信息不透明，買房者無法獲取對等的信息，只能讓開發商牽著鼻子走。 當年日本的泡沫破裂，有著獨特的背景，比如上世紀80年代以來的全球性通縮。
而如今在國內通脹預期下，商品房還是各類資本的避風港，所以房價短期不會向下。 張東認為，我國*府對房地產市場的調控能力更強，更能控制金融風險。
雖然目前的貨幣*策仍寬松，但央行行長周小川近日也表示，在隨時監控CPI等數據，必要時候貨幣*策和財**策隨時可以調控。而泡沫前，日本*府并沒有對商業銀行采取有效措施引導監管。
危言之中，教訓可鑒 中國不會重蹈日本覆轍 專家們同時表示，日本的房地產泡沫對中國有很大的警示作用。 葉學平說，他追蹤兩市的上市房企陸續公布的年報顯示，67家房企累計實現凈利潤接近300億元。
而同時，這些公司負債總額卻超過5100億元，其中有32家資產負債率在70%以上。經營能力強的上市房企舉債尚且如此，足以看出整個房企負債之大。
從這個角度來說，房地產市場隱藏的泡沫已經驚人，如果一旦泡沫破滅，風險就會轉移到銀行身上。 面對高房價的指責和對崩盤的擔憂，到底有無良策？張東認為，只要吸取日本經驗教訓，落實好國家對房地產市場的各項調控*策，歷史就不會重演。
張東認為，國家對建設保障性住房有五年規劃，目前，這些房子已經開始陸續上市，稀釋了中低端的購房需求。保障這部分人群的住房，商品房價格高一點也不會有多大的危害。
葉學平認為，調控房地產市場并非沒。