榮觀房產網1. 如何對房地產投資環境進行評價總結
如何對房地產投資環境進行評價總結一、產生原因所掌握信息不全、不準，投資決策草率。
所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。
這在經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行*策和銀行信貸*策；三是房地產供求形勢的變化。
房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產*策及由此形成的大氣候。
如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產*策，金融*策的理解、判斷或把握上出現偏差。
具體表現為：發展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的發展商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經營實力（開發實力、管理能力、行銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現預期的經營業績。
此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。[編輯]房地產投資風險的識別如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢？通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
（一）采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別1.投資房地產的營業率。一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。
以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。
計算公式為：營業率=年營業總費用/年計劃總收入據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。
營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。
太低或太高都說明風險太大。2.償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。
其計算公式為：保本占用率=f年營業總費用+要求的年償債額），年計劃總收入保本占用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85%—90% 。
（二）概率與數理統計的方法由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。
而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。
這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
二、風險因素1、地段買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價就可能相差很大。所以在商鋪的選址時，要對地段進行詳盡的調查分析，才能達到預期目的。
商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務圈--在經濟活動最活躍的地區。這樣的地區往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。
第二類是成型中的商圈。這些地區多臨近大型的住宅區或就業中心區（能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區），并且交通、通訊、基礎設施的管線網絡發達。
第三類是住宅小區內部。小區配套種類齊全，這也同樣等于增加了人們可及的資源量和可選擇性。
后兩類應是一般投資人的投資重點。就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。
而商鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯的提高，這反過來又會令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區內的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。
適宜投資的小區內商鋪，一般應具有足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路。2、環境生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。
生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重。
2. 中國房地產資金來源狀況分析報告
當前，房地產投資過快增長和房地產價格的大幅度上漲，已經發展成為影響國民經濟平穩較快增長的不健康因素，因此，加強對房地產市場調控成為宏觀調控的一項主要任務。
為掌握房地產投資資金來源狀況，我們對2001年年初以來房地產投資的資金來源及變化情況進行了專題調查分析。 基本情況 長期以來，我國房地產直接融資渠道狹窄。
據統計，2002年年初以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產企業債券自2000年以后再未發行，原有的少量債券也已兌付。
國家預算內資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國家宏觀調控對房地產信貸規模的控制，房地產貸款增長趨緩，房地產企業開始尋求新的融資途徑，如機構投資者開始參與房地產投資，房地產基金開始運作，信托資金開始進入房地產業，海外融資也發展較快。
目前，由于房地產基金剛剛起步，投資房地產的信托資金不足300億元，房地產業直接融資比例不超過2%，因此，我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源。 國內銀行貸款占比情況 從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。
在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現為： 國內銀行直接貸款占比明顯下降。
直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款。2001~2003年，房地產開發貸款在房地產投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩發展，在房地產投資中的比重由25%升至28.3%。
2004年，由于國家對房地產用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業銀行提高住房消費貸款發放標準，房地產貸款增長趨緩，房地產開發貸款和購房貸款在房地產投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優惠利率*策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17.3%。
房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001~2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產市場中的銀行直接貸款占比2003年年初以來呈現明顯下降趨勢。
房地產企業部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達到30.1%，提高了6個百分點。
多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，特別是近兩年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業更是通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據調查資料推算，2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地產企業應付款主要是銀行貸款。房地產企業的應付款主要是房地產開發企業拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。
調查中發現，房地產企業拖欠工程款和材料款屬于業內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產企業應付款的60%實際來自銀行貸款。
由于企業信用環境不斷改善，房地產企業應付款占房地產投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產投資資金的比重也相應下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。 社會資金積極參與房地產投資 社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產開發，成為房地產開發商自有資金的一部分；以購房款形式轉化為房地產開發資金；被房地產企業以高利籌集進入房地產市場。
具體表現為： 股權性融資部分——現階段，房地產企業的自有資金中財*和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業投資人最初投入的資金和開發過程中積累的利潤，以及股權性融資。房地產開發企業多為民營企業，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權性融資。
2001年年初以來，房地產投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產企業自有資金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9個百分點，達到16.9%。據調查，近兩年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。
目前房地產企業股權性融資占房地產投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個百分點。 現金購房部分——房地產企業“定金及預收款”中的銀行貸款所占比近兩年明顯下降，意味著大量購房者主要以現金買房，炒房動機明顯。
由于部分城市的商業銀行未開辦轉按揭業務或不允許外地人貸款，而房產登記部門要求房屋出賣時。
3. 中國房地產資金來源狀況分析報告
當前，房地產投資過快增長和房地產價格的大幅度上漲，已經發展成為影響國民經濟平穩較快增長的不健康因素，因此，加強對房地產市場調控成為宏觀調控的一項主要任務。
為掌握房地產投資資金來源狀況，我們對2001年年初以來房地產投資的資金來源及變化情況進行了專題調查分析。 基本情況 長期以來，我國房地產直接融資渠道狹窄。
據統計，2002年年初以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產企業債券自2000年以后再未發行，原有的少量債券也已兌付。
國家預算內資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國家宏觀調控對房地產信貸規模的控制，房地產貸款增長趨緩，房地產企業開始尋求新的融資途徑，如機構投資者開始參與房地產投資，房地產基金開始運作，信托資金開始進入房地產業，海外融資也發展較快。
目前，由于房地產基金剛剛起步，投資房地產的信托資金不足300億元，房地產業直接融資比例不超過2%，因此，我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源。 國內銀行貸款占比情況 從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。
在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現為： 國內銀行直接貸款占比明顯下降。
直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款。2001~2003年，房地產開發貸款在房地產投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩發展，在房地產投資中的比重由25%升至28.3%。
2004年，由于國家對房地產用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業銀行提高住房消費貸款發放標準，房地產貸款增長趨緩，房地產開發貸款和購房貸款在房地產投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優惠利率*策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17.3%。
房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001~2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產市場中的銀行直接貸款占比2003年年初以來呈現明顯下降趨勢。
房地產企業部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達到30.1%，提高了6個百分點。
多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，特別是近兩年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業更是通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據調查資料推算，2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地產企業應付款主要是銀行貸款。房地產企業的應付款主要是房地產開發企業拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。
調查中發現，房地產企業拖欠工程款和材料款屬于業內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產企業應付款的60%實際來自銀行貸款。
由于企業信用環境不斷改善，房地產企業應付款占房地產投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產投資資金的比重也相應下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。 社會資金積極參與房地產投資 社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產開發，成為房地產開發商自有資金的一部分；以購房款形式轉化為房地產開發資金；被房地產企業以高利籌集進入房地產市場。
具體表現為： 股權性融資部分——現階段，房地產企業的自有資金中財*和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業投資人最初投入的資金和開發過程中積累的利潤，以及股權性融資。房地產開發企業多為民營企業，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權性融資。
2001年年初以來，房地產投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產企業自有資金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9個百分點，達到16.9%。據調查，近兩年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。
目前房地產企業股權性融資占房地產投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個百分點。 現金購房部分——房地產企業“定金及預收款”中的銀行貸款所占比近兩年明顯下降，意味著大量購房者主要以現金買房，炒房動機明顯。
由于部分城市的商業銀行未開辦轉按揭業務或不允許外地人貸款，而房產登記部門要求房屋出賣時。
4. 如何對房地產投資環境進行評價總結
如何對房地產投資環境進行評價總結一、產生原因所掌握信息不全、不準，投資決策草率。
所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。
這在經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行*策和銀行信貸*策；三是房地產供求形勢的變化。
房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產*策及由此形成的大氣候。
如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產*策，金融*策的理解、判斷或把握上出現偏差。
具體表現為：發展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的發展商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經營實力（開發實力、管理能力、行銷能力）不足或較弱，項目運作中難于實現預期的經營業績。
此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。[編輯]房地產投資風險的識別如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢？通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
（一）采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別1.投資房地產的營業率。一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。
以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。
計算公式為：營業率=年營業總費用/年計劃總收入據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。
營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。
太低或太高都說明風險太大。2.償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。
其計算公式為：保本占用率=f年營業總費用+要求的年償債額），年計劃總收入保本占用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85%—90% 。
（二）概率與數理統計的方法由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。
而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。
這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
二、風險因素1、地段買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價就可能相差很大。所以在商鋪的選址時，要對地段進行詳盡的調查分析，才能達到預期目的。
商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務圈--在經濟活動最活躍的地區。這樣的地區往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。
第二類是成型中的商圈。這些地區多臨近大型的住宅區或就業中心區（能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區），并且交通、通訊、基礎設施的管線網絡發達。
第三類是住宅小區內部。小區配套種類齊全，這也同樣等于增加了人們可及的資源量和可選擇性。
后兩類應是一般投資人的投資重點。就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。
而商鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯的提高，這反過來又會令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區內的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。
適宜投資的小區內商鋪，一般應具有足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路。2、環境生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。
生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重。
5. 房地產項目的投資分析報告怎樣寫
可行性報告XX項目XXXX有限公司二〇一二年八月XXXX二期項目可行性報告一、公司概況XXXX有限公司成立于20XX年X月X日，注冊資本XXXX萬元，XX投資XX萬元，占XX%,XX投資XX萬元，占XX%。
從事房地產開發業務，資質等級為房地產XX。XXXX與XXXX分別是XXXX集團有限公司和XXXX集團有限公司的股東之一。
XXXX集團有限公司成立于20XX年，注冊資本金XX億元，是一家集XXXXXXXXX等于一體的現代化綜合性企業集團，旗下有XXXX、XXXX。集團公司堅持“質量為本，安全第一”的企業宗旨，自XX年成立至今集團公司一“XXXXXX重點企業”，榮獲“AAA”級資信證書、“全國AAA級信用示范單位”等信譽。
二、公司代表項目——XXXX大廈寫字樓項目簡介XXXX有限公司目前開發完成的“XXXX大廈”項目位于城市的主干道中山路上，XXXX大廈以XX米、XX層卓越高度成就未來核心地表風景。在規劃上——XXXX大廈引入“XX”理念，……在景觀上——XXXX大廈的超前規劃……在設計上——XXXX大廈采用商務辦公空間的模塊化設計，……在配置上——XXXX大廈布置XX組電梯，東側X部電梯。
西側……在效益上——作為品牌，XXXX大廈首次把國際上流行的“寫字樓生態景觀概念”引入XX……目前銷售率已達85%以上，預計整個項目可實現利潤XXXXX萬以上。三、XXXX二期項目介紹（一）、項目背景優勢1、地理環境優勢項目處在中國……2、交通優勢項目處于……3、經濟環境優勢（二）、地塊情況 從地塊本身情況來看，位置位于……西側，XXXX二期項目與XX地塊相接，周邊條件相對成熟，與……項目僅一路之隔，無論從地塊本身還是從地段環境來看，項目的參照性較大，成熟度較高。
（三）、項目基本參數（1）用地面積： （2）用地性質：商住用地（3）容積率：XX(4)建筑密度：（5）綠地率：（6）出讓年限：XX年（7）其中住宅面積不大于XX%，商業面積不大于XX%（四）、項目初步規劃根據設計院初步排定的方案來做經濟測算，容積率相應做了一定的下降，……? 商業……? 車位……? 土地成本為：XXX萬元/畝；住宅預計銷售均價XXXX元/㎡，商業均價XXXX元/㎡，車位均價XXXXX元/個；大致經濟指標如下：總建筑面積：其中：地上建筑面積： 1、住宅：2、商業3、物業4地下室（五）、項目施工進度安排（六）、與同類項目比較分析（七）、項目資金來源與資金用途分析1、項目資金來源項目開發成本需求資金注冊資金：股東投入：銀行貸款：2、項目資金用途詳見項目經濟效益測算成本部分。（八）項目經濟效益測算項目可行性分析測算：1、成本部分①、土地成本： ②、前期成本： ③、配套成本： ④、建安費用：⑤、銷售費用：⑥、管理費用⑦、財務費用⑧、稅收費用：收入部分： 2、項目靜態收益開發成本：總成本合計（稅前）總銷售收入合計：稅前收益：稅后收益：成本稅后利潤率：（九）項目還款能力分析：（十）項目綜合結論：從以上分析可以看出，經過對本項目財務分析得出結論：二期投資回報率較好，凈利潤萬元，投資回報率達到40%以上，開發周期年左右，銷售周期年左右。
可見，XXXX二期項目具有良好的投資性，非常適合投資開發。 XXXX有限公司 20XX年X月X日。
6. 房地產項目的投資分析報告怎樣寫
原發布者：福祥
房地產項目投資分析報告
一、說明
1、根據規劃設計的要求及對市場的調查分析，在該地塊興建。
2、報告中有關成本的明細換算科目基本參考**市市場行情及有關國家地方收費標準并結合實際經驗確定。
項目面積參數表
項目總占地（m2）|建筑總面積（m2）|沿街商業建筑（m2）|住宅面積（m2）|配套設施面積（m2）|地下停車場（m2）|
二、項目成本開發成本估算：
本項目開發由土地成本，前期開發費，建安工程成本費，基礎設施費，房地產各種稅費，管理銷售及財務費用，不可預見費構成。鑒于工程建設周期不長，本案采取靜態分析法進行估算，各項費用詳見下表。
序號|項目（萬元）|金額（萬元）|備注|
1|土地使用權出讓金|2|征地費|3|拆遷安置補償費|合計|
（一）土地費用
（二）前期工程費估算表
序號|項目|金額（萬元）|收費標準（元/m2）|
1|規劃、設計、可研費|1.1|規劃費|1.2|設計費|1.3|可研費|2|水文、地質勘查費|2.1|測繪費|2.2|勘探費|3|策劃費|合計|
（三）建安工程費
序號|建安項目|總造價（萬元）|單位地價（元/m2）|
1|沿街建筑土建|2|農用市販土建|3|兩側二層門面土建|4|地下車庫|5|水電設備|6|內部裝修|合計|
（三）損益表
7. 房地產項目可行性研究報告
可行性研究報告：可行性研究報告是從事一種經濟活動（投資）之前，雙方要從經濟、技術、生產、供銷直到社會各種環境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報文件。 主要內容： 1.總論，包括項目名稱，利用外資方式，主辦單位，主管部門，項目負責人，項目背景，項目具備的條件等。 2.產品的生產與銷售，包括產品名稱、規格與性能、市場需求情況，生產規模的方案論證，橫向配套計劃，產品國產化問題及銷售方式、價格，內外銷售比例等。 3.主要技術與設備的選擇及其來源，包括采用技術、工藝、設備的比較選擇，技術、設備來源及其條件與責任。 4.選址定點方案，包括定點所具備條件（地理位置、氣象、地質等自然條件，資源、能源、交通等現有條件及其具備的發展條件等）、所定 廠址的優缺點及最后之選定結論。 5.企業組織的設置與人員培訓，包括組織機構與定員、人員投入計劃與來源、培訓計劃及要求。 6.環境保護內容。 7.資金概算及其來源，包括合資各方的投資比例、資本構成及資金投入計劃。 8.項目實施的綜合計劃，包括項目實施進程及施工組織規劃等。 9.經濟指標的計算分析，包括靜態的財務指標分析和敏感性分析、外匯平衡分析等。 10.綜合評價結論。 不過具體問題具體分析 看你是哪方面的可行性分析報告。 不過我上面說的基本上通用。
8. 如何編寫房地產投資項目運行情況分析,請寫的詳細點,從哪幾個角度
以下例： 第一章 總 論 1.1 項目建設背景 1.2 項目名稱及項目建設單位 1.3 項目實施位置 1.4 項目建設綜合規劃指標 1.5 項目建設編制原則、依據、范圍 1.6 項目建設的可行性與必要性 . 1.7 簡單結論 第二章 市場分析及營銷戰略 。
2.1 區域環境 。
. 2.2 呼市的宏觀經濟環境與發展分析 。
2.3 市場分析 。
. 2.4 呼和浩特整體商業樓盤價格分析 。
.. 2.5 項目SWOT分析 。
.. 2.6 項目定位 。
2.7 項目定價 。
. 2.8 營銷推廣策略 。
.. 2.9 廣告推廣策略及媒體的選擇 第三章 項目選址及建設條件 。
.. 3.1 項目的選址及用地 。
3.2 項目建設條件及配套資源 第四章 工程建設方案 。
. 4.1 本項目建設依據 。
4.2 本項目總體規劃 。
.. 4.3 建筑設計方案 。
.. 4.4 結構設計方案 。
.. 4.5 給、排水設計方案 。
4.6 電氣設計方案 。
.. 4.7 暖、通方案 。
.. 4.8 消防系統 。
.. 4.9 人防、車庫設計 。
4.10 燃氣工程規劃 。
. 4.11 交通、景觀設計 第五章 安全、節能、環境保護 。
. 5.1 編制依據 。
.. 5.2 環境保護 。
5.3 環境保護措施 。
5.4 環境影響評述 。
5.5 污染防治措施 。
.. 5.6 結論 。
5.7 節能 。
5.8 安全 。
.. 第六章 建設進度 。
.. 建設進度和計劃安排 。
.. 第七章 工程招投標 。
.. 7.1 項目管理 。
7.2 招投標依據 。
. 7.3 招標范圍 。
. 7.4 招標組織形式 。
7.5 招標方式 。
第八章 工程財務分析說明 。
.. 8.1 編制說明 。
.. 8.2 基本假設及指標選取 。
.. 第九章 項目工程財務分析 。
. 9.1 工程總投資 。
. 9.2 資金籌措及運用 。
. 9.4 項目銷售計劃及收入 。
.. 9.5 項目成本利潤分析 。
9.6 盈虧平衡分析 。
9.7 全部投資現金流量表 。
.. 9.8 項目資本金現金流量表 。
. 第十章 項目風險分析 。
10.1 主要風險因素識別 。
.. 10.2 防范和降低風險措施 。
. 10.3 風險分析及對策 。
10.4 敏感性分析 。
.. 第十一章 結論 。
. 項目投資分析結論 。
有疑問：wbaojiang@*。
9. 房地產項目地塊環境調研報告模板
房地產項目地塊環境調研報告模板 【第一部分 房地產項目所在地區氣候調查】 1. 目的：通過對項目所在地區氣候的調研，掌握項目所在地區的基本狀況。
2. 調查方式：查找地區的《市志》及詢問當地的氣象臺。 3. 調查主要內容： 3-1.溫度 3-2.日照條件 3-3.風向 3-4.降雨量及濕度 4.綜述 【第二部分 房地產項目土地性質調查】 1. 目的：通過對項目地塊的地理位置、地質、地貌、七通一平狀況的調研，掌握地塊的基本現狀。
2. 調查方式：實地調查；實地調查拍攝地塊現狀圖片。 3. 調查主要內容： 3-1.地理位置（附圖） 3-2.地質地貌狀況：A、地形，B、地質，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脈，G、動物種群 3-3.土地面積及其紅線圖 3-4.七通一平現狀 3-5.地塊的歷史研究 4.綜述 【第三部分 地塊周邊環境調查】 1. 目的：對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環境污染狀況進行調查。
2. 調研方式：實地調查；實地調查拍攝圖片。 3. 主要內容 3-1.地塊八個方向的環境（建筑物、污染狀況、近景、遠景及視野遮蔽狀況）。
A、地塊東面近景、遠景。 B、地塊南面近景、遠景。
C、地塊西面近景、遠景。 D、地塊北面近景、遠景。
3-2.地塊2公里半徑內的歷史人文景觀列示（標明距離項目地塊的車距）。 3-3.環境污染情況： A、空氣：灰塵及氣味 B、噪音：噪音來源及噪音分貝 C、水質：地塊周邊河（湖）的污染程度 D、土地：垃圾污染 3-4.治安情況 4.綜述 【第四部分 地塊交通條件調查】 1. 目的：調查小區居民工作生活需要的交通條件的便利程度。
2. 調研方式：結合市*交通地圖，實地察看。 3. 主要內容 3-1.項目地塊周邊的市*路網及其公共交通起始線路的現狀及其遠景規劃： A、主要交通干道 B、遠景規劃 C、公共交通起始線路 3-2.項目對外水、陸、空交通狀況。
3-2.地塊周邊市*道路進入項目地塊的直入交通網現狀。 4.綜述 【第五部分 周邊市*、公建配套設施調查】 1. 目的：調查與小區居民生活相關的市*配套設施的完備程度。
2. 方式：實地調研。 3. 主要內容：調查地塊周邊1.5公里半徑內的市*、公建配套設施（規模、檔 次、與地塊距離），包括： 3-1.購物（購物中心、商場、超市、農貿市場等） 3-2.文化教育（幼托、小學、中學、大學、圖書館及其質量） 3-3.醫療衛生（各級醫院、藥店及其質量） 3-4.金融（銀行、保險、證券） 3-5.郵* 3-6.娛樂餐飲（體育健身、娛樂、餐飲住所） 3-7、水電、排污情況 4.綜述 【第六部分 周邊社區現狀調查】 1. 目的：調查地塊周邊社區樓盤的總體規劃狀況，判斷周邊社區的檔次和居民成分。
2. 方式：實地調研。 3.主要內容 3-1.周邊主要樓盤、小區列示及產業特性 3-2.各樓盤及小區的居民階層 3-3.各小區的總體規劃、價格等： A、基本資料：1）、開發商 2）、地理位置 3）、占地面積 4）、小區規模 5）、小區內配套 6）、開發時間 7）、建筑結構 8）、建筑面積 B、戶型、面積跨度 C、規劃 D、銷售資料 1）、售價 2）、付款方式 3）、銷售進度 4.綜述 【第七部分 項目地塊的綜述】 【第八部分 項目地塊特性的類似方案分析】 3. 目的：類似方案分析，可以對項目具體的規劃、建筑、環藝等具有參考價值。
4. 方式：資料查找。 3.主要內容：（圖片為主） 3-1.規劃 3-2.建筑 3-3.環藝 3-4.建材 3-5.特殊環境處理 4.綜述 市場研究工作模塊 市場調研 【第一部分 項目所在地房地產市場現狀調研】 1. 目的：調查項目所在地宏觀經濟狀況及房地產市場整體狀況。
2. 調查方式：搜集基礎數據，在此基礎上進行分析。 3. 主要內容： 3-1.宏觀經濟運行狀況 1）、數據 指 標 數量 與上年同比增長 全省 項目所在地 全省 項目所在地 A.國內生產總值 其中： 第一產業 第二產業 第三產業 房地產 B.固定資產投資 其中：房地產開發 C.社會消費品零售總額 D.商品零售價格指數 居民消費價格指數 商品住宅價格指數 2）、分析 3-2.項目所在地房地產市場概況及*府相關的*策法規 A.項目所在地的居民住宅包括的形態及其比重構成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B.*府對各類住宅的開發和流通方面的*策法規。 C.*府關于商品住宅在金融、市*規劃等方面的*策和法規。
D.短中期*府在項目所在地及項目地塊周邊的市*規劃計劃。 3-3.項目所在地房地產市場總體供求現狀 1）、數據 項 目 上半年 與去年同期相比 備注 簽定土地出讓合同 其中商品房用地 房地產開發總額 其中商品房建設 其中住宅投資占比重 商品房施工面積 其中住宅 住宅施工面積中今年新開工者所占比例 商品房竣工面積 其中住宅竣工面積 銷售預售商品房面積 其中現樓銷售 樓花銷售 全市商品房銷售收入 住宅 空置面積 其中住宅 辦公樓 商業樓 二手樓買賣 2）、分析 3-4.項目所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差異 板塊差異 板塊1： 區 板塊二： 區 板塊三： 區 板塊四： 區 地理范圍 劃分依據：建筑及商業、人文特征描述 *府市*規劃的引導 商品住宅平均價格 多層 小高層 高層 別墅 商品住宅供求狀況 多層 小高層 高層 別墅 熱銷區域 3-5.項目所在地及所在板塊商品住宅平均價格走勢 區域 01年平均價格 00年平均價格 99年平均價格 多層 高層 多層 高層 。
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